Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.197.218/01
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4233395\ CV EXPL 15-5726
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 april 2019
inzake
[appellante] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend in de gemeente [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. V.C. van der Velde te Almere.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 6 maart 2018 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van de procedure in hoger beroep tot die datum wordt verwezen naar dat tussenarrest.
Vervolgens zijn op 12 juni 2018 aan de zijde van [appellante] drie getuigen gehoord, is het getuigenverhoor aan de zijde van [appellante] op 20 november 2018 voortgezet en is op die datum aan de zijde van [geïntimeerde] een getuige gehoord. Van de getuigenverhoren is proces-verbaal opgemaakt.
Aansluitend aan de getuigenverhoren op 20 november 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is tijdens die comparitie tussen partijen niet tot stand gekomen. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt.
Ten slotte hebben partijen andermaal arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling van het hoger beroep
2.1
Bij genoemd tussenarrest heeft het hof [appellante] toegelaten tot het leveren van bewijs
1) dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] haar investeringen vergoed zou krijgen, als zij binnen vijf jaar na aanvang van de huur (uit de gehuurde woonruimte) zou vertrekken,
2) dat [geïntimeerde] (op 13 juni 2014) de door [appellante] ingeschakelde aannemer opdracht heeft gegeven zogeheten osb-platen in de wanden te plaatsen;
2.2
Ter voldoening aan deze bewijsopdrachten heeft [appellante] achtereenvolgens als getuigen doen horen: [B] (aannemer), [A] (voormalig huurster van [appellante] ) en zichzelf. De verklaring van [B] heeft betrekking op de opdracht tot het plaatsen van de osb-platen, de verklaring van [A] op de afspraak met betrekking tot vergoeding van de door [appellante] gedane investeringen. De verklaring van [appellante] ziet op beide bewijsopdrachten.
2.3
In contra-enquête heeft [geïntimeerde] zichzelf als getuigen doen horen. Zijn verklaring heeft betrekking op beide bewijsopdrachten.
(1)
Afspraak met betrekking tot vergoeden van door [appellante] gedane investeringen
Afspraak met betrekking tot vergoeden van door [appellante] gedane investeringen
2.4.1
[A] heeft, voor zover van belang, hierover het volgende verklaard:
(…)
Ik ben meegegaan met (…) [appellante] (…) naar Amsterdam waar een gesprek gevoerd zou worden met de heer [geïntimeerde] . De reden dat ik meeging was tweeërlei: ik wilde kijken wat er afgesproken kon worden over de huidige staat van de woning, dat wil zeggen het bewoonbaar maken van de woning want het was in mijn visie nogal een bouwval. De tweede reden was dat [appellante] erg ziek was geweest en dat er iets afgesproken moest worden als het niet zou lukken. Met “het” bedoel ik het bewoonbaar maken van de woning en het opstarten van de B&B. (…) Mevrouw [appellante] , meneer [geïntimeerde] en ik waren aanwezig.
(…) Er is tijdens het gesprek gezegd wat er allemaal al door [appellante] was gedaan en dat het afgemaakt moest worden. Daar was meneer [geïntimeerde] het mee eens. Hij erkende dat er door [appellante] werkzaamheden waren verricht en dat het goed was gedaan. Er waren essentiële dingen nog niet gedaan, zoals de keuken, de badkamer en de WC. En er moest met de ramen ook nog het een en ander gebeuren. En dat deze zaken nog moesten worden gedaan, daar was de heer [geïntimeerde] het mee eens. De heer [geïntimeerde] had het over een opslag waar heel veel spullen stonden. Daar kon [appellante] een afspraak maken om die spullen te halen. Die spullen die daar stonden konden zonder betaling worden opgehaald, volgens meneer [geïntimeerde] . Ook zei de heer [geïntimeerde] dat [appellante] een prijsopgave aan hem kon doen voor wat er nog afgemaakt moest worden. Er werd tijdens het gesprek een aannemer genoemd, de heer [C] , dat was een aannemer van meneer [geïntimeerde] waar [appellante] contact mee op moest nemen.
De heer [geïntimeerde] zei dat wat er volgens [appellante] nog allemaal moest gebeuren wel overlegd moest worden. Er is afgesproken dat er een aantal zaken nog moesten worden uitgezocht. Er zou na dit gesprek nog een vervolg gesprek plaatsvinden.
(…)Ik heb gevraagd wat er zou gebeuren als [appellante] eerder zou weggaan uit het gehuurde. De heer [geïntimeerde] gaf toen aan dat als [appellante] weg zou gaan dat er veel investeringen gedaan waren en dat hij zeker bereid was om dat te compenseren. Er was geen discussie of er wel of geen vergoeding zou worden betaald maar het was de vraag wat de hoogte daarvan was.
(…) U vraagt mij of er tijdens het gesprek een bedrag is genoemd. Tijdens het gesprek was er sprake van een bedrag van € 50.000,- waar [appellante] bonnen en bewijsstukken van had. Tijdens het gesprek is er niet een duidelijk bedrag of budget uitgekomen maar wel was de heer [geïntimeerde] bereid een stuk te vergoeden en ook een essentieel stuk. Het gesprek ging over het feit dat door de verbouwingen die in het pand waren gedaan, de waarde van het pand was gestegen.
U vraagt mij of ik bij nog meer gesprekken aanwezig ben geweest. Nee, niet met de heer [geïntimeerde] .
Op vragen van mr. Swart antwoord ik als volgt:
U vraagt mij of Lies al eerder de afspraak over het terugbetalen van de investeringen had gemaakt met meneer [geïntimeerde] . Ik heb niet van Lies gehoord wat er was afgesproken als zij weg zou gaan maar Lies heeft mij wel constant gezegd dat er zaken vergoed zouden worden. Lies bleef maar doorgaan met het bewoonbaar maken van de woning want zij woonde daar al met haar kinderen.
U vraagt mij of ik na het gesprek met meneer [geïntimeerde] gerustgesteld was. Ja ik maakte mij namelijk vooraf zorgen over Lies maar na het gesprek dacht ik: meneer [geïntimeerde] , wat een fantastische man en dit hebben wij goed afgesproken. Ik had namelijk vooraf van Lies gehoord dat haar constant was gezegd dat zaken vergoed zouden worden maar dat het maar niet gebeurde. Dat was ook de reden dat ik meeging naar het gesprek. En de heer [geïntimeerde] gaf tijdens het gesprek ook aan dat wij hem echt moesten vertrouwen.
Op vragen van mr. van der Velde antwoord ik als volgt.
U vraagt mij wat mijn relatie is met mevrouw [appellante] . Ik was op dat moment een ex-huurder van mevrouw [appellante] . Ik had een paar maanden een stuk van haar huis gehuurd. Op het moment van het gesprek waren wij bevriend.
U vraagt mij of ik de schriftelijke afspraken tussen mevrouw [appellante] en meneer [geïntimeerde] kende. Ik heb volgens mij wel stukken gezien. (…)het ging over de B&B. Ik heb met [appellante] over die stukken gesproken. Het was in het begin, het waren volgens mij concept stukken.
U vraagt mij of ik bekend was met de contractuele compensatieregeling voor een totaal van € 18.000,- over de eerste twee jaar. Daar was ik bekend mee en dat werd ook tijdens het gesprek met de heer [geïntimeerde] genoemd. Of ik de schriftelijke afspraak heb gezien, dat weet ik niet.
U vraagt mij of ik de staat van de woning kende toen mevrouw [appellante] deze betrok. Ja, ik was mee toen [appellante] de woning betrok. Er was toen sprake van een bouwval, er waren geen muren, maar wel gaten en kieren. Ik heb het dan over het bovenstuk waar zij met haar kinderen ging wonen.
U vraagt mij of ik wist dat de grote verbouwingskosten waren gemaximeerd op €35.000,- . Ik wist niet dat de verbouwingskosten waren gemaximaliseerd.
U vraagt mij of mevrouw [appellante] heeft gezegd hoeveel zij in de woning zou investeren.
[appellante] bleef er zelf maar geld in investeren en zij zei toen: maar dat geld krijg ik weer terug. Maar wat de begroting was en waar dat geld dan voor bedoeld was dat weet ik niet. Ik heb geen verstand van verbouwingen.
U houdt mij voor het verslag van 23 januari 2015. U vraagt mij voor wie ik dat verslag heb gemaakt. Ik was toen meegegaan. Ik wilde toen zelf het gesprek op papier zetten. Ik heb dat verslag naar [appellante] verstuurd. Ik heb het verslag een paar dagen na het gesprek op papier gezet.(…)
Ik heb het verslag niet naar meneer [geïntimeerde] gestuurd omdat ik verder niets met hem te maken had.
U vraagt mij of er door meneer [geïntimeerde] een concrete toezegging is gedaan en onder welke voorwaarden. We hebben het niet over de voorwaarden gehad, zo ver waren we nog niet.
(…) De heer [geïntimeerde] heeft toegestemd dat hij er zorg voor ging dragen dat het bewoonbaar zou worden en dat hij een goede vergoeding zou geven voor wat [appellante] in de woning had geïnvesteerd als zij zou weggaan.
U vraagt mij of er geen afspraken op papier zijn gezet. Op dat moment is er niets op papier gezet, maar voor mijn gevoel waren het zeer zeker concrete mondelinge afspraken.
U houdt mij de laatste zin van 6de alinea van mijn verslag voor. U vraagt mij wat de heer [geïntimeerde] met “zijn partner” bedoelde. Dat weet ik niet, ik denk dat het zijn zakenpartner is in dit geval.
U vraagt mij of alles niet eerst besproken moest worden met de partner van meneer [geïntimeerde] . Er is geen voorbehoud gemaakt. We kwamen helemaal niet zo ver dat wij tot een bedrag kwamen.
U vraagt mij wanneer ik ermee bekend was dat mevrouw [appellante] de huur zou opzeggen. Op 23 januari was ik er niet mee bekend dat mevrouw [appellante] een maand later de huur zou opzeggen.
2.4.2
[appellante] heeft, voor zover van belang, hierover het volgende verklaard:
U vraagt mij wat er met meneer [geïntimeerde] is afgesproken. Er is constant, vanaf het eerste moment, afgesproken dat ik mijn investeringen vergoed zou krijgen als ik uit de woning zou vertrekken. Het kwam alleen steeds niet zwart op wit. Daarom is mevrouw [A] met mij meegegaan. Ik heb alles gedaan om de afspraken op papier te krijgen. Na de bespreking met de heer [geïntimeerde] heeft mevrouw [A] op 23 januari 2015 het verslag van deze bespreking op papier gezet.
U vraagt mij of er tijdens het gesprek met meneer [geïntimeerde] een bedrag is genoemd wat u als vergoeding zou krijgen. Nee, alleen het bedrag dat ik heb uitgegeven. Er is niet gesproken over het bedrag dat ik zou krijgen als ik eerder uit het gehuurde zou vertrekken. De verbouwing was ook nog niet klaar.
(…) Na afloop van het gesprek was mevrouw [A] heel positief maar ik dacht dit heb ik al 20 keer meegemaakt. Mevrouw [A] had een verslag gemaakt van de bespreking en dat heb ik vervolgens naar de heer [geïntimeerde] gestuurd. Zijn reactie was toen “als ik het zo zwart op wit zie, dan moet ik er nog even naar kijken”. Daar heb ik vervolgens niets meer op gehoord. (…)Na de bespreking heeft er geen gesprek meer plaatsgevonden met de heer [geïntimeerde] . Wel heb ik hem een week na het gesprek nog telefonisch gesproken en gerefereerd aan het gespreksverslag. De heer [geïntimeerde] zei toen “rustig aan, alles komt goed”.
Op vragen van mr. Swart antwoord ik als volgt:
U vraagt mij wat er precies is afgesproken over de investeringen. Ik heb meerdere malen het onderwerp aangekaart omdat ik drie weken voor de verhuizing een TIA heb gehad. Ik heb er toen op ingezet dat ik mijn investeringen terug zou krijgen. Die toezegging heb ik wel gehad maar nooit schriftelijk.
U houdt mij productie 26 in eerste aanleg voor, een mail van 30 oktober 2014 van mij aan de heer [geïntimeerde] voor. In de e-mail staat dat wij hebben afgesproken dat wij mijn investering verrekenen mocht ik binnen vijf jaar uit de woning gaan. Hierop heb ik nooit een negatieve reactie ontvangen.
U houdt mij (…) voor (...)een e-mail van 10 november 2014, daarin heb ik de bespreekpunten voor de afspraak op dezelfde dag gemaild. (…)En tijdens dat gesprek heb ik gevraagd het verrekenen van mijn investeringen bij het verlaten ook na vijf jaar op schrift te stellen. Daar heeft [geïntimeerde] op geantwoord “ik ben een fatsoenlijk mens, woning is ook meer waard dat moeten we dan ook bekijken”. (…)
U vraagt mij of meneer [geïntimeerde] heeft gezegd dat ik mijn investeringen terug zou krijgen bij het verlaten van woning, ook na vijf jaar. Daarop antwoord ik: ja.
Op vragen van mr. van de Velde antwoord ik als volgt:
U vraagt mij waarom het gesprek met mevrouw [A] geen schriftelijke gevolg heeft gekregen. Ik heb het verslag van mevrouw [A] van de bespreking met de heer [geïntimeerde] gemaild naar de heer [geïntimeerde] .
Ik heb na mijn mail van 31 oktober 2014 een antwoord van de heer [geïntimeerde] ontvangen met de zin “misschien lees ik de mail niet goed, maar jij legt de feiten anders uit dan dat ze zijn.”. U vraagt mij wat mijn gedachten waren toen ik deze mail kreeg. Ik kreeg bij alles wat ik zwart op wit probeerde te krijgen vage antwoorden. Het is één grote exercitie om niets zwart op wit te krijgen.
U vraagt mij of er na de mail van 31 oktober 2014 14:59 uur van meneer [geïntimeerde] een concrete nadere afspraak is. De heer [geïntimeerde] heeft niet inhoudelijk op mijn eerdere mail van die dag gereageerd.
U vraagt mij of ik na de e-mail van 31 oktober 2014 15:10 uur “Stuur mij de onderhoud punten van jouw woonruimte, het enige waar wij nu een contract over hebben” van mening ben dat er een andere afspraak naast het huurcontract bestaat. Mijn antwoord daarop is: ja.
U vraagt mij of ik doelde op het gespreksverslag van mevrouw [A] , waar ik in mijn mail van 28 januari 2015 21:21 aan de heer [geïntimeerde] meldde: “Ik heb ons gesprek samengevat, heb ik wat we afspraken goed begrepen? Wil je dat bevestigen?”. Ja, daarop is de mail gebaseerd.
U vraagt mij of ik het gesprekverslag van mevrouw [A] heb toegestuurd aan meneer [geïntimeerde] . Hoewel ik eerst ja heb geantwoord, is het antwoord daarop nee. Ik heb mijn eigen samenvatting, per e-mail van 28 januari 2015 21:21 uur, daarvan aan meneer [geïntimeerde] toegestuurd. Dat is dus niet het gesprekverslag dat mevrouw [A] heeft opgesteld op 23 januari 2015.
U vraagt mij waarom de afspraak uit de 6de alinea van het verslag van mevrouw [A] niet in de mail van 28 januari 2015 staat. Dat is al eerder ter sprake gekomen. Het was geen nieuwe afspraak. Waarom ik niet in mijn e-mail van 28 januari 2015 21:21 uur heb gerefereerd aan de investering, antwoord ik dat dat op dat moment niet relevant was.
2.4.3
[geïntimeerde] heeft, voor zover van belang, hierover het volgende verklaard:
Allereerst heb ik gezegd dat er in de huurovereenkomst staat dat ik 18.000 euro bijdraag aan de kosten van investering en dat deze kosten van de investering niet meer dan 35.000 euro mogen bedragen in de vorm van een huurkorting, maar dat staat ook in de stukken. Of ik mevrouw [appellante] een vergoeding zou betalen als zij binnen vijf jaar zou vertrekken heb ik geen ja en geen nee gezegd. Ik heb gezegd dat ik dat moet bespreken met de heer [D] , die destijds mede-eigenaar was van het pand.
Een bedrag is niet genoemd in mijn gesprekken met mevrouw [appellante] . Het is wel vreemd dat mevrouw [appellante] is vertrokken voordat ik überhaupt mijn bijdrage zou kunnen betalen middels de huurkorting. Mevrouw [appellante] heeft mij achtergelaten met een onafgebouwd project dat mij benadeeld heeft in een ernstigere vorm dan dat zij claimt benadeeld te zijn door mij.
Mevrouw [appellante] heeft in de gesprekken de wens geuit een vergoeding te krijgen voor gedane investeringen. Ik heb daarover niets toegezegd.
Over de verklaring van mevrouw [A] merk ik op dat dit haar interpretatie is. Er is wel over een vergoeding gesproken, maar er zijn geen toezeggingen gedaan. Ik heb daarover steeds naar voren gebracht dat ik dat met de heer [D] moest bespreken. Er zijn ook geen vervolggesprekken geweest en mevrouw [appellante] heeft ook niet gevraagd of ik dat met de heer [D] heb besproken. Ik ben altijd heel duidelijk geweest.
Ik heb de heer [D] er destijds, in november/ december 2014, op aangesproken. Of ik dat vervolgens heb teruggekoppeld naar mevrouw [appellante] , dat weet ik niet meer. [D] vond dat de huurovereenkomst daarover duidelijk was. Dat betekent: de 18.000 euro uit de huurovereenkomst, die staat. Dus geen extra’s.
Mr. Van der Velde legt mij voor productie 26, bestaande uit de e-mailwisseling tussen mevrouw [appellante] en mij van 31 oktober 2014 (…) Die mailwisseling spreekt voor zich. In de mailwisseling staat een limiet en wat daarvoor moet gebeuren. De B&B staat los van hetgeen er boven, de woning op de eerste verdieping, gebouwd wordt. Uit die mailwisseling blijkt geen toezegging.
(2)
Opdracht van [geïntimeerde] aan de aannemer van [appellante] tot plaatsen van osb-platen
Opdracht van [geïntimeerde] aan de aannemer van [appellante] tot plaatsen van osb-platen
2.5.1
[B] heeft, voor zover van belang, hierover het volgende verklaard:
De naam van mijn bedrijf is [X] . (…) Ik was de aannemer van mevrouw [appellante] . Ik denk dat ik de facturen voor mijn werkzaamheden naar mevrouw [appellante] stuurde.
(…) Ik heb de kosten van de OSB platen, de bevestigingsmaterialen en de arbeidskosten in rekening gebracht aan mevrouw [appellante] . De factuur zit in de administratie bij mijn boekhouder. Dat is in het jaar 2014, dus dat is makkelijk op te zoeken.(…)Meneer [geïntimeerde] heeft mij niets betaald.
U vraagt mij of alle andere facturen ook door mevrouw [appellante] werden betaald of dat meneer [geïntimeerde] ook facturen betaalde. Ik denk dat als ik de facturen opstelde, dat ik die stuurde naar mevrouw [appellante] . (…) U vraagt mij wat de reden was dat de OSB platen ter sprake kwamen. Ik sprak met de eigenaar, ik bedoel meneer [geïntimeerde] , over de constructie in de muur. Meneer [geïntimeerde] zei toen tegen mij (…) er moeten OSB platen komen op de muren en daarna gipsplaten. Dat was in een gesprek tussen mij en meneer [geïntimeerde] . Dat weet ik zeker.(…)
Op vragen van mr. Swart (…) wie de opdracht gaf om de OSB platen te plaatsen. Dat is meneer [geïntimeerde] geweest. (…)
Op vragen van mr. van der Velde antwoord ik als volgt:
(…) Ik woon 13 of 14 jaar in Nederland. U vraagt mij of ik de Nederlandse taal machtig ben. Lezen wel, schrijven met fouten en ik begrijp op het punt van bouwwerken alles (…) Voor andere gebieden is het moeilijk, zoals bij de rechtszaak. (…).
U legt mij productie E voor, namelijk mijn verklaring van 9 september 2016 en de daaraan gehechte bonnen. (…). Ik herken de bonnetjes maar ik weet niet wie de pijltjes op de bonnetjes heeft gezet.
(…) De handtekening onder de verklaring is mijn handtekening. Ik moet dus de verklaring hebben gezien. Alleen wanneer ik die verklaring heb gezien, weet ik niet. (…) Ik weet niet wie de verklaring heeft geschreven. Ik werk niet met een computer. Ik schrijf alleen met de hand. Dus als ik de verklaring zou hebben geschreven dan moet ik mijn zoon daarvoor vragen. Mijn zoon werkt op de computer. (…) Ik begrijp de verklaring namelijk dat het gaat om de kosten van de OSB platen en de kosten van arbeid en de BTW. En er staat op de verklaring dat het werk op de [adres 1] was. (…) Ik weet niet meer wanneer ik de verklaring heb getekend. Misschien is het gelijk met de datum van de verklaring of een dag verschil maar dat weet ik niet. Het was twee jaar geleden dat weet ik niet meer. (…) Ik heb de verklaring getekend omdat er nog niet (…) betaald is aan mij voor de materialen en het werk. (…)
Ik doe wat mij word gevraagd, in dit geval was dat de eigenaar en heb daarom de OSB platen aangebracht. Ik doe dat niet uit mezelf (…). Als er geen OSB platen waren aangebracht hadden er ook andere materialen aangebracht kunnen worden. Dat maakt voor mij niet uit. Dat kunnen gipsplaten zijn of spaanplaten of MDF platen (…). U vraagt mij of de kosten anders waren geweest bij het plaatsen van andere platen. Misschien was er een klein beetje verschil geweest. OSB platen en gipsplaten, zoals hier is gebeurd, is de dure oplossing maar is ook sterker. (…) Meneer [geïntimeerde] zei mij dat het OSB platen en gipsplaten moesten zijn. Niet “misschien OSB platen”. (…) of ik dat heb overlegd met mevrouw [appellante] (…) weet ik niet meer. Ik heb het gewoon gedaan. OSB platen en gipsplaten kosten meer tijd. Misschien heb ik tegen mevrouw [appellante] gezegd dat het aanbrengen van OSB platen moet worden gedaan volgens meneer [geïntimeerde] , ik weet dat niet zeker maar ik denk het wel.
(…) Ik heb meneer [geïntimeerde] geen offerte gestuurd voor de OSB platen. (…) Ik weet niet waarom ik geen factuur naar meneer [geïntimeerde] heb gestuurd.
2.5.2
[appellante] heeft, voor zover van belang, hierover het volgende verklaard:
Van de heer [B] heb ik geen factuur ontvangen voor het bedrag van 3124,27 euro. Uit de facturen die ik heb overgelegd kunnen de inkoopkosten van de OSB-platen worden afgeleid. Het arbeidsloon, dat wil zeggen de hoeveelheid uren, zijn niet uit de facturen op te maken. Ik heb aan de aannemer gevraagd hoeveel uren hij aan het plaatsen van de OSB-platen heeft besteed. De aannemer heeft toen een bedrag genoemd voor het aantal bestede uren.
Ik heb de factuur betaald, hoewel ik de aannemer geen opdracht heb gegeven tot het plaatsen van de OSB-platen, omdat ik vind dat ik dat moest oplossen met de heer [geïntimeerde] . Ik moest namelijk nog een hele tijd met deze aannemer door.
Ik heb de nota voor het plaatsen van de OSB-platen niet aan de heer [geïntimeerde] gepresenteerd omdat ik daar op dat moment niet mee bezig ben geweest en dat op een later tijdstip wilde doen. Het was voor mij als huurder raar dat de heer [geïntimeerde] als ik er niet was zomaar mijn woning binnenging. Ik moest sowieso een heleboel dingen met de heer [geïntimeerde] bespreken. Het was zo dat ik aan het eind van de maand een nota kreeg en daar was dit met de OSB-platen maar een klein dingetje, een onderdeel, van.
Mr. Swart vraagt mij of de kosten hetzelfde zouden zijn geweest als er alleen gipsplaten, zoals ik voor ogen had, zouden zijn geplaatst en dus niet OSB-platen. Mijn antwoord is dat dit extra kosten zijn geweest, het was een toevoeging.
Op vragen van mr. Van der Velde antwoordt ik als volgt:
Ik was er niet bij toen de opdracht voor het plaatsen van de OSB-platen werd gegeven en toen ik kwam kijken zat de helft er al in. De aannemer was dus bezig met de constructie en toen heb ik gezegd maak het maar af omdat dat minder tijd en kosten met zich meebrengt dan om het weer af te breken. Je kunt de platen ook niet meer terugbrengen naar de leverancier als ze eenmaal zijn aangebracht.
Ik heb de heer [geïntimeerde] meteen, diezelfde dag, gebeld toen ik zag dat men bezig was met de OSB-platen en hem gezegd dat ik daar niet van gediend was.
2.5.3
[geïntimeerde] heeft, voor zover van belang, hierover het volgende verklaard:
Ik kende de aannemer niet. Ik ben een paar keer in de woning gaan kijken omdat ik mee heb geïnvesteerd in de verbouwing en ik dus nieuwsgierig was. Ik heb mij niet ongewenst gevoeld. Ik zag dat de aannemer bezig was met het plaatsen van een wand aan de zolderkant van het gebouw. Ik zag hoe hij die wand maakte en dat was in mijn optiek een krakkemikkige constructie. Volgens mijn normen van bouwen was dit onder de maat. die bouwkundig voldoet. Ik heb de aannemer geen opdracht gegeven maar hem wel verteld hoe in mijn ogen een tussenwand eruit hoort te zien zodat die bouwkundig voldoet.
Mij is nooit verteld dat ik niet in het gehuurde mocht komen tijdens de verbouwing. [appellante] wist ook dat ik er af en toe kwam kijken.
De raadsheercommissaris vraagt mij of ik goed met de heer [B] kon communiceren. Ik weet niet meer in welke taal ik met de aannemer heb gecommuniceerd. In ieder geval in een taal die hij het beste beheerste; dat kan zijn Nederlands, Engels of Duits. Ik had de indruk dat de aannemer mij goed begreep. Het verbaast mij dat hij daaruit een opdracht heeft gedestilleerd. Het was een vriendelijk gesprek.
Mevrouw [appellante] heeft mij kort daarna gebeld en gevraagd of ik bouwkundige zaken met haar wilde bespreken. Ik heb haar toen de kwaliteit van de tussenwand uitgelegd. In dat gesprek is het woord opdracht niet aan de orde geweest. Ik vind het niet meer dan logisch dat ik inspraak heb bij een verbouwing als ik daar ook aan bijdraag in de vorm van huurkorting van 18.000 euro. Ik heb ook nooit gemerkt dat [appellante] het daar niet mee eens was.
De rekening van de aannemer met betrekking tot de OSB-wand heeft mevrouw [appellante] nooit aan mij gepresenteerd.
2.6
Het hof ziet zich gesteld voor de vraag of na aflegging van bovenvermelde getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang bezien, [appellante] is geslaagd in het bewijs waartoe zij was toegelaten. Het hof is van oordeel dat [appellante] daarin niet is geslaagd en overweegt daartoe als volgt.
Ad (1) Afspraak met betrekking tot vergoeden van door [appellante] gedane investeringen
2.6.1
Uit de verklaring van [A] kan niet worden opgemaakt dat [geïntimeerde] tijdens de bespreking (die op 23 januari 2015 heeft plaatsgevonden) een concrete toezegging heeft gedaan, dan wel een eerder door hem gedane toezegging heeft bevestigd, over een door hem te vergoeden bedrag en de voorwaarden waaronder die vergoeding zou plaatsvinden. Volgens [A] waren partijen nog niet zo ver dat zij tot een bedrag kwamen of het over de voorwaarden hebben gehad. Er is afgesproken dat een aantal zaken nog moest worden uitgezocht en er zou een vervolggesprek plaatsvinden. Er zijn geen afspraken op papier gezet, aldus [A] . Meer dan de bereidheid van [geïntimeerde] om een vergoeding te geven voor de door [appellante] gedane investeringen als zij weg zou gaan, valt uit deze verklaring niet af te leiden. Dit stemt ook overeen met het door [A] opgestelde verslag van deze bespreking (productie M bij memorie van grieven), waaruit blijkt dat slechts in algemene en vage termen over de mogelijkheid van een vergoeding is gesproken, terwijl [A] bovendien in de tweede alinea daarvan nog heeft vermeld dat [geïntimeerde] (“ [geïntimeerde] ”) van mening was dat was afgesproken dat [appellante] van de huurkorting van € 18.000,-- de volledige verbouwing zou moeten bekostigen.
2.6.2
De verklaringen van de getuigen [appellante] en [geïntimeerde] werpen geen ander licht op de zaak. Niet alleen [geïntimeerde] maar ook [appellante] verklaart dat niet is gesproken over een bedrag dat [appellante] zou krijgen als zij eerder uit het gehuurde zou vertrekken. Volgens [appellante] heeft zij wel de toezegging gehad haar investeringen terug te krijgen maar niet op schrift. [geïntimeerde] heeft verklaard dat wel is gesproken over een vergoeding maar geen toezeggingen zijn gedaan en dat hij dat met de (destijds) mede-eigenaar van het pand moest bespreken. Zowel [appellante] als [geïntimeerde] verklaren dat er na de bespreking waarbij [A] aanwezig was geen vervolggesprek meer heeft plaatsgevonden.
2.6.3
Het e-mailbericht van 31 oktober 2014 (productie 26 bij inleidende dagvaarding), waarin [appellante] melding maakt van een afspraak dat haar investeringen zouden worden verrekend, bewijst niet dat die afspraak ook daadwerkelijk is gemaakt, zeker niet nu [geïntimeerde] tegen de inhoud van dat e-mailbericht meteen heeft geprotesteerd. In het e-mailbericht van 28 januari 2015 (producties 30 bij inleidende dagvaarding), waarin [appellante] de op 23 januari 2015 gemaakte afspraken heeft bevestigd, is geen melding gemaakt van een afspraak omtrent een vergoeding voor de gedane investeringen.
2.6.4
Uit het vorenstaande volgt dat [appellante] niet is geslaagd in haar opdracht te bewijzen dat partijen hebben afgesproken dat [appellante] haar investeringen vergoed zou krijgen als zij binnen vijf jaar na aanvang van de huur (uit de gehuurde woonruimte) zou vertrekken.
Ad (2) Opdracht van [geïntimeerde] aan de aannemer van [appellante] tot plaatsen van osb-platen
2.6.4
Hoewel aannemer [B] heeft verklaard dat [geïntimeerde] hem opdracht tot het plaatsen van osb-platen heeft gegeven en hij, [B] , doet wat hem (in dit geval door de eigenaar) gevraagd wordt, heeft hij de kosten daarvan (de platen, de bevestigingsmaterialen en de arbeidskosten) bij [appellante] in rekening gebracht. Hij heeft geen offerte voor de osb-platen naar [geïntimeerde] gestuurd en geen verklaring kunnen geven waarom hij niet aan [geïntimeerde] een factuur heeft gestuurd. De aannemer heeft de verklaring van 9 september 2016 (“dat ik bij de verbouwing van het pand [adres 1] opdracht heb gekregen van de heer B. [geïntimeerde] om de wanden aan weerszijden te versterken met OSB-platen”) getekend omdat er nog niet was betaald. Met betrekking tot alle andere facturen heeft de aannemer verklaard dat hij denkt deze naar [appellante] te hebben gestuurd. Naar het oordeel van het hof is de verklaring van de aannemer niet eenduidig in die zin dat onduidelijk blijft waarom de kosten van de osb-platen bij [appellante] in rekening zijn gebracht als de aannemer werkelijk meende dat [geïntimeerde] als opdrachtgever voor het aanbrengen van de osb-platen moest worden aangemerkt.
2.6.5
De verklaring van getuige [appellante] leidt niet tot meer duidelijkheid. Volgens haar verklaring heeft [appellante] de aannemer voor het plaatsen van de osb-platen geen opdracht gegeven, maar wel de factuur betaald omdat zij nog een hele tijd met deze aannemer door moest. Zij heeft de nota niet aan [geïntimeerde] gepresenteerd omdat zij daar op dat moment niet mee bezig was en dat op een later tijdstip wilde doen. [appellante] was er niet bij toen de opdracht werd gegeven en toen zij kwam kijken zat de helft er al in, reden waarom zij de aannemer heeft gezegd het maar af te maken omdat dat minder tijd en kosten met zich meebrengt dan het weer af te breken. Wel heeft zij [geïntimeerde] diezelfde dag gebeld met de mededeling dat zij hiervan niet was gediend. Uit deze handelwijze blijkt niet dat [appellante] zelf [geïntimeerde] als opdrachtgever heeft aangemerkt.
2.6.6
De getuige [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij de aannemer, die hij niet kende, geen opdracht heeft gegeven maar wel heeft verteld hoe in zijn ogen een tussenwand eruit hoort te zien zodat deze bouwkundig voldoet. [geïntimeerde] had de indruk dat de aannemer hem goed begreep en was verbaasd dat deze daaruit een opdracht heeft gedestilleerd. In zijn gesprek kort daarna met [appellante] is het woord opdracht niet aan de orde geweest. [appellante] heeft de rekening van de aannemer met betrekking tot de osb-wand nooit aan hem gepresenteerd, aldus [geïntimeerde] . Deze verklaring biedt geen enkele steun aan het door [appellante] te leveren bewijs.
2.6.7
Het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat [appellante] er niet in is geslaagd te bewijzen dat [geïntimeerde] de door haar ingeschakelde aannemer opdracht heeft gegeven zogeheten osb-platen in de wanden te plaatsen.
2.7
De conclusie is dat [appellante] niet in het door haar te leveren bewijs is geslaagd. Dit betekent dat de daarop betrekking hebbende grieven VII (vergoeding investeringen) en IX voor zover nog niet besproken (opdracht plaatsen osb-platen) geen succes hebben. Dit geldt eveneens voor de in het tussenarrest reeds behandelde grieven III en IV (zie tussenarrest onder 3.4.1 tot en met 3.4.7) alsook de daarin behandelde grieven V en VI (zie tussenarrest onder 3.5.1 tot en met 3.5.4).
2.8
Aangezien de grieven I en II eveneens in het tussenarrest zijn behandeld en verworpen, resteert - naast de als ‘veeggrief’ te kwalificeren grief VIII die geen behandeling behoeft -
grief X. Deze grief betreft de (voor het eerst in appel door [appellante] opgeworpen) vraag of de aan [geïntimeerde] vanaf de aanvang van de huur op 1 juni 2014 bekende gebreken in het gehuurde, te weten (slecht afsluitende) ramen en deuren en een slechte (geluids)isolatie alsmede de door [appellante] op 13 augustus 2014 gemelde gebreken van de keuken, te weten aan de vaatwasser, het gasstel en de oven, een huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang (zie ook tussenarrest onder 3.8.1).
grief X. Deze grief betreft de (voor het eerst in appel door [appellante] opgeworpen) vraag of de aan [geïntimeerde] vanaf de aanvang van de huur op 1 juni 2014 bekende gebreken in het gehuurde, te weten (slecht afsluitende) ramen en deuren en een slechte (geluids)isolatie alsmede de door [appellante] op 13 augustus 2014 gemelde gebreken van de keuken, te weten aan de vaatwasser, het gasstel en de oven, een huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro rechtvaardigen en zo ja, van welke omvang (zie ook tussenarrest onder 3.8.1).
2.8.1
Het hof stelt vast dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat de ramen oud zijn en het gehuurde als monument met grote enkelglas ramen kou geeft. Evenmin heeft [geïntimeerde] gemotiveerd betwist dat het herstel van de ramen voor zijn rekening kwam en het pand de nodige verbouwingen vereiste. Met betrekking tot de slechte (geluids) isolatie heeft [appellante] verwezen naar de door haar ingebrachte verklaring van de vorige huurster (productie N bij pleidooi) dat alle ruimtes, behalve de keuken, door niet geïsoleerde vloeren tochtig, koud en zeer gehorig waren. [geïntimeerde] heeft deze verklaring niet gemotiveerd weersproken en daarover tijdens de comparitie op 20 november 2018 (slechts) opgemerkt dat hij van deze voormalige huurster nooit een klacht heeft ontvangen. Ten slotte heeft [geïntimeerde] de door [appellante] aangevoerde gebreken van de keuken evenmin gemotiveerd betwist.
2.8.2
Met inachtneming van het bovenstaande komt het hof tot het volgende oordeel. Uitgaande van een maandelijkse huurkorting van € 1.000,-- (op een huurprijs van € 2.000,--) acht het hof een (extra) huurprijsvermindering van 10 procent per maand over de overeengekomen huurprijs van € 2.000,-- per maand vanaf aanvang huur op 1 juni 2014 tot 13 augustus 2014 - derhalve voor een periode van twee en een halve maand - redelijk, hetgeen leidt tot een bedrag van € 500,-- Voor de periode vanaf 13 augustus 2014 tot 1 mei 2015, een periode van acht en een halve maand, oordeelt het hof een (extra) huurprijsvermindering van 15 procent per maand gerechtvaardigd, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 2.550,-- De huurprijsvermindering bedraagt daarmee in totaal € 3.050,--
2.9
De slotsom is dat met het falen van de grieven I tot en met IX het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Grief X heeft succes en leidt ertoe dat het door [appellante] in hoger beroep gevorderde bedrag aan huurprijsvermindering zal worden toegewezen tot een bedrag van € 3.050,-- en voor het overige zal worden afgewezen.
Aangezien [appellante] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd, zal zij worden veroordeeld in de kosten van de getuigenverhoren. Voor het overige zal het hof de proceskosten compenseren, nu partijen over en weer deels in het ongelijk zijn gesteld.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
bepaalt dat de huurprijs voor de woning aan de [adres 2] (bovenop de door partijen reeds overeengekomen huurvermindering met € 1.000,--) voor de periode van 1 juni 2014 tot 13 augustus 2014 wordt verminderd met 10% en voor de periode van 13 augustus 2014 tot 1 mei 2015 met 15%;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellante] van een bedrag aan huur van € 3.050,--;
compenseert de kosten van het geding in hoger beroep aldus dat [appellante] de kosten van de getuigenverhoren ten bedrage van € 2.938,50 aan [geïntimeerde] moet vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan en partijen voor het overige de eigen kosten dragen;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 april 2019.