ECLI:NL:GHAMS:2018:4175

• Datum uitspraak: 13 november 2018
• Publicatiedatum: 14 november 2018
• Zaaknummer: 200.218.117/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Overig
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Dun; J.C. Toorman; C. Uriot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bekrachtiging vonnis in huurzaak over gebruik woning door derden en disproportionaliteit ontbinding

In deze zaak vordert [appellante], eigenaar van een pand met een verhuurde bovenwoning, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning die wordt gehuurd door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2]. De huurders, werkzaam als zeelieden, verbleven regelmatig niet in de woning en gaven deze herhaaldelijk, al dan niet tegen betaling, in gebruik aan derden.

De kantonrechter stelde vast dat de huurders tekort waren geschoten door het gehuurde aan derden te laten gebruiken zonder zelf aanwezig te zijn, maar wees de vorderingen af wegens disproportionaliteit van ontbinding en ontruiming. Het hof bevestigt dit oordeel, ondanks het vaststaan van wanprestatie, omdat onvoldoende is gebleken dat de huurders het gehuurde geheel niet meer zelf gebruiken en ontbinding een te zwaar middel zou zijn.

Het hof benadrukt dat de huurders zich moeten onthouden van het gebruik door derden zonder aanwezigheid, en waarschuwt dat bij herhaling ontbinding alsnog kan volgen. De kosten van het hoger beroep worden deels gecompenseerd, waarbij de huurders worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen tot ontbinding en ontruiming af wegens disproportionaliteit.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.218.117/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 5055881 CV EXPL 16-14679

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 november 2018

inzake

CAFÉ [appellante] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. E. Sengül te Kampen,

tegen

[geïntimeerde 1] ,

[geïntimeerde 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. L.T.M. Keet te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] , [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 2 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 maart 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 augustus 2018 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben in principaal appel geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente. In incidenteel appel hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geconcludeerd dat het hof het vonnis deels zal vernietigen en alsnog [appellante] zal veroordelen in de kosten van de eerste aanleg, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep, alles te vermeerderen met nakosten en rente.

[appellante] heeft in het incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat daarbij om de volgende feiten.

2.1.

[appellante] is eigenaar van het hoekpand gelegen aan [adres] . Op de begane grond exploiteert [appellante] een cafébedrijf.

2.2.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] huren van (de rechtsvoorganger van) [appellante] de woning aan [adres] (hierna: de woning). Het betreft de vierde verdieping van het pand van [appellante] .

2.3.

De bovenwoningen op 1B en 1C zijn verhuurd aan derden.

2.4.

De huurprijs bedroeg laatstelijk € 650,-- per maand. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst.

2.5.

[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn zeelieden en werken op basis van een Nederlandse arbeidsovereenkomst als machinist op de schepen van Greenpeace, waarvoor zij zes maanden per jaar, in periodes van telkens drie maanden achtereen, op zee verblijven.

2.6.

Bij brief van 15 januari 2016 heeft de gemachtigde van [appellante] [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verzocht in overleg te treden over de mogelijkheid van een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben aangegeven de woning te willen blijven huren.

3. Beoordeling

3.1.

. In deze procedure vordert [appellante] ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en veroordeling van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] tot ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft overwogen - kort weergegeven - dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zijn tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door, ook in periodes waarin zij zelf niet in de woning verbleven, het gehuurde in gebruik te geven aan derden. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming vanwege de zwaarwegende gevolgen daarvan niet proportioneel zijn en zij heeft die vorderingen van [appellante] afgewezen.

3.2.

De grieven van [appellante] zijn gericht tegen dit oordeel van de kantonrechter. Met grief I bestrijdt [appellante] dat de vorderingen disproportioneel zijn en met grief II betoogt [appellante] dat artikel 6:265 lid 1 BW noch artikel 8 lid 2 EVRM aan toewijzing van haar vorderingen in de weg staan.

3.2.

Met hun grieven in incidenteel appel bestrijden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dat hun tekortkoming vaststaat omdat zij die erkend hebben en komen zij op tegen de beslissing van de kantonrechter om de kosten te compenseren.

3.3.

Het hof overweegt als volgt. Bij pleidooi hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toegelicht dat zij om de drie maanden gedurende drie maanden op zee zijn. In de maanden waarin zij niet op zee zijn, verblijven zij ofwel in het gehuurde, ofwel elders. [geïntimeerde 2] overnacht regelmatig enkele dagen bij zijn vriendin en verblijft regelmatig in zijn huis in Frankrijk en [geïntimeerde 1] reist veel rond door Europa in zijn camper. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben het gehuurde in het verleden aan derden in gebruik gegeven in periodes waarin zij niet zelf in het gehuurde aanwezig waren. Zij hebben voorts erkend dat zij voor dit gebruik in het verleden een vergoeding ontvingen.

Na het vonnis in eerste aanleg hebben zij - zo stellen zij - het gehuurde alleen aan derden in gebruik gegeven zonder daarvoor een vergoeding te vragen. Tijdens het verblijf van [R] , [P] en [G] was ook [geïntimeerde 1] in het gehuurde aanwezig. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ontkennen dat deze gebruikers hun postadres in het gehuurde hebben (gehad), zij hebben slechts eenmalig het adres van het gehuurde gebruikt om belangrijke post te ontvangen.

In het geval van gebruiker [S] , waarbij ook politie betrokken was omdat deze gebruiker geen toegang kon krijgen tot het gehuurde, waren [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] niet aanwezig in het gehuurde ten tijde van diens verblijf.

Desgevraagd hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] verklaard dat zij weliswaar toegezegd hadden aan de kantonrechter dat zij het gebruik door derden hadden gestaakt, maar dat zij meenden dat dit gebruik kon worden aangemerkt als ‘logeren’, zodat het niet onder hun toezegging viel.

3.4.

Naar het oordeel van het hof is - op basis van hetgeen over en weer is gesteld en bestreden, alsmede op basis van hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht - niet komen vast te staan dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] het gehuurde in het geheel niet meer zelf gebruiken. Dat zij veel afwezig zijn is wel gebleken maar dat brengt hun werk mee.

Wel staat voldoende vast dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in strijd met hun verplichtingen als huurder hebben gehandeld door herhaald, al dan niet tegen betaling, derden in het gehuurde te laten verblijven terwijl zij daar zelf niet waren. Van ‘logeren’ kan in deze gevallen niet worden gesproken omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] daarbij geen van beiden aanwezig waren. Ook indien juist is dat dit gebruik in het verleden is gedoogd, heeft [appellante] het recht behouden om daartegen later op te komen.

Het hof rekent [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ook aan dat zij na hun hiervoor aangehaalde toezegging aan de kantonrechter met deze ingebruikgeving zijn doorgegaan, ook al zou dat - zoals [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] stellen en [appellante] betwist - tot één keer beperkt zijn gebleven. Voor de uitleg die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] geven aan hun toezegging - dat zij het gehuurde niet meer
tegen betaling aan derden in gebruik zouden geven - ziet het hof geen ruimte. Er kon bij hen bovendien na lezing van het vonnis geen misverstand over bestaan dat de kantonrechter iedere vorm van ingebruikgeving aan derden buiten hun aanwezigheid in strijd achtte met hun verplichtingen als huurder, dat zij daarmee dienden te stoppen en dat de kantonrechter van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming afzag omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] toezegden dat te doen.

3.4.

Omdat onvoldoende vaststaat dat na het vonnis vaker dan één keer het gehuurde aan derden in gebruik is gegeven buiten aanwezigheid van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] , ziet het hof thans af van ontbinding van de huurovereenkomst en van veroordeling tot ontruiming. Het hof acht toewijzing van die vorderingen, gelet op de gevolgen daarvan, disproportioneel. De uitzondering van artikel 6:265 lid 1 doet zich hier voor.

Het hof gaat er bij dit oordeel van uit dat het [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] thans duidelijk is dat zij zich dienen te onthouden van het in gebruik geven van het gehuurde aan derden indien daarbij niet een van hen aanwezig is en dat, indien dit toch opnieuw gebeurt, zij er rekening mee moeten houden dat de huurovereenkomst alsnog zal worden ontbonden en de ontruimingsvordering zal worden toegewezen, indien daartoe een vordering wordt ingediend.

3.5.

Grief 1 in het incidenteel appel stuit op het voorgaande af. Ook de grieven I en II in het principaal appel falen, nu het hof heeft geoordeeld dat toewijzing van de vorderingen van [appellante] thans disproportioneel zou zijn.

3.6.

Nu vaststaat dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] maar de vorderingen van [appellante] worden afgewezen, acht het hof compensatie van de kosten zowel in eerste aanleg als in incidenteel hoger beroep passend. Grief 2 in het incidenteel appel faalt derhalve. De kosten van het incidenteel appel komen voor rekening van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] .

3.7.

Voor zover partijen een voldoende specifiek bewijsaanbod hebben gedaan ziet dit niet op stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.

3.8.

De conclusie is dat alle grieven falen, zodat het vonnis zal worden bekrachtigd. De kosten van het principaal appel worden gecompenseerd. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel appel.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten van het principaal appel draagt;

veroordeelt [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 1.611,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C. Toorman en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 november 2018.