Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.243.653/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/260358/HA ZA 17-428
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2019
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2.
[geïntimeerde sub 2],
[geïntimeerde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd en geïntimeerden afzonderlijk [geïntimeerde sub 1] respectievelijk [geïntimeerde sub 2] .
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 23 juli 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 25 april 2018, zittingsplaats Haarlem, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 4 juli 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en vormen ook voor het hof het uitgangspunt, voor zover in hoger beroep nog van belang. Daarnaast acht het hof nog andere (gestelde en niet of onvoldoende gemotiveerd betwiste) feiten van belang. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
2.2.
[appellante] was in augustus 2016 eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.3.
Op 9 augustus 2016 is tussen [appellante] en [geïntimeerden] een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning (hierna: de koopovereenkomst). De koopprijs bedroeg € 427.500,-. De koopovereenkomst werd gesloten onder het voorbehoud dat [geïntimeerden] de voor de aankoop benodigde financiering zouden verkrijgen. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst beschikte [geïntimeerde sub 2] over een tijdelijke arbeidsovereenkomst die per 8 oktober 2016 beëindigd zou worden. Zij was in augustus/september 2016 in gesprek met een potentiële nieuwe werkgever maar had nog geen nieuw arbeidscontract.
2.4.
In de koopovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen:
‘Waarborg
Artikel 8
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper te zijner keuze:
- een waarborgsom ten belope vantien procent (10%)van de voormelde totale koopprijs voldoen op de kwaliteitsrekening;
- een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope vantien procent (10%)van voormelde totale koopprijs,
zulks uiterlijk op20 september 2016en voorts op de wijze als nader is aangegeven in de algemene bepalingen.
Ontbindende voorwaarden
Artikel 9
Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarden, dat:
(…)
b. koper niet uiterlijk op13 september 2016een toezegging heeft verkregen van een erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte – eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande – tot een hoofdsom vande koopprijs met bijkomende kosten koper (tot een maximum van 102% van de koopprijs), onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen en de garantie voor die lening van de stichting: Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen niet voor die datum is toegezegd;
en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en goed gedocumenteerddoor middel van twee (2) afwijzingen van een erkende geldverstrekkende instellingaan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), deze overeenkomst wil ontbinden;
(…)’
2.5.
In de tot de koopovereenkomst behorende algemene bepalingen is – voor zover hier van belang – het volgende te lezen:
‘(…)
Tekortkoming (wanprestatie)Artikel VI
(…)
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploit is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen – daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie – is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
(…)b. de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)
2.6.
Bij e-mail van 8 augustus 2016, één dag vóór het sluiten van de koopovereenkomst, heeft [geïntimeerde sub 1] aan de ING bank (hierna: ING) verzocht om te laten weten binnen welke termijn de ING de offerte voor een hypotheekverstrekking zal uitbrengen. [geïntimeerde sub 1] heeft daarbij vermeld dat de koopprijs € 427.500,-- bedraagt en het gewenste hypotheekbedrag
€ 436.000,- (102%) is.
2.7.
Bij e-mail van 30 augustus 2016 heeft [geïntimeerde sub 1] aan de ING de meest recente salarisstroken van hem en van [geïntimeerde sub 2] gestuurd en verder onder meer het volgende geschreven:
Wat betreft de werkgeversverklaring van mijn echtgenote, kunnen wij geen werkgeversverklaring overleggen van de huidige werkgever. Mijn echtgenote heeft in het gesprek met u van twee weken geleden aangegeven dat zij een overstap gaat maken naar een andere werkgever. (…) Zij zal, zodra zij haar arbeidscontract en werkgeversverklaring van de nieuwe werkgever heeft, u hiervan in het bezit stellen. Maar op dit moment is dat niet het geval. (…) Indien ING op basis van de huidige gegevens geen offerte kan uitbrengen, ontvangen wij graag van u een afwijzing. Dit in verband met de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst. (…) Ten overvloede meld ik u dat wij bij twee andere hypotheekverstrekkers voorbij de oriëntatiefase zijn en in ieder geval één van hen vindt gelet op het werkverleden van mijn echtgenote geen reden om een offerte uit te brengen.
2.8.
Op 1 september 2016 heeft ING aan [geïntimeerden] te kennen gegeven dat zij geen hypotheekofferte kan uitbrengen zonder ontvangst van een werkgeversverklaring en nieuwe arbeidsovereenkomst ten aanzien van [geïntimeerde sub 2] .
2.9.
In een e-mail van 8 september 2016 heeft [geïntimeerde sub 1] het volgende aan ABN-Amro (hierna: ABN-Amro) geschreven:
‘In de bijgevoegde bijlage bij uw e-mail van vanmiddag heb ik het renteaanbod aangetroffen alsmede de lijst van de over te leggen stukken. Ik som de stukken die u nog niet in uw bezit heeft voor de volledigheid op:
(…)
6. Taxatierapport aangekochte woning;
7. Werkgeversverklaring van mijn echtgenote.
Wij kunnen de laatste twee stukken thans niet overleggen. Wat betreft het taxatierapport, was ik in de veronderstelling dat deze door ABN-AMRO, zoals afgesproken, zou worden geregeld. Na mijn contact van vandaag met Maatwerk woondiensten ben ik erachter gekomen dat de taxateur tot op heden niet was benaderd. Derhalve heb ik zelf alsnog de opdracht verstrekt en de taxateur heeft een afspraak met de verkoopmakelaar gemaakt voor volgende week woensdag (14 september as.). De uiterste datum van de ontbindende voorwaarden is 13 september as. Dit betekent dat het taxatierapport te laat is.
Daarnaast heb ik in mijn gesprekken met u ondubbelzinnig aangegeven dat mijn echtgenote niet beschikt over een werkgeversverklaring. Dit was dan ook de reden dat ABN-AMRO haar als ‘flexibele arbeidskracht’ heeft aangemerkt en jaaropgaven van de afgelopen drie jaar heeft opgevraagd, ondanks het feit dat zij nu bijna vier jaar bij dezelfde werkgever werkt. (…)
Om tot een conclusie te komen, het taxatierapport van de aangekochte woning en de werkgeversverklaring van mijn echtgenote kunnen we niet overleggen op uiterlijke datum van de ontbindende voorwaarden (13 september as.) en wij hebben van ABN-AMRO geen toezegging mogen ontvangen dat de hypotheekofferte wordt verstrekt.Wij verzoeken u dan ook om ons zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk maandag 12 september as., in het bezit te stellen van een gedocumenteerde afwijzing.’
2.10.
Op 9 september 2016 heeft ING bij e-mail aan [geïntimeerden] laten weten dat zij geen hypothecaire financiering kan aanbieden. ING heeft daarbij aangegeven dat een hypothecaire financiering is aangevraagd voor de woning aan de [adres] voor een bedrag van € 427.000,-.
2.11.
In een brief van 9 september 2016 aan [geïntimeerden] heeft ABN-Amro bericht dat de hypotheekaanvraag wordt geweigerd omdat [geïntimeerden] geen werkgeversverklaring van [geïntimeerde sub 2] kunnen overleggen.
2.12.
Op 9 september 2016 hebben [geïntimeerden] aan de makelaar van [appellante] verzocht uitstel te verlenen van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud tot 30 september 2016. Namens [appellante] heeft de makelaar hierop geantwoord dat uitstel kon worden verleend tot 19 september 2016.
2.13.
Op 11 september 2016 hebben [geïntimeerden] in een e-mail aan de makelaar het volgende geschreven:
‘In je mail van vrijdag 9 september jl. heb je namens de verkopers uitstel van de termijn van de ontbindende voorwaarden gegeven tot en met 19 september as. We hebben elkaar vrijdagmiddag telefonisch gesproken en de situatie is door mij toegelicht. De taxatie van de woning is door tussenkomst van een nieuwe taxateur vervroegd van woensdag 14 september naar maandag 12 september as. De hoop is dat het (NWWI)taxatierapport eind deze week gereed is zodat het naar de hypotheekverstrekker kan worden verzonden. Telefonisch heb ik ook toegelicht dat de hypotheekverstrekker vanaf het moment dat het taxatierapport in haar bezit is gemiddeld tien werkdagen (twee weken) nodig heeft voor de beoordeling en acceptatie.
Gelet op genoemde termijnen, is uitstel tot en met 19 september as. niet voldoende en zou ook deze nieuwe termijn hoe dan ook moeten worden verschoven. Ons voorstel is dan ook om de termijn van de ontbindende voorwaarden tot en met vrijdag 30 september as. te verlengen en de termijn van de bankgarantie tot en met 7 oktober as.
(…)
Graag vernemen wij uiterlijk morgen of de verkopers hiermee akkoord gaan, zodat wij kunnen anticiperen op hetgeen gedaan moet worden ingeval onverhoopt de verkopers zich hierin niet kunnen vinden. (…)’
2.14.
Op 13 september 2016 hebben [geïntimeerden] aan de makelaar bericht dat zij een beroep doen op de ontbindende voorwaarden en daarbij de afwijzingsbrieven van de ING en van de ABN-Amro overgelegd.
2.15.
Op 14 september 2016 heeft [appellante] de woning weer te koop aangeboden op Funda.
2.16.
Op 20 september 2016 hadden [geïntimeerden] de waarborgsom van 10% van de koopprijs niet gestort onder de notaris.
2.17.
Bij deurwaardersexploit van 30 september 2016 zijn [geïntimeerden] door [appellante] in gebreke gesteld en gesommeerd binnen 8 dagen alsnog de waarborgsom te storten.
2.18.
In reactie daarop hebben [geïntimeerden] rechtstreeks aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:
(…) Wij vonden het jammer dat van de zijde van uw makelaar geen bevestiging kwam op ons verzoek tot verlenging van de termijn van de ontbindende voorwaarden. (…) Wij hebben begrip voor uw situatie. U wilt zo snel mogelijk uw woning verkopen en wij zijn voornemens om deze woning van u te kopen. Wij zijn al geruime tijd bijna dagelijks in contact met de bank voor wat betreft de hypotheekaanvraag. (…) Wij hebben gemeend dat met de ontbinding u juist de gelegenheid krijgt om uw woning wederom op de markt te zetten, zodat u uw woning wellicht aan een andere partij kunt verkopen. Wij hebben dat risico op de koop toe genomen, ondanks alle kosten die wij tot op heden hebben gemaakt. Wij hopen uiteraard dat de hypotheek binnen afzienbare tijd rond is (…)
2.19.
[geïntimeerden] hebben de waarborgsom niet gestort onder de notaris en niet meegewerkt aan de levering van de woning op 17 oktober 2016.
2.20.
In oktober 2016 heeft [appellante] de woning voor € 451.100,- verkocht aan een derde.
2.21.
Bij brief van 3 februari 2017 heeft de advocaat van [appellante] aan [geïntimeerden] geschreven dat [appellante] de koopovereenkomst ontbonden verklaart en dat zij aanspraak maakt op de contractuele boete van € 42.750,-.
2.22.
In reactie daarop hebben [geïntimeerden] bij brief van 10 februari 2017 onder meer het volgende geschreven:
Feit is dat wij meerdere malen de makelaar van mevrouw [appellante] (…) hebben verzocht om de termijn van de ontbindende voorwaarde te verlengen. Het antwoord van de makelaar luidde telkens dat uitstel niet mogelijk was. Desondanks hebben we alles eraan gedaan om de taxatie zo snel mogelijk te laten uitvoeren. (…) Uiteindelijk heeft de makelaar voorgesteld om de termijn met één week te verlengen, namelijk tot 19 september 2016. Hierop hebben we hem laten weten dat een verlenging van een week niet voldoende is (…) In onze email van 11 september hebben we (…) verzocht de termijn te verlengen tot en met 30 september. Dit verzoek (…) heeft de makelaar geheel onbeantwoord gelaten (…) Wij waren dan ook genoodzaakt om op 13 september ons op de ontbindende voorwaarden te beroepen. (…)
(…) willen wij benadrukken dat wij zelfs na de ontbinding alles eraan hebben gedaan om de eigendom van de woning te laten overgaan. (…) Het taxatierapport is naar de bank verzonden teneinde een offerte te ontvangen. Ook hebben wij aan mevrouw [appellante] via directe correspondentie onze situatie toegelicht. Van haar zijde hebben we helaas niets vernomen. Mevrouw [appellante] is evenwel in de gelegenheid gesteld om haar woning aan een andere partij te verkopen, terwijl wij in afwachting waren van het akkoord van de bank ondanks de kosten (bouwtechnisch rapport, notaris, en taxatierapport) die wij hebben gemaakt. In de tussentijd is de woning (…) in de maand oktober 2016 aan een andere partij verkocht. Aldus hebben wij achter het net gevist. Wij vinden het hoogst opmerkelijk dat mevrouw [appellante] (of namens haar de makelaar) thans deze route bewandelt. Ook opmerkelijk vinden wij de ontbinding van de koopovereenkomst bij uw brief van 3 februari 2017. Mevrouw [appellante] verkeerde kennelijk in de veronderstelling dat de koop nog niet was ontbonden en tegelijkertijd heeft zij haar woning aan een andere partij verkocht! (…)
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] heeft gevorderd [geïntimeerden] – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 45.458,87 (€ 42.750,- boete, € 1.506,37 wettelijke rente tot en met 17 maart 2017, € 1.202,50 buitengerechtelijke incassokosten) met rente over de hoofdsom. Aan die vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] in strijd met hun uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen het financieringsvoorbehoud hebben ingeroepen en geen waarborgsom hebben gestort.
3.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van [appellante] afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. Kort gezegd en zakelijk weergegeven heeft de rechtbank geoordeeld dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om de financiering rond te krijgen. Verder hebben zij hun beroep op het financieringsvoorbehoud conform de koopovereenkomst goed gedocumenteerd. Zij hebben rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, aldus de rechtbank.
3.3.
Tegen deze uitspraak en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen is [appellante] opgekomen met acht grieven. Met de eerste zes grieven maakt [appellante] bezwaar tegen de hiervoor in 3.2 weergegeven oordelen van de rechtbank. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven 7 en 8 hebben geen zelfstandige betekenis.
3.4.
Samengevat en zakelijk weergegeven heeft [appellante] het volgende aangevoerd. [geïntimeerde sub 1] c.s hebben zich te laat tot kredietverstrekkers gewend. Zij zijn er ten onrechte van uitgegaan dat de bank voor taxatie zou zorgen. Zij hebben zich onvoldoende ingespannen om een werkgeversverklaring over te leggen. Zij hadden er op voorhand al rekening mee moeten houden dat de arbeidsovereenkomst van [geïntimeerde sub 2] zou aflopen. Onder die omstandigheden zou nooit een financiering kunnen worden verkregen. Zij hadden het tot 19 september 2016 verleende uitstel niet naast zich neer mogen leggen. Het kon immers niet worden uitgesloten dat [appellante] ook nadien nog met een nader uitstel akkoord zou gaan. Het beroep op de ontbindende voorwaarde is met een simpel briefje gedaan zonder het overleggen van stukken, terwijl het goed gedocumenteerd moest zijn door middel van twee afwijzingen van twee bekende geldverstrekkende instellingen.
3.5.
Het hof oordeelt als volgt.
Uit de hiervoor weergegeven correspondentie tussen [geïntimeerden] en de makelaar van [appellante] van september 2019 blijkt dat [geïntimeerden] hebben geprobeerd uitstel te verkrijgen, maar dat omtrent een uitstel geen overeenstemming is bereikt. [appellante] heeft niet betwist dat [geïntimeerden] geen reactie ontvingen op hun e-mail van 11 september 2016 waarin zij uitlegden dat een uitstel tot 19 september geen oplossing zou zijn en waarin zij wederom aandrongen op een uitstel tot 30 september. Anders dan [appellante] betoogt hoefden [geïntimeerden] onder deze omstandigheden niet dan maar met een uitstel tot 19 september akkoord te gaan in de hoop dat daarna misschien opnieuw uitstel zou worden verleend. [geïntimeerden] wisten dat uitstel tot 19 september niet voldoende zou zijn terwijl het volstrekt onzeker was of [appellante] akkoord zou gaan met een nader uitstel. Het uitblijven van een reactie van de makelaar op de e-mail van [geïntimeerden] van 11 september 2016 was eerder een aanwijzing dat nader uitstel niet zou worden verleend.
3.6.
Het hof volgt [appellante] evenmin in haar stelling dat [geïntimeerden] te laat kredietverstrekkers hebben benaderd. Uit de overgelegde correspondentie tussen [geïntimeerde sub 1] en de ING en de ABN-Amro blijkt dat [geïntimeerden] al vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst de ING hadden benaderd voor een hypotheekaanvraag. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij direct na het sluiten van de koopovereenkomst de ABN-Amro en de Rabo bank hebben benaderd in verband met de financiering van de koop en dat de Rabo bank direct was afgevallen. [geïntimeerden] hebben in dit verband ook gewezen op hun correspondentie met de ING van 30 augustus 2016 (zie hiervoor 2.7) waarin zij er melding van maken dat zij nog twee banken hebben benaderd. Ook uit de overgelegde correspondentie met de ABN-Amro van 8 september 2016 (zie hiervoor 2.9) is te lezen dat [geïntimeerden] al langer met deze bank in overleg zijn over een hypotheek. Anders dan [appellante] heeft betoogd rijst hieruit niet een beeld dat [geïntimeerden] veel te laat actie hebben ondernomen op het gebied van financiering.
3.7.
Ook indien [geïntimeerden] er ten onrechte van uit zijn gegaan dat de ABN-Amro voor taxatie zou zorgen rechtvaardigt dat niet de conclusie dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om financiering te verkrijgen. Uit voornoemde e-mail van [geïntimeerden] aan de ABN-Amro van 8 september 2016 blijkt in ieder geval dat volgens hen met de bank was afgesproken dat de bank een taxateur zou sturen. Dat duidt op een misverstand. Ook is komen vast te staan dat [geïntimeerden] onmiddellijk nadat hen was gebleken dat de bank geen taxatie opdracht had verstrekt, zich hebben ingespannen om alsnog op zo kort mogelijke termijn een taxatierapport te verkrijgen. Hoe dan ook heeft te gelden dat de financiering door ABN-Amro is afgewezen op grond van het ontbreken van een werkgeversverklaring ten aanzien van [geïntimeerde sub 2] .
3.8.
Ook ten aanzien van dat laatste punt heeft [appellante] betoogd dat [geïntimeerden] zich onvoldoende hebben ingespannen. Zij heeft zich, met name tijdens het pleidooi in hoger beroep, op het standpunt gesteld dat een werkgever verplicht is zo’n verklaring af te geven en dat [geïntimeerde sub 2] die verklaring hoe dan ook had moeten vragen, ook al liep haar arbeidsovereenkomst af en had zij nog geen nieuwe bij een andere werkgever. Het hof volgt [appellante] evenmin in dit standpunt. Het is een feit van algemene bekendheid dat hypotheekverstrekkers bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag onderzoeken of sprake is van financiële stabiliteit en dat zij om die reden werkgeversverklaringen vragen. Die financiële stabiliteit was ten aanzien van [geïntimeerde sub 2] niet te geven met een werkgeversverklaring omdat haar arbeidsovereenkomst op 8 oktober 2016 zou aflopen. Het valt [geïntimeerden] niet te verwijten dat zij in dat verband open kaart hebben gespeeld naar beide banken. Integendeel, die openheid mocht van hen worden verwacht. Een verklaring van een nieuwe werkgever was nog niet te verstrekken, aangezien [geïntimeerde sub 2] nog geen nieuwe arbeidsovereenkomst had.
Anders dan [appellante] heeft aangevoerd betekent deze onmogelijkheid evenmin dat [geïntimeerden] dan geen koopovereenkomst hadden mogen aangaan. Het is immers niet komen vast te staan dat [geïntimeerden] in verband met de situatie rond de banenwisseling van [geïntimeerde sub 2] hoe dan ook geen hypotheek zouden kunnen krijgen. Integendeel, uit de overgelegde correspondentie blijkt ook dat in ieder geval de ABNAmro bereid was een alternatief te onderzoeken door [geïntimeerde sub 2] als ‘flexibele arbeidskracht’ aan te merken en in dat verband de jaaropgaven van de voorafgaande drie jaren op te vragen.
3.9.
Ten slotte hebben [geïntimeerden] ook voldaan aan de eis om bij het inroepen van het financieringsvoorbehoud twee afwijzingen van erkende geldverstrekkende instellingen te voegen. Dat blijkt reeds uit de door [geïntimeerden] in eerste aanleg overgelegde productie 1, een e-mail van 13 september 2016 van [geïntimeerden] aan de notaris waarin zij beroep doen op ‘de ontbindingsclausule (artikel 9 onder Pro b) van de koopovereenkomst’ onder verwijzing naar afwijzingen van ING en ABN-Amro, met als bijlagen twee bestanden met aanduiding ‘Afwijzing ING.pdf’ en ‘ [geïntimeerde sub 1] _Afwijsbrief_ABN AMRO’. Voor zover [appellante] heeft willen betogen dat [geïntimeerden] de ontbinding zonder het meesturen van die bijlagen hebben ingeroepen, had het op haar weg gelegen dat betoog nader te onderbouwen, bijvoorbeeld met een verklaring van de notaris. Dat heeft zij niet gedaan. Het hof gaat er dan ook van uit dat de notaris de schriftelijke afwijzingen van ING en ABN-Amro op 13 september 2016 heeft ontvangen. In randnummer 58 van haar memorie van grieven lijkt ook [appellante] te erkennen dat dat voldoende is. Voor zover [appellante] echter ook bedoelt te betogen dat [geïntimeerden] vervolgens nog ‘onderliggende stukken’ had moeten overleggen, verwerpt het hof dat standpunt. Een dergelijke verplichting volgt niet uit de koopovereenkomst en [appellante] laat na om toe te lichten op grond waarvan [geïntimeerden] meer stukken aan haar hadden moeten verschaffen. Dat ABN-Amro geen adres en bedrag in haar afwijzingsbrief van 9 september 2016 heeft vermeld, geeft geen aanleiding eraan te twijfelen dat deze afwijzing ziet op de woning en op het bedrag van de tussen partijen overeengekomen koopsom, net als de aanvraag van [geïntimeerden] bij ING. Bovendien is de afwijzing van ABN-Amro, zoals hiervoor al is overwogen, gebaseerd op het ontbreken van de werkgeversverklaring van [geïntimeerde sub 2] .
3.10.
Het is voorstelbaar dat het voor [appellante] onplezierig was dat [geïntimeerden] het financieringsvoorbehoud hebben ingeroepen. Zij had echter wel een overeenkomst gesloten waarin een dergelijk voorbehoud door kopers was gemaakt. Zij moest dus rekening houden met de kans dat dat zou gebeuren. Anders dan zij heeft aangevoerd en met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerden] zich voldoende hebben ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen. [appellante] heeft erop gewezen dat [geïntimeerden] juridisch geschoold zijn. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom het feit dat [geïntimeerden] juridisch geschoold zijn er toe zou moeten leiden dat op hen jegens [appellante] verdergaande (inspannings)verplichtingen zouden rusten dan op een niet juridisch geschoolde wederpartij.
Slotsom
3.11.
De grieven hebben geen succes. Het hof ziet geen aanleiding [appellante] toe te laten tot bewijslevering, nu geen concrete stellingen te bewijzen zijn aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing.
3.12.
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 726,= aan verschotten en € 5.877,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, M.A. Wabeke en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2019.