ECLI:NL:GHAMS:2021:919 - Gerechtshof Amsterdam - Vordering tot ontruiming woning afgewezen wegens noodzaak...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.275.726/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/675376 / KG ZA 19-1184

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 maart 2021

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] , Suriname,

appellante,

advocaat: mr. R.M.J. Muit te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.K. Ramdas te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 4 maart 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 6 februari 2020, in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres (gedaagde in verzet) en [geïntimeerde] als gedaagde (eiser in verzet).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vordering alsnog zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van bet bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1. tot en met 2.6. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil, dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt en komen, samengevat, neer op het volgende.

2.1.

[appellante] is op 14 juni 1999 in het Kadaster ingeschreven als eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] (hierna: de woning).

Zij heeft zelf nooit in de woning gewoond.

2.2.

[A] (hierna: [A] ), de broer van [appellante] en de vader van [geïntimeerde] , heeft in de woning gewoond tot diens overlijden in maart 2017.

2.3.

[geïntimeerde] staat sinds 3 mei 2018 in de Basisregistratie ingeschreven op het adres van de woning.

2.4.

De zoon van [appellante] , [B] , en de voormalige partner van [A] , [C] (hierna: [C] ), hebben in april/mei 2019 gecorrespondeerd via WhatsApp. In die correspondentie staat, onder meer, het volgende.

in een bericht van [B] van 14 april 2019:

Ik deel je mede dat me ouders het voorstel van verkoop en [C] mede ondersteunen bij de koop van een andere woning goed vinden.

Gaarne hem informeren om zijn huiswerk te maken.

Wij gaan alvast info zoeken welke stappen we moeten ondernemen om dit alles volgens de regels te laten geschieden.

in een bericht van [B] van 7 mei 2019:

Ik hb begrepen dat ik via jou info zou krijgen over de mogelijke constructie van [plaats] .

Ik begrijp ook dat jullie toch willen dat [C] daar blijft, dus anders dan waarover we laatst overeenstemming hebben bereikt.

Voor de transparantie en betrouwbaarheid, mag ik van jou weten wat het voorstel in GROTE LIJNEN is om jullie doel te bereiken?

2.5.

Op 6 september 2019 heeft de advocaat van [appellante] een brief gestuurd aan [geïntimeerde] waarin onder meer het volgende staat.

Gezien het feit dat cliënte samen met haar echtgenoot in Suriname woont, en zij inmiddels een hoge leeftijd heeft bereikt, dient zich voor cliënte de noodzaak aan om de woning daadwerkelijk te (kunnen) verkopen. Ik herhaal dat cliënte de wens heeft om de woning aan u te verkopen. Echter, in het geval dat u persisteert in uw weigering om de woning van cliënte te kopen ziet cliënte zich genoodzaakt een andere koper voor de woning te vinden.

2.6.

[geïntimeerde] heeft de advocaat van [appellante] op 16 oktober 2019 een e-mail gestuurd. Daarin staat onder meer het volgende.

[B] en zijn moeder zijn de wettelijke eigenaren van deze “woning” laten wij het daarop houden.

Echter word de woning niet verlaten zonder dat een deel van de opbrengst naar mij en me gezin komt.

Deze woning heeft emotionele waarde voor ons want dit is het enige wat wij nog hebben als aandenken van mijn overleden vader dhr [A] ,(Wie de woning heeft gefinancierd) en de oorspronkelijke eigenaar is.

Mijn vader heeft mij de woning destijds overgedragen (mondeling) toen hij ziek was, helaas is dat niet tot een wettelijke overdracht gekomen daar was hij te ziek voor.

3.Beoordeling

3.1.

[appellante] heeft in de eerste aanleg van deze procedure gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de gedingkosten. Zij heeft daartoe gesteld dat hij zonder recht of titel in de woning woont.

3.2.

[geïntimeerde] heeft daartegen aangevoerd dat zijn vader, [A] , de aankoopsom van de woning heeft betaald en alle lasten van de woning heeft voldaan en tot zijn overlijden in de woning heeft gewoond. [A] en [appellante] hebben afgesproken dat de woning op naam van zijn kinderen zou komen te staan. Deze afspraak was bekend bij de hele familie. Hij heeft daartoe gewezen op schriftelijke verklaringen van [C] en [D] , zijn zuster, die de afspraak bevestigen. Ook heeft hij gewezen op bovenvermelde WhatsApp berichten van [B] aan [C] , waaruit volgens hem blijkt dat [B] met [C] sprak over een mogelijke constructie om de woning aan [geïntimeerde] over te dragen na het overlijden van [A] , aldus nog steeds [geïntimeerde] .

3.3.

De voorzieningenrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen en haar belast met de kosten van het geding. Daartoe is het volgende overwogen.

Voldoende aannemelijk is gemaakt dat [A] en [appellante] afspraken hebben gemaakt over het gebruik van de woning door [A] en zijn kinderen, over de door [A] betaalde kosten en/of lasten ten behoeve van de woning en over een mogelijke eigendomsoverdracht in de toekomst. De in het geding gebrachte WhatsApp berichten maken deze conclusie aannemelijk nu daarin wordt gesproken over een ‘mogelijke constructie’ en over ‘ondersteuning’ door [appellante] aan [geïntimeerde] bij de koop van een nieuw huis. [C] en [D] hebben ter zitting hun schriftelijke verklaringen bevestigd. Daarenboven heeft [appellante] niet betwist dat schenking van de woning is besproken. Deze optie is niet doorgezet, omdat deze bleek te leiden tot schenkbelasting, wat niet haalbaar was voor [geïntimeerde] . Wat precies tussen partijen is afgesproken vergt nader feitenonderzoek, dat in een bodemprocedure dient plaats te vinden. Dit kort geding leent zich daar niet voor. Het belang van [geïntimeerde] om met zijn gezin in de woning te kunnen blijven wonen in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure dient daarbij te prevaleren boven het belang van [appellante] om de woning te verkopen om gedurende haar pensioen in haar bestaan te kunnen voorzien. [appellante] heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit belang dermate spoedeisend is dat een bodemprocedure daarvoor niet zou kunnen worden afgewacht.

3.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.

3.5.

[appellante] is ook in hoger beroep ontvankelijk in haar vordering tot ontruiming, gelet op de daaraan ten grondslag gelegde stelling dat [geïntimeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft.

3.6.

Met
grief 1stelt [appellante] aan de orde dat de voorzieningenrechter een slordig vonnis heeft gewezen, hetgeen volgens haar blijkt uit de omstandigheid dat zij is veroordeeld tot betaling van de kosten van het geding in verzet, terwijl [geïntimeerde] heeft gevorderd een zekere Capreit NL II in de kosten te veroordelen en niet [appellante] .

3.7.

Deze grief faalt. De rechter kan immers ambtshalve beslissen over de proceskosten, dus ongeacht of een partij een daartoe strekkende vordering heeft ingesteld.

3.8.

De grieven 2 tot en met 5betreffen de diverse onderdelen van de overwegingen van de voorzieningenrechter, die hebben geleid tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar is. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.9.

Bij de behandeling van de grieven wordt vooropgesteld dat een kort geding zich in beginsel niet leent voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten.

3.10.

Vast staat dat de woning op naam staat van [appellante] . Zij heeft in hoger beroep een hypotheekakte van 11 juni 1999 in het geding gebracht waaruit blijkt dat haar een lening is verstrekt tot zekerheid waarvan een hypotheek op de woning is gevestigd. Dat neemt niet weg dat het verweer van [geïntimeerde] inhoudende dat [A] en [appellante] afspraken hebben gemaakt over het gebruik van de woning door [A] en zijn kinderen, over de door [A] betaalde kosten en/of lasten ten behoeve van de woning en over een mogelijke eigendomsoverdracht in de toekomst, op juistheid kan berusten. De omstandigheid dat [appellante] als eigenares van de woning een hypotheek aan de bank heeft verleend, wil nog niet zeggen dat zij de lasten daarvan daadwerkelijk zelf heeft gedragen. Zelfs als meergenoemde WhatsApp berichten van [B] ook op een andere wijze kunnen worden opgevat dan de voorzieningenrechter heeft gedaan, dan nog is het hof, met de voorzieningenrechter van oordeel, dat deze berichten ook steun kunnen bieden aan het verweer van [geïntimeerde] . Kortom, partijen betwisten over en weer elkaars stellingen en de daaraan ten grondslag gelegde feiten. Geen van beiden betrekt stellingen die op voorhand van de hand kunnen worden gewezen. Wie van beiden het gelijk aan zijn zijde heeft, kan zonder nader feitenonderzoek niet worden vastgesteld. Ook kan, gelet op de stellingen van partijen, niet met enige mate van waarschijnlijkheid worden voorspeld wat uiteindelijk de uitkomst van de bodemprocedure zal zijn. En dus is niet zeker of de bodemrechter [geïntimeerde] tot ontruiming zal veroordelen.

3.11.

[appellante] heeft gesteld dat [C] en [D] conservatoir beslag hebben gelegd op de woning. [geïntimeerde] heeft vervolgens gesteld dat de bodemprocedure inmiddels door [C] en [D] aanhangig is gemaakt en dat de zaak staat voor antwoord van [appellante] . [appellante] meent dat uit de omstandigheid dat [geïntimeerde] niet mede beslag heeft gelegd, volgt dat hij in ieder geval geen rechten op de woning kan doen gelden. Het hof volgt [appellante] daarin niet. Uit de verklaring van erfrecht blijkt dat [geïntimeerde] , [C] en [D] de erfgenamen zijn van [A] , dat alleen [C] en [D] de erfenis hebben aanvaard en dat [geïntimeerde] deze heeft verworpen. Dat verklaart waarom [geïntimeerde] niet mede beslag heeft (laten) leggen, maar wil niet zeggen dat hij, als zoon van [C] en broer van [D] , niet in de woning blijft wonen wanneer de bodemrechter in de tegen [appellante] aanhangig gemaakte procedure een beslissing zou nemen die gunstig is voor [D] en [C] .

3.12.

Terecht heeft de voorzieningenrechter onderzocht wat de wederzijdse belangen van partijen zijn.

3.13.

Het belang van [geïntimeerde] is zwaarwegend en onvoldoende betwist: een dak boven zijn hoofd en dat van zijn gezin in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure.

3.14.

[appellante] heeft gesteld dat het belang van iemand die zonder recht of titel in een woning woont nimmer kan prevaleren boven het belang van de rechtmatige eigenaar. [geïntimeerde] heeft echter, zoals hiervoor is overwogen, gemotiveerd bestreden dat hij zonder recht of titel in de woning woont en hetgeen partijen naar voren hebben gebracht maakt nader onderzoek in een bodemprocedure naar de over en weer gestelde en betwiste feiten noodzakelijk. Het door [appellante] gestelde belang komt dus niet het gewicht toe, dat zij eraan geeft.

[appellante] heeft geen nadere toelichting gegeven op haar stelling dat zij (de verkoopopbrengst van) de woning nodig heeft om in haar pensioen te voorzien. Zij heeft echter geen enkel inzicht geboden in haar financiële positie. Daarom valt niet te beoordelen welk effect het afwachten van de uitkomst van de bodemprocedure voor haar heeft. De omstandigheid dat zij de bodemprocedure niet zelf aanhangig heeft gemaakt nadat het bestreden vonnis was gewezen, wijst er niet op dat dit belang aan haar zijde op dit moment erg groot is.

[appellante] heeft voorts gesteld dat zij vreest voor de staat van de woning, omdat deze een keer met een vuurwapen onder vuur is genomen. Zij heeft echter niets gesteld, waaruit kan volgen dat het hier gaat om iets anders dan een incident en zij heeft niet gesteld dat [geïntimeerde] van dit incident een verwijt te maken valt.

Ten slotte heeft [appellante] gewezen op een e-mail van 8 april 2020 van haar hypotheekverstrekker, de Volksbank, die daarin heeft geschreven dat bewoning van de woning door een derde niet is toegestaan, dat de Volksbank volledig op de hoogte wil worden gehouden van het verloop van de aanhangige gerechtelijke procedure en dat, mocht de derde de woning niet verlaten, de Volksbank geen andere keuze heeft dan over te gaan tot een executoriale verkoop van de woning. Uit deze e-mail valt niet af te leiden dat de Volksbank de uitkomst van de bodemprocedure niet zal afwachten. Dit klemt te meer nu de situatie thans feitelijk niet verschilt van de situatie zoals deze sinds het vestigen van de hypotheek is geweest, te weten dat [appellante] niet in de woning woont, maar een familielid van haar.

3.15.

Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat de voorzieningenrechter terecht heeft geoordeeld dat het belang van [geïntimeerde] zwaarder weegt dan het belang van [appellante] .

3.16.

De conclusie is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 332,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 maart 2021.