ECLI:NL:GHAMS:2018:3249

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.227.309/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5872559 CV EXPL 17-8420

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 september 2018

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. N.H.M. Poort te Heerenveen,

tegen

STICHTING STADGENOOT,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp.

Partijen worden hierna [appellante] en Stadgenoot genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 6 november 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 26 september 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van Stadgenoot alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Stadgenoot in de kosten van het geding in beide instanties.

Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten, die in hoger beroep niet in geschil zijn en derhalve ook het hof als uitgangspunt dienen, komen samen met de feiten die in hoger beroep nog zijn komen vast te staan neer op het volgende.

a. [appellante] huurt sinds 17 maart 2015 van Stadgenoot een driekamerwoning aan het [adres] (hierna: de woning). De maandelijks verschuldigde huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 764,04. De woning maakt deel uit van een appartementencomplex.

b. De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepaling:

“Artikel 3

Waarvoor is de woning bestemd?

U en uw huishouding gebruiken de woning als woonruimte. U dient de woonruimte daadwerkelijk te gebruiken. Het moet uw hoofdverblijf zijn. (…)”

c. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In deze algemene voorwaarden is onder meer het volgende bepaald:

“Artikel 7.10

In uw woning vinden geen prostitutie en strafbare activiteiten plaats. (…) Pleegt u toch een strafbaar feit in uw woning of staat u zo’n feit toe, dan moet u een boete van tien keer de maandhuurprijs die dan geldt aan ons betalen.

(…)

Artikel 7.14

U bent zelf de hoofdbewoner van uw woning. U gebruikt uw woning als hoofdverblijf. (…)

Artikel 7.15

U verhuurt uw woning of een deel daarvan niet zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming aan een ander. Voor bruikleen van (delen van) uw woning geldt hetzelfde. (…)

(…)

Artikel 7.17

Wij mogen onderzoeken of u inderdaad hoofdbewoner bent en niet onderverhuurt. Er moet dan wel gerede twijfel zijn. Het onderzoek bestaat uit één of meer bezoeken aan uw woning. U werkt volledig mee en geeft ons alle relevante gegevens en stukken. U levert bewijs dat u onafgebroken in uw woning heeft gewoond. En dat dit uw hoofdverblijf is. Ook als het tot een gerechtelijke procedure komt, moet u dit bewijzen.”

d. Stadgenoot heeft op 1 december 2016 per e-mailbericht de volgende anonieme melding ontvangen:

“(…)

Onderwerp: [adres] - illegale verhuursituatie

(1e verdieping - boven Warenhuis)

In deze woning vindt prostitutie plaats door 3 vrouwen.

(1 Roemeens, 1 Italiaans, 1 Colombiaans)

De vrouwen adverteren op de site [website] onder de namen [A] , [B] en [C] .

De verhuur vond plaats via een marokkaanse taxichauffeur op een rit vanaf Schiphol.

In de woning is geen noemenswaardige meubilering aanwezig.

In de drie slaapkamers staan bedden (uiteraard) maar geen kledingkasten of wanddecoratie.

In de woonkamer staat een keukenblok, bank en tv en verder leeg.

Er zijn wel gordijnen.

(…)”

e. Op 7 december 2016 is via het zogenoemde Bureau Zoeklicht een tweede melding van prostitutie in de woning aan Stadgenoot gedaan.

f. Twee medewerkers van Stadgenoot hebben op 13 december 2016 een bezoek aan de woning gebracht. Zij troffen in de woning drie vrouwen aan die de Nederlandse taal niet of nauwelijks spraken. Een van deze vrouwen stelde zich in het Engels voor als [D] (hierna: [D] ). Zij bleek afkomstig uit Roemenië te zijn. In de woning bevonden zich ten tijde van dit bezoek drie tweepersoonsbedden, waarvan twee opblaasbedden.

g. [D] heeft op een website genaamd [website] seksuele diensten aangeboden en daartoe op deze website ook foto’s geplaatst.

h. Na voormeld huisbezoek van de medewerkers van Stadgenoot heeft Stadgenoot telefonisch contact opgenomen met [appellante] . Dit contact heeft ertoe geleid dat op 14 december 2016 een tweede bezoek van medewerkers van Stadgenoot aan de woning heeft plaatsgevonden. Zij hebben bij deze gelegenheid in de woning met [appellante] gesproken. De drie vrouwen waren toen uit de woning vertrokken.

3.De beoordeling

3.1

Stadgenoot heeft ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en een boetebedrag gevorderd. Stadgenoot heeft daartoe, kort gezegd, aangevoerd dat [appellante] de woning niet overeenkomstig de bestemming louter als woonruimte voor haarzelf heeft gebruikt en daar ook niet onafgebroken haar hoofdverblijf heeft gehouden, maar in plaats daarvan de woning zonder toestemming van Stadgenoot aan derden heeft onderverhuurd dan wel in gebruik heeft gegeven en daar met deze derden een bordeel heeft geëxploiteerd. [appellante] heeft daarmee volgens Stadgenoot voormelde contractuele bepalingen geschonden. Stadgenoot heeft zich onder meer beroepen op een door [D] aan de medewerkers van Stadgenoot bij voormeld huisbezoek van 13 december 2016 afgelegde verklaring, volgens welke zij en de twee andere vrouwen sinds enkele weken in de woning verbleven, daar werkzaam waren als prostitué en wekelijks € 700,- aan huur voor het gebruik van de woning betaalden aan een taxichauffeur. Volgens Stadgenoot duidde tijdens dit huisbezoek niets in het gehuurde op bewoning door [appellante] , bleek uit de aard van de aangetroffen persoonlijke spullen van de vrouwen dat zij in de woning verbleven en maakte de woning overigens een kale indruk.

3.2

[appellante] heeft weersproken tekort te zijn geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Blijkens het bestreden vonnis heeft zij, kennelijk deels ter zitting in eerste aanleg, kort gezegd, naar voren gebracht dat zij een relatie had met [E] (hierna: [E] ) die onder meer een taxibedrijf exploiteert. [E] verbleef vanaf mei 2016 regelmatig in de woning en overnachtte daar ook. [appellante] zelf verbleef en logeerde vaak, soms meerdere dagen achter elkaar, bij haar ziekelijke moeder, die veelvuldig een beroep doet op verzorging door [appellante] . [E] was op deze dagen vaak alleen in de woning. [E] ontving buiten medeweten en zonder instemming van [appellante] dames in de woning, die daar niet alleen voor enkele dagen aaneengesloten verbleven, maar tevens met gebruikmaking van de woning activiteiten ontplooiden die hen linkt aan prostitutie. In de woning is echter geen prostitutie bedreven. De drie vrouwen hebben uitsluitend twee keer in de woning gelogeerd. [appellante] had haar woning niet onderverhuurd en bewoonde de woning, haar hoofdverblijf, nog steeds zelf. [appellante] heeft ter onderbouwing van haar stellingen een op 15 december 2016 gedateerd, onder de naam van [D] ondertekend, in de Nederlandse taal opgesteld schriftelijk stuk overgelegd waarin onder meer wordt verklaard:
“Ik heb later begrepen dat ik er ook van wordt verdacht prostitutie te verrichten in het appartement (hof: van de verloofde van [E]
). Dit is klinkklare onzin. Er is nooit sprake geweest van prostitutie in het appartement van [appellante] , [E] ’s vriendin.”[appellante] heeft verder een ongedateerde, onder de naam van [D] ondertekende verklaring overgelegd, luidende:
“Aanvullend op mijn verklaring van 15 december 2016 wil ik opmerken dat ik in totaal maar 5 nachten in deze woning heb verbleven. De eerste keer eind november begin december twee nachten met [E] en vanaf 10 december tot 13 december, de dag dat de man van Stadgenoot kwam. Ik was die tweede keer ook met [E] , maar die was even een boodschap doen toen die man van Stadgenoot kwam. Ik heb inderdaad een advertentie op de website [website] en een van de foto’s is in de woning gemaakt heel kort voor 13 december, namelijk 10 of 11 december en die foto heb ik zelf ge-upload naar [website] De woning heb ik nooit beroepshalve gebruikt. Ik heb geen professionele relatie met [E] (gehad). Hij is gewoon een vriend.”De eerste verklaring is volgens een brief van 30 januari 2017 van mr. H.M. Meijerink, de toenmalige advocaat van [appellante] , door [appellante] opgenomen. De tweede verklaring is volgens deze brief door mr. Meijerink zelf aangehoord en op papier gesteld.

3.3

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] de stellingen van Stadgenoot onvoldoende gemotiveerd heeft betwist en de huurovereenkomst ontbonden op grond van de overweging, kort gezegd, dat reeds het bedrijven van prostitutie in de woning is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, gezien het bepaalde in artikel 7.10 van de algemene voorwaarden. Voorts is [appellante] veroordeeld tot ontruiming van de woning en verwezen in de proceskosten. De gevorderde boete is afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met zes grieven op. Stadgenoot heeft verweer gevoerd.

3.4

Partijen hebben in het kader van de grieven gedebatteerd over de (nadere) feiten en de daaruit te trekken conclusies. Door [appellante] is evenwel opnieuw erkend althans onweersproken gelaten de reeds in eerste aanleg door haar erkende feiten dat [D] de mogelijkheid is geboden meerdere dagen en nachten in de woning te verblijven en dat [D] , die werkt als prostitué, in de woning (naakt)foto’s van haarzelf heeft gemaakt of heeft laten maken ten behoeve van het adverteren op de internetpagina [website] , een website waarop bij deze advertenties seksuele diensten worden aangeboden. [D] heeft op 6 december 2016, 11 december 2016 en 12 december 2016 op deze internetpagina in de woning gemaakte foto’s geplaatst van haarzelf en een andere vrouw. De woning is derhalve niet slechts bezocht door [D] en door andere vrouwen; in de woning zijn, daargelaten of daar ook prostitutie plaatsvond, met het (laten) maken van deze foto’s beroepsmatige activiteiten verricht. Voor zover niet gezegd kan worden dat [D] (en de andere vrouwen) de woning voor deze beroepsmatige activiteiten (deels) in onderhuur had(den), had(den) zij de woning toch ten minste daarvoor (deels) ter beschikking en ook daadwerkelijk in gebruik. Het hof deelt het standpunt van Stadgenoot dat hiermee het bepaalde in artikel 7.15 van de algemene bepalingen is geschonden.

3.5

Hoewel niet ter discussie staat dat [appellante] zelf haar woning niet aan [D] ter beschikking heeft gesteld, is, zoals reeds vastgesteld, evenmin in debat dat [E] dat wel heeft gedaan. [appellante] kan zich ter zake niet disculperen daar zij als huurster jegens Stadgenoot de voortdurende verplichting had toezicht te houden op het gehuurde. Voormeld gebruik van de woning ligt daarom binnen haar risicosfeer.

3.6

Uit het bovenstaande volgt dat [appellante] tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ook het hof is van oordeel dat [appellante] geen feiten of omstandigheden heeft gesteld, waaruit volgt dat deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

3.7

[appellante] heeft onder meer aangeboden een zekere [F] als getuige voor te brengen en te doen horen ter zake van de vraag of anderen in de woning verbleven. Dit bewijsaanbod verhoudt zich evenwel niet met het feit dat [appellante] de aanwezigheid van voormelde vrouwen heeft erkend en doet overigens niet ter zake. De door [appellante] in hoger beroep ingenomen stellingen doen ook verder niet af aan voorgaand oordeel. Het aanbod bewijs te leveren van deze stellingen wordt daarom gepasseerd.

3.8

De slotsom is dat de grieven overigens geen behandeling behoeven; zij falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 716,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, R.J.M. Smit en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 september 2018.