Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.224.872/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 5498750 \ CV EXPL 16-10138
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 oktober 2018
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. T.J. Stapel te Haarlem,
tegen
KWIK-FIT NEDERLAND B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. F.B.A.M. van Oss te Harderwijk.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Kwik-Fit genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 21 september 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 21 juni 2017, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Kwik-Fit als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 juni 2018 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht.
Daarna is arrest gevraagd.
[appellant] heeft op 23 juli 2018 een wrakingsverzoek ten aanzien van mrs. Toorman, Smit en Van der Kwaak ingediend. Bij beslissing van het hof Den Haag van 25 september 2018 is [appellant] in dat verzoek niet-ontvankelijk verklaard.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn bij pleidooi verminderde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Kwik-Fit heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
.In deze zaak gaat het om het volgende.
( i) [appellant] is belegger en projectontwikkelaar. [appellant] verhuurt sinds 1 juli 1992 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) aan Kwik-Fit. Kwik-Fit exploiteert in het gehuurde een garagebedrijf.
(ii) Partijen zijn in november 2011 overeengekomen dat [appellant] aan Kwik-Fit zal verhuren een nieuw te bouwen bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de [adres] ). In de ‘Bijzondere bepalingen 8’ behorend bij de huurovereenkomst voor de [adres] is in artikel 8f bepaald:
“Verhuurder en huurder komen overeen dat de bestaande Kwikfit locatie aan de [adres] open kan blijven tot maximaal 1 jaar na de bouwkundige oplevering van de nieuwbouw”.
(iii) De [adres] is op 1 september 2012 opgeleverd en door Kwik-Fit in gebruik genomen. Na die datum heeft Kwik-Fit het gebruik van het gehuurde alsmede de huurbetalingen voortgezet.
(iv) [Manager] , financieel manager van Kwik-Fit, heeft op 4 juli 2014 in een e-mail aan [appellant] onder meer geschreven:
“Wij hebben elkaar zojuist gesproken over de KF [Kwik Fit; hof] aan de [adres] .
Samenvattend stel ik het volgende voor:
Een verlenging van de overeenkomst van drie jaar
Huur wordt gefixeerd op het huidige niveau (geen index)
De eerste jaars huur wordt gebruikt voor bouwkundige aanpassingen aan het pand
De bouwkundige werkzaamheden worden gedaan onder regie van KF maar in nauw overleg met verhuurder.
Graag verneem ik volgende week je reactie”
( v) [V] , de makelaar van [appellant] , heeft bij brief van 30 oktober 2014 namens [appellant] aan Kwik-Fit onder meer geschreven:
“Conform de mailwisselingen van vandaag en de mondelinge toelichting hierop, bevestigen wij u hierbij de huuropzegging en beëindiging van de huur van de Kwik-Fitlocatie aan de [adres] per 31 november 2014 (…).”
(vi) Bij vonnis van 27 februari 2015 heeft de kantonrechter in kort geding Kwik-Fit veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
(vii) Kwik-Fit heeft het gehuurde op 1 april 2015 ontruimd opgeleverd.
(viii) [appellant] heeft het gehuurde na ontruiming op grond van een in december 2014 gesloten huurovereenkomst ter beschikking gesteld aan Fy-Ma [G] B.V. (hierna: Fy-Ma).
3.2.
[appellant] heeft in deze procedure, kort weergegeven, betaling van Kwik Fit gevorderd van een bedrag van € 9.175,83 inclusief btw aan huurderving, van een bedrag van € 23.716,00 inclusief btw aan boete in verband met het niet tijdig kunnen opleveren van het gehuurde aan Fy-Ma en van een bedrag van € 52.353,92 inclusief btw aan sloop-en herstelwerkzaamheden aan het gehuurde in verband met het verwijderen van een aanbouw, een en ander naast betaling van de proceskosten. Bij pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] zijn eis wat betreft de boete verminderd tot € 15.600,--.
3.3.
[appellant] heeft zijn vorderingen gebaseerd op de stelling dat Kwik-Fit krachtens artikel 8f van de ‘Bijzondere bepalingen 8’ behorend bij de huurovereenkomst voor de [adres] (hierna: artikel 8f) gehouden was het gehuurde op 1 september 2013 ontruimd op te leveren, omdat de [adres] op 1 september 2012 bouwkundig is opgeleverd en Kwik Fit het gehuurde nog een jaar nadien mocht gebruiken. Nu zij dat niet gedaan heeft, diende Kwik-Fit het gehuurde op 1 september 2014, dan wel - na de mededelingen van [appellant] bij de brief van [V] van 30 oktober 2014 - in ieder geval op 30 november 2014 ontruimd op te leveren. Doordat Kwik-Fit pas op 1 april 2015 het gehuurde heeft ontruimd, heeft [appellant] het gehuurde later dan was voorzien aan Fy-Ma ter beschikking kunnen stellen en heeft hij aldus de door Fy-Ma te betalen hogere huur gederfd en ook een boete van € 15.600,-- aan Fy-Ma moeten betalen. Daarnaast heeft [appellant] kosten moeten maken voor sloop van een aanbouw, terwijl Kwik-Fit tot die sloop gehouden was.
3.4.
De eerste grief van [appellant] is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot vergoeding van gederfde huurinkomsten en de tweede grief van [appellant] is gericht tegen de afwijzing van de vordering tot vergoeding van de door [appellant] aan Fy-Ma betaalde contractuele boete.
3.5.
Het hof overweegt allereerst als volgt ten aanzien van de datum van beëindiging van de huurovereenkomst. Aan de in artikel 8f voorziene afspraak over een einddatum (1 september 2013) is kennelijk noch door Kwik-Fit, noch door [appellant] gevolg gegeven. [appellant] heeft immers niet gesteld en evenmin is gebleken dat [appellant] Kwik-Fit heeft aangesproken op haar verplichting tot ontruiming per 1 september 2013. [appellant] heeft kennelijk pas ruim een jaar later aangedrongen op ontruiming, te weten op 30 oktober 2014, de datum van de in het geding gebrachte brief van [V] . Ook heeft [appellant] niet gesteld en is evenmin gebleken dat partijen een nieuwe einddatum hebben afgesproken. Dat partijen, zoals [appellant] stelt, nadien zijn overeengekomen dat de in artikel 8f bedoelde termijn zou worden verlengd tot twee jaar na de oplevering van de [adres] , derhalve tot 1 september 2014 is door Kwik-Fit betwist en gelet op het voorgaande onvoldoende onderbouwd, terwijl ook anderszins van een tot uitstel strekkende afspraak tussen partijen niet is gebleken.
3.6.
Het hof concludeert uit het voorgaande dat Kwik-Fit na 1 september 2013 met goedvinden van [appellant] het gebruik van het gehuurde heeft behouden, zodat – bij gebreke van een voldoende gebleken andere bedoeling van partijen – de huurovereenkomst kennelijk stilzwijgend op de voet van artikel 7:230 BW Pro voor onbepaalde tijd is verlengd. Dit brengt mee dat de wettelijke opzegtermijn van een jaar van toepassing was, zodat Kwik-Fit gerekend vanaf de datum van de opzeggingsbrief van 30 november 2014 niet eerder tot ontruiming gehouden zou kunnen worden dan per 1 november 2015. Anders dan de kantonrechter in het vonnis in kort geding heeft gedaan, is het hof van oordeel dat het niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Kwik-Fit een beroep doet op de wettelijke opzegtermijn. Dat Kwik-Fit van het verlengde gebruik - waartegenover overigens ook huurbetalingen stonden - heeft geprofiteerd, doet daaraan niet af. De omstandigheid dat tussen partijen overleg heeft plaatsgevonden over verdere verlenging, brengt het hof evenmin tot een andere conclusie. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat er een opvolgend huurder was, te meer omdat niet is gebleken dat Kwik-Fit door [appellant] steeds werd geïnformeerd dat en per welke datum een opvolgend huurder haar plaats zou moeten innemen. Daarbij tekent het hof nog aan dat na het vonnis in kort geding de huurovereenkomst kennelijk met wederzijdse instemming is geëindigd per 1 april 2015. Een en ander betekent dat geen rechtsgrond bestaat voor de door [appellant] gevorderde veroordelingen. De eerste twee grieven kunnen (reeds) daarom niet leiden tot toewijzing van de vorderingen van [appellant] ter grootte van € 9.175,83 en (na vermindering van eis in appel) € 15.600,=.
3.7.
Met zijn tweede grief stelt [appellant] dat – anders dan de kantonrechter oordeelde – Kwik-Fit gehouden was de berging aan het gehuurde af te breken, maar dit achterwege heeft gelaten. Kwik-fit heeft echter verwezen naar de door haar in 1992 met [appellant] gesloten huurovereenkomst, waarin de berging als onderdeel van het gehuurde wordt vermeld, en op de aan de huurovereenkomst gehechte situatietekening waarop de berging zichtbaar is. In hoger beroep heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de aanbouw in 1992 nog niet aanwezig was. De door [appellant] bij pleidooi in het geding gebrachte verklaring is onvoldoende duidelijk om zijn stelling te dragen. Voor zover [appellant] , al dan niet subsidiair, heeft gesteld dat de berging er in 1992 al wel was maar dat Kwik-Fit de verplichting tot verwijdering van haar rechtsvoorganger heeft overgenomen, heeft hij die stelling, gelet op de aangehaalde inhoud van de huurovereenkomst, onvoldoende toegelicht. Bovendien heeft [appellant] niet gesteld en is evenmin gebleken dat Kwik-Fit ten aanzien van haar vermeende afbraakplicht door hem in gebreke is gesteld, zodat ook om die reden de vordering van [appellant] tot betaling van een schadevergoeding van € 52.353,92 niet kan slagen. De grief faalt.
3.8.
De slotsom is dat de grieven falen. Het bewijsaanbod van [appellant] zal als te algemeen en te vaag van de hand worden gewezen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Kwik-Fit begroot op € 1.952,-- aan verschotten en € 5.877,-- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 oktober 2018.