Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.269.493/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7533752 CV EXPL 19-3986
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juni 2021
inzake
[appellant] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: aanvankelijk mr. M. Heikens te Amsterdam, onttrokken,
tegen
1.B.V. CENTRAAL HUIZEN BEHEER,
gevestigd te Amsterdam,
2.
[X] B.V.,
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en (tezamen) CHB genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 28 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 26 juli 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen CHB als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld de zaak ter zitting van 8 april 2021 te doen bepleiten. Van de zijde van [appellant] is niemand verschenen; zijn advocaat heeft zich bij bericht van 7 april 2021 onttrokken. CHB heeft de zaak doen bepleiten door haar hiervoor genoemde advocaat aan de hand van een pleitnota die is overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vordering van CHB tot ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming zal afwijzen en CHB zal veroordelen om opnieuw een woning aan [appellant] ter beschikking te stellen, met veroordeling van CHB in de kosten van het geding in beide instanties, (blijkens de dagvaarding:) met nakosten. In incidenteel hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van CHB, met veroordeling van CHB in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep.
CHB heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en in incidenteel hoger beroep dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij haar vorderingen tot betaling van toekomstige huurtermijnen en (een deel van) de onderzoekskosten zijn afgewezen en alsnog - uitvoerbaar bij voorraad - die vorderingen zal toewijzen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.4. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[appellant] huurde sinds 1 december 1991 de woning aan [adres] te [plaats] . CHB heeft de woning in 2012 in verhuurde staat gekocht en is in de rechten van de vorige verhuurder getreden. De huur bedroeg laatstelijk € 471,64 per maand.
2.2.
In de zomer van 2016 heeft een medewerker van CHB in het gemeenschappelijke trappenhuis van het gehuurde twee poststukken aangetroffen die waren gericht aan [persoon 1] respectievelijk [persoon 2] met als adres het adres van het gehuurde. CHB heeft een onderzoek laten instellen door recherchebureau [naam recherchebureau] (verder: het recherchebureau). Van het onderzoek is op 30 november 2018 een rapport opgemaakt dat zich bij de stukken bevindt. Uit het rapport blijkt onder meer dat een medewerker van het bureau een ‘statische observatie’ heeft uitgevoerd van 6 december 2016 tot en met 9 december 2016 en van 28 september 2018 tot en met 5 oktober 2018, alsmede een ‘dynamische observatie’ op 29 oktober 2018 en 12 november 2018. Daarnaast heeft onderzoek plaatsgevonden op internet, waaronder op social media, zoals Facebook.
2.3.
Artikel 2.2 van de huurovereenkomst vermeldt dat van die overeenkomst algemene bepalingen deel uitmaken die zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank Den Haag onder nummer 59/1989. Ook is vermeld dat die algemene bepalingen partijen bekend zijn en dat huurder een exemplaar heeft ontvangen.
2.4.
Artikel 1.1 van de algemene bepalingen houdt in dat huurder het gehuurde gedurende de gehele duur van de overeenkomst daadwerkelijk, behoorlijk en zelf dient te gebruiken. Artikel 1.3 bepaalt dat huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension.
2.5.
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de door CHB gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming toegewezen. Het gehuurde is vervolgens op 7 januari 2020 ontruimd.
3.Beoordeling
3.1.
CHB heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt, met ontruiming van de woning. Daarnaast heeft CHB gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de toekomstige huurtermijnen tot aan de dag van de ontruiming, de genoten winst uit onderverhuur (€ 32.500,-) en de onderzoekskosten van het recherchebureau (€ 9.235,92 inclusief btw), een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten. CHB heeft daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] het gehuurde in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst vanaf november 2016 heeft onderverhuurd en sindsdien niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Deze tekortkomingen zijn zo ernstig dat de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Tevens dient [appellant] de hierdoor door hem genoten winst op grond van 6:104 BW af te dragen. CHB heeft door de niet toegestane onderverhuur schade geleden omdat de woning ten onrechte niet is vrijgekomen en niet kon worden verhuurd tegen een hogere huurprijs. CHB heeft daarnaast schade geleden omdat zij het recherchebureau heeft moeten inschakelen om de niet-naleving van de huurovereenkomst te kunnen vaststellen, welke schade [appellant] eveneens dient te vergoeden.
3.2.
[appellant] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen.
3.3.
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld om aan winstafdracht een bedrag van € 5.200,- te betalen en aan onderzoekskosten, na matiging, een bedrag van € 500,-. Het meer of anders gevorderde is afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen:
9. Uit het rapport, de verdere inhoud van het dossier en hetgeen ter zitting is verklaard kan het volgende worden afgeleid.
- Op 27 november 2016 wordt via Facebook een kamer in het gehuurde aangeboden door [persoon 1] , die op dat moment kennelijk al in de woning van [appellant] woont.
- Uit een advertentie op Kamernet blijkt dat [persoon 1] op 28 augustus 2018 opnieuw zoekt naar een medebewoonster.
- Uit de ondertekende verklaring van [persoon 3] van 19 november 2018 blijkt dat zij vanaf 12 augustus 2018 samen met [persoon 1] een kamer in het gehuurde bewoont voor € 650,- per maand via de advertentie op Kamernet. Zij verklaart dat [appellant] op 1e verdieping woont bij zijn vriendin.
- Uit de ondertekende verklaring van [persoon 4] blijkt dat zij sinds 1 oktober 2018 - na het vertrek van [persoon 1] - samen met [persoon 3] in het gehuurde woont. [appellant] heeft instructies gegeven die moeten verhullen dat zij en [persoon 3] in het gehuurde wonen.
- [appellant] heeft over de gang van zaken het volgende verklaard. Hij heeft tot augustus 2018 zelf in het gehuurde gewoond, waarbij hij vanaf het najaar van 2016 één kamer in de woning heeft verhuurd aan [persoon 1] voor € 650,- per maand. Hij dacht dat het was toegestaan om één kamer te verhuren. Vanaf augustus 2018 heeft hij ongeveer vier maanden ‘op proef’ samengewoond met zijn onderbuurvrouw [naam onderbuurvrouw] . Dit ging niet goed. Eind 2018 is hij teruggekeerd in zijn eigen woning. De affectieve relatie met [onderbuurvrouw appellant] is inmiddels verbroken, aldus [appellant] .
10. Onduidelijk blijft of [appellant] vóór augustus 2018 zelf in het gehuurde heeft gewoond, zoals hij stelt. (…) Deze kanttekeningen nemen echter niet weg dat een voldoende ‘harde’ onderbouwing van de stelling dat [appellant] al vóór augustus 2018 uit de woning is vertrokken ontbreekt.
11. Wat wel vaststaat is dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen gedurende een aaneengesloten periode van minstens twee jaar een deel van de woning heeft onderverhuurd voor € 650,- per maand. Ook heeft [appellant] erkend dat hij gedurende vier maanden - tot november 2018 - de gehele woning heeft onderverhuurd. Hij verdiende daarmee 4 x € 1.300,- = € 5.200,- aan huur. Dit is fors meer is dan hij zelf maandelijks aan CHB diende te betalen. (…)
Al met al is volgens de kantonrechter sprake van een langdurige en ernstige tekortkoming van [appellant] die de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming rechtvaardigt.
3.4.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in principaal hoger beroep op met vier grieven. CHB komt in incidenteel hoger beroep op met twee grieven die gericht zijn tegen het niet toewijzen van de toekomstige huurtermijnen en het slechts gedeeltelijk toewijzen van de onderzoekskosten.
3.5.
Met zijn eerste grief in principaal hoger beroep betoogt [appellant] dat de kantonrechter zijn beroep op de klachtplicht van artikel 6:89 BW Pro ten onrechte heeft verworpen. Volgens [appellant] heeft CHB hem te laat, want pas na 2,5 jaar, aangesproken over een vermeende tekortkoming uit 2016 - het sindsdien onderverhuren van een kamer - en had de kantonrechter deze tekortkoming niet als (onderdeel van de) grondslag mogen gebruiken om een ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen.
3.6.
CHB heeft gemotiveerd weersproken dat bedoeld artikel van toepassing is. Er is geen sprake van een gebrekkige prestatie, maar [appellant] heeft iets gedaan dat hij had moeten nalaten. De onderzoeksresultaten uit 2016 mogen wel degelijk ten grondslag worden gelegd aan de vorderingen van CHB. Dat CHB eind 2016 en eind 2018 onderzoek heeft laten doen is het gevolg van de situatie ter plaatse (iedereen gaat door één voordeur) en de zorgvuldigheid die CHB in acht neemt voordat zij een procedure opstart wegens woonfraude. Dat CHB in 2016 niet direct heeft geacteerd, kan haar daarom niet worden verweten.
3.7.
De grief wordt verworpen. De klachtplicht van artikel 6:89 BW Pro heeft geen betrekking op situaties waarin sprake is van het schenden van een verplichting tot een nalaten zoals hier het geval is, maar op het geval dat een gebrekkige prestatie wordt ontvangen. Het hof is bovendien van oordeel dat het feit dat CHB niet al in 2016/2017 is opgetreden tegen [appellant] maar pas in 2018, nadat zij na nader onderzoek meer bewijs over de toestand ter plaatse had verzameld, haar niet met succes kan worden tegengeworpen, aangezien dit blijk geeft van zorgvuldig handelen dat niet ten nadele van [appellant] is geweest.
3.8.
Met zijn tweede grief beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter enerzijds heeft geoordeeld dat sprake is van een langdurige tekortkoming, terwijl zij anderzijds overweegt dat een voldoende harde onderbouwing ontbreekt van de stelling van CHB dat hij al vóór augustus 2018 uit de woning is vertrokken. [appellant] heeft alleen maar vier maanden zijn woning verlaten om te gaan proef-samenwonen met zijn benedenbuurvrouw [benedenbuurvrouw appellant] ; dat is niet langdurig te noemen. [appellant] verwijst daartoe naar een bij de memorie van grieven overgelegde verklaring van [benedenbuurvrouw appellant] , die de proef-samenwoning bevestigt. De periode vóór 2018 kan niet worden meegenomen als een tekortkoming, omdat CHB op grond van haar onderzoek allang wist dat sprake was van onderverhuur en dat heeft gedoogd.
3.9.
Volgens CHB gaat de grief niet op, omdat, kort gezegd, [appellant] zelf de door de kantonrechter bewezen geachte tekortkomingen heeft erkend. Als [appellant] daadwerkelijk per augustus 2018 wilde gaan proef-samenwonen, hetgeen CHB betwist, had hij tevoren om toestemming moeten vragen aan de gemeente en aan CHB.
3.10.
De grief slaagt niet. De kantonrechter heeft immers op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting in eerste aanleg, waaronder de verklaring van [appellant] zelf, vastgesteld dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen gedurende een aaneengesloten periode van minstens twee jaar een deel van de woning heeft onderverhuurd en gedurende vier maanden in zijn geheel (r.o. 9 en 11 van het bestreden vonnis, hiervoor opgenomen). [appellant] heeft tegen deze overwegingen geen grieven gericht, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. De in hoger beroep overgelegde verklaring van [benedenbuurvrouw appellant] is, mede gelet op het voorgaande, niet van belang. Niet eerder optreden valt CHB niet te verwijten, zoals het hof reeds hiervoor, onder 3.7., heeft overwogen.
3.11.
De derde grief van [appellant] houdt in dat de kantonrechter ten onrechte het belang van CHB zwaarder heeft laten wegen dan het belang van [appellant] en dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Onvoldoende is meegewogen dat [appellant] de woning al langer dan vijfentwintig jaar huurt, de buurt als zijn thuis ziet en dat er nooit eerder onregelmatigheden hebben plaatsgevonden die als een tekortkoming kwalificeren. [appellant] herhaalt dat in zijn ogen van een langdurige tekortkoming geen sprake is en dat alleen het proef-samenwonen hem kan worden tegengeworpen. Het belang van [appellant] weegt zwaarder dan het belang van CHB.
3.12.
Volgens CHB heeft de kantonrechter de belangenafweging terecht in haar voordeel doen uitvallen.
3.13.
Uit hetgeen de kantonrechter in r.o. 9. van het bestreden vonnis heeft vastgesteld, waartegen [appellant] , zoals hiervoor ook al overwogen, geen grieven heeft gericht, volgt dat [appellant] zijn huurwoning gedurende een langere aaneengesloten periode deels aan een derde of in zijn geheel aan meer derden heeft onderverhuurd tegen forse winst. Dit levert een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. CHB heeft er groot belang bij dat de (sociale) huurwoning overeenkomstig de huurovereenkomst wordt gebruikt en dat zij zelf haar huurders kan kiezen en controle blijft houden op haar woningbezit. Onderverhuur aan derden door haar huurders verdraagt zich daar niet mee. Hiertegenover is door [appellant] , op wiens weg dit lag, onvoldoende naar voren gebracht op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis dan wel gezien alle overige omstandigheden van het geval, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Het door [appellant] in dit verband genoemde belang om gebruik te kunnen blijven maken van de woning en de door hem aangevoerde omstandigheden dat hij al meer dan vijfentwintig jaar woonachtig is in de woning, zich thuis voelt in de buurt en er nooit eerder sprake is geweest van een tekortkoming, volstaan daartoe niet. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, de ontruiming van het gehuurde is door de kantonrechter terecht toegewezen. Deze grief treft geen doel.
3.14.
De vierde grief van [appellant] mist zelfstandige betekenis, zodat die geen afzonderlijke bespreking behoeft.
3.15.
Ten slotte heeft [appellant] aan het slot van de memorie van grieven gevorderd dat CHB veroordeeld wordt om aan hem een nieuwe woning ter beschikking te stellen. Dit betreft een eis in reconventie, te weten een vordering tot schadevergoeding. Een voor het eerst in hoger beroep ingestelde eis in reconventie is niet toegestaan op grond van artikel 353 lid 1 Rv Pro. Dit betekent dat [appellant] in zoverre niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.
Incidenteel hoger beroep
3.16.
CHB beklaagt zich in haar eerste grief in incidenteel hoger beroep erover dat de kantonrechter de gevorderde toekomstige huurtermijnen, dat wil zeggen de huurtermijnen tot en met de datum van ontruiming - vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot en met de datum van ontruiming in de vorm van een vergoeding gelijk aan de maandelijkse huurprijs - niet heeft toegewezen. De kantonrechter is die vordering blijkbaar vergeten, aangezien in het vonnis daaraan geen expliciete bewoordingen zijn gewijd, aldus CHB. [appellant] is in het zicht van de ontruiming gestopt met betalen. CHB vordert in hoger beroep aan huurachterstand tot aan de dag van de ontruiming een bedrag van € 712,59, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 januari 2020, waarbij zij heeft verwezen naar een overzicht van ontvangen huurbetalingen. [appellant] heeft de hoogte van deze vordering niet betwist; hij heeft zich tegen toewijzing verweerd met een beroep op artikel 3:296 lid 2 BW Pro. Het hof volgt [appellant] daarin niet. Genoemd wetsartikel staat niet aan toewijzing van toekomstige huurtermijnen als hier gevorderd in de weg. Het thans in dat kader gevorderde bedrag aan huurachterstand wordt toegewezen, te vermeerderen met de gevorderde rente, aangezien [appellant] de verschuldigdheid daarvan niet heeft betwist. De grief is terecht opgeworpen.
3.17.
De tweede grief in incidenteel hoger beroep richt zich tegen de matiging van de gevorderde onderzoekskosten van € 9.235,92 inclusief btw tot een bedrag van € 500,-. Volgens CHB heeft de kantonrechter die matiging niet deugdelijk gemotiveerd en kan een onderzoek zoals dat in dit geval - ook volgens de kantonrechter - terecht heeft plaatsgevonden bij lange na niet voor een dergelijk laag bedrag worden uitgevoerd. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat de gevorderde kosten te hoog zijn en terecht zijn gematigd tot een bedrag van € 500,-.
3.18.
Het hof acht niet onredelijk dat CHB het recherchebureau heeft ingeschakeld en zodoende kosten heeft gemaakt om vast te kunnen stellen dat sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door [appellant] . Nader onderzoek was nodig om vast te kunnen stellen of [appellant] , die immers nog steeds in het pand verbleef, op de door hem gehuurde etage woonde of elders in het pand. Het onderzoek heeft geleid tot een, ook zo door [appellant] genoemd, zeer omvangrijk rapport, waarvan [appellant] de inhoud niet heeft betwist. De bij CHB daarvoor in rekening gebrachte kosten zijn aan te merken als schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b en Pro c BW en dienen door [appellant] te worden vergoed. [appellant] heeft de stellingen van CHB in dit verband onvoldoende weersproken. De aan CHB in rekening gebrachte kosten komen het hof als redelijk voor, gelet op de werkzaamheden die blijkens het rapport en de in eerste aanleg aan het dossier toegevoegde specificaties zijn verricht, waaronder de observaties tijdens een tweetal periodes, het horen van de onderhuurders en het onderzoek op internet. Het hof zal de gevorderde kosten voor het onderzoek alsnog integraal toewijzen. Het hof is verder van oordeel dat over dit schadebedrag zoals gevorderd wettelijke rente is verschuldigd vanaf 5 februari 2019, de dag dat de inleidende dagvaarding is uitgebracht. [appellant] heeft de vordering op dit punt niet weersproken. Deze grief slaagt eveneens.
Bewijsaanbod
3.19.
[appellant] heeft geen voldoende geconcretiseerde stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Zijn bewijsaanbod wordt gepasseerd.
Conclusie
3.20.
De slotsom is dat de grieven van [appellant] in principaal hoger beroep falen en de grieven van CHB in incidenteel hoger beroep slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover de gevorderde huurtermijnen tot en met de datum van ontruiming zijn afgewezen en voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling aan CHB van € 500,- vermeerderd met rente aan onderzoekskosten. De door CHB gevorderde huurachterstand en de integrale onderzoekskosten zullen alsnog worden toegewezen, vermeerderd met rente. Het vonnis waarvan beroep zal voor het overige worden bekrachtigd. [appellant] zal in zijn eis in reconventie niet-ontvankelijk worden verklaard. Verder zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, zowel in principaal als in incidenteel hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn eis in reconventie;
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde huurtermijnen tot en met de dag van ontruiming zijn afgewezen en voor zover daarbij [appellant] is veroordeeld tot betaling aan CHB van een bedrag van € 500,- vermeerderd met rente aan onderzoekskosten;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] tot betaling aan CHB van een bedrag van € 712,59 aan huurachterstand respectievelijk gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 januari 2020 tot aan de dag van voldoening;
veroordeelt [appellant] tot betaling aan CHB van een bedrag van € 9.235,92 aan onderzoekskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 februari 2019 tot aan de dag van voldoening;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van CHB begroot op € 2.020,- aan verschotten en € 4.062,- respectievelijk € 2.031,- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.J. van der Kwaak en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021.