Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.222.281/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5051828 CV EXPL 16-14527
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 september 2018
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam,
tegen
WOONVERENIGING DE WOUWERMAN,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.L.T. Roks te Tilburg.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en De Wouwerman genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 14 juli 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 18 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en De Wouwerman als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 5 juli 2018 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – primair alsnog haar vordering zoals geformuleerd in eerste aanleg zal toewijzen, subsidiair de huurovereenkomst onder nader in de memorie van grieven omschreven voorwaarden te beëindigen, met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en rente.
De Wouwerman heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat daarbij om de volgende feiten.
2.1.
De Wouwerman – opgericht op 15 april 1983 – stelt zich blijkens haar statuten ten doel: ‘het bevorderen van de huisvesting van haar leden in een door de leden wenselijk en noodzakelijk geachte vorm’. De leden van De Wouwerman zijn studenten.
2.2.
Tussen De Wouwerman en de toenmalige eigenaar van het pand aan de [adres 1] is op 27 april 1983 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de tweede etage, derde etage en zolderverdieping van dat pand. In de huurovereenkomst die met De Wouwerman is gesloten is bepaald dat De Wouwerman het gehuurde in onderhuur mag afstaan.
2.3.
[appellante] heeft het pand, waarvan de bovenwoning dus verhuurd was aan De Wouwerman, op 3 december 1990 in eigendom verkregen tegen betaling van een (veiling)koopprijs van fl. 371.000,=. [appellante] is de benedenwoning van het pand (kelder, begane grond en eerste etage) tezamen met haar kinderen gaan bewonen.
2.4.
[appellante] heeft het pand op 19 oktober 1993 kadastraal in tweeën doen splitsen.
Het pand bestaat sindsdien uit de destijds door [appellante] bewoonde benedenwoning ( [adres 2] en de aan De Wouwerman verhuurde bovenwoning ( [adres 3] ).
2.5.
[appellante] heeft de benedenwoning op 10 mei 2000 respectievelijk 13 juli 2001 aan een derde verkocht en geleverd voor een bedrag van fl. 1.310.000,=.
2.6.
De Wouwerman heeft de bovenwoning momenteel onderverhuurd aan zes studenten. Zij bewonen ieder een eigen kamer en maken gezamenlijk gebruik van de keuken, badkamer en toiletten. De huurprijs die De Wouwerman voor de bovenwoning aan [appellante] is verschuldigd bedroeg in 2016 € 1.011,58 per maand.
2.7.
Na eerdere tevergeefs gebleven pogingen om de bovenwoning door middel van gerechtelijke procedures vrij van huur te krijgen, heeft [appellante] de huurovereenkomst per brief van 22 december 2015 opgezegd tegen 1 juni 2016 op de grond als omschreven in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro: ‘dringend eigen gebruik’. De Wouwerman heeft niet met deze huuropzegging ingestemd.
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] heeft in de eerste aanleg van de procedure – samengevat – gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd en dat De Wouwerman wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Zij heeft daartoe onder meer gesteld dat sprake is van een structureel verliesgevende exploitatie van het gehuurde omdat de huuropbrengst beduidend lager is dan de in aanmerking te nemen exploitatiekosten. In 2015 bedroeg het exploitatieverlies volgens [appellante] € 6.183,52 en in 2016 € 6.347,68. [appellante] wenst aan de structurele wanverhouding tussen huurinkomsten en exploitatiekosten een einde te maken door het gehuurde ingrijpend te renoveren. Dat is volgens haar de enige mogelijkheid een beter en aanvaardbaar rendement te verkrijgen. Daarbij komt dat de structureel verliesgevende huurovereenkomst ook nog eens tot in lengte van jaren gaat duren en in feite ‘eeuwigdurend’ is. Als een student uit het gehuurde vertrekt, wordt de desbetreffende kamer door De Wouwerman aan een nieuwe student in gebruik gegeven waardoor het gehuurde volgens [appellante] in de toekomst ook niet door natuurlijk verloop tot een einde komt. Het gaat om een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst, zodat de huur maximaal een keer per jaar met maximaal het door de Minister vast te stellen zeer beperkte huurverhogingspercentage kan worden verhoogd. De belangen van partijen en van de student-onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, kan van [appellante] niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, terwijl voor realisering van het statutaire doel van De Wouwerman andere passende woonruimte kan worden verkregen, aldus [appellante] .
3.2.
De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en [appellante] belast met de kosten van het geding. Daartoe heeft de kantonrechter, onder verwijzing naar het zogenoemde Herenhuisarrest (Hoge Raad 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683), onder meer het volgende overwogen.
Uitgangspunt is dat het enkele feit dat [appellante] wil overgaan tot renovatie van het gehuurde geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Dat geldt ook ingeval de exploitatie van het gehuurde zonder renovatie voor [appellante] onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat [appellante] het gehuurde in verband met die renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding tussen haar en De Wouwerman wordt voortgezet.
Geen geschil bestaat over de jaarlijkse huurinkomsten. Deze waren in 2016 € 12.139,=. Voor de vaststelling van het exploitatieresultaat in 2016 moeten volgens [appellante] de volgende exploitatielasten in aanmerking worden genomen:
Lokale belastingen en heffing € 741,=
Verzekeringspremie opstal € 265,=
Kosten van beheer € 991,=
Kosten onderhoud en reparaties, gebaseerd op de
afgelopen 25 jaar € 2.493,=
gederfd rendement over geïnvesteerd vermogen € 9.015,=
Rendementsheffing (box 3)
€ 4.981,68+
€ 4.981,68+
Totaal € 18.486,68.
Voor wat betreft de exploitatiekosten dienen alleen die kosten in aanmerking te worden genomen, die [appellante] daadwerkelijk heeft te voldoen om het gehuurde te kunnen exploiteren. Het door [appellante] gestelde vermogensnadeel dat zij lijdt omdat zij eigen vermogen in het gehuurde heeft belegd en dat zij volgens haar niet elders op gunstiger wijze kan beleggen (het onderdeel ‘gederfd rendement over geïnvesteerd vermogen’), is naar het oordeel van de kantonrechter van andere orde. Dat vermogensnadeel staat in te ver verwijderd verband van de exploitatie en is daarom niet gelijk te stellen aan de daadwerkelijke concrete ‘out-of-pocket’-uitgaven van [appellante] in verband met de exploitatie van het gehuurde. Daarom dient dat gederfd rendement bij de vaststelling van het exploitatieresultaat buiten beschouwing te blijven. Dat leidt ertoe dat het door [appellante] becijferde exploitatieresultaat over 2016 niet € 18.486,68 bedraagt, maar in ieder geval dient te worden bijgesteld tot € 9.471,68. Omdat de huuropbrengsten in 2016 € 12.139,= bedragen, kan niet worden gesproken van een exploitatietekort, laat staan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatielasten en de huuropbrengst.
Tot zover het bestreden vonnis, voor zover in hoger beroep van belang.
3.3.
Tegen de beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met elf grieven op.
Aan de vordering die zij in eerste aanleg heeft ingesteld en in hoger beroep handhaaft (beëindiging huurovereenkomst en ontruiming) heeft zij een subsidiaire vordering toegevoegd, die er kort weergegeven op neer komt dat het hof de huurovereenkomst zal beëindigen, onder de voorwaarde dat [appellante] met maximaal zes onderhuurders van De Wouwerman vanaf de datum van beeindiging van de huurovereenkomst, tijdelijke kamerhuurovereenkomsten aangaat voor de duur van drie jaar, met een geleidelijke aanpassing van de huurprijs tot de in het derde jaar geldende wettelijke huurprijsgrens als bedoeld in Bijlage II van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte.
3.4.
[appellante] heeft terecht niet gegriefd tegen de door de kantonrechter gehanteerde maatstaf. Ook het hof neemt deze maatstaf tot uitgangspunt.
3.5.
De
grieven 2 tot en met 5betreffen de hiervoor onder 3.2. weergegeven beslissing en overwegingen van de kantonrechter. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
grieven 2 tot en met 5betreffen de hiervoor onder 3.2. weergegeven beslissing en overwegingen van de kantonrechter. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.6.
[appellante] heeft ter toelichting op de grieven aangevoerd dat zij geen hypotheeklening heeft en dus geen hypotheekrente hoeft te betalen. Zij heeft echter wel eigen vermogen aangewend voor de aankoop van het pand in 1990. Als zij een hypothecaire geldlening had gehad, zou zij dat eigen vermogen hebben kunnen laten renderen op een spaarrekening of door te beleggen. Dat heeft zij niet kunnen doen. Daardoor loopt zij rendement over haar in het bovenhuis (het gehuurde) geïnvesteerde vermogen mis. Over eigen vermogen dat wordt aangewend om bezit te kopen zodat geen hypothecaire geldlening hoeft te worden genomen, wordt rendement gederfd. Die derving is een evidente exploitatielast, aldus [appellante] .
3.7.
Bij exploitatielasten dient het te gaan om uitgaven die verband houden met het exploiteren en in stand houden van het gehuurde. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat gederfd rendement over geïnvesteerd vermogen daar niet onder kan worden gebracht. [appellante] heeft ervoor gekozen met eigen geld te investeren in het pand waarvan het gehuurde, dat ook toen al aan De Wouwerman was verhuurd, deel uitmaakte. Zij heeft er vervolgens voor gekozen het pand te splitsen en de benedenwoning, zonder de bovenwoning (het gehuurde), te verkopen. De omstandigheid dat haar geld bij andere keuzes op een spaarrekening of door middel van een andere belegging beter zou kunnen renderen betekent niet dat het door haar gestelde gederfde rendement kan gelden als een exploitatielast. De vergelijking die [appellante] maakt tussen gederfd rendement over geïnvesteerd vermogen en hypothecaire lasten gaat niet op, reeds omdat het bij hypothecaire rentelasten gaat om reële kosten en bij het gestelde gederfde rendement om fictieve kosten.
3.8.
[appellante] heeft ook naar voren gebracht dat zij, zelfs indien het gederfd rendement over geïnvesteerd vermogen buiten beschouwing zou worden gelaten, nog steeds een groot exploitatieverlies lijdt, omdat het pand behept is met een groot aantal gebreken die moeten worden gerepareerd. De daaraan verbonden kosten bedragen ongeveer € 190.000,=, zoals door BeheerCompagnie in haar rapport van 28 oktober 2015 berekend. Zij zal daarvoor geen hypothecaire lening kunnen krijgen, omdat de bank geen verliesgevende exploitaties financiert, aldus [appellante] .
3.9.
Deze stelling gaat reeds niet op omdat er, bij het buiten beschouwing laten van het gederfd rendement over geïnvesteerd vermogen, geen verliesgevende exploitatie is. Zoals de kantonrechter heeft overwogen staan tegenover de resterende door [appellante] gestelde lasten van € 9.471,68 in 2016, waarin een bedrag voor onderhoud is verdisconteerd, immers huuropbrengsten van € 12.139,=.
[appellante] heeft onvoldoende toegelicht waarom het verhelpen van noodzakelijk achterstallig onderhoud – waarvan de gestelde omvang gemotiveerd is betwist door De Wouwerman – dan toch zou leiden tot een structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengsten en niet zou kunnen plaatsvinden terwijl de huurovereenkomst voortduurt.
3.10.
De kantonrechter heeft derhalve terecht overwogen dat niet kan worden gesproken van een exploitatietekort, laat staan van een structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengst. In hoger beroep is niet gebleken van feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel moeten leiden. Dat betekent dat de grieven 2 tot en met 5 falen.
3.11.
Het ontbreken van een structurele wanverhouding tussen exploitatielasten en huuropbrengsten betreft een zelfstandige grond voor afwijzing van de primaire vordering. Dit geldt ook voor de in hoger beroep ingestelde subsidiaire vordering, die in essentie op dezelfde grondslag is gebaseerd. De overige grieven (gericht tegen overwegingen over de mogelijkheid van verkoop van het gehuurde, het behaalde rendement op de benedenwoning en het vermoeden van waardestijging van het gehuurde sinds de aanschaf) behoeven dan ook geen bespreking.
3.12.
Het bewijsaanbod van [appellante] heeft geen betrekking op feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, zodat dit als niet ter zake dienend wordt verworpen.
3.13.
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af de in hoger beroep ingestelde subsidiaire vordering;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van De Wouwerman begroot op € 716,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, C. Uriot en J.F. Aalders en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 september 2018.