Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.219.575/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5143320 CV EXPL 16-4667
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 september 2018
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET FLATGEBOUW [adres],
gevestigd te Krommenie, gemeente Zaanstad,
appellante,
advocaat: mr. J.S. Dallinga te Alkmaar,
tegen
NOORDHOLLANDSCH VASTGOED MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Koedijk, gemeente Alkmaar,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L.T. van Eyck van Heslinga te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de VvE en NVM genoemd.
De VvE is bij dagvaarding van 14 maart 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Hollland, locatie Alkmaar (hierna: de kantonrechter) van 14 december 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiseres en NVM als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van de VvE zal toewijzen, met veroordeling van NVM in de kosten van het geding in beide instanties, met rente en nasalaris.
- uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van de VvE zal toewijzen, met veroordeling van NVM in de kosten van het geding in beide instanties, met rente en nasalaris.
NVM heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente.
De VvE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 en 2.2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.De beoordeling
3.1
Het gaat in deze zaak om een financiële afrekening tussen de VvE en NVM in het kader van het lidmaatschap van NVM van de VvE sinds 2011 in haar hoedanigheid van - inmiddels voormalig - eigenaar van het appartementsrecht [adres] .
3.2
De VvE heeft betaling gevorderd van NVM van een bedrag van € 2.337,38 in hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten. Deze hoofdsom bestaat uit elf maandelijkse termijnen over juli 2011 tot en met mei 2012 van € 196,53 (€ 121,13 aan servicekosten + € 39,55 in verband met een aan de VvE verstrekte lening voor groot onderhoud + € 35,85 aan voorschot verwarmingskosten) en een bedrag van € 175,55 als afrekening stookkosten 2011/2012. NVM heeft verweer gevoerd tegen deze vordering en een beroep gedaan op verrekening met een bij brief van 26 september 2011 bij de VvE in rekening gebracht bedrag van in totaal € 1.582,50.
3.3
De kantonrechter heeft de elf maandtermijnen van € 121,13 (in totaal € 1.322,43 bedragend) verschuldigd geacht en de overige bedragen onvoldoende onderbouwd geoordeeld. Vervolgens is het beroep van NVM op verrekening als onvoldoende weersproken gehonoreerd en de vordering ten slotte per saldo afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE met vijf grieven op, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen. Het verweer van NVW zal daarbij, voor zover van belang, worden betrokken.
3.4
De VvE heeft met haar grieven gewezen op de door haar overgelegde “balans per 31 december 2006” en de “exploitatierekening 2006” waarin de bijdrage van de leden vanaf 2007 op € 104.888,16 per jaar is gesteld. Volgens de VvE komt dit voor appartementsrecht 75 neer op een maandelijkse bijdrage van € 196,53. Uit de notulen van de ledenvergadering van de VvE van 15 mei 2007 blijkt, zo heeft de VvE voorts gesteld, dat de vergadering akkoord is gegaan met deze begroting voor 2007. Dit is blijkens de van de zijde van de VvE aan NVM verzonden brief van 28 juni 2011 ook aan NVM meegedeeld. NVM heeft hiertegen niet geprotesteerd. De maandelijkse bijdrage is na 2007 niet meer veranderd, aldus de VvE.
3.5
Volgens NVM is het als maandelijkse bijdrage gevorderde bedrag ook in hoger beroep niet voldoende onderbouwd. Het hof oordeelt evenwel dat dit met voormelde concrete verwijzingen en toelichtende stellingen van de VvE thans wel het geval is. NVM heeft deze stellingen en stukken niet inhoudelijk weersproken. Zij heeft slechts aangevoerd dat in genoemde notulen geen besluit staat vermeld en dat de begrotingen voor de jaren na 2007 niet in de procedure zijn gebracht. Uit deze notulen blijkt evenwel dat men tot overeenstemming is gekomen. De stelling dat de bijdrage sinds 2007 niet is gewijzigd heeft NVM niet betwist, noch heeft zij weersproken van de door haar te betalen bijdrage op de hoogte te zijn gesteld. Het jaarlijkse vaststellen van de begroting impliceert niet noodzakelijk dat de hoogte van de bijdrage daarbij steeds wordt gewijzigd. Evenmin heeft NVM gesteld op welke hoogte de bijdrage voor de onderhavige jaren dan wel was vastgesteld. Het verweer van NVM is daarmee onvoldoende onderbouwd. Het hof zal daarom uitgaan van een maandelijks door NVM verschuldigd bedrag van € 196,53. In beginsel is derhalve (11 x € 196,53 =)
€ 2.161,83 toewijsbaar, waarin dus onder meer begrepen € 35,38 aan voorschot verwarmingskosten.
€ 2.161,83 toewijsbaar, waarin dus onder meer begrepen € 35,38 aan voorschot verwarmingskosten.
3.6
De VvE heeft ook in hoger beroep niet toegelicht hoe zij tot het in rekening brengen van het bedrag van € 175,55 aan extra verbruik is gekomen en het verweer van NVM dat zij de verwarmingsinstallatie heeft verwijderd, en daarom geen stookkosten heeft gemaakt, niet geadresseerd. Zij heeft weliswaar naar een overgelegde factuur verwezen, maar spreekt daarbij slecht over een schatting van het gebruik. Dat op dit bedrag uiteindelijk dient te worden afgerekend is, gezien de betwisting van NVM, daarmee onvoldoende onderbouwd gebleven. Het bedrag van € 175,55 wordt daarom ook in hoger beroep niet toewijsbaar geoordeeld.
3.7
De VvE is ook opgekomen tegen de honorering van het beroep van NVM op verrekening. NVM heeft in dit kader gesteld reparatiewerkzaamheden te hebben verricht aan een keukenkozijn en bijbehorend schilderwerk te hebben gedaan. Daarnaast zijn ramen aan de galerijzijde vervangen door isolatieglas. Volgens NVM betreffen deze werkzaamheden alle onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten. De VvE heeft de desbetreffende vordering slechts erkend voor wat betreft het keukenkozijn. De VvE heeft evenwel haar verweer tegen de overige posten noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep geconcretiseerd. Het beroep op verrekening is daarmee onvoldoende concreet bestreden en zal daarom worden gepasseerd.
3.8
De VvE heeft op haar beurt ook nog een tegenvordering ter hoogte van € 172,55 ingebracht. NVM heeft naar de stellingen van de VvE een lift te zwaar belast, waardoor herstelwerkzaamheden aan deze lift moesten worden verricht. NVM heeft hierop naar voren gebracht laminaatparket met de lift te hebben vervoerd en zich daarbij aan de belastingvoorschriften te hebben gehouden. De lift is overbelast geraakt omdat twee personen, ondanks de waarschuwing van NVM, ook nog tot de lift toetraden. Dit kan NVM volgens haar niet worden toegerekend. De VvE heeft deze feitelijke gang van zaken niet weersproken. Het hof ziet daarom onvoldoende grond deze kostenpost voor rekening van NVM te doen komen.
3.9
Uit het bovenstaande volgt dat in hoofdsom (€ 2.161,83 - € 1.582,50 =) € 579,33 toewijsbaar is. De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat kosten zijn gemaakt dan wel (voldoende) werkzaamheden zijn verricht anders dan die ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak, waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv een vergoeding plegen in te sluiten. Wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de datum van de inleidende dagvaarding bij gebrek aan een aanknopingspunt voor een andere datum.
3.1
De grieven slagen deels. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Nu partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van de procedure in eerste aanleg en van de procedure in hoger beroep worden gecompenseerd.
4.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt NVM om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen een bedrag van € 579,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 6 juni 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.J. van der Kwaak en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 september 2018.