Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.226.885/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5076902 CV EXPL 16-15537
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 november 2018
inzake
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR AMSTERDAM RETAIL PROPERTIES,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. A. van Dorsten te Amsterdam,
tegen
1.DEEP INTERNATIONAL TEXTILES V.O.F.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
[vennoot X],
[vennoot X],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[vennoot Y],
[vennoot Y],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J.C. Heuving te Utrecht.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de stichting en (in vrouwelijk enkelvoud) Deep c.s. genoemd. Voor zover de vof wordt bedoeld wordt deze met Deep aangeduid.
De stichting is bij dagvaarding van 20 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 5 september 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de stichting als eiseres en Deep c.s. als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De stichting heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - (kort gezegd) alsnog de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden, met ontruiming van het gehuurde en (hoofdelijke) veroordeling van Deep c.s. tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 12.153,37 inclusief btw per kwartaal vanaf 1 juli 2016, met (hoofdelijke) veroordeling van Deep c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.
Deep c.s. heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.6. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende.
(i) De stichting is eigenaresse van de bedrijfsruimte aan de [adres] . Met ingang van 1 april 1998 heeft (de rechtsvoorgangster van) de stichting de bedrijfsruimte verhuurd aan Deep. [vennoot X] en [vennoot Y] zijn vennoten van Deep. De huurovereenkomst geldt thans voor onbepaalde tijd.
(ii) De huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
1.2
Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruik als winkelruimte ten behoeven van de verkoop van zelfvervaardigde heren- dames- en kinderkleding, kant, tafelkleden, souvenirs, gordijnen en gordijnstoffen.
1.3
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2
3.1
Behoudens voorafgaande toestemming van verhuurder is het huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, of wel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap of rechtspersoon.
(iii) Artikel 2.1 van de algemene bepalingen die van toepassing zijn op de huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. Hij dient hierbij bestaande rechten en de van overheidswege en vanwege de nutsbedrijven gestelde of nog te stellen eisen in acht te nemen.
(iv) Op 1 oktober 2001 is [A] in de plaats gesteld van Deep. Vervolgens is Deep op 1 juni 2009 weer in de plaats gesteld van [A] . De akte tot indeplaatsstelling uit 2009 houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…) the merging party still obliges to article 1.2 of the rent agreement which states that the rented may only be used as retail space to sell men’s, ladies’ and children’s clothing, lace, table cloth, souvenirs, curtains and curtain fabrics.
(v) Bij een onderzoek van de gemeente Amsterdam zijn op 28 november 2013 producten met zogenoemde psychotrope stoffen in de bedrijfsruimte aangetroffen. De gemeente Amsterdam heeft bij besluit van 23 december 2013 een last onder dwangsom aan Deep opgelegd om – kort gezegd – die psychotrope producten uit de bedrijfsruimte te verwijderen en de verkoop daarvan te staken omdat zulks in strijd is met het bestemmingsplan. Deep heeft aan die last voldaan. De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft bij uitspraak van 27 maart 2014 het verzoek van Deep tot het treffen van een voorlopige voorziening afgewezen. Daarbij heeft de voorzieningenrechter overwogen dat Deep haar financieel belang bij het verkrijgen van een voorlopige voorziening niet had onderbouwd en dat het verwijderen van de producten uit de winkel niet tot onomkeerbare gevolgen leidt. Om deze redenen ontbrak volgens de voorzieningenrechter een spoedeisend belang bij het treffen van een voorlopige voorziening.
(vi) De naam van de winkel die op de etalageruit is vermeld, luidt: “ [naam] ”. Bij die naamsvermelding op de etalageruit is een hennepblad als logo afgebeeld.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft de stichting hetzelfde gevorderd als in hoger beroep. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen en de stichting in de kosten veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de stichting met drie grieven op.
3.2
Met de grieven 1 en 2 betoogt de stichting dat Deep c.s. zich niet kan beperken tot het exploiteren van een souvenirwinkel omdat dit in strijd is met de bestemmingsbepaling in de huurovereenkomst, die uit meerdere elementen bestaat. Die elementen staan niet op zich zelf, maar moeten in elkaars context worden gezien. Verder is de stichting van oordeel dat het assortiment dat door Deep c.s. verkocht wordt niets te maken heeft met de bestemming, voor een groot deel niet eens als souvenir kan worden bestempeld en met zelf vervaardigd ook niets te maken heeft. Het zijn veelal artikelen die met drugsgebruik worden geassocieerd of daaraan zijn gerelateerd, aldus de stichting.
3.3
Volgens Deep c.s. is het gebruik niet in strijd met de bestemming en is die bestemming niet meerledig, zoals de stichting betoogt. Het gehuurde ligt aan de Nieuwendijk in het toeristisch centrum van Amsterdam, waar zich allerlei winkels bevinden gericht op jongvolwassenen, zoals growshops, coffeeshops en minisupermarkten. Ook Deep c.s. speelt deels in op het imago van Amsterdam als cannabis-hoofdstad van Europa. Vanaf het begin van de huurovereenkomst in 1998 betrof de exploitatie een souvenirwinkel, met een assortiment afgestemd op de trends onder jongvolwassen toeristen. Dit volgt ook uit de aktes rondom de indeplaatsstellingen in 2001 en 2009. De stichting en haar rechtsvoorganger waren daarvan op de hoogte.
3.4
Partijen strijden over de vraag hoe artikel 1.2 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd. Voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt. Dat de bestemmingsbepaling (artikel 1.2 huurovereenkomst) in die zin kan worden uitgelegd dat Deep c.s. haar assortiment mocht beperken tot uitsluitend souvenirs verwerpt het hof. De formulering van het artikel en de plaats die de verkoop van souvenirs daarbij inneemt in de tekst, duidt erop dat die verkoop in samenhang gezien moet worden met de verkoop van zelf vervaardigde heren-, dames- en kinderkleding, kant, tafelkleden, gordijnen en gordijnstoffen. Dat dergelijke zelf vervaardigde artikelen in de winkel niet verkocht worden is onvoldoende gemotiveerd bestreden. Bij de indeplaatsstellingen in 2001 en 2009 is ten aanzien van de verplichtingen van de huurder uitdrukkelijk verwezen naar de huurovereenkomst en daarbij in 2009 met zoveel woorden naar bedoeld artikel, zodat geen betekenis kan worden toegekend aan de omstandigheid dat het woord “zelfvervaardigd” bij de beschrijving van toegestane bedrijfsactiviteiten in die laatste overeenkomst ontbreekt. Een bestemmingswijziging is niet aan de orde.
3.5
Deep c.s. heeft echter ook aangevoerd dat de winkel in feite vanaf 1998 als souvenirwinkel is geëxploiteerd, dat de (rechtsvoorganger van de) stichting dit wist en daarmee, zo begrijpt het hof, stilzwijgend akkoord is gegaan. Echter, voor zover al zou moeten worden aangenomen dat het haar, zoals Deep c.s. betoogt, daarom vrijstond het gehuurde slechts als souvenirwinkel te exploiteren, is Deep c.s. dan wel gehouden daadwerkelijk (uitsluitend) souvenirs te verkopen. Echter, Deeps c.s. heeft niet betwist dat zij in de winkel cannabiszaden, oppeppende middelen, geestverruimende middelen en hulpmiddelen om de kwaliteit van drugs (zoals GHB en cocaïne) te testen verkoopt, noch dat zij producten verkoopt zoals asbakken, aanstekers, andere hulpmiddelen om te roken en waterpijpen, en andere artikelen waarop veelal drugsgerelateerde afbeeldingen staan, maar geen afbeelding van Amsterdam, of het wapen van die stad. Dit zijn goederen die niets met souvenirs te maken hebben, maar alles met het gebruik van verdovende middelen en daarom in strijd met de bestemmingsbepaling. Dat Deep c.s. jonge toeristen wil trekken die naar Amsterdam komen om verdovende middelen te gebruiken en dat die jonge toeristen deze artikelen kopen doet daar niets aan af. De naam van de winkel “ [naam] ” en het logo van een hennepblad op de etalageruit is in dit opzicht ook veelzeggend. Daarnaast verkoopt Deep c.s. ook drank, hetgeen, hoewel in dit verband niet doorslaggevend, ook in strijd met de bestemming is.
3.6
Met de stichting is het hof dan ook van oordeel dat Deep c.s. is tekortgekomen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die tekortkoming is niet van zodanig bijzondere aard of geringe betekenis dat deze de ontbinding niet zou rechtvaardigen. De vorderingen van de stichting zullen dan ook worden toegewezen als na te melden. Er is geen bewijs aangeboden van concrete feiten en omstandigheden die, indien bewezen tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.7
De grieven slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Deep c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep,
en opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt Deep c.s., ieder hoofdelijk, om binnen 14 dagen na dit arrest het gehuurde met alle zich daarin vanwege Deep c.s. bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter beschikking te stellen van de stichting, bij gebreke waarvan de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt Deep c.s., ieder hoofdelijk, om zolang het gebruik van het gehuurde door of vanwege Deep c.s. voortduurt, voor of uiterlijk op de eerste van ieder kwartaal, aan de stichting te voldoen € 12.153,37 inclusief btw, onverminderd latere huurverhogingen;
veroordeelt Deep c.s. in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van de stichting begroot op € 194,75 aan verschotten en € 400,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 813,31 aan verschotten en € 1.074,- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, L.A.J. Dun en E.P. Stolp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 november 2018.