Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 18/00588
26 november 2019
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
tegen de uitspraak van 4 september 2018 in de zaak met kenmerk AMS 18/684 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
Bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2017 (hierna: de beschikking) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 272.500.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 22 december 2017 het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Bij uitspraak van 4 september 2018 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per fax) op 17 oktober 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend, aangevuld bij brief met dagtekening 18 april 2019.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 november 2019. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. H. Oderkerk en C. van Lawick. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Het Hof ziet aanleiding de feiten zelfstandig vast te stellen.
2.1.
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is van het bouwjaar 1899 en heeft een oppervlakte van 46 m2.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een ‘Overzicht taxatiewaarden’ overgelegd, waarin de gegevens van drie vergelijkingsobjecten zijn vermeld. Het gaat om de woningen op de adressen [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te Amsterdam:
Transactieprijs Woon-
Vergelijkingsobjecten Transactiedatum woondeel deel m2 prijs/m2
[vergelijkingsobject 1] [datum] 2015 € 282.000 42 € 6.714
[vergelijkingsobject 2] [datum] 2016 € 321.500 47 € 6.840
[vergelijkingsobject 3] [datum] 2015 € 267.500 48 € 5.573
2.3.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd van taxateur [Q] ( [website] ). In dit rapport worden als vergelijkingsobjecten gehanteerd: [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 5] te Amsterdam.
2.4.
Tot de gedingstukken behoort een uittreksel uit de Basisregistratie Kadaster van 5 april 2019, waaruit blijkt dat de laatst geregistreerde eigendomsoverdracht van [vergelijkingsobject 5] heeft plaatsgevonden op [datum] 2006 (koopsom € 221.500). Naar aanleiding van dit door de heffingsambtenaar ingebrachte gedingstuk heeft belanghebbende ter zitting in hoger beroep het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 5] laten vallen en de door hem voor de woning voorgestane waarde verhoogd van € 238.000 naar € 241.000.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2016. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 241.000, de heffingsambtenaar
bepleit ook in hoger beroep een waarde van € 272.500.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting van het Hof hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft omtrent het geschil – voor zover in hoger beroep relevant – als volgt overwogen en beslist:
“7. De rechtbank vindt de vergelijkingsobjecten wat betreft bouwjaar, type woning, buurt en oppervlakte van de woningdelen goed vergelijkbaar met de woning van [X] . De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde buurt als de woning, in de bekende ‘Negen straatjes’, dan wel in een aansluitende buurt met een vergelijkbaar karakter. Aangezien ook de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum liggen, oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar de transactieprijzen van de drie vergelijkingsobjecten heeft kunnen gebruiken om de WOZ-waarde van de woning van < belanghebbende >te onderbouwen.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
9. < Belanghebbende > voert aan dat de woning een gedateerde keuken heeft zonder voorzieningen. Daarnaast zijn de kozijnen en de buitenmuren in slechte staat en moet het dak worden vernieuwd. Het object [vergelijkingsobject 1] is daarentegen in uitstekende staat, met een luxe badkamer, moderne keuken en balkon en op eigen grond gelegen. Gelet op deze verschillen acht < belanghebbende > het niet juist dat de woning zo dicht bij het verkoopcijfer voor dit vergelijkingsobject is gewaardeerd. Op de zitting heeft < belanghebbende > nog opgemerkt dat ook met de volgende aspecten rekening moet worden gehouden. Volgens de verkoopakte is het object [vergelijkingsobject 1] verkocht voor € 280.000,- inclusief een bedrag van € 10.000,- voor de boedel. Verder zijn op de taxatiekaart kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning gewaardeerd met het getal 3, terwijl de vergelijkingsobjecten 1 en 2 op deze punten zijn gewaardeerd met het getal 4.
10. De taxateur schrijft in het taxatierapport dat, ook als rekening wordt gehouden met de argumenten in het beroepschrift, de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gemiddelde waarde voor het woningdeel van de vergelijkbare objecten is € 6.857,- (lees: per m2) en de woning is gewaardeerd op € 5.931,- per m2. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de waarderingscijfers op de taxatiekaart zijn gebaseerd op een inschatting door de taxateur van kwaliteit, onderhoud en ligging van een woning. Tussen een waarderingscijfer 3 of 4 zit een minimaal verschil. Bovendien wordt uitgegaan van de gemiddelde WOZ-waarde van meestal drie vergelijkingsobjecten.
11. De rechtbank oordeelt dat, mede gelet op de toelichting op de zitting van de heffingsambtenaar, in de waardering voldoende rekening is gehouden met de door < belanghebbende > genoemde verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Tussen de gemiddelde prijs per m2 van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten (€ 6.857,-) en de getaxeerde prijs per m2 van het woningdeel van de woning van < belanghebbende > (€ 5.931,-), zit een verschil van € 926,- per m2 in het voordeel van < belanghebbende >. Op een oppervlakte van 46 m2 levert dit een bedrag op van € 42.596,-. De stelling van < belanghebbende > dat op de transactieprijs van het object [vergelijkingsobject 1] een bedrag van € 10.000,- in mindering moet worden gebracht, leidt niet tot een ander oordeel. Het in mindering brengen van dit bedrag op de transactieprijs leidt immers nauwelijks tot een verschil in de gemiddelde prijs per m2. Overigens heeft < belanghebbende > deze stelling niet met stukken onderbouwd.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Aan het door < belanghebbende > ingebrachte taxatierapport komt de rechtbank daarom niet meer toe.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Belanghebbende heeft ter zitting betoogd dat het verweerschrift te laat is ingediend. Deze stelling mist feitelijke grondslag, nu het verweerschrift is ingekomen ter griffie op de laatste dag van de daarvoor door het Hof gestelde termijn.
Ook heeft belanghebbende ter zitting in hoger beroep betoogd dat het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 8:42 Awb Pro, geen acht mag slaan op de nadere stukken welke de heffingsambtenaar bij brief van 18 april 2019 aan het Hof heeft doen toekomen, omdat de heffingsambtenaar deze stukken eerder had kunnen en moeten indienen. Indien het Hof deze stukken wel toelaat rust op de heffingsambtenaar een verzwaarde bewijslast, aldus belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De heffingsambtenaar heeft geen fatale termijnen geschonden, nu het hem ingevolge artikel 8:58 Awb Pro vrijstaat om tot tien dagen voor de zitting nadere stukken in te dienen. Belanghebbende heeft zeven maanden de gelegenheid gehad om zich in genoemde stukken te verdiepen en daarop te reageren, zodat het Hof niet vermag in te zien op welke wijze belanghebbende in zijn procesbelang zou zijn geschaad. De stelling dat op de heffingsambtenaar in de gegeven situatie een verzwaarde bewijslast rust vindt geen steun in het recht.
5.2.
Belanghebbende heeft gelijk voor zover zij betoogt dat de rechtbank (zie punt 12) bij haar beoordeling ten onrechte geen acht heeft geslagen op de door belanghebbende in beroep naar voren gebrachte (bewijs)stukken, waaronder een taxatierapport (met door belanghebbende aangedragen referentiepanden) ter onderbouwing van de door belanghebbende voorgestane waardering van de woning. Uit rechtsoverweging 3.3 van het Oostflakkee-arrest (HR 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300) volgt dat bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, conform de hoofdregel in het fiscale bewijsrecht, gelet behoort te worden op wat belanghebbende aanvoert, en dus ook op het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Het Hof zal daarom bij de beoordeling of de heffingsambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast de door belanghebbende ingebrachte stukken, waaronder het taxatierapport, mede in aanmerking te nemen. Het Hof verwerpt het standpunt van belanghebbende dat, nu de rechtbank is uitgegaan van een onjuist toetsingskader, het hoger beroep reeds om die reden gegrond dient te worden verklaard en de zaak dient te worden teruggewezen naar de rechtbank. Dit standpunt vindt geen steun in het recht.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een drietal vergelijkingsobjecten: [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] te Amsterdam. Naar ’s Hofs oordeel is het object [vergelijkingsobject 3] niet geschikt als vergelijkingsobject, nu [vergelijkingsobject 3] in tegenstelling tot de woning van belanghebbende geen deel uitmaakt van de zogenaamde “Negen Straatjes”, zijnde een negental winkelstraatjes in Amsterdam-Centrum die de Prinsengracht, de Keizersgracht, de Herengracht en de Singel met elkaar verbinden. [vergelijkingsobject 3] is bovendien geen winkelstraat(je) en heeft reeds daardoor een wezenlijk ander karakter dan de winkelstraatjes welke tezamen worden aangeduid als de Negen Straatjes. Het Hof laat [vergelijkingsobject 3] daarom buiten beschouwing. [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2] maken net als de [woning] deel uit van de Negen Straatjes. Ook overigens acht het Hof deze panden goed vergelijkbaar.
5.4.
Belanghebbende heeft ter zitting in hoger beroep gesteld dat in de koopsom van € 280.000 van [vergelijkingsobject 1] een “VvE-vergoeding” van € 10.000 is begrepen, naar het Hof begrijpt een vergoeding voor het deel van de ‘spaarpot’ van de VvE dat betrekking heeft op appartement 3-1. De heffingsambtenaar heeft deze stelling gemotiveerd betwist: bij de notariële akte is geen bijlage gevoegd waaruit blijkt dat een dergelijke vergoeding is overeengekomen. Naar ’s Hofs oordeel heeft belanghebbende zijn stelling tegenover deze betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.
5.5.
De oppervlakte van het woondeel van de vergelijkingspanden is tussen partijen in hoger beroep niet meer in geschil. Uitgaande van deze oppervlakten bedraagt de gemiddelde prijs van het woongedeelte van de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 1] (€ 6.714) en [vergelijkingsobject 2] (€ 6.840) een bedrag van € 6.777 per m2 (zie 2.2.). De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 5.931 per m2. Gelet op het verschil van € 846 per m2 (in totaal: € 38.916) is naar ’s Hofs oordeel ruim voldoende rekening gehouden met de door belanghebbende genoemde gedateerde keuken en de door hem gestelde slechte staat van de kozijnen, de buitenmuren en het dak. Hierbij weegt het Hof mee dat kosten verbonden aan het onderhoud aan de buitenzijde van het pand niet enkel voor rekening komen van de houder van het appartementsrecht op de onderwerpelijke woning [woning] ), maar door tussenkomst van de vereniging van eigenaars worden gedragen door alle (drie) houders van een appartementsrecht in het pand [pand] .
5.6.
Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde op waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. De door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde transactiesom van het object [vergelijkingsobject 6] brengt het Hof niet tot een ander oordeel, reeds omdat de transactiedatum te ver van de peildatum is verwijderd.
Slotsom
5.7.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter, M.J. Leijdekker en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V. Sathananthan, als griffier. De beslissing is op 26 november 2019 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.