Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.294.468/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 9080105 \ VV EXPL 21-38
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 augustus 2022
inzake
KENNEMER DUINCAMPINGS B.V.,
gevestigd te Velserbroek,
appellante,
advocaat: mr. M.C. Mulder te Arnhem,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.F.P. Nabben te Haarlem.
De partijen worden hierna KDC en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
KDC is bij dagvaarding van 26 april 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 1 april 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en KDC als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Partijen, bijgestaan door hun hiervoor genoemde advocaten, hebben de zaak ter zitting van 21 juni 2022 mondeling toegelicht. De advocaten hebben zich beiden bediend van spreekaantekeningen die die zijn overgelegd. KDC heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
KDC heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met zijn veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van KDC in de kosten van het hoger beroep.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.
a. KDC exploiteert drie kampeerterreinen en twee restaurants in het Noordhollands duinreservaat en de Kennemer Duinen. Een van de campings heet de Lakens.
b. [geïntimeerde] is een van de ongeveer 280 seizoenshuurders op de Lakens. Hij huurt sinds 2013 jaarlijks de seizoensplaats met [nummer] voor de periode van medio maart tot medio oktober. [geïntimeerde] heeft de seizoensplaats medio 2013 overgenomen van de voormalig huurder daarvan.
c. [geïntimeerde] maakte daarnaast jaarlijks gebruik van de mogelijkheid een winterstallingsovereenkomst met KDC aan te gaan. Op grond hiervan was hij gerechtigd zijn caravan buiten het kampeerseizoen te stallen op een daarvoor bestemd gedeelte van het kampeerterrein.
d. Vanaf het seizoen 2016 is KDC gaan werken met een digitale omgeving, waarin alle formaliteiten en verplichtingen rondom de huur van een seizoensplaats geregeld (kunnen) worden. In deze omgeving worden bijvoorbeeld de huurovereenkomst(en) en keuringsbewijzen voor een kampeermiddel opgeslagen.
e. [geïntimeerde] en [naam] namens KDC hebben op 26 februari 2019 een overeenkomst ondertekend, waarin onder meer het volgende is opgenomen:
In aanvulling op de geldende voorwaarden voor seizoenkamperen (Recron voorwaarden, aanvullende voorwaarden seizoenkamperen en de huisregels) hieronder de afspraken die zijn gemaakt
- Elke drie jaar draagt u tijdig zorg voor een nieuw keuringsbewijs voor de gas- en electrainstallatie.
- U richt de plaats in volgens de aanvullende voorwaarden seizoenskamperen.
- U zorgt voor een net en goed onderhouden kampeermiddel zonder gebreken.
- U tekent de overeenkomst seizoenkamperen digitaal, voor de genoemde datum in de uitnodiging.
- U draagt zorg voor de betaling, volgens gestelde termijnen.
- U zorgt dat wij in het bezit zijn van uw goede gegevens. Dit is uw verantwoordelijkheid. (...)
Indien de afspraken niet nageleefd zullen worden, dan zult u geen uitnodiging meer ontvangen om terug te keren als seizoenskampeerder.
f. Blijkens de ‘kampeermiddelkeuring Kennemer Duincamping’ van 15 mei 2019 is de caravan van [geïntimeerde] op die datum door Kampeerwinkel Zeldenrust goedgekeurd.
g. Vanwege de Covid 19-crisis is de Lakens in het jaar 2020 tot 4 mei 2020 gesloten geweest voor alle campinggasten. Vanaf 4 mei 2020 is de camping weer gedeeltelijk opengesteld voor seizoenshuurders met eigen sanitaire voorzieningen. Omdat de gemeenschappelijke sanitaire voorzieningen op de Lakens van overheidswege tot 15 juni 2020 gesloten waren, is de camping pas per die datum weer opengesteld voor alle seizoenshuurders. KDC heeft de seizoenshuurders steeds via diverse berichten op de hoogte gehouden over de heropening van de camping, de (verschuiving) van de termijnbetaling(en) en de financiële compensatie voor de periode van sluiting.
h. KDC heeft [geïntimeerde] op 7 augustus 2020 gesommeerd het op dat moment openstaande bedrag aan huur van € 1.240,= per ommegaande te voldoen.
i. Op 24 augustus 2020 heeft campingmanager [naam] namens KDC aan [geïntimeerde] , voor zover relevant, als volgt bericht:
Op 26 februari 2019 hebben wij een gesprek met u gehad over de algemene voorwaarden, de huisregels en de administratie van uw seizoensplaats.
Wij hebben u toen duidelijk aangegeven dat u zelf verantwoordelijk bent voor de administratie van uw seizoensplaats.
Nu staat er weer een bedrag open van € 1240, ik vraag u deze onmiddellijk in orde te maken.
In de bijlage kunt u onze afspraken vinden waar u zelf voor heeft getekend. Hierin hebben we ook opgenomen dat u geen uitnodiging meer krijgt als het niet in orde is.
Middels deze mail geef ik u dan ook aan dat u geen uitnodiging meer ontvangt voor het seizoen 2021. Ik ga er van uit dat we dit seizoen op een prettige manier kunnen afronden.
j. [geïntimeerde] heeft het hiervoor genoemde bedrag van € 1.240,= op 24 augustus 2020 betaald.
k. Bij brief van 17 december 2020 heeft de toenmalige advocaat van [geïntimeerde] KDC gesommeerd [geïntimeerde] binnen dertig dagen na de datum van de brief een uitnodiging te sturen voor het aankomende seizoen. KDC heeft daaraan geen gevolg gegeven.
l. Seizoenshuurders krijgen normaliter na afloop van het seizoen een uitnodiging om het volgende seizoen weer een seizoensplaats te huren. Er is een wachtlijst voor seizoensplaatsen bij KDC. Daarop staan ongeveer duizend geïnteresseerden. Als een seizoenshuurder geen nieuwe huurovereenkomst voor het komende seizoen aangaat, dan wel zijn seizoensplaats tijdens het lopende seizoen om wat voor reden dan ook opgeeft, wordt de vrijgekomen seizoensplaats na loting door KDC aan een nieuwe potentiële huurder aangeboden.
m. KDC heeft de seizoensplaats met [nummer] voor het seizoen 2021 na loting verhuurd aan iemand die op de wachtlijst stond.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat het KDC in kort geding op straffe van verbeurte van een dwangsom zou worden verboden de seizoensplaats met [nummer] op het kampeerterrein de Lakens voor het seizoen 2020-2021 te verhuren aan een derde, althans dat haar op straffe van verbeurte van een dwangsom zou worden geboden de eerst vrijkomende seizoensplaats op het kampeerterrein de Lakens aan [geïntimeerde] toe te wijzen, met veroordeling van KDC in de proceskosten. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] primair ten grondslag gelegd dat hij onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijs ervan mocht uitgaan dat hij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met KDC is aangegaan en dat KDC die huurovereenkomst niet heeft opgezegd, terwijl bovendien geen voldoende zwaarwegende grond voor opzegging aanwezig is. Subsidiair heeft [geïntimeerde] aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat hem een nieuwe huurovereenkomst voor het seizoen 2021 moet worden aangeboden, omdat het de vaste praktijk is dat dat ieder jaar gebeurt en er onvoldoende bijzondere omstandigheden zijn om van die vaste praktijk af te wijken.
3.2
KDC heeft de vorderingen van [geïntimeerde] weersproken. Zij bestrijdt dat zij met [geïntimeerde] een huurovereenkomst voor onbepaalde is aangegaan. Zij heeft voorts aangevoerd dat het haar vrij stond, en zeker onder de gegeven omstandigheden, om geen nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] te sluiten.
3.2
De kantonrechter heeft de subsidiaire vordering van [geïntimeerde] toegewezen, met veroordeling van KDC in de proceskosten. Hij heeft daartoe samengevat, overwogen dat weliswaar partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan, maar onder de gegeven omstandigheden de eisen van redelijkheid en billijkheid eraan in de weg staan dat KDC weigert [geïntimeerde] voor het nieuwe seizoen een huurovereenkomst aan te bieden.
3.3
Nadat het besteden vonnis was gewezen is de seizoensplaats met [nummer] vrij gekomen. KDC heeft die vervolgens, om aan het vonnis te voldoen, weer aan [geïntimeerde] verhuurd.
De procedure in hoger beroep
3.4
KDC heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. De eerste twee grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, omdat die tezamen de vraag aan de orde stellen of de eisen van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat KDC onder de gegeven omstandigheden verplicht is [geïntimeerde] een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden.
3.5
Voordat het hof aan de beoordeling van die grieven toekomt, dient echter de vraag te worden beantwoord of partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd hebben gesloten, zoals [geïntimeerde] primair heeft betoogd.
De aard van de rechtsbetrekking tussen partijen
3.6
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de rechtsverhouding van partijen moet worden gekwalificeerd als een serie van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd en dus niet als één huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Redengevend hiervoor is het feit dat [geïntimeerde] de seizoensplaats aan het eind van ieder seizoen (omstreeks eind oktober) leeg moest opleveren aan KDC, waarna hij die pas weer in gebruik kon nemen aan het begin van het volgende seizoen (omstreeks 1 april). Weliswaar kon [geïntimeerde] in de praktijk gedurende de wintermaanden zijn caravan tegen betaling stallen op nader bepaalde delen van het kampeerterrein, maar deze stallingsovereenkomst kan niet worden beschouwd als een voortzetting van de huurovereenkomst die daaraan voorafging. Het was de eigenaren van de caravans in de winterperiode immers niet toegestaan bij hun gestalde caravan te komen. Daarbij komt dat [geïntimeerde] in ieder geval vanaf het seizoen 2015 ieder jaar een overeenkomst heeft ondertekend waarin was vermeld dat de plaats voor de hiervoor genoemde periode werd gehuurd, zodat daarover bij hem geen misverstand kan hebben bestaan. Anders dan [geïntimeerde] bepleit, was een opzegging van de huurovereenkomst dan ook niet vereist.
De eisen van redelijkheid en billijkheid
3.7
Het voorgaande neemt niet weg dat naar het oordeel van het hof partijen in een door de eisen van redelijkheid en billijkheid geregeerde rechtsverhouding tot elkaar zijn komen te staan als gevolg van de omstandigheid dat in de praktijk aan huurders van een seizoensplaats aan het eind van het seizoen, behoudens bijzondere omstandigheden, steeds een contract voor het volgende seizoen werd aangeboden, in samenhang met het grote aantal jaren dat [geïntimeerde] al op de Lakens komt. De eisen van redelijkheid en billijkheid staan eraan in de weg dat KDC zonder goede reden, dus naar willekeur, [geïntimeerde] uitsluit van het huren van de seizoensplaats, of desnoods een andere, in het volgende seizoen.
3.8
Wat als een goede, dat wil zeggen: voldoende zwaarwegende reden kan worden beschouwd, wordt mede bepaald door het belang van [geïntimeerde] bij het weer kunnen huren van de seizoensplaats. Over dat belang heeft [geïntimeerde] slechts opgemerkt dat hij al jaren op de Lakens komt en dat de camping een vertrouwde omgeving is voor zijn verstandelijk beperkte zoon. Hoewel dit belang valt te begrijpen, is het hof niet gebleken dat het moeten zoeken van een andere camping tot onoverkomelijke problemen leidt. Daarbij komt nog, dat [geïntimeerde] ook de mogelijkheid heeft zijn caravan voor kortere periodes te plaatsen op een van de 550 toeristische plaatsen van de Lakens. Het belang van [geïntimeerde] rechtvaardigt dan ook niet dat de contractsvrijheid van KDC (hier: de vrijheid om niet te contracteren) al te zeer wordt ingeperkt. KDC moet voor haar weigering wel een goede reden hebben, maar die reden hoeft niet bijzonder zwaarwegend te zijn.
3.9
Als productie 11 bij haar memorie heeft KDC een overzicht overgelegd waaruit blijkt dat [geïntimeerde] vanaf november 2015 niet één termijn van de huur tijdig heeft betaald. Op welke data de termijnen uiterlijk moesten worden betaald blijkt in ieder geval voldoende duidelijk uit de door [geïntimeerde] vanaf 2016 digitaal geaccepteerde huurovereenkomsten. Die data (1 november, 15 januari en 15 februari) zijn als fatale data te beschouwen. [geïntimeerde] behoefde dus niet te worden aangemaand om in verzuim te geraken. Dat hij, zoals hij stelt, uitstel van betaling heeft gekregen in verband met zijn seizoensbedrijf, is door KDC betwist en is in dit geding niet aannemelijk geworden. Op 26 februari 2019 zijn [geïntimeerde] en KDC een nadere overeenkomst aangegaan, die inhield dat [geïntimeerde] zich zou gaan houden aan de geldende regels, waaronder de gestelde betalingstermijnen, en bij niet-nakoming van de afspraken geen uitnodiging meer zou ontvangen voor het volgende seizoen. Vervolgens heeft [geïntimeerde] echter het (in zijn geheel ineens verschuldigde) bedrag voor 2019 vier dagen te laat betaald, termijn 2020-1 elf dagen te laat, termijn 2020-2 drie weken te laat en termijn 2020-3 meer dan zes maanden te laat. Voor die laatste termijn heeft [geïntimeerde] op 5 mei 2020 en 7 augustus 2020 betalingsherinneringen ontvangen, waarna hij eerst op 24 augustus 2020 heeft betaald, nadat hem was meegedeeld dat hij voor het volgende seizoen niet zou worden uitgenodigd.
3.1
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat de te late betaling van termijn 2020-3 samenhing met de sluiting van de Lakens in verband met Corona. Hij miskent hiermee dat de lockdown pas medio maart 2020 is begonnen, op welk moment termijn 2020-3 al een maand verschuldigd was. Bovendien rechtvaardigt de sluiting wegens Corona niet dat de gehele derde termijn van 2020 werd ingehouden, zeker niet in het licht van het feit dat KDC al vanaf haar eerste berichten over de sluiting heeft aangekondigd dat zij de huurders financieel zou compenseren voor de sluiting, waarna zij op 18 juni 2020, enkele dagen na de heropening, aan de seizoenshuurders heeft gemeld op welke compensatie zij recht hadden en hoe die zou worden betaald.
3.11
Uit dat bericht van 18 juni 2020 blijkt volgens [geïntimeerde] dat ook veel andere seizoenshuurders de betaling van de laatste termijn van 2020 hadden opgeschort in verband met de Corona-sluiting. Dat betoog acht het hof echter onvoldoende onderbouwd. In het bericht van 18 juni 2020 spreekt KDC immers over het incasseren van de derde termijn door haarzelf. Ter zitting heeft KDC uitgelegd dat seizoenshuurders die aan KDC een machtiging tot incasso geven, ervoor kunnen kiezen de derde termijn pas te laten incasseren na de uitbetaling van het vakantiegeld in mei. De opmerking in het bericht van 18 mei 2020 over het incasseren op 15 juli 2020 van de derde termijn had op die laatste groep seizoenshuurders betrekking. Het feit dat KDC ervoor heeft gekozen de incasso van de derde termijn uit te stellen van eind mei tot 15 juli 2020 gaf [geïntimeerde] , die nooit een machtiging tot incasso heeft afgegeven, niet het recht zelf de betaling van de derde termijn op te schorten. Bovendien heeft hij deze opschorting volgehouden tot ver na 15 juli 2020. Het verweer van [geïntimeerde] dat hij de aanmaning van 7 augustus 2020 niet tijdig heeft gelezen als gevolg van zijn vakantie, acht het hof, wat van dat verweer voor het overige ook zij, onder de gegeven omstandigheden niet ter zake.
3.12
Ten slotte verdient opmerking dat [geïntimeerde] na het bestreden vonnis nog de termijnen 2022-1 en 2022-2 te laat heeft betaald, terwijl hij ook het advies van de kantonrechter om een incassomachtiging af te geven, niet heeft opgevolgd.
3.13
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt het hof tot de conclusie dat niet kan worden geoordeeld dat de weigering van KDC om [geïntimeerde] een seizoensplaats voor het seizoen 2021 aan te bieden, in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Het oordeel van de kantonrechter dat die beslissing “een te overtrokken reactie op de kennelijk ontstane ergernissen in het verleden” is, deelt het hof niet. Onder de gegeven omstandigheden kan KDC niet worden gedwongen met [geïntimeerde] als seizoenshuurder verder te gaan. Dit betekent dat de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog integraal zullen worden afgewezen, waarbij in het midden kan blijven of [geïntimeerde] ook op andere wijze voor hem geldende regels inzake de huur van een seizoensplaats en het verblijf op de camping heeft overtreden.
Slotsom en kosten
3.14
De eerste en tweede grief hebben succes. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vorderingen van [geïntimeerde] zullen alsnog worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. Dit betekent dat ook de derde grief, die over de proceskosten gaat, slaagt.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
wijst af het gevorderde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van KDC begroot op € 498,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 857,81 aan verschotten en € 2.2228,= voor salaris € 163,= voor nalsalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C.W. Rang en L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.