Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.162.807/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 1415238 / CV EXPL 13-5173
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2020
inzake
JAMAVI FASTFOOD B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend,
tegen
VICTORIA HOTEL C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.P. van Lochem te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna opnieuw Jamavi en Victoria Hotel genoemd.
Voor het eerdere verloop van de zaak wordt verwezen naar het tussenarrest van 18 juni 2019. Bij dat tussenarrest is een comparitie gelast. Deze comparitie heeft op 10 oktober 2019 plaatsgevonden. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nadere stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1.
In het tussenarrest van 7 november 2017 is het hof tot het oordeel gekomen dat de huurovereenkomst tussen partijen terecht door de kantonrechter is beëindigd, omdat het belang van Jamavi bij voortzetting van de huurovereenkomst moet wijken voor het belang van Victoria bij beëindiging daarvan. In het tussenarrest van 19 maart 2019 heeft het hof overwogen dat de door Jamavi gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden vastgesteld op € 10.000,-. Victoria heeft daarna bij akte laten weten dat zij haar vordering tot beëindiging handhaaft. Daarop heeft Jamavi bij akte het hof verzocht terug te komen van de eerder gegeven beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst. Jamavi heeft daartoe – kort weergegeven – aangevoerd dat zij het gehuurde heeft ontruimd en dat het gebruik dat Victoria Hotel inmiddels van het gehuurde maakt, afwijkt van het voorgenomen gebruik zoals Victoria Hotel dat eerder aan het hof heeft voorgehouden. Bij de comparitie heeft Victoria Hotel op dit onderdeel een toelichting gegeven en heeft Jamavi daarop gereageerd.
2.2.
Victoria Hotel heeft – kort weergegeven - toegelicht dat zij ten tijde van de beslissing van het hof van 7 november 2017 en de daaraan voorafgegane mondelinge behandeling bij het hof op 22 februari 2016 nog geen definitieve beslissing had genomen over het gebruik van de na ontruiming door Jamavi vrijkomende ruimte en dat zij dat het hof ook heeft voorgehouden. Eind 2017 heeft de makelaar van Victoria Hotel voor het eerst contact gehad met Snipes over eventuele verhuur van deze ruimte aan Snipes, waarna Snipes haar plannen begin 2018 aan Victoria Hotel heeft gepresenteerd. Vervolgens heeft Victoria Hotel besloten in te gaan op een aanbod van Snipes.
2.3.
Jamavi heeft – kort weergegeven - betoogd dat Victoria Hotel al vóór genoemde zitting en genoemd tussenarrest van het hof besloten heeft om aan Snipes te verhuren en dat Victoria Hotel dit bewust verzwegen heeft.
2.4.
Het hof overweegt als volgt. Victoria Hotel heeft het hof vóór november 2017 voorgehouden dat haar plannen, strekkend tot herinrichting van de begane grond van haar hotel inclusief het gehuurde, nog niet vaststonden. Dit was aanleiding voor het hof om een beroep op dringend eigen gebruik niet te honoreren, maar impliceert ook dat mogelijk was dat Victoria Hotel uiteindelijk voor een ander plan zou kiezen. Dat Victoria Hotel destijds eigen gebruik ten behoeve van hotelvoorzieningen voorstond, maakt dat niet anders, omdat zij niet heeft uitgesloten dat een andere invulling zou worden gekozen. De door Victoria verzonden opzeggingsbrief biedt voor een dergelijke ontwikkeling in de planvorming ook voldoende ruimte. Anders dan Jamavi stelt, kan het hof uit eerdere verbouwingsontwerpen niet afleiden dat Victoria in november 2017 of zelfs daarvoor al had gekozen voor verhuur aan Snipes of dat toen al vaststond dat Victoria Hotel het gehuurde niet zelf zou gaan gebruiken. Het hof ziet daarom in de handelwijze van Victoria Hotel geen schending van artikel 21 Rv Pro. Jamavi heeft tegen deze achtergrond onvoldoende gesteld om toewijzing van haar beroep op artikel 843a Rv te rechtvaardigen.
2.5.
Het hof stelt bij de verdere beoordeling voorop dat de huurovereenkomst tussen partijen nog niet is beëindigd, zodat het hof opnieuw zal beoordelen of het ten opzichte van eerdere plannen gewijzigde gebruik van het gehuurde beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Die beoordeling komt neer op de vraag of Victoria Hotel bij verhuur aan Snipes zoveel belang heeft, dat dit opweegt tegen de belangen van Jamavi bij voortzetting van de huurovereenkomst.
2.6.
De plannen van Snipes hielden in dat zij het gehuurde alsmede een deel van de ruimte op de begane grond van het hotel zou huren ten behoeve van een zeer representatieve winkelruimte. Snipes heeft deze plannen inmiddels uitgevoerd. Victoria Hotel meent dat het gebruik door Snipes een positieve uitstraling heeft op haar hotel, onder meer omdat Snipes een sterk merk is en een aantrekkelijke winkel heeft gerealiseerd. Met dit gebruik wordt ook tegemoetgekomen aan de wens van de gemeente om het imago en de uitstraling van het Damrak te verbeteren, aldus Victoria Hotel. Jamavi heeft dit alles bestreden.
2.6.1.
Het hof betrekt bij de beoordeling, net als in zijn overwegingen in het tussenarrest van 7 november 2017, dat de huurovereenkomst een lange looptijd heeft gekend, zodat Jamavi geacht kan worden haar investeringen te hebben terugverdiend.
2.6.2.
Onvoldoende weersproken is dat het gebruik door Snipes beter past in het beleid van de gemeente met betrekking tot het Damrak (de Rode Loper), terwijl Victoria Hotel zich heeft gecommitteerd aan dat beleid.
2.6.3.
Wat ook zij van (het niveau van) de uitstraling van de vestiging van Snipes, Jamavi heeft het betoog van Victoria dat de vestiging van Snipes beter past bij haar hotel dan de Febo-vestiging van Jamavi, onvoldoende gemotiveerd betwist.
2.6.4.
Jamavi heeft voldoende mogelijkheid om haar onderneming elders voort te zetten.
2.7.
Een en ander brengt het hof opnieuw tot de conclusie dat de belangenafweging in het voordeel van Victoria Hotel uitvalt, zodat het hof de huurovereenkomst zal beëindigen. De beëindigingsdatum zal worden bepaald op 1 april 2020 en de tegemoetkoming in de verhuis-en inrichtingskosten zal worden gesteld op € 10.000,-. Het gehuurde is reeds ontruimd, zodat Victoria Hotel bij een veroordeling daartoe geen belang heeft.
2.8.
Het hof ziet aanleiding om de proceskosten te compenseren. Het hof ziet geen aanleiding om, zoals nog door Victoria Hotel is verzocht, de beëindigingsdatum gelijk te stellen aan de ontruimingsdatum, reeds omdat uit het oordeel van het hof in de procedure met zaak-rolnummer 200.211.947/01 (waarin de vordering van Victoria Hotel tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen) volgt dat voor beëindiging van het gebruik op die datum geen rechtvaardiging bestond.
3.Beslissing
Het hof:
- beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen per 1 april 2020;
- veroordeelt Victoria Hotel tot betaling vóór 1 april 2020 van een bedrag van € 10.000,- aan Jamavi als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten;
- compenseert de proceskosten;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2020.