ECLI:NL:GHAMS:2021:3558 - Gerechtshof Amsterdam - Rechtsgeldigheid opzegging erfpacht en waardevergoeding e...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.271.897/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/292060 / HA ZA 19-520

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 november 2021

inzake

[appellante],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. M. Bitter te Haarlem,

tegen

JACM B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.J. Blok te Rotterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en JACM genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 13 december 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 4 december 2019, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en JACM gedaagde.

Vervolgens hebben partijen de volgende stukken overgelegd:

- memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 september 2021 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten aan de hand van pleitaantekeningen die zij aan het hof hebben overgelegd. Tevens is aan beide partijen akte verleend van het in het geding brengen van aanvullende producties. Partijen en advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen,
primairvoor recht zal verklaren dat JACM niet het recht had het erfpachtrecht met betrekking tot de verpachte percelen op te zeggen en als gevolg daarvan toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de erfpachtovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is jegens [appellante] en
subsidiair(a) voor recht zal verklaren dat JACM ingevolge artikel 5:87 althans Pro artikel 5:99 BW Pro een waardevergoeding aan [appellante] is verschuldigd en (b) een deskundigenbericht zal gelasten ter nadere bepaling van de omvang van die waardevergoeding, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.

JACM heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2.De feiten

De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof uitgaan van die feiten, die het aanvult met enkele feiten die enerzijds zijn gesteld en anderzijds zijn erkend dan wel niet of onvoldoende zijn weersproken alsmede feiten die op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde bewijsstukken vaststaan.

3.De verdere beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [appellante] is een stichting waarvan [naam 1] (verder: [voorzitter] ) de voorzitter is. JACM is een vennootschap waarvan [naam 2] directeur is.

(ii) Met ingang van 2 februari 2015 heeft [appellante] een recht van erfpacht (hierna: het erfpachtrecht) verkregen met betrekking tot de navolgende percelen (verder gezamenlijk: de percelen):

a.
ahet woonhuis met zwembad, erf, tuin, ondergrond en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen te [adres] , kadastraal bekend [plaats 1] , [perceelnummer 1] , ter grootte van achttien are en zesentwintig centiare (verder: [perceel 1] );

been perceel (natuur-)grond gelegen achter en grenzend aan het erf van [adres] te [plaats 1] , kadastraal bekend [plaats 1] , [perceelnummer 2] , ter grootte van dertien are en tien centiare (verder: [perceel 2] ).

(iii) De percelen waren ten tijde van het vestigen van het erfpachtrecht eigendom van [stichting 1] (verder: [stichting 1] ).

(iv) Uit de erfpachtvoorwaarden volgt dat [appellante] aan de erfverpachter een maandelijkse canon verschuldigd is, die bij de aanvang van het erfpachtrecht € 2.976,67 bedroeg. In de erfpachtvoorwaarden is tevens bepaald, dat [appellante] ten behoeve van de erfverpachter een pandrecht vestigt op alle vorderingen uit huurovereenkomsten met betrekking tot het registergoed. Verder vermelden de erfpachtvoorwaarden, voor zover hier relevant, het volgende:

“
Artikel 15. Verhuur

1. Erfpachter is bevoegd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Erf[ver]pachter [toevoeging hof] het Registergoed te verhuren, onder de voorwaarde dat:

a. De huurovereenkomst eindigt wanneer het Erfpachtrecht, op welke grond dan ook, eindigt; (…)

Artikel 16. Afstand. Opzegging

(…)

3. Het Erfpachtrecht kan door Erfverpachter worden opgezegd, indien:

a. Erfpachter in verzuim is de Maandelijkse canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of

b. Erfpachter in ernstige mate te kort schiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

4. Indien het Erfpachtrecht met hypotheek is bezwaard, is Erfverpachter, alvorens het Erfpachtrecht overeenkomstig het in lid 3 van dit artikel bepaalde te kunnen opzeggen, verplicht de hypotheekhouder van zijn voornemen tot opzegging in kennis te stellen en de hypotheekhouder gedurende drie maanden de gelegenheid te geven voor zover mogelijk aan de verplichtingen van Erfpachter in diens plaats te voldoen, dan wel het Erfpachtrecht te executeren op een van de wijzen als bepaald in artikel 3:268 Burgerlijk Pro Wetboek op door hem vast te stellen voorwaarden.

(…)

Artikel 17. Gevolgen van opzegging van het Erfpachtrecht

1. Indien het Erfpachtrecht is geëindigd overeenkomstig het hiervoor in artikel 16 lid 3 bepaalde Pro, verkrijgt Erfverpachter de eigendom van de Opstal, zonder dat Erfpachter gerechtigd is de Opstal weg te nemen.

2. Erfverpachter is echter gehouden binnen zes maanden na het eindigen van het Erfpachtrecht bij openbare veiling een – eveneens voor onbepaalde tijd – in alle opzichten gelijk Erfpachtrecht te vestigen als is geëindigd.

Erfverpachter is ontheven van de verplichting tot het vestigen van een Erfpachtrecht als in de vorige zin van dit lid bedoeld, indien tijdens vorenbedoelde veiling blijkt dat er geen gegadigden zijn. In dat geval is Erfverpachter verplicht met in achtneming van het bepaalde in artikel 5:87 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek de waarde van het Erfpachtrecht aan Erfpachter te vergoeden.

3. Op de door Erfverpachter ontvangen tegenprestatie voor vorenbedoelde vestiging, wordt door Erfverpachter in mindering gebracht al hetgeen Erfverpachter van Erfpachter te vorderen heeft uit hoofde van het geëindigde Erfpachtrecht, daaronder begrepen alle door Erfverpachter gemaakte kosten, zoals verbeurde boetes, de kosten van invordering van boetes, notariskosten, verschuldigde belastingen, andere schulden die Erfpachter op grond van het in deze akte bepaalde aan Erfverpachter heeft en kosten voor de afkoop van eventuele huurders, terwijl een eventueel restant – behoudens het in het vierde lid van dit artikel bepaalde – wordt uitgekeerd aan degene wiens Erfpachtrecht is geëindigd.

(…)

Artikel 18. Ontruiming

Indien na het einde van het Erfpachtrecht het Registergoed niet vrijwillig wordt ontruimd is Erfpachter een direct opeisbare boete verschuldigd aan Erfverpachter van een bedrag gelijk aan vierentwintig (24) maal de dan geldende Maandelijkse canon en kan Erfverpachter op kosten van Erfpachter de ontruiming van het Registergoed uit kracht van de grosse van de onderhavige akte doen bewerkstelligen.

(…)”

( v) [appellante] (vertegenwoordigd door [voorzitter] ) als verhuurder en [voorzitter] en [naam 3] als huurders hebben een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot een vrijstaande woning aan de [adres] te Zandvoort. De huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd aangegaan met ingang van 1 maart 2017. [voorzitter] bewoont de woning samen met zijn gezin.

(vi) Bij hypotheekakte van 9 maart 2017 heeft [appellante] aan [stichting 1] een hypotheekrecht verleend op het erfpachtrecht.

(vii) Bij notariële akte van 5 april 2019 heeft [stichting 1] de eigendom van de percelen overgedragen aan JACM.

(viii) Onder meer [stichting 1] had, vooruitlopend op die overdracht, via een akte van cessie van 1 november 2018 (verder: de cessieakte) reeds haar vordering op [appellante] uit hoofde van achterstallige canonbetalingen van [appellante] met betrekking tot het erfpachtrecht op de percelen, alsmede het hypotheekrecht op het erfpachtrecht, aan JACM overgedragen.

(ix) Onder meer bij exploot van 27 mei 2019 heeft JACM aan [appellante] aangezegd dat het erfpachtrecht met betrekking tot [perceel 1] wordt opgezegd tegen 1 juli 2019, omdat [appellante] per 1 maart 2019 in verzuim is met de betaling van de canon over twee achtereenvolgende jaren. In het exploot is vermeld dat de betalingsachterstand van [appellante] € 76.680,85 (26 maanden) bedraagt, te vermeerderen met een bedrag van € 297.800,82 aan boetes.

( x) Op 10 juli 2019 is ten aanzien van dit perceel een akte ingeschreven, met als omschrijving ‘Vervallen verklaring beperkt zakelijk recht’.

(xi) Bij exploot van 9 juli 2019 heeft JACM aan [appellante] het bevel gedaan de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [plaats 1] binnen drie dagen te ontruimen. Bij exploot van 16 juli 2019 heeft JACM aangezegd dat de gedwongen ontruiming door de deurwaarder zal plaatsvinden op 17 juli 2019 vanaf 9.00 uur.

(xii) Op 12 juli 2019 heeft [appellante] aan JACM een dagvaarding uitgebracht, tegen de eerste rolzitting van 7 augustus 2019, waarin zij vordert dat de rechtbank voor recht verklaart dat het erfpachtrecht van [appellante] op de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats 1] , plaatselijk bekend [plaats 1] B 8332, niet rechtsgeldig is opgezegd, en tevens doorhaling beveelt van de inschrijving in het kadaster van de opzegging van dit erfpachtrecht (verder: de bodemprocedure).

(xiii) Bij exploot van 23 juli 2019 heeft JACM [appellante] aangezegd dat bij het exploot van 27 mei 2019 per abuis slechts [perceel 1] is vermeld en dat ook het erfpachtrecht met betrekking tot [perceel 2] wordt opgezegd tegen 1 september 2019 althans tegen een zo vroeg mogelijke datum.

(xiv) Bij vonnis in kort geding van 2 augustus 2019 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland JACM verboden om de percelen te ontruimen totdat in de bodemprocedure einduitspraak is gedaan. Dit hof heeft het vonnis van de voorzieningenrechter bij arrest van 19 mei 2020 bekrachtigd.

3.2.

[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de rechtbank voor recht verklaart dat het recht van erfpacht en opstal niet rechtsgeldig is opgezegd en voortduurt en voorts de doorhaling beveelt van de kadastrale inschrijving van de opzegging, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten. JACM heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, de vorderingen van [appellante] afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellante] in hoger beroep met twee grieven op.

3.4.

De eerste grief van [appellante] is gericht tegen de beslissing van de rechtbank dat JACM het recht had de erfpacht op te zeggen. [appellante] verwijst daartoe allereerst naar de gronden die zij voor dat standpunt al bij inleidende dagvaarding ten aanzien van de opzegging van [perceel 1] heeft aangevoerd. Voorts voert zij aan dat er geen betalingsachterstand in canonverplichtingen over twee achtereenvolgende jaren is geweest. Het hof zal die stellingen hierna afzonderlijk bespreken.

3.4.1.

[appellante] heeft in de eerste plaats gesteld dat in het exploot van 1 mei 2019 en in het exploot van 20 mei 2019 niet is aangegeven tegen welke datum de erfpacht werd opgezegd, dat pas in het exploot van 27 mei 2019 de erfpacht is opgezegd tegen 1 juli 2019 en dat voor [appellante] nu onduidelijk is van welke opzegging zij uit moet gaan. Het hof overweegt dat, wat daarvan ook zij, voor [appellante] in elk geval duidelijk moet zijn geweest dat de erfpacht werd opgezegd en dat dit, nu die datum bij het laatste exploot (van 27 mei 2019) expliciet werd genoemd, in elk geval tegen 1 juli 2019 werd gedaan. [appellante] heeft de stelling van JACM dat deze opzegging ook is ingeschreven in het kadaster (conclusie van antwoord onder 12), in hoger beroep niet weersproken.

3.4.2.

[appellante] heeft in de tweede plaats gesteld dat de opzegging niet voldoet aan de eisen van artikel 5:87 lid Pro 2, tweede zin, BW j▫ artikel 5:88 lid 2 BW Pro, omdat de opzegging van 27 mei 2019 niet is overbetekend aan de beperkt gerechtigden of beslagleggers op de erfpacht binnen acht dagen na de opzegging, een eis waaraan op straffe van nietigheid van de opzegging moet zijn voldaan. JACM heeft bij conclusie van antwoord (productie 5) echter exploten van overbetekening overgelegd waaruit blijkt dat zij de opzegging van de erfpacht op 27 mei 2019 op diezelfde dag aan diegenen die het betrof heeft laten overbetekenen, zodat – bij gebreke van enigerlei nadere reactie hierop van de kant van [appellante] – vaststaat dat zij wel degelijk aan de bedoelde eis heeft voldaan.

3.4.3.

[appellante] heeft in de derde plaats kennelijk een beroep willen doen op artikel 16 lid 4 van Pro de erfpachtvoorwaarden, waarin is bepaald dat als het erfpachtrecht met een hypotheekrecht is bezwaard, de erfverpachter de hypotheekhouder van haar voornemen tot opzegging in kennis dient te stellen en de hypotheekhouder gedurende drie maanden de gelegenheid moet geven om aan de verplichtingen van de erfpachter te voldoen dan wel om het erfpachtrecht te executeren. Van deze weg is volgens [appellante] ten onrechte geen gebruik gemaakt. Het hof verwerpt dit betoog. JACM heeft gemotiveerd gesteld dat het JACM vrijstond te kiezen van welk recht zij gebruik wilde maken en dat het uitwinnen van haar hypotheekrecht niet minder bezwaarlijk voor [appellante] is dan het opzeggen van de erfpacht. [appellante] heeft die stelling niet gemotiveerd weersproken. Bovendien geldt het volgende. Uit de cessieakte en de notariële akte van 5 april 2019, waarbij [stichting 1] de eigendom van de percelen heeft overgedragen aan JACM, blijkt dat [stichting 1] haar vorderingen op [appellante] tot betaling van de canon en het daaraan verbonden hypotheekrecht heeft overgedragen aan JACM. Dit betekent dat [stichting 1] ten tijde van opzegging van de erfpacht geen hypotheekhouder meer was, zodat voor JACM geen verplichting bestond om [stichting 1] bij de opzegging van de erfpacht te betrekken.

3.4.4.

[appellante] heeft in de vierde plaats gesteld dat als gevolg van verpanding de huurder van de opstal de huur rechtstreeks aan JACM moet betalen, dat onder de huurder ten laste van JACM derdenbeslag is gelegd – waardoor deze de huur niet langer rechtstreeks aan JACM mag betalen – en dat de omstandigheid dat de achterstand in betaling van de canon na beslaglegging is opgelopen, niet aan [appellante] kan worden tegengeworpen. [appellante] heeft deze stelling echter in het geheel niet onderbouwd, zodat het hof deze, mede gelet op het door JACM hiertegen gevoerde verweer, passeert.

3.4.5.

[appellante] heeft in de vijfde plaats gesteld dat JACM – die, toen zij bloot eigenaar werd van de percelen, op de hoogte was van de bestaande achterstanden in betaling van de canon – kennelijk de bedoeling heeft gehad de volle eigendom van de percelen te verwerven, omdat zij ruim twee maanden na verkrijging van de blote eigendom de erfpacht heeft opgezegd en geen enkele poging heeft gedaan de achterstallige canon te incasseren. Volgens [appellante] is, gelet op deze omstandigheden, de opzegging van de erfpacht onrechtmatig jegens haar geweest. Het hof volgt [appellante] niet in dit betoog, reeds omdat [appellante] verplicht was eigener beweging de canon te betalen en voor JACM geen verplichting bestond tot incassomaatregelen over te gaan indien en zolang zij dat niet wenste te gaan doen, zodat de door [appellante] gestelde feiten en omstandigheden niet tot de conclusie kunnen leiden dat JACM onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld.

3.4.6.

[appellante] voert in hoger beroep ten slotte aan dat JACM niet bevoegd is geweest tot opzegging van de erfpacht, omdat er geen canonachterstand van twee achtereenvolgende jaren was en mitsdien evenmin van een situatie zoals bedoeld in artikel 5:87 lid 2 BW Pro. Opzegging van de erfpacht door JACM leverde daarom een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst tot erfpacht, althans onrechtmatig handelen op van de kant van JACM jegens [appellante] , zodat JACM de daardoor ontstane schade dient te vergoeden, bestaande uit de (reële) waarde van de op de percelen gevestigde opstallen (naar analogie van artikel 5:99 BW Pro), aldus [appellante] . Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Vaststaat dat [appellante] met ingang van 2 februari 2015 een recht van erfpacht met betrekking tot de percelen heeft verkregen en dat uit de erfpachtvoorwaarden volgt dat [appellante] aan de erfverpachter een maandelijkse canon verschuldigd is, die bij de aanvang van het erfpachtrecht € 2.976,67 bedroeg. JACM heeft voldoende gemotiveerd gesteld dat [appellante] in verzuim is geweest de canon over twee achtereenvolgende jaren – waarover zij, JACM, mede ingevolge de cessieakte, gerechtigd was tot de canon – te betalen, zodat zij krachtens artikel 5:87 lid 2 BW Pro bevoegd was de erfpacht op te zeggen. [appellante] , op wie niet alleen de stelplicht maar ook de bewijslast rust van het tegendeel, heeft het bestaan van die achterstand betwist met als (bevrijdend) verweer dat zij de canon heeft betaald althans heeft afgekocht. Daartoe heeft zij concreet uitsluitend verwezen naar een e-mailbericht van 7 maart 2018 van [naam 4] , destijds verbonden aan [bedrijf 1] , aan [voorzitter] , met, voor zover thans relevant, de navolgende inhoud:

“
Afkoopsom [adres]

Volgens onze administratie heeft [appellante] 2014 EUR 100k afgekocht op de [adres] en is er een verzoek tot afkoop van EUR 100k op de [adres] van mei 2017 onbetaald gebleven. U denkt dat er meer is afgekocht en controleert dat aan de hand van uw administratie. (…)”

Het hof kan hieruit echter – ook niet na de daarom verzochte, mondeling gegeven toelichting hierop ter zitting van het hof – op geen enkele wijze afleiden (in het bericht gaat het om een kennelijke betaling in 2014) dat [appellante] de canon over de door JACM bedoelde periode (2017-2019) heeft betaald althans heeft afgekocht. [appellante] heeft aldus haar verweer onvoldoende gemotiveerd, zodat het hof dit passeert en aan bewijslevering op dit punt niet wordt toegekomen.

3.4.7.

Het hof overweegt ten slotte dat [appellante] bij inleidende dagvaarding (12 juli 2019) weliswaar terecht heeft gesteld dat de erfpacht ten aanzien van [perceel 2] niet was opgezegd, maar dat zij na opzegging van de erfpacht ten aanzien van ook dat perceel (op 23 juli 2019) geen afzonderlijke bezwaren tegen (ook) deze opzegging heeft ingebracht. Gelet op het voorgaande moet daarom zowel ten aanzien van de opzegging van de erfpacht met betrekking tot [perceel 1] als ten aanzien van deze opzegging worden geconcludeerd dat deze rechtsgeldig is geweest.

3.4.8.

Het voorgaande brengt mee dat
grief 1faalt.

3.5.

Met haar tweede grief bestrijdt [appellante] de beslissing van de rechtbank om haar in de proceskosten te veroordelen. Zij voert daartoe aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat opzegging van de erfpacht rechtsgeldig is geweest. Uit wat hiervoor (onder 3.4.7) is geconcludeerd vloeit voort dat het hof dit oordeel van de rechtbank juist acht en dat de rechtbank daarom terecht de vorderingen van [appellante] heeft afgewezen en [appellante] heeft veroordeeld in de proceskosten. Dit betekent dat
grief 2evenmin terecht is voorgesteld.

3.6.

Uit het voorgaande volgt dat de
primairevordering van [appellante] in hoger beroep moet worden afgewezen, dat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd en dat het hof toekomt aan de
subsidiaire,
vermeerderdevordering van [appellante] in hoger beroep. Die houdt, kort gezegd, in dat het hof (a) voor recht zal verklaren dat JACM ingevolge artikel 5:87 althans Pro artikel 5:99 BW Pro een waardevergoeding aan [appellante] is verschuldigd en (b) een deskundigenbericht zal gelasten ter nadere bepaling van de omvang van die waardevergoeding. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.6.1.

De eigenaar die de erfpacht heeft opgezegd, moet ingevolge artikel 5:87 lid 2 BW Pro aan de erfpachter de waarde vergoeden die het erfpachtrecht dan heeft, na aftrek van wat de erfpachter nog aan hem schuldig is uit hoofde van de erfpacht. De waarde van het erfpachtrecht kan worden bepaald aan de hand van wat een derde zou willen betalen voor een erfpachtrecht onder dezelfde voorwaarden en voor de resterende duur.

3.6.2.

[appellante] heeft gesteld (memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis onder 33) dat in geval van rechtsgeldige opzegging JACM overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:87 lid Pro 2 (althans 5:99) BW aan [appellante] een waardevergoeding verschuldigd is gelijk aan de waarde van het alsdan beëindigde recht van erfpacht
ende door [appellante] op de in erfpacht gegeven percelen gerealiseerde/gerenoveerde opstallen. Het hof verwerpt die stelling. Artikel 5:99 BW Pro behoeft niet te worden toegepast in geval van opzegging van de erfpacht door de eigenaar wegens – zoals hier het geval is – tekortschieten door de erfpachter, omdat artikel 5:87 lid 2 BW Pro derogeert aan artikel 5:99 BW Pro. Daaraan voegt het hof nog toe dat [appellante] weliswaar heeft gesteld (memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis onder 40 en 42) dat zij een “kapitale villa” heeft gerealiseerd op de percelen, maar dat JACM daartegenover onweersproken heeft gesteld (memorie van antwoord onder 20) dat die villa er al stond ten tijde van de aankoop door [appellante] (bedoeld zal zijn: ten tijde van vestiging van het erfpachtrecht) en dat tussentijdse (aanvang van) niet afgeronde verbouwingen van [appellante] op zichzelf de waarde van de opstallen niet zullen hebben verhoogd. [appellante] heeft ter zitting van het hof ook niet toegelicht wat de verbouwingen exact inhielden en wat de stand van zaken daarvan precies is.

3.6.3.

JACM heeft gesteld dat door middel van de veiling die zij krachtens artikel 17 lid 2 van Pro de erfpachtvoorwaarden op 24 oktober 2019 heeft gehouden de waarde van het erfpachtrecht op € 10.000,00 is vastgesteld. Het hof verwerpt dit betoog. In artikel 17 van Pro de erfpachtvoorwaarden is bepaald, kort gezegd, dat na beëindiging van het erfpachtrecht door middel van opzegging, JACM weliswaar de eigendom van de opstallen verkrijgt maar tevens bij openbare veiling (voor onbepaalde tijd) een in alle opzichten gelijk erfpachtrecht dient te vestigen als is geëindigd en de opbrengst van de veiling, na aftrek van haar vorderingen op [appellante] , aan [appellante] dient af te dragen of, als er geen gegadigden zijn, op de voet van artikel 5:87 lid 2 BW Pro de waarde van het erfpachtrecht aan [appellante] dient te vergoeden. Die laatste weg is aangewezen, niet alleen omdat volgens het derde lid van dit artikel een beding dat ten nadele van de erfpachter van het tweede lid afwijkt, nietig is, maar ook omdat JACM blijkens het proces-verbaal van de veiling heeft besloten om het geveilde erfpachtrecht niet te gunnen.

3.6.4.

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de gevorderde verklaring voor recht dat JACM op de voet van artikel 5:87 lid 2 BW Pro een waardevergoeding aan [appellante] is verschuldigd, voor toewijzing gereed ligt.

3.6.5.

Partijen verschillen niet alleen van mening over de wijze waarop de vergoeding moet worden vastgesteld maar ook over de omvang van de waarde die moet worden vergoed. [appellante] heeft een (niet-gevalideerd) taxatierapport laten opstellen door [bedrijf 2] te [plaats 2] van 9 september 2019, waarbij de woning en verdere aanhorigheden zijn getaxeerd op een bedrag van € 3.350.000,00. Dat rapport, waarvan de inhoud wordt bestreden door JACM, heeft echter geen betrekking op de waarde van het erfpachtrecht, maar op de waarde bij volle eigendom van de percelen en de opstallen. Dit blijkt uit de omschrijving van het doel van de taxatie in het rapport (blz. 3): “verkoop opstal na beëindigen erfpachtrecht”. Aan dit rapport hecht het hof reeds daarom geen betekenis. Datzelfde oordeelt het hof met betrekking tot het (eveneens niet-gevalideerde) taxatierapport van [bedrijf 3] te [plaats 3] van 2 juni 2020, uitgebracht in opdracht van JACM, waarvan de inhoud door [appellante] wordt bestreden. In dit rapport is een aantal verschillende marktwaardes vastgesteld, op basis waarvan JACM heeft geconcludeerd (zie pleitnota in hoger beroep onder 10) dat aan het erfpachtrecht een negatieve waarde van € 69.000,00 toekomt. Ook dit rapport heeft niet rechtstreeks betrekking op de waarde van het erfpachtrecht, maar blijkens de omschrijving van het doel van de taxatie in dat rapport (blz. 3) op het “verkrijgen van inzicht in de waarde ten bate van een juridisch geschil”.

3.6.6.

Het hof heeft in deze omstandigheden daarom behoefte aan deskundige informatie ter beantwoording van de vraag welke waarde de erfpacht op de voet van artikel 5:87 lid 2 BW Pro had ten tijde van de beëindiging ervan door JACM en zal ter verkrijging van die informatie een deskundigenbericht gelasten. Bij het vaststellen van de waarde die de erfpacht per 1 juli 2019/1 september 2019 (de data waarop de erfpacht eindigde ten aanzien van [perceel 1] respectievelijk [perceel 2] ) had, zal aan de hand van de hiervoor (onder 3.6.1, tweede zin) geformuleerde maatstaf ten minste rekening moeten worden gehouden met de volgende omstandigheden:

- de resterende duur van het erfpachtrecht, in dit geval: onbepaalde tijd;

- de inhoud van de overige op het erfpachtrecht toepasselijke voorwaarden, waaronder de hoogte van de op dat moment geldende canon;

- de omstandigheid, gelet op artikel 5:92 lid 2 BW Pro, dat de canon over een periode van twee jaar niet was betaald;

- de aanwezigheid op de percelen van opstallen bestaande uit woonhuis en verdere aanhorigheden in de staat waarin deze zich op dat moment bevonden;

- andere omstandigheden die de deskundige(n) relevant acht(en).

3.7.

Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen teneinde partijen de gelegenheid te geven om zich uit te laten over het aantal te benoemen deskundigen, hun deskundigheid en de (overige) te beantwoorden vragen. Het verdient aanbeveling dat partijen met elkaar in overleg treden ten behoeve van een gezamenlijke voordracht van de deskundige(n).

3.8.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van
14 december 2021voor een akte aan de zijde van [appellante] met het hiervoor onder 3.7 aangegeven doel, waarna JACM een antwoordakte zal mogen nemen;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.