Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 19/00281
12 november 2020
uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,te [plaats] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 7 maart 2019 in de zaak met kenmerk AMS 18/5087 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 667.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen (hierna: OZB) bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van 10 juli 2018 de vastgestelde waarde en aanslag OZB gehandhaafd. Belanghebbende heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.
1.3.
In haar uitspraak van 7 maart 2019 (waarin belanghebbende is aangeduid als ‘eiser’) heeft de rechtbank op het door belanghebbende ingestelde beroep als volgt beslist:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 622.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden.”
1.4.
Het tegen deze uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 19 maart 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek en de heffingsambtenaar een conclusie van dupliek ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 oktober 2020. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de volgende feiten vastgesteld:
“1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een geschakelde woning. De oppervlakte van het perceel is 348 m².”
2.2.
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep (bij een nader stuk van 29 mei 2019) een taxatierapport overgelegd van 28 mei 2019 (hierna: het taxatierapport) dat is opgesteld door R. Weggeman (taxateur). In dit taxatierapport is de WOZ-waarde van de woning op 1 januari 2017 getaxeerd op € 775.000. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met de woningen [object 1] en [object 2] , beide gelegen te Amsterdam, welke objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) beide enige tijd na de waardepeildatum (1 januari 2017) zijn verkocht. In het taxatierapport zijn foto’s opgenomen van de woning en de vergelijkingsobjecten, is geografische informatie vermeld omtrent de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten en is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ opgenomen. Onder meer zijn de volgende gegevens opgenomen:
Object
Transactiedatum
en prijs
Aantal m² woningdeel
Prijs per m²
WOZ-waarde
[adres]
(geen garage, is woonruimte)
140
€ 4.100
€ 775.000
[adres]
(1 garage, is geen woonruimte)
120
€ 4.200
€ 728.000
[object 2]
31 juli 2017
€ 565.000
136
€ 3.590
€ 553.000
[object 1]
1 februari 2017
€ 935.000
174
€ 4.090
€ 936.000
2.4.
Tot de gedingstukken (nader stuk van 20 juni 2019) behoort een door belanghebbende opgemaakt ‘Overzicht WOZ waarden (…)’ waarin de volgende gegevens staan vermeld:
Adres
Woningdeel (m²)
Kavel (m²)
Garage (st.)
[adres] (woning)
120
348
1 (20 m²)
[adres 2]
149
348
1 (20 m²)
[adres 3]
132
348
1 (20 m²)
[adres 4]
139
348
1 (20 m²)
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van
€ 573.151, de heffingsambtenaar betoogt dat de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 622.000 eerder te laag dan te hoog is.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen en beslist:
“
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld?
7. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [object 2] en [object 1] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
8. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen [voetnoot rechtbank: Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ] Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[voetnoot rechtbank: Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44]
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
9. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
10. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
11. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
12. Eiser stelt dat zijn woning vrijwel identiek is aan de woning van zijn buren op het adres [adres 4] . Die woning heeft een veel lagere WOZ-waarde, namelijk € 589.000,-. Volgens eiser moet zijn woning daarom ook op dat bedrag gewaardeerd worden.
13. Eiser doet dus een beroep op het gelijkheidsbeginsel. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager zijn gewaardeerd dan de woning [voetnoot rechtbank: Zie het arrest van de Hoge Raad van 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489]. Omdat eiser in beroep maar één naar gesteld identieke woning met een lagere WOZ-waarde heeft aangedragen, slaagt het beroep op het gelijkheidsbeginsel daarom al niet.
14. De rechtbank stelt verder vast dat de gerealiseerde gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de twee hierboven genoemde vergelijkingsobjecten hoger is dan de getaxeerde m²-prijs van het woningdeel van eisers woning. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met eventuele verschillen.
15. Wat verder nog door eiser is aangevoerd leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie
16. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de nieuwe WOZ-waarde van de woning van € 622.000,- niet te hoog is vastgesteld.
17. Onder rechtsoverweging 5 is geoordeeld dat het beroep gegrond is. De heffingsambtenaar moet daarom het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser vergoeden.”
5.Beoordeling van het geschil
5.1.
Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de in hoger beroep in geschil zijnde WOZ-waarde ad € 622.000 voor de woning niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep een nader taxatierapport overgelegd waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 775.000. Evenals in eerste aanleg is voor het bepalen van de WOZ-waarde gebruik gemaakt van de vergelijkingsobjecten [object 2] en [object 1] .
Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Hetgeen daartoe door de rechtbank in rechtsoverwegingen 10 en 11 is overwogen neemt het Hof dan ook over en het Hof maakt deze overweging tot de zijne.
5.2.
De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en de daarop in de stukken en ter zitting gegeven toelichtingen de overeenkomsten en verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten toegelicht en inzicht gegeven op welke wijze daarmee rekening is gehouden bij de waardering. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar hiermee afdoende heeft onderbouwd dat voldoende rekening is gehouden met eventuele verschillen de woning en de vergelijkingsobjecten. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte de garage heeft meegerekend tot het woonoppervlak (van de woning) en niet als garage heeft meengenomen in de waardebepaling kan belanghebbende niet baten. In het taxatierapport (zie 2.3.) is immers een ook een waarde getaxeerd ( € 728.000) voor het geval er sprake is van een garage (dus niet behorend tot het woonoppervlak); ook alsdan heeft te gelden dat de in hoger beroep in geschil zijnde waarde ( € 622.000) niet te hoog is.
5.3.
Voorts beroept belanghebbende zich evenals in eerste aanleg op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder op de meerderheidsregel. Uit de arresten van de Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942 en nr. 39953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, volgt dat voor de toepassing van de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking dient te worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter ‘verwaarloosbaar’ zijn. Het ligt op de weg van belanghebbende om, bij een beroep op het gelijkheidsbeginsel, woningen aan te wijzen die - naar hij meent - identiek zijn aan de woning, maar anders (lager) zijn gewaardeerd. In dit kader heeft belanghebbende de objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd betwist dat geen sprake is van identieke woningen, reeds omdat de door belanghebbende aangevoerde objecten wat betreft de oppervlakte respectievelijk 29m², 12m² en 19m² verschillen van belanghebbendes woning (uitgaande van een woonoppervlak van 120m²; conform het door belanghebbende opgestelde overzicht; zie 2.4.). Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin en merkt daarbij op dat voornoemde verschillen in m² niet als verwaarloosbaar kunnen worden aangemerkt. De stelling ter zitting van het Hof van belanghebbende dat de onderlinge verschillen tussen de door hem genoemde objecten en de woning ‘verwaarloosbaar’ zijn omdat het verschil in oppervlakte minder is dan 10m² vindt geen steun in het door belanghebbende opgemaakte ‘Overzicht WOZ waarden’ (zie 2.4). In dit overzicht heeft belanghebbende de garage van zijn woning namelijk niet gerekend tot het woningdeel. Zou evenwel de garage (ander dan belanghebbende kennelijk voorstaat) wel tot het woningdeel gerekend dienen te worden dan zijn de verschillen 9m² , 8m² en 1m². Voor dat geval merkt het Hof op dat alleen een verschil van 1m² als verwaarloosbaar zou kunnen worden aangemerkt; ook in die situatie is geen sprake twee of meer gelijke gevallen en slaagt op die grond het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet.
Het Hof merkt daarnaast nog op dat niet is komen vast te staan hoe de garages bij de door belanghebbende aangehaalde objecten zijn aangewend (als garage of deel van het woonoppervlak); het had op belanghebbendes weg gelegen om dat te onderbouwen.
Al met al is de conclusie dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van ten minste twee (nagenoeg) identieke objecten; alsdan is niet aannemelijk geworden dat de meerderheidsregel is geschonden. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt.
5.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen acht het Hof de heffingsambtenaar geslaagd in zijn bewijslast en, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, voldoende aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 622.000 niet te hoog is.
Slotsom
5.5.
De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten in verband me de behandeling van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. P.L. Cheung als griffier. De beslissing is op 12 november 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.