ECLI:NL:GHAMS:2021:2527 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over huurprijs en huurverhoging woonruimte t...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.272.329/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7379971\CV EXPL 18-10620

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 augustus 2021

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. B. Parmentier te Haarlem,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.F.M. Kappé te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 22 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 24 juli 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van de zijde van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] , althans bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.26 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in dit hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.

a. Partijen zijn broers. Tot 31 augustus 1995 waren hun ouders eigenaar van een complex bestaande uit twee woonhuizen (onder één kap) met aangebouwde bedrijfsruimte aan de [adres 1] . Het achterhuis, toen genummerd [nummer] , werd tussen ongeveer 1975 en 1983 verhuurd aan [geïntimeerde] voor een bedrag van ƒ 200,= per maand. Daarna is [appellant] daarin gaan wonen.

b. Het complex is door een makelaar getaxeerd op een waarde van ƒ 280.000,= per 15 juni 1987. Het taxatierapport vermeldt:

De beide woonhuizen zijn thans bewoond.

Het voorste woonhuis (zuidkant) zal na eventuele aankoop door voornoemde opdrachtgeefster voor onbepaalde tijd en “om niet” in gebruik worden gegeven aan de huidige eigenaar (…).

Het achtergelegen woonhuis is verhuurd voor f 1.200,= per jaar. (…).

(…)

Bij de waardebepaling van het getaxeerde is ten aanzien van de beide woningen rekening gehouden met reële (volgens het puntenstelsel voor huurwoningen) huurbedragen. Dit in tegenstelling tot de werkelijk betaalde bedragen. (…)

c. Op 6 januari 1989 hebben de ouders van partijen het complex bij notarieel vastgelegde overeenkomst verkocht aan [geïntimeerde] voor een bedrag van ƒ 280.000,= kosten koper.

d. In de koopakte is bepaald [hof: na verwerking van handgeschreven toevoegingen en verbeteringen in de kantlijn van de akte]:

6. De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte geschieden bij het passeren van de overdrachtsakte:

a. voor wat betreft de winkel, plaatselijk nummer [nummer] :

deze is verhuurd aan mevrouw [X] ;

b. voor wat betreft de woning, plaatselijk nummer [nummer] :

deze zal op redelijke voorwaarden voor een vaste huurprijs van tweehonderd gulden per maand, levenslang gehuurd worden door verkoper; welke huurverhouding noch door koper noch diens rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel beëindigd zal kunnen worden;

c. voor wat betreft de woning, plaatselijk nummer [nummer] :

deze wordt thans gehuurd door de heer (…) [geïntimeerde] , (…) welke huurverhouding noch door koper noch door diens rechtsopvolgers onder algemene of bijzondere titel eenzijdig beëindigd zal kunnen worden.

De levering heeft plaatsgevonden op 31 augustus 1995 onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten.

e. De in de koopovereenkomst genoemde huurster [X] is de toenmalige echtgenote van [geïntimeerde] . In het kader van de afwikkeling van hun echtscheiding heeft de rechtbank Haarlem op 10 augustus 2005 een makelaar aangewezen om een bindende taxatie te verrichten van de vrije verkoopwaarde van het complex onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten per 5 februari 2002.

f. Op 10 november 2005 heeft de makelaar gesproken met [geïntimeerde] en diens administratieconsulent. In het verslag van dit gesprek is vermeld:

Op de vraag (…)of er ook een schriftelijke huurovereenkomst is voor het pand waarin de broer van de heer [geïntimeerde] woont, dan wel voor het pand waarin de ouders van de heer [geïntimeerde] wonen, wordt ontkennend geantwoord.

De redenen voor de hoogte van de overeengekomen huur (en zonder huurverhogingen) moeten worden gezocht in de onderlinge familieverhoudingen. De reden dat [geïntimeerde] het pand van zijn vader kon kopen onder die condities was dat zijn ouders daar levenslang gratis konden wonen en de broer van de heer [geïntimeerde] tegen een lage huur.

De ouders wonen er gratis en de broer betaalt een vast bedrag per jaar van € 1.361,40. Dit huurbedrag wordt niet jaarlijks verhoogd. (…)

Dit gespreksverslag is door partijen, met 2 aanvullingen goedgekeurd en derhalve vastgesteld op 13 december 2005.

g. In de bindende taxatie van 10 januari 2006 is opgenomen:

TOELICHTING:

(…) In de twee aangrenzende woningen zijn woonachtig de ouders van de heer [appellant] , respectievelijk een broer van de heer [geïntimeerde] . De broer van de heer [geïntimeerde] schijnt ook de garage (om niet) in gebruik te hebben. Daarover hebben wij echter geen zekerheid kunnen verkrijgen. In het verleden heeft de heer [geïntimeerde] (opdrachtgever) het geheel van zijn ouders kunnen kopen onder het beding van “gratis woning levenslang voor de ouders” en het wonen door de broer van de koper “tegen een zeer aangepaste huurprijs”.

(…)

Woning 2:

Deze woning is verhuurd aan de broer van de heer [geïntimeerde] (opdrachtgever) de heer (…) [geïntimeerde] , voor een vaste huurprijs van NGL 200,-- per maand (€ 1.361,40 per jaar) levenslang, zonder dat deze huurprijs kan worden verhoogd. Ook deze afspraak is ten tijde van de aankoop door de heer [geïntimeerde] tot stand gekomen.

h. Na het overlijden van de vader van partijen is [geïntimeerde] gaan wonen in het voorhuis met huisnummer [nummer] . [appellant] woont nog steeds in het achterhuis, thans vernummerd tot [nummer] .

i. In 2007 betaalde [appellant] een huur van € 300,= per maand. De betaalde huur in 2008 bedroeg € 306,= per maand, in de periode 2012-2015 € 332,16 per maand in 2015 € 373,65 per maand, in 2016 € 381,11 per maand en in 2017 € 390,= per maand.

j. Bij brief van 30 augustus 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer een voorstel tot huurverhoging gedaan.

k. [appellant] heeft op 11 september 2017 in antwoord daarop verwezen naar het bepaalde in de koopakte van 1989.

l. [geïntimeerde] heeft op 12 december 2017 een verzoek bij de huurcommissie ingediend om het voorstel tot huurverhoging te beoordelen.

m. In haar op 15 oktober 2018 verzonden uitspraak heeft de huurcommissie als volgt geoordeeld:

III Beoordeling

De commissie, gelezen de koopovereenkomst tussen verhuurder en zijn ouders, concludeert dat in die overeenkomst beschreven staat dat de huurverhouding noch door koper (verhuurder) noch diens rechtsopvolgers beëindigd zal kunnen worden. (…)

De passage over de huurprijs heeft echter betrekking op de vorige eigenaren, de verkopers van het pand. Daarnaast is onweersproken naar voren gebracht en gestaafd met een overzicht van door huurder verrichte huurbetalingen dat de huurprijs € 381,78 per maand bedraagt. Van deze huurprijs gaat de commissie in haar uitspraak uit.

Huurders bezwaren tegen de voorgestelde huurverhoging gaan niet over de puntenwaardering van de woonruimte of over de vormvereisten. De bezwaren van de huurder zijn daarom kennelijk ongegrond. De commissie ziet geen aanleiding om de voorgestelde huurverhoging als niet redelijk te beschouwen en oordeelt mitsdien als volgt:

Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen van € 381,11 met € 10,67 (2,8%) tot € 391,78 met ingang van 1 november 2017 per maand is redelijk.

n. [appellant] heeft binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro gestelde termijn aan de kantonrechter een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie een uitspraak was verzocht. Bij vonnis van 24 juli 2019 heeft de kantonrechter de betalingsverplichting van [appellant] ter zake van de huurprijs voor de woonruimte [adres 2] per 1 november 2017 vastgesteld op € 391,78 per maand. In het door [appellant] daartegen ingestelde hoger beroep is hij door dit hof op 31 maart 2020 niet-ontvankelijk verklaard.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellant] , voor zover in hoger beroep nog aan de orde, dat

a. voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen inhoudt dat [appellant] de woning zijn leven lang zal mogen huren voor een vaste maandelijkse huur van € 90,75 (dat is ƒ 200,=) die nimmer mag worden verhoogd of geïndexeerd;

b. [geïntimeerde] wordt veroordeeld om bij verkoop van de onroerende zaak [adres 1] in de koopovereenkomst een kettingbeding op te nemen waarin die verklaring voor recht is opgenomen op straffe van een boete van € 300.000,= en bij gebreke waarvan [geïntimeerde] per direct een dwangsom van de helft van de waarde van de onroerende zaak dan wel de verkoopsom verschuldigd zal zijn aan [appellant] ;

c. [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot terugbetaling van de onverschuldigd betaalde huur ad € 19.599,35, met rente, en;
d. [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de kosten van het geding.

3.2

Aan deze vorderingen heeft [appellant] het volgende ten grondslag gelegd. De inhoud van de huurovereenkomst van partijen volgt uit de afspraken die de ouders van partijen met [geïntimeerde] hebben gemaakt bij de verkoop van de onroerende zaak in 1989. Hoe die afspraken luiden en moeten worden uitgelegd blijkt niet alleen uit de koopakte (hiervoor onder 2.d), maar ook uit het bindend advies van 10 januari 2006 (hiervoor onder 2.g).

3.3

In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter alle vorderingen van [appellant] afgewezen en de gedingkosten gecompenseerd. De afwijzing van de in hoger beroep nog aan de orde zijnde vorderingen berust op de volgende overwegingen:

5.2.

In de notariële koopakte zijn afspraken opgenomen over de huurverhouding tussen [geïntimeerde] en [appellant] . [geïntimeerde] beroept zich terecht op de sterke bewijskracht van een notarieel verleden akte. Door de vele handgeschreven toevoegingen en verbeteringen in de kantlijn van die akte is de betreffende bepaling in artikel 6 onder Pro c wellicht op eerste gezicht wat lastig leesbaar, maar dat doet aan de inhoud en de door partijen gemaakte afspraken niet af. De afspraak over levenslange huur ad 200,- gulden per maand ziet op de woning met huisnummer [nummer] welke toentertijd werd bewoond door de ouders van [appellant] en [geïntimeerde] en ziet niet op de woning van [appellant] . Dat deze vastgelegde afspraken niet naadloos aansluiten op de verklaringen van [geïntimeerde] over de huurovereenkomst met zijn vader en zijn broer in het kader van het bindend advies tussen [geïntimeerde] en zijn ex-echtgenote [X] uit 2005, maakt dit niet anders. De onder 3.1.II[hof: 3.1a]
gevraagde verklaring voor recht komt niet overeen met hetgeen partijen zijn overeengekomen en zal daarom worden geweigerd. Het gevorderde onder 3.1.III[hof: 3.1b]
is als gevolg daarvan niet toewijsbaar.

5.3.

De hoogte van de huur bedroeg na de verbouwing € 300,- per maand. Partijen zijn dit onderling overeengekomen. Daarnaast heeft [geïntimeerde] de huur met tussenpozen jaarlijks geïndexeerd. De vordering van [appellant] ziet op de periode januari 2012 tot en met maart 2018. Niet gebleken is dat [appellant] in die periode meer heeft betaald dan de overeengekomen huur na indexatie. Gelet op de betwisting door [geïntimeerde] zal het gevorderde onder 3.1.IV[hof: 3.1c]
worden afgewezen. (…)

3.4

In hoger beroep heeft [appellant] twee grieven aangevoerd. Grief 1 is gericht tegen de hiervoor geciteerde overwegingen 5.2 en 5.3. Grief 2 betreft een andere door de kantonrechter afgewezen vordering van [appellant] . Die heeft hij echter in hoger beroep uitdrukkelijk laten varen, zodat deze grief geen behandeling behoeft.

3.5

In de memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] in reactie op grief 1 een beroep gedaan op het gezag van gewijsde van het hiervoor onder 2.n genoemde vonnis. Dat beroep slaagt op de volgende gronden.

3.6

[appellant] heeft niet betwist dat het op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro gewezen vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Dit betekent dat de daarin vervatte beslissingen die de rechtsbetrekking in geschil betreffen, in dit geding tussen partijen bindende kracht hebben (artikel 236 lid 1 Rv Pro).

3.7

In het vonnis op grond van 7:262 lid 1 BW heeft de kantonrechter als volgt overwogen:

5.3.

[appellant] heeft aangevoerd dat een huurprijsverhoging niet aan de orde kan zijn omdat partijen een vaste huurprijs ad 200,- gulden per maand zijn overeengekomen. [geïntimeerde] heeft vaststelling van de huurverhoging overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie bepleit.

5.4.

Voorop gesteld dient te worden dat in de notariële koopakte van 1989 afspraken zijn opgenomen over de huurverhouding tussen [geïntimeerde] en [appellant] . [geïntimeerde] beroept zich terecht op de sterke bewijskracht van een notarieel verleden akte. Door de vele handgeschreven toevoegingen en verbeteringen in de kantlijn van die akte is de betreffende bepaling in artikel 6 onder Pro c wellicht op eerste gezicht wat lastig leesbaar, maar dat doet aan de inhoud en de door partijen gemaakte afspraken niet af. De afspraak over levenslange huur ad 200,- gulden per maand ziet op de woning met huisnummer [nummer] welke toentertijd werd bewoond door de ouders van [appellant] en [geïntimeerde] en ziet niet op de woning van [appellant] . Dat deze vastgelegde afspraken niet naadloos aansluiten op de verklaringen van [geïntimeerde] over de huurovereenkomst met zijn vader en zijn broer in het kader van het bindend advies tussen [geïntimeerde] en zijn ex-echtgenote [X] uit 2005, maakt dit niet anders.

5.5.

Er is ten behoeve van [appellant] overeengekomen dat hij levenslang de door hem bewoonde woning mag blijven huren en dat [geïntimeerde] de huur niet eenzijdig kan opzeggen. De aanvangshuur bedroeg 200,- gulden per maand. Na de verbouwing - omstreeks 2006 – hebben partijen een nieuwe huurprijs afgesproken en die vervolgens met tussenpozen jaarlijks geïndexeerd. De verklaringen uit 2005 rondom het bindend advies en de verklaringen van moeder veranderen niets aan datgene wat letterlijk te lezen valt in de koopakte.

5.6.

Getoetst dient te worden of de door [geïntimeerde] voorgestelde huurverhoging redelijk is. [appellant] heeft gesteld dat huurverhoging niet aan de orde kan zijn gelet op zijn uitleg van het bepaalde in de koopakte. Andere gronden waarom de huurverhoging niet redelijk zou zijn heeft hij niet gesteld en daarvan is ook niet gebleken. De kantonrechter neemt het oordeel van de Huurcommissie over en beoordeelt de door [geïntimeerde] voorgestelde verhoging van de huur ad € 381,11 met 2,8% tot € 391,78 met ingang van 1 november 2017 dan ook als redelijk.

3.8

De rechtsbetrekking in geschil is hier de vraag of tussen partijen een vaste huurprijs geldt van € 90,75 (dat is ƒ 200,=) per maand, dus zonder mogelijkheid van verhoging. Die vraag heeft de kantonrechter in de hierboven geciteerde overwegingen 5.3 tot en met 5.6 reeds in afwijzende zin beantwoord door te beslissen dat in de notariële koopakte niet is bedongen dat de huur nimmer zou kunnen worden verhoogd, maar slechts dat de huur door de verhuurder niet kon worden opgezegd, dat een aanvangshuurprijs gold van ƒ 200,= per maand, die na de verbouwing, omstreeks 2006, in onderling overleg is verhoogd en vervolgens met tussenpozen is geïndexeerd en per 1 november 2017 door [geïntimeerde] rechtsgeldig is verhoogd tot € 391,78 per maand.

3.9

De eerste grief van [appellant] berust op de stelling dat tussen partijen wel degelijk een vaste huurprijs van ƒ 200,= per maand geldt op grond van de afspraken in de notariële koopakte en/of op grond van de huurvoorwaarden zoals die voor de verkoop al geldend waren en dat [geïntimeerde] misbruik heeft gemaakt van de onwetendheid van [appellant] daarover door hem in de loop der tijd huurverhogingen voor te leggen. Deze stellingname is evenwel onverenigbaar met het partijen bindende oordeel van de kantonrechter in het vonnis op grond van artikel 7:262 lid 1 BW Pro, dat een dergelijke vaste huurprijs niet geldt. Dit betekent dat die stellingname wordt verworpen en dat (ook) grief 1 niet tot vernietiging van het vonnis kan leiden.

3.1

Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gesteld partij wordt [appellant] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,= aan verschotten en € 2.228,= voor salaris en op € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2021.