Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.309.660/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : KK 22-56
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 september 2022
inzake
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. L.C. Strating te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. W. Albers te Amsterdam
en
2.HEN DIE VERBLIJVEN AAN HET ADRES [adres] TE [plaats] ,
geïntimeerden,
niet verschenen.
De verschenen partijen worden hierna ook Rochdale en [geïntimeerde 1] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
Rochdale is bij dagvaarding van 13 april 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 16 maart 2022, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en geïntimeerden onder 1 en 2 als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven.
Tegen hen die verblijven aan het adres [adres] te [plaats] is verstek verleend.
[geïntimeerde 1] heeft niet tijdig een memorie van antwoord ingediend, waarna het recht dat te doen vervallen is verklaard.
Op 4 augustus 2022 heeft in deze zaak een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [geïntimeerde 1] is toen niet in persoon verschenen. Partijen hebben de zaak doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. De ter zitting aanwezige vertegenwoordiger van Rochdale heeft vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerde 1] en hen die verblijven aan het adres [adres] te [plaats] zal veroordelen tot ontruiming van de woning aan dit adres, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde 1] de grieven bestreden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.7 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep aannemelijk zijn geworden en met verbetering van een evidente vergissing zijn de feiten de volgende.
2.1
[geïntimeerde 1] huurt sinds 1 juli 2008 van Rochdale de woning aan het adres [adres] te [plaats] .
2.2
Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden is [geïntimeerde 1] verplicht haar hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en is het haar verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan een derde.
2.3
Naar aanleiding van een melding van haar wijkbeheerder dat [geïntimeerde 1] het gehuurde zou hebben verlaten en dat daarin twee onbekende jongemannen zouden verblijven, heeft Rochdale vanaf 26 april 2021 onderzoek gedaan naar de al dan niet rechtmatige bewoning van het gehuurde.
2.4
In een brief van 30 juni 2021 heeft Rochdale [geïntimeerde 1] uitgenodigd voor een gesprek over de bewoning van het gehuurde. [geïntimeerde 1] heeft zich afgemeld voor dit gesprek omdat zij in [land] verbleef. Zij wist niet wanneer zij zou terugkomen, maar betwistte de onrechtmatige bewoning.
2.5
In een brief van 11 juli 2021 heeft Rochdale [geïntimeerde 1] nogmaals uitgenodigd om de situatie te komen bespreken. [geïntimeerde 1] is ook toen niet verschenen.
2.6
In een brief van 8 september 2021 heeft Rochdale aan [geïntimeerde 1] geschreven dat haar uit onderzoek was gebleken dat [geïntimeerde 1] niet meer in het gehuurde woonde, maar naar [land] was vertrokken, hetgeen in strijd is met de huurvoorwaarden. Rochdale
heeft [geïntimeerde 1] in de gelegenheid gesteld zelf de huurovereenkomst op te zeggen. Voor het geval [geïntimeerde 1] dat niet zou doen heeft Rochdale haar een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst in het vooruitzicht gesteld, waarvan de kosten hoog zouden zijn en geheel voor rekening van [geïntimeerde 1] zouden komen.
2.7
In een brief van 2 december 202l aan [geïntimeerde 1] heeft Rochdale de inhoud van de brief van 8 september 2021 herhaald. Rochdale heeft daarbij geschreven dat zij een procedure tegen [geïntimeerde 1] zou starten, waarin zij ook aanspraak zou maken op ‘vergoeding van haar buitengerechtelijke kosten, proceskosten etc.’ [geïntimeerde 1] zou dat alleen kunnen voorkomen als zij uiterlijk 10 december 2021 zou bevestigen dat het gehuurde uiterlijk op 17 december 2021 zou worden ontruimd. In dat geval zou Rochdale ook afzien van vergoeding van haar buitengerechtelijke kosten als.
2.8
In een e-mail van 9 december 2021 heeft [geïntimeerde 1] aan Rochdale, voor zover hier van belang, het volgende geschreven:
Ik heb heel duidelijk voor uw collega uitgelegd dat ik de woning nooit aan derden uit gehuurd of ongebruik, ik heb altijd netjes aan de regels gehouden. Ik kan het ook via rechtszaak bewijzen.
Maar hierbij bevestig ik dat ik de woning vrijwillig zal uitruimen en dat hij uiterlijk de 17e leeg staat. De sleutels zal mijn zoon laten inleveren op jullie kantoor.
2.9
In een e-mail van 15 december 2021 heeft [geïntimeerde 1] aan Rochdale, voor zover hier van belang, het volgende geschreven.
Ik ben de laatste tijd ernstig ziek geweest (ik heb een hersenaandoeningen wat hele grote gevolgen had voor mij en mijn zoon). Omdat ik alleenstaande moeder ben en ik hulp nodig had, ben ik meerdere malen naar [land] gegaan. Mijn familie woont daar en zij konden mij ondersteunen. Ik hoopte dat mijn ziekte tijdelijk was, maar helaas ben ik inmiddels chronisch ziek. Ik vond het daarom niet nodig om te melden dat ik vaak niet thuis was want ik dacht dat zolang ik netjes de huur betaal en ik mijn woning netjes houd er niks aan de hand was. Mijn communicatie is niet goed gegaan met jullie vanwege de valse beschuldiging van de woning fraude die ik niet kon plaatsen. Ik vond het moeilijk om daar goed op te reageren, ook omdat ik door mijn ziekte niet altijd een goede concentratie heb en het mij ontzettend veel
stress heeft gegeven. Ik vind het jammer dat het zo is gelopen aangezien geen sprake is geweest van woning fraude. Mijn zoon en ikzelf zijn de enigen met een sleutel van de woning. Ik heb toch gekozen om de woning vrijwillig terug te geven aangezien het mij te veel stress gaf en mijn herstel in de weg stond.
Dat betekent wel dat ik nu dakloos ben met mijn zoon.
Ik hoop dat ik hiermee mijn situatie duidelijk heb gemaakt zodat we het toch goed kunnen afsluiten. Ik wil niet op de zwart lijst komen alleen maar omdat ik ernstig ziek ben. Ik wil graag proberen te revalideren en op zoek te gaan naar een nieuwe woning voor mijzelf en mijn zoon.
2.1
Op 28 december 2021 heeft [geïntimeerde 1] Rochale gevraagd om een verlenging van de ontruimingstermijn. Rochdale heeft die verleend tot 17 januari 2022.
2.11
In een brief van 6 januari 2022 heeft de advocaat van [geïntimeerde 1] aan Rochdale geschreven dat deze [geïntimeerde 1] onder druk had gezet om de huurovereenkomst op te zeggen. Op deze grond heeft hij onder verwijzing naar de door [geïntimeerde 1] al in haar e-mail van 15 december 2021 genoemde omstandigheden, namens [geïntimeerde 1] de opzegging vernietigd.
2.12
Rochdale heeft [geïntimeerde 1] gehouden aan de opzegging.
3.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
3.1
Rochdale heeft gevorderd [geïntimeerde 1] en de overige personen die in het gehuurde verblijven in kort geding te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Zij heeft zich hierbij primair beroepen op de opzegging door [geïntimeerde 1] , waardoor het verdere verblijf van [geïntimeerde 1] (en de anderen) in het gehuurde zonder recht of titel is. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat [geïntimeerde 1] in strijd met de huurovereenkomst geen hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde en/of het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven, welke tekortkomingen ieder voor zich ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming rechtvaardigen.
3.2
[geïntimeerde 1] heeft zich beroepen op de vernietiging van de opzegging en betwist haar hoofdverblijf te hebben verplaatst uit het gehuurde en het gehuurde aan derden in gebruik te hebben gegeven.
3.3
De kantonrechter heeft de ontruiming afgewezen en daartoe, samengevat, als volgt overwogen. [geïntimeerde 1] is akkoord gegaan met een ontruiming, terwijl zij in haar eigen beleving daarmee niet akkoord had hoeven gaan. Dat valt alleen te verklaren vanuit een onjuiste voorstelling van zaken aan haar zijde met betrekking tot de consequenties van haar toezegging. Het vinden van een passende (sociale) huurwoning is geen sinecure. [geïntimeerde 1] wilde niet langdurig dakloos worden, maar verhuizen naar een andere woning. [geïntimeerde 1] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij haar toezegging tot ontruiming niet zou hebben gedaan bij een juiste voorstelling van zaken met betrekking tot haar kansen op de woningmarkt. Rochdale had dat moeten begrijpen en heeft dus niet zonder nader onderzoek erop mogen vertrouwen dat [geïntimeerde 1] ook bij een juiste voorstelling van zaken het gehuurde zou willen prijsgeven. In die zin heeft Rochdale misbruik van omstandigheden gemaakt door [geïntimeerde 1] aan haar toezegging te houden. Hieraan doet niet af dat [geïntimeerde 1] het gehuurde zelf minder geschikt acht vanwege de daar door haar ondervonden geluidhinder. Rochdale heeft niet voldoende aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde 1] de woning aan een derde in gebruik heeft gegeven. Tenslotte geldt dat het langdurige verblijf van [geïntimeerde 1] in [land] , gelet op de aannemelijk gemaakte medische en psychische omstandigheden, niet kan worden beschouwd als een verlies van hoofverblijf in het gehuurde.
De procedure in hoger beroep
3.4
Rochdale heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop die berust. De eerste grief gaat over de toezegging tot ontruiming, de tweede over de ingebruikgeving en de derde over het verlies van hoofdverblijf.
De toezegging tot ontruiming
3.5
Het door Rochdale op 2 december 2021 gedane voorstel tot beëindiging van de huurovereenkomst is door [geïntimeerde 1] een week later aanvaard. [geïntimeerde 1] voert aan dat Rochdale zich niet op deze overeenkomst kan beroepen, omdat Rochdale haar onder druk heeft gezet door te dreigen met een procedure en omdat [geïntimeerde 1] , toen zij akkoord ging met ontruiming, zich niet heeft gerealiseerd hoe moeilijk het zou zijn een andere woning te vinden. Zij verwijt Rochdale nooit rekening te hebben gehouden met haar medische situatie en kwetsbaarheid. [geïntimeerde 1] beroept zich in dit verband op de feiten en omstandigheden die in de e-mail van 15 december 2021 uiteen zijn gezet en heeft stukken overgelegd die haar stellingen over haar medische situatie ondersteunen.
3.6
[geïntimeerde 1] heeft haar hiervoor weergegeven verweer zelf juridisch gekwalificeerd als een beroep op dwaling en/of misbruik van omstandigheden. Aan de vereisten voor dwaling wordt echter niet voldaan, omdat Rochdale niet iets heeft gezegd of verzwegen waardoor [geïntimeerde 1] in een verkeerde veronderstelling is geraakt en ook de situatie van wederzijdse dwaling zich niet heeft voorgedaan. Evenmin kan Rochdale worden verweten bij de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst, dus op 9 december 2021, misbruik van omstandigheden te hebben gemaakt. Rochdale was toen immers in het geheel niet op de hoogte van de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde 1] doordat zij niet was ingegaan op de uitnodiging van Rochdale om de situatie te komen bespreken.
3.7
Het hof begrijpt het verweer van [geïntimeerde 1] echter ook als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, in die zin dat het Rochdale onder de gegeven omstandigheden niet vrijstaat zich op de bereikte overeenstemming te beroepen. Kennelijk had ook de kantonrechter een dergelijk beroep op het oog toen zij overwoog: “In die zin is er sprake van geweest dat Rochdale misbruik van omstandigheden heeft gemaakt door [geïntimeerde 1] aan haar toezegging te houden”. Dit beroep slaagt. Toen Rochdale vanaf 15 december 2021 op de hoogte raakte van de persoonlijke en medische omstandigheden van [geïntimeerde 1] , van haar zorg over het dakloos worden, haar mededeling dat zij niet op een zwarte lijst terecht wilde komen en - ten slotte - haar wens (voorlopig) toch in het gehuurde te blijven wonen, mocht Rochdale naar het voorlopig oordeel van het hof geen beroep blijven doen op de beëindigingsovereenkomst. In dit geding is voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde 1] serieuze medische problemen heeft die aan de basis hebben gelegen van haar problemen en gebrekkige communicatie met Rochdale en die tevens haar beslissing om niet de juridische strijd aan te gaan, maar in te stemmen met het beëindigingsvoorstel, hebben beïnvloed. Daarbij komt dat die medische problemen een langdurige periode van dakloosheid, al dan niet tezamen met haar zoon, extra belastend maken.
3.8
Over de onaanvaardbaarheid van het beroep van Rochdale op de beëindigingsovereenkomst zou anders kunnen worden geoordeeld als in dit geding aannemelijk zou zijn geworden dat [geïntimeerde 1] zich heeft schuldig gemaakt aan verboden ingebruikgeving van het gehuurde of op dit moment niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Dat is echter niet het geval, waarover meer hierna onder 3.10 en 3.11.
3.9
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat de vordering van Rochdale niet op de primaire grond toewijsbaar is. De eerste grief faalt dus.
De ingebruikgeving
3.1
De stelling van Rochdale dat [geïntimeerde 1] het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven, berust kennelijk grotendeels op de mededeling van de wijkbeheerder van 23 april 2021, dat hij van een buurman heeft gehoord dat [geïntimeerde 1] een week eerder naar [land] was vertrokken en dat sindsdien twee mannen van rond de twintig in het gehuurde verbleven, niet zijnde de zoon(s) van [geïntimeerde 1] , die de buurman wel kende. Hoewel deze melding natuurlijk niet geheel zonder betekenis is, staat daartegenover dat Rochdale tijdens haar onderzoek nooit iemand in de woning heeft aangetroffen en dat [geïntimeerde 1] een ingebruikgeving gemotiveerd heeft betwist. Een eventueel verblijf in het gehuurde van de ongeveer veertienjarige zoon van [geïntimeerde 1] in afwezigheid van [geïntimeerde 1] zelf kan, anders dan Rochdale ook nog heeft bepleit, in beginsel niet als verboden ingebruikgeving aan een derde worden beschouwd. Rochdale heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. Al met al is in dit kort geding niet voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde 1] het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst aan een derde in gebruik heeft gegeven. De tweede grief heeft dus ook geen succes.
Het verlies van hoofdverblijf
3.11
De advocaat van [geïntimeerde 1] heeft tijdens de zitting in hoger beroep verklaard dat hij al voorafgaand aan zijn brief van 6 januari 2022 in Nederland contact heeft gehad met [geïntimeerde 1] . Dit zou kunnen betekenen dat [geïntimeerde 1] gedurende ongeveer acht maanden niet in de woning heeft verbleven. Deze periode is zo lang, dat het zeer aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [geïntimeerde 1] toen haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft verloren. De vraag is dan of het zo waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, rechtvaardigt, dat het hof in dit kort geding op dat oordeel vooruit kan lopen door alvast de ontruiming toe te wijzen. Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich niet voor. Als geen andere feiten bekend worden bestaat een reële kans dat de bodemrechter in de medische en andere persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde 1] grond zal vinden af te zien van ontbinding van de huurovereenkomst, hoe onwenselijk het ook is dat sociale huurwoningen als het gehuurde zo langdurig leeg staan. Ook de derde grief kan dus niet tot vernietiging van het vonnis leiden.
Slotsom en kosten
3.12
De grieven falen alle. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Rochdale veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Rochdale in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 1] begroot op € 343,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris;
verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.