Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.200.534/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4855285 CV EXPL 16-6954
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 oktober 2018
inzake
[appellante],
kantoorhoudend te [kantoorplaats] ,
appellante,
tevens geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. B.R. Capaan te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens appellant in incidenteel appel,
advocaat: mr. K. Walburg te Alkmaar.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 21 november 2017 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Op 18 januari 2018 en 9 mei 2018 hebben getuigenverhoren plaatsgehad.
Partijen hebben de resultaten van de bewijslevering besproken in daartoe strekkende memories. [geïntimeerde] heeft daarbij nog producties in het geding gebracht, waarop [appellante] in haar antwoordmemorie heeft gereageerd.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1
Bij het tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheerovereenkomst en op die grond aansprakelijk is voor de schade die is ontstaan door de aanwezigheid in het gehuurde van een wietplantage. In het kader van de beoordeling van de grootste opgevoerde schadepost, de herstelkosten ad € 6.170,64, heeft het hof [geïntimeerde] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat [appellante] de woning op 1 juli 2015 in beschadigde staat heeft opgeleverd. Daarnaast is [geïntimeerde] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat [appellante] de woning heeft opgeleverd zonder de sloten te vervangen (kosten vervanging € 50,=). De beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde kosten van het expertiserapport/de offerte (€ 90,75 incl. btw) is aangehouden tot na de bewijslevering, evenals die van de post gederfde huurpenningen (€ 483,75 voor twaalf dagen). De vergoeding voor buitengerechtelijke kosten heeft het hof in beginsel toewijsbaar geoordeeld, zij het dat de hoogte van het toewijsbare bedrag eerst na de bewijslevering kon worden bepaald. Een post van € 250,= voor niet verrichte schilderwerkzaamheden is niet toewijsbaar geoordeeld in tegenstelling tot het bedrag van de nota van Liander (€ 1.964,=), dat als rechtstreeks gevolg van de tekortkoming voor rekening van [appellante] is gebracht.
2.2
Ter voldoening aan de hem gegeven bewijsopdrachten heeft [geïntimeerde] twee getuigen doen horen.
2.2.1
De getuige [J] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:
(…)Ik heb mijn neef destijds geholpen om de sloten van de woning [adres] te vervangen. Er was toen wel een sleutel voor die woning beschikbaar, maar er moesten nieuwe sloten op. [geïntimeerde] had zelf de sloten gekocht, maar hij had wat gereedschap nodig en ik ben ernaar toe gegaan met dat gereedschap en heb hem geholpen de sloten erin te zetten.
(…)
Ik weet niet meer hoe de sloten van de woning eruit zagen voor de vervanging. De deur van de woning stond al open toen ik aankwam, dus ik weet niet of de deur met het originele slot kon worden opengemaakt. Ik begreep van mijn neef dat zich in de woning dingen hadden afgespeeld en dat hij het slot wilde vervangen om te voorkomen dat die mensen weer in de woning zouden kunnen.
De raadsheer-commissaris toont de eerste foto van productie 23. Ik kan mij niet voorstellen dat de sloten er zo uit hebben gezien, want dat zou mij wel zijn opgevallen.
(…)
Tot oktober 2014 woonde [geïntimeerde] zelf in de woning. In die periode ben ik er wel geweest op uitnodiging. Hij woonde daar volgens mij nog niet zolang, maar ik weet niet hoelang precies.
(…)
2.2.2
De getuige [K] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:
(…) Nadat [geïntimeerde] had geconstateerd dat er in de woning het een en ander niet klopte, ben ik daar met hem langs geweest. Het was daar toen een grote chaos en ellende. U toont mij de vijfde foto van productie 23. Zo zag het eruit en dat nog veel erger. Er heerste ook een penetrante geur van wiet en er stonden allerlei potjes en spulletjes die wezen op een wietplantage. De stickers van de politie zaten nog op de voordeur.
(…)
Ik ben verder nog een keer in de woning geweest, nadat mevrouw [appellante] daarin werkzaamheden had uitgevoerd. De woning was niet goed opgeknapt. Er waren bijvoorbeeld nog allerlei vochtplekken, de afwerking van de vloeren was niet goed en de badkamer zag er niet goed uit. De hele woning zag er niet zo uit zoals die er had uitgezien toen [geïntimeerde] er zelf nog woonde.
Ik bekijk de foto’s die als productie 24 zijn overgelegd. Zo zag de woning er na het verrichten van de werkzaamheden door mevrouw [appellante] inderdaad uit. In de huiskamer lag laminaat, net zoals dat vroeger was geweest. Er lagen toen hier en daar nog potjes waarin kennelijk plantjes hadden gestaan en die heb ik toen samen met een ander nog bij het grofvuil neergezet. De toiletpot hing scheef. Hij lag er los op. Dat was dus nadat de werkzaamheden van mevrouw [appellante] al hadden plaatsgevonden. Bij mijn eerste bezoek aan de woning na de politie-inval kon je de wc-pot door de troep niet eens zien. Het laminaat dat te zien is op de foto’s in productie 24 en 25 is hetzelfde.
Ik heb zelf geen werkzaamheden verricht aan de woning. Ik weet dat [geïntimeerde] en zijn vrouw bezig zijn geweest om er weer wat van te maken.
(…)
Toen ik de woning na de politie-inval voor de eerste keer zag, zat er een groot gat in de keukendeur. De laatste keer dat ik in de woning was, was daar provisorisch wel iets aan gebeurd, maar er was geen nieuwe deur geplaatst. De badkamer was bij mijn eerste bezoek een groot donker hol. De laatste keer leek het alsof de badkamer was afgenomen met een nat doekje. Hij was niet te gebruiken. In het keukentje lagen bij mijn laatste bezoek nog allerlei spulletjes die te maken hadden met de wietplantage. De deurtjes van de keukenkastjes hingen los. De algehele indruk die ik had van de woning bij mijn laatste bezoek was dat men wel had geprobeerd wat te doen, maar alleen met emmer en sop had geprobeerd wat vlekken weg te halen. Er was nog veel schade aan de woning. De sloten van de woning waren volgens mij bij mijn eerste bezoek allemaal stuk. Bij mijn laatste bezoek waren de sloten weer bruikbaar. Het laminaat dat er bij mijn laatste bezoek lag, was het laminaat van toen [geïntimeerde] er zelf nog woonde. Het was geen nieuw laminaat, want zo koop je dat niet in de winkel.
(…)
Ik ben dus na het oprollen van de wietplantage nog drie keer in de woning geweest. De laatste keer was volgens mij de dag van de sleuteloverdracht. Die laatste keer bevonden zich in de woning nog potjes en andere troep, zo herinner ik mij aluminium restanten van buizen die ik bij mijn eerste bezoek had gezien. Ik weet dat tijdens mijn laatste bezoek de sleutels zijn overgedragen. Aanwezig waren toen: [geïntimeerde] , mevrouw [appellante] en haar echtgenoot en ikzelf. Verder waren daar geen anderen bij aanwezig. Het was mij toen wel duidelijk dat de woning niet in orde was, maar ik weet niet wat daarover toen door [geïntimeerde] en mevrouw [appellante] is afgesproken. Nu ik u dit hoor dicteren zeg ik: [geïntimeerde] maakte wel duidelijk dat hij het niet eens was met de manier waarop de woning was opgeleverd, maar ik weet niet of hij mevrouw [appellante] nog de gelegenheid heeft gegeven om het te herstellen. Ik weet niet of er toen nog iets is betaald.
(…)
2.3
[appellante] heeft in contra-enquête twee getuigen doen horen.
2.3.1
De getuige [D] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:
Nadat mevrouw [appellante] de sleutel had gekregen van de woning [adres] heeft zij mij gevraagd een muur in de huiskamer te schilderen. Die muur had vlekken. Ik heb toen ook rondgelopen in de woning en die woning zag er niet uit. Zo was er schimmel in de huiskamer en de badkamer en er waren in de badkamer tegels gebroken. Het was niet mijn taak om daar iets aan te doen. (…)
Mij wordt productie 24 getoond (foto’s na oplevering na 1 juli 2015). Zo zag het er ongeveer uit toe ik in de woning was.
2.3.2
De getuige [H] heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:
U toont mij een factuur van 22 juni 2015 (producties 10 bij memorie van grieven). Die factuur is van mij. De werkzaamheden die in de factuur staan heb ik verricht. Dat geldt ook voor de plinten in de huiskamer.
Ik ben met mevrouw [appellante] een totaalprijs overeengekomen voor alle werkzaamheden en de materialen. Hoewel voor de wc-pot dus geen prijs is opgevoerd, heb ik die wel vervangen. Het slot van de woning was kapot en ook dat heb ik vervangen. Ik ben meerdere dagen in de woning aan het werk geweest. Ik heb ook schoonmaakwerkzaamheden verricht, zoals het verwijderen van vlekken op het laminaat. Toen ik klaar was met de woning zag die er netjes uit.
(…)
22 juni 2015 was de laatste dag van de werkzaamheden en dat was de laatste keer dat ik in de woning was. (…)
Tijdens de werkzaamheden was de waterleiding niet afgesloten. (…) Mij wordt een foto getoond waarop een deel van een wc-pot zonder bril zichtbaar is (productie 24). Zo zag het er niet uit toen ik met mijn werkzaamheden klaar was. Toen ik klaar was was alles netjes. Anders wordt er ook niet betaald. Ik heb geen bewijsje van de betaling. Ik weet niet of er nog boekhouding van is, het is 2015, dus lang geleden.
2.4
Uit de verklaring van de getuige [J] moet worden afgeleid dat op het moment dat hij op verzoek van [geïntimeerde] het slot van de voordeur van de woning verving, in die voordeur reeds een nieuw slot was aangebracht. De getuige heeft immers verklaard dat hij zich niet kan voorstellen dat de voordeur er ten tijde van zijn bezoek aan de woning zo heeft uitgezien als op de eerste foto van productie 23 (de situatie na de inval door de politie, waarbij het voordeurslot was verwijderd). Dat het slot toen reeds was vervangen is in overeenstemming met de verklaring van de getuige [H] in contra-enquête, inhoudend dat hij de werkzaamheden die op de factuur van 22 juni 2015 staan vermeld heeft verricht in opdracht van [appellante] . Op deze factuur staat een post ‘nieuwe sloten op voordeur’. Het hof merkt hierbij op dat uit de omstandigheid dat [appellante] op 25 juni 2015 foto’s van de voortgang van de werkzaamheden aan [geïntimeerde] heeft gestuurd, niet blijkt dat de verklaring van [H], dat hij tot en met 22 juni 2015 werkzaamheden in de woning heeft verricht, onwaar is. Een e-mail of WhatsAapp-bericht van [appellante] waarin zij mededeelde dat de werkzaamheden pas op 23 juni 2015 zouden beginnen, is door het hof op de door [geïntimeerde] genoemde plaats niet aangetroffen. Evenmin is er bewijs voor de stelling dat rond 22 juni 2015 de waterleiding was afgesloten - daargelaten de vraag hoe [appellante] in dat geval ooit voor een schone oplevering van de woning had kunnen zorgen. In de bewijsopdracht met betrekking tot het slot is [geïntimeerde] dus niet geslaagd.
2.5
Vergelijking van de foto’s die door [geïntimeerde] zijn overgelegd als productie 23 (foto’s na inval politie) en 24 (foto’s na oplevering door [appellante] ) toont aan dat door of in opdracht van [appellante] wel degelijk min of meer uitgebreide werkzaamheden aan de woning moeten zijn verricht. Van de door de getuige [K] genoemde restanten van de wietplantage is op de foto’s van na de oplevering geen spoor te zien, zodat het hof niet bewezen acht dat die restanten toen nog moesten worden opgeruimd. Welke werkzaamheden [geïntimeerde] samen met zijn echtgenote na de oplevering zelf nog wel heeft moeten verrichten is op basis van de afgelegde getuigenverklaringen en het overige bewijsmateriaal niet goed te bepalen. [geïntimeerde] heeft geen bewijsstukken overgelegd van de aanschaf van een nieuwe wc-pot, want het overgelegde betalingsbewijs (productie 20 bij memorie van antwoord/grieven) kan op van alles slaan. Van de foto die als productie 24 is overgelegd, met ontbrekende wc-bril, kan niet eenduidig de datering worden vastgesteld. De getuige [K] heeft verklaard over een gat in de keukendeur dat door [appellante] slechts provisorisch zou zijn hersteld, maar welke werkzaamheden [geïntimeerde] in verband daarmee heeft verricht is niet duidelijk geworden. Van belang is in dit verband dat vast staat dat hetgeen is vermeld in de overgelegde offerte in werkelijkheid niet is uitgevoerd. Zo is blijkens de getuigenverklaringen ook de laminaatvloer niet verwijderd en vervangen, maar slechts schoongemaakt, waarbij onduidelijk is gebleven door wie: de verklaringen daarover van enerzijds [K] en anderzijds [H] op het punt van de schoonmaakwerkzaamheden lopen uiteen.
2.6
Het enige wat wel duidelijk is, is dat [geïntimeerde] op de vloer van de badkamer, die is bedekt met blauwe mozaïektegeltjes, een grijze laag heeft aangebracht. Dit is kennelijk de coating waarvoor in eerdergenoemde offerte een totaalbedrag van € 640,86 excl. btw is opgenomen. Door deze laag is de vloer, die na de oplevering door [appellante] nog steeds een armetierige indruk maakte door gebroken/ontbrekende tegeltjes en vervuilde voegen, aanzienlijk opgeknapt. Partijen verschillen van mening over de vraag of de staat van de badkamervloer was te wijten aan de wietplantage. [appellante] stelt dat de badkamervloer zich al in zo’n slechte staat bevond, toen zij de woning in beheer nam. Dit wordt min of meer bevestigd door de getuige [D] , maar tegengesproken door [K] , die de woning tijdens de bewoning door [geïntimeerde] heeft gezien. Het hof acht het in hoge mate onwaarschijnlijk dat een woning waarvoor een huur wordt gevraagd van € 1.250,= incl. nutsvoorzieningen per maand, zoals hier het geval was, door [appellante] in beheer zou worden genomen met een dergelijke vloer. Ongetwijfeld zal ook tijdens het verblijf van [geïntimeerde] al enige slijtage en vervuiling hebben plaatsgehad, maar het hof neemt aan dat de hennepplantage de hoofdoorzaak van deze schade is. Slechts in zoverre is [geïntimeerde] geslaagd in zijn bewijsopdracht. Het hof zal hiervoor een bedrag toekennen van € 500,=. Voor verrekening van het reeds door [appellante] betaalde bedrag van € 150,= bestaat geen grond, omdat dat bedrag betrekking had op de door [appellante] erkende ontbrekende plinten.
2.7
Dit betekent dat van de gevorderde herstelkosten slechts een bedrag van € 500,= toewijsbaar is. De kosten van het expertiserapport/de offerte zijn daarmee niet in een redelijke verhouding en worden afgewezen. Gelet op de omvang van de werkzaamheden is een week huurderving toewijsbaar, dus € 483,87 :12 x 7 = € 282,24.
2.8
In hoofdsom is dus toewijsbaar een totaalbedrag van (€ 500,= herstelkosten + € 282,24 huurderving + € 1.964,= nota’s Liander = ) € 2.746,24. De daarover toewijsbare buitengerechtelijke incassokosten bedragen op grond van het Besluit BIK € 399,62, excl. btw, dat is € 483,54 incl. btw. Beide bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 16 februari 2016, zoals gevorderd en ten dele reeds door de kantonrechter toegewezen. Het meerdere zal alsnog worden afgewezen, met vernietiging van het bestreden vonnis in zoverre. In eerste aanleg is [appellante] terecht in de kosten veroordeeld, maar de kosten van het principaal en incidenteel hoger beroep zullen vanwege de uitkomst van de zaak worden gecompenseerd, met dien verstande dat [geïntimeerde] wel de kosten van de getuigenverhoren over de herstelkosten moet dragen, omdat die tot niets hebben geleid.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 30 mei 2016, voor zover daarbij aan hoofdsom meer is toegewezen dan € 2.746,24 met wettelijke rente daarover vanaf 16 februari 2016 en voor zover daarbij de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten geheel zijn afgewezen
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af hetgeen aan hoofdsom meer is gevorderd dan € 2.746,24 met de wettelijke rente daarover vanaf 16 februari 2016;
veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 483,54 als vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 16 februari 2016;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
compenseert de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep aldus dat de kosten van de getuigenverhoren (voor salaris advocaat 1,5 punt à € 759,=, derhalve € 1.138,50, vermeerderd met € 135,= aan taxe) voor rekening van [geïntimeerde] komen en dat partijen voor het overige de eigen kosten dragen;
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 oktober 2018.