Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.309.297/01 SKG
kenmerk rechtbank Amsterdam : KK 22-60
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 augustus 2022
inzake
[appellant 1] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
[appellant 2] ,
wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 6 april 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2022 met bovengenoemd kenmerk, in kort geding gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven. Op de eerst dienende dag hebben [appellanten] op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.
[geïntimeerde] heeft daarna een memorie van antwoord ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en hun vordering zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
2.1
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In haar memorie heeft [geïntimeerde] bezwaar gemaakt tegen het onder 1.3 vermelde. Dit bezwaar is ongegrond, omdat de kantonrechter daar artikel 20 uit Pro het concept van 4 oktober 2021 op juiste wijze heeft weergegeven en niets heeft overwogen over de inhoud van de huurovereenkomst met de thans zittende huurder, zoals [geïntimeerde] kennelijk meent.
2.2
De door de kantonrechter opgesomde feiten zijn voor het overige in hoger beroep niet in geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere relevante feiten en voor zover in hoger beroep van belang zijn die feiten de volgende.
a. [geïntimeerde] is eigenares van een hotel in [plaats] (hierna: het hotel). Zij verhuurt het hotel al vele jaren aan de huidige huurders.
b. [appellanten] willen de huur en de exploitatie van het hotel overnemen en zijn daartoe in onderhandeling getreden met de huidige huurders. Vanwege de overnameprijs en de omvang van de benodigde investeringen willen [appellanten] niet in de plaats worden gesteld in de bestaande huurovereenkomst, maar een nieuwe huurovereenkomst sluiten met [geïntimeerde] . Vanaf april 2021 hebben partijen met elkaar daarover onderhandeld.
c. Op 4 oktober 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] een concept
huurovereenkomst aan [appellanten] toegezonden. In artikel 20 is Pro bepaald:
Onderverhuur is niet toegestaan. Tevens is het niet toegestaan deze huurovereenkomst over te dragen aan een BV, onverminderd de dwingend rechterlijke bepalingen ex artikel 7:307 BW Pro. De onderneming die thans in het gehuurde wordt gedreven is eigendom van de besloten vennootschap [bedrijf] BV. Huurder heeft de aandelen in die vennootschap verkregen. Het is huurder toegestaan de exploitatie van het gehuurde te doen geschieden
door [bedrijf] BV.
d. De advocaat van [appellanten] reageerde op 7 oktober 2021 met wijzigingsvoorstellen. Op 29 oktober 2021 schreef de advocaat van [geïntimeerde]
dat zijn cliënte niet akkoord was met de voorgestelde duur van de overeenkomst, de huurvrije periode, de periode voor verbouwing van twee jaar en het voorgestelde recht van eerste koop. De advocaat van [appellanten] heeft enige uren later daarop als volgt gereageerd:
Dan zijn we er bijna. Die termijn van 2 jaren van punt 6 lijkt lang maar die is echt wel nodig. Het gaat om een prachtig pand. Het is een monument. Voor de vergunningen definitief zijn zal al een ruime termijn zijn verstreken. Als de vergunning definitief is, moet de aannemer worden gevonden die tijd heeft. De aannemerij is overbelast. En dan moet de verbouwing nog plaatsvinden. Dat voorkeursrecht is minder relevant. Het zou echter wel goed zijn als uw cliënte bij verkoop client in kennis stelt.
Zijn we eruit?
e. Diezelfde dag schreef de advocaat van [geïntimeerde] aan de advocaat van [appellanten] :
Cliënte is akkoord met de termijn van twee jaar. Bijgaand treft u de aangepaste versie. U ontvangt de definitieve huurovereenkomst met bijlagen ter ondertekening door uw
cliënten, zodra ik van de huidige huurders een akkoord heb ontvangen omtrent de beëindiging van de bestaande huurovereenkomst per 1 december 2021. Een beëindiging van de bestaande huurovereenkomst is uiteraard een voorwaarde om een nieuwe overeenkomst met uw cliënten aan te gaan.
f. Op 30 oktober 2021 schreef de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerde] :
Maar waar is dan de huurvrije periode van 2 maanden gebleven?
g. Na diverse mails hierover schreef de advocaat van [geïntimeerde] op 2 november 2021:
Het standpunt van cliënte is niet gewijzigd. Het enige wat cliënte wil voorstellen [is] dat als de thans lopende procedure met de huidige huurder over huurkorting wordt ingetrokken dan wel dat de uitkomst daarvan is dat cliënte geen huurkorting hoeft te betalen, zij bereid is om aan uw cliënte een huurvrije periode toe te kenen van één maand op het moment van aanvang van de verbouwing. Ik hoor graag of er een overeenstemming is zodat ik de huurder kan benaderen omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst.
h. Na diverse rappels van de advocaat van [geïntimeerde] schreef de advocaat van [appellanten] op 26 november 2021 dat het due diligence onderzoek in het kader van de overname van de aandelen van de BV van de huidige huurders tijd kostte. Op 1 december 2021 schreef hij:
Een probleem moet nog worden opgelost. De onderneming zit, zoals u weet, in een besloten vennootschap. Die BV zou door cliënten worden gekocht zodat cliënten in privé zelf de bedrijfsruimte zouden huren en de BV de onderneming blijft exploiteren zoals dat nu het geval is. Zou uw cliënte ermee kunnen instemmen dat de BV huurder wordt (…)?
i. Op 3 december 2021 schreef de advocaat van [geïntimeerde] dat zijn cliënte
vasthield aan de gemaakte afspraken; zij wilde geen BV als huurder.
j. Dezelfde dag schreef de advocaat van [appellanten] aan de advocaat van [geïntimeerde] :
(…) Het gaat om zeer grote financiële consequenties. Inderdaad spraken we in het begin over privé huurders maar daarbij gingen cliënten als fiscaal leken uit van onjuiste informatie (…) Het zou dus dwaas zijn niet ten halve te keren i.p.v. ten hele te dwalen. Zo voorkomen we problemen en houden we slechts een gunstige situatie voor verhuurder en huurder over (…).
k. Op 22 december 2021 zou de advocaat van [geïntimeerde] op vakantie gaan. Per WhatsApp heeft de advocaat van [appellanten] die dag gevraagd of het goed was als hij contact zou opnemen met de accountant van [geïntimeerde] om te vernemen of die nog opmerkingen had ten aanzien van de geboden huurder en zekerheden. De advocaat van [geïntimeerde] heeft geantwoord dat dat geen goed idee was. Direct daarop appte de advocaat van [appellanten] :
Maar dan ligt de zaak twee weken stil. Dat betekent dat de koop niet doorgaat. We moeten nu echt hom of kuit hebben vóór aanstaande vrijdag.
De advocaat van [geïntimeerde] heeft daarop geantwoord:
(…) Ik probeer te kijken voor een passende oplossing voor het kennelijke fiscale probleem van uw cliënten. Ik heb al lang geleden mijn vakantie aangegeven. Ik ben wel geteld 10 dagen weg. Als dat de reden is voor het niet doorgaan van de koop dan is dat zo.
l. Na de vakantie en een aantal apps waarin de advocaat van [appellanten] op een spoedige oplossing aandrong, schreef de advocaat van [geïntimeerde] op 17 januari 2022:
(…) Uw cliënten wensen vanuit een BV het pand aan te huren. Cliënte heeft vanaf dag 1 aangegeven dat zij het pand niet verhuurt aan een BV. Dat maakt dat er geen overeenstemming bereikt kan worden. Mocht er nog een aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst bestaan, dan trek ik dit aanbod hierbij in. Er zal mitsdien geen nieuwe huurovereenkomst aangegaan worden met uw cliënten.
m. [appellanten] hebben [geïntimeerde] bij brief van 21 januari 2022 gesommeerd om hun binnen drie dagen te berichten dat zij de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst zou naleven. [geïntimeerde] heeft dat geweigerd.
3.Beoordeling
3.1
In dit kort geding vorderen [appellanten] , samengevat, dat [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld om het hotel met opslagruimte en verdere toebehoren aan hen ter beschikking te stellen. Aan deze vordering leggen zij primair ten grondslag dat tussen partijen op 29 oktober 2021 een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Subsidiair leggen zij aan hun vordering ten grondslag dat die huurovereenkomst tot stand is gekomen door hun aanvaarding van een aanbod tot het aangaan daarvan op 21 januari 2022.
3.2
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg de vordering bestreden. Zij heeft betwist dat een huurovereenkomst tot stand is gekomen en heeft ook het spoedeisend belang van [appellanten] bij hun vordering betwist.
3.3
De kantonrechter heeft de vordering van [appellanten] afgewezen en [appellanten] in de kosten van de procedure veroordeeld. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen.
Hoewel na de e-mail van [geïntimeerde] van 29 oktober 2021 de huurovereenkomst lijkt te zijn gesloten, leidt het vervolg van de onderhandelingen tot een andere opvatting. Op 30 oktober 2021 begon de discussie over de huurvrije periode. Na een laatste voorstel van [geïntimeerde] daarover van 2 november 2021, bevestigden [appellanten] niet dat er overeenstemming bestond, ondanks diverse verzoeken daartoe van [geïntimeerde] . Op 26 november 2021 schreef de advocaat van [appellanten] dat zij bezig waren met een due diligence onderzoek in verband met de overname van de aandelen van het hotel van de huidige huurder. Daarmee wekten [appellanten] in elk geval de indruk dat de gehele overeenkomst afhing van de uitkomst van dat onderzoek. Op 1 december 2021 vroegen zij of de BV kon huren. Tot 17 januari 2022 is hierover gemaild door de advocaten van partijen. Op 3 december 2021 schreef de advocaat van [appellanten] dat er grote belangen bij waren gemoeid om de BV te laten huren en dat zijn cliënten daarover aanvankelijk hadden gedwaald. Uit de app-berichten van advocaten blijkt verder dat zij beiden rekening hielden met de mogelijkheid dat de huurovereenkomst niet zou doorgaan. Zelfs na de e-mail van 17 januari 2021 staat nergens klip en klaar dat [appellanten] akkoord gingen met de huur als privé personen, dat de due diligence was afgerond en dat zij de exploitatievennootschap van de huidige huurders konden overnemen. Onder de geschetste omstandigheden is de stelling van [appellanten] dat al op 29 oktober 2021 een huurovereenkomst tot stand is gekomen, onvoldoende toegelicht.
Het subsidiaire standpunt slaagt ook niet. Na ruim 2,5 maand onderhandelen waren de verhoudingen behoorlijk verzuurd. Het ligt niet voor de hand dat [appellanten] dan als reactie op het afbreken van de onderhandelingen door [geïntimeerde] ineens een gesteld aanbod van 29 oktober 2021 rechtsgeldig zouden kunnen aanvaarden. In het midden kan blijven of het [geïntimeerde] vrij stond die onderhandelingen op dat moment af te breken zoals zij heeft gedaan, omdat geen aanleiding bestaat op die rechtsgrond thans de nakomingsvordering toe te wijzen.
Verder hebben [appellanten] hun spoedeisend belang onvoldoende toegelicht, nu de overnameovereenkomst met betrekking tot de BV niet is overgelegd en ook niet een verklaring van de huidige huurders waaruit blijkt dat dezen haast hebben, aldus nog steeds de kantonrechter.
3.4
Tegen de overwegingen van de kantonrechter komen [appellanten] in hoger beroep op met drie grieven. De eerste grief betreft het primaire standpunt van [appellanten] , de tweede grief betreft het subsidiaire standpunt en de derde grief gaat over het spoedeisend belang.
3.5
In hun eerste grief betogen [appellanten] dat als de situatie andersom zou zijn geweest en [geïntimeerde] aan de verhuur wilde vasthouden en [appellanten] zich zouden hebben teruggetrokken, het glashelder zou zijn geweest dat [geïntimeerde] nakoming zou kunnen vorderen van de door partijen op 29 oktober 2021 zonder voorbehoud bereikte overeenstemming. De omstandigheid dat [appellanten] na die datum wat nadere wensen naar voren hebben gebracht en nog in afwachting waren van de uitkomsten van het due diligence onderzoek, kan daarop dan niet van invloed zijn. De gesloten overeenkomst kon alleen door ontbinding tot een einde komen, aldus [appellanten] Met de tweede grief bestrijden [geïntimeerde] de overweging van de kantonrechter dat de stemming tegen het einde van de onderhandelingen was verzuurd. De onderhandelingen verliepen in goede harmonie. [geïntimeerde] heeft ook nooit gezegd dat [appellanten] zich gewoon aan de inhoud van de overeenkomst van 29 oktober 2021 moesten houden en gelet op de grote belangen die bij de transactie waren gemoeid, kon dat wel van haar worden gevergd, aldus [appellanten]
3.6
De eerste twee grieven slagen niet. Op 29 oktober 2021 was de situatie aldus dat [appellanten] een van het voorstel van [geïntimeerde] afwijkend tegenvoorstel hadden gedaan, waarvan [geïntimeerde] vier onderdelen expliciet afwees. De advocaat van [appellanten] heeft vervolgens het recht van eerste koop laten varen en de verzochte verbouwingsperiode van twee jaar nader toegelicht, waarna [geïntimeerde] die alsnog heeft geaccepteerd. Dit heeft geresulteerd in een aangepast voorstel van de kant van [geïntimeerde] . Van dat voorstel maakte de huurvrije periode geen deel uit. Als [appellanten] zich met dat voorstel akkoord zouden hebben verklaard, zou de huurovereenkomst op dat moment tot stand zijn gekomen. Dat is echter niet gebeurd, want [appellanten] hebben uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen het niet vermelden van een huurvrije periode. Op 2 november 2021 heeft [geïntimeerde] een voorstel dienaangaande gedaan, dat in de daarop volgende periode nooit uitdrukkelijk is aanvaard, ondanks herhaalde verzoeken om een akkoord. Het hof deelt bovendien het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] door in antwoord op het verzoek om een akkoord te verwijzen naar het due diligence onderzoek, in ieder geval bij [geïntimeerde] de indruk heeft gewekt dat de vraag of [appellanten] een huurovereenkomst wilden sluiten, afhankelijk was van de uitkomsten van dat onderzoek. En op 1 december 2021, zonder een akkoord op het eerder gedane voorstel (inclusief de kwestie van de huurvrije periode) en zonder dat uitsluitsel was gegeven over de uitkomsten van het due diligence onderzoek, wierpen [appellanten] nog de kwestie op van het huurderschap van de BV. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de advocaat van [appellanten] in zijn hiervoor onder 2.2 sub k. geciteerde Whatsapp-bericht de indruk heeft gewekt het doorgaan van de huurovereenkomst afhing van de (snelle) beslissing over die kwestie.
3.7
Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] tot en met 17 januari 2022 zich tegenover [geïntimeerde] nooit volledig hebben willen binden en steeds enigszins de handen vrij hebben gehouden. Dat is in ieder geval de indruk die zij bij [geïntimeerde] hebben gewekt. [geïntimeerde] heeft redelijkerwijs tot en met 17 januari 2022 op geen enkel moment uit de uitlatingen van [appellanten] hoeven begrijpen dat [appellanten] haar op 29 oktober 2021 gedane voorstel hebben willen aanvaarden. Dit betekent dat op 29 oktober 2021 geen overeenkomst tot stand is gekomen (grief 1) en dat het [geïntimeerde] op 17 januari 2022 vrij stond haar voorstel van 29 oktober 2021 te herroepen. Een latere aanvaarding door [appellanten] van dat voorstel heeft dus geen effect gehad (grief 2). Of het [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook vrij stond de onderhandelingen met [appellanten] op dat moment abrupt af te breken, laat het hof, evenals de kantonrechter, in het midden, omdat een eventueel ontkennende beantwoording van die vraag in dit kort geding hoe dan ook niet tot toewijzing van de vordering tot nakoming kan leiden.
3.8
Nu op grond van het voorgaande de vordering van [appellanten] niet toewijsbaar is, hebben zij geen belang bij behandeling van hun derde grief.
3.9
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in de het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het besteden vonnis;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.