Uitspraak
beschikking
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.293.919/01
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 september 2022
inzake
1.[appellant 1] ,
2.
[appellante 2],
[appellante 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. J.J. Blok te Rotterdam,
en
VERENIGING VAN EIGENAARS VVE [straatnaam] 490/492 TE [plaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
belanghebbende,
niet verschenen,
tegen
1.DOMSTAD VASTGOED B.V.,
2.
INSTENEN VASTGOED B.V.,
INSTENEN VASTGOED B.V.,
beide gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerden,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna (in enkelvoud) [appellant] en Domstad genoemd, terwijl de belanghebbende in hoger beroep als de VvE wordt aangeduid.
1.Procesverloop
[appellant] is bij beroepschrift, ingekomen bij de griffie van het hof op 4 mei 2021, in hoger beroep gekomen van een beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 29 maart 2021, in deze zaak onder vermelding van zaaknummer 8947216 EA VERZ 20-988 gegeven tussen Domstad als verzoekster en de VvE als verweerster, waarbij [appellant] als belanghebbende is aangemerkt.
Bij het beroepschrift heeft [appellant] grieven aangevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en de verzoeken van Domstad zal afwijzen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten, inclusief nakosten.
Domstad heeft bij verweerschrift geconcludeerd tot bekrachtiging van de beschikking waarvan beroep, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten.
Op 31 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Aan de hand van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd, is namens [appellant] het woord gevoerd door zijn voornoemde advocaat en namens Domstad door mr. D.P. van den Bergh, advocaat te Amsterdam. Verder hebben partijen vragen van het hof beantwoord en aan de hand daarvan hun standpunten nader toegelicht.
Ten slotte is uitspraak bepaald.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in de beschikking waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.Beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
Vaststaande feiten
( i) Het gebouw aan de [straatnaam] 490-492 te [plaats] is in 1984 gesplitst in vier appartementsrechten, te weten A-1 tot en met A-4.
(ii) Blijkens de splitsingsakte is het Modelreglement 1983 (verder: het modelreglement) van toepassing.
(iii) Domstad is sinds 6 januari 2020 eigenaar van het appartementsrecht A-1, dat recht geeft op het gebruik van de bedrijfsruimte met open plaats op de begane grond. Domstad exploiteert in de bedrijfsruimte een horecagelegenheid. De ingang naar de horecagelegenheid bevindt zich op de begane grond van het naastgelegen pand aan de [straatnaam] 494, dat ook in eigendom is bij Domstad. Er is op dit moment geen in-/uitgang naar het appartementsrecht A-1 via het pand aan de [straatnaam] 490-492.
(iv) [appellant] is sinds 2 december 2020 eigenaar van de appartementsrechten A-2 tot en met A-4, die volgens de splitsingsakte recht geven op het gebruik van de bedrijfsruimte met hal op de eerste verdieping (A-2), de bedrijfsruimte met hal en watercloset op de tweede verdieping (A-3), het bordes op de tweede verdieping, de bedrijfsruimte met watercloset, overloop en gang van de derde verdieping en de berging met plat dak op de vierde verdieping (A-4).
( v) De appartementsrechten A-2 tot en met A-4 vormen momenteel als geheel een woonhuis op de eerste, tweede, derde en vierde verdieping. Het woonhuis kan worden bereikt via de voordeur van de [straatnaam] 490-492, waarachter zich een kleine entreeruimte vaan ca. 4 m2 en het begin van de trap naar de eerste verdieping bevinden.
(vi) In 2009 hebben de rechtsvoorgangers van Domstad en [appellant] de splitsingsakte gewijzigd. In de wijzigingsakte is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:
“In tegenstelling tot hetgeen in dit artikel is vermeld behoren niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en maken derhalve deel uit van de appartementsrechten met indexnummers 2, 3 en 4;
- het trappenhuis vanaf de begane grond naar de derde verdieping;”
(vii) Omstreeks oktober 2020 heeft Domstad het voornemen geuit haar bedrijfsruimte (tevens) te ontsluiten via de entreehal van het pand aan de [straatnaam] 490-492, om conform geldende overheidsmaatregelen ter bestrijding van de verspreiding van het coronavirus, eenrichtingsverkeer in de bedrijfsruimte mogelijk te maken. De rechtsvoorganger van [appellant] heeft hiertegen geprotesteerd, met het argument dat de entreehal zijn privé-eigendom is.
(viii) Op 1 december 2020 heeft een algemene ledenvergadering plaatsgevonden. Op deze ALV is bij besluit met drie stemmen voor en één stem tegen bevestigd dat de entreehal behoort tot het privé gedeelte van de appartementen A-2 tot en met A-4, en dus niet gemeenschappelijk is.
Procedure bij de kantonrechter
3.2.
Domstad heeft in eerste aanleg verzocht, kort gezegd, het besluit van de VvE van 1 december 2020 nietig te verklaren dan wel te vernietigen, met beslissing over de proceskosten. De VvE en [appellant] (als belanghebbende) hebben tegen dit verzoek verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft bij de beschikking waarvan beroep, kort gezegd, het besluit van 1 december 2020 dat de entreehal tot het gemeenschappelijke gedeelte [bedoeld zal zijn: tot het privé gedeelte van de appartementen A-2 tot en met A-4] behoort, nietig verklaard en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met drie grieven op.
Wat is de kern van het geschil?
3.4.
De eerste grief is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat vooropgesteld wordt dat in dit geschil alleen ter beoordeling staat of op grond van de splitsingsstukken de entreehal gemeenschappelijke eigendom of privé eigendom is. Volgens [appellant] biedt artikel 10 van Pro het modelreglement de vergadering de mogelijkheid om de doorslag te geven op het moment dat twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw, in dit geval de entreehal, tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Volgens [appellant] bestond gerede twijfel over deze vraag en mocht de vergadering daarom die twijfel wegnemen door daaromtrent een besluit te nemen, waarna dit besluit enkel nog op redelijkheid kon worden getoetst en aan uitleg van de splitsingsakte en de wijzigingsakte niet meer kon worden toegekomen. Als, kort gezegd, het besluit van 1 december 2020 uitsluitend op redelijkheid wordt getoetst, kan het genomen besluit, alle omstandigheden in aanmerking genomen, niet onredelijk of onbillijk worden genoemd, aldus (nog steeds) [appellant] .
3.5.
Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Ingevolge artikel 2:14 lid 1 BW Pro is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. In aanvulling daarop bepaalt artikel 5:129 lid 1 BW Pro dat voor de toepassing van artikel 14 van Pro Boek 2 de akte van splitsing wordt gelijkgesteld met de statuten. Per saldo komt dit erop neer dat een besluit dat op de vergadering van de VvE is genomen nietig is, indien dit strijdig is met de akte of het reglement van splitsing (zie MvA II, Parl. Gesch. BW Inv. 3, 5 en 6 Boek 5, p. 1103). Artikel 10 van Pro het modelreglement, dat, anders dan [appellant] kennelijk wil, niet kan worden beschouwd als een ‘tenzij’-uitzondering als bedoeld in artikel 2:14 lid 1 BW Pro, doet dus niet af aan de bevoegdheid van de rechter het onderhavige besluit te toetsen aan de splitsingsstukken. Kern van het geschil is daarmee of de entreehal op grond van de splitsingsstukken tot het gemeenschappelijke gedeelte of tot het privé gedeelte van [appellant] behoort.
3.6.
Het voorgaande betekent dat
grief 1moet worden verworpen.
grief 1moet worden verworpen.
Behoort entreehal tot gemeenschappelijke gedeelte of tot privé gedeelte [appellant] ?
3.7.
Bij de beantwoording van de vraag of de entreehal tot het gemeenschappelijke gedeelte of tot het privé gedeelte van [appellant] behoort, stelt het hof het volgende voorop. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.
3.8.
In de splitsingsakte worden de appartementsrechten elk afzonderlijk omschreven. In geen van die omschrijvingen wordt de entreehal op de begane grond vermeld. In de omschrijving van het appartementsrecht A-1 komt het begrip ‘hal’ in het geheel niet voor, in de omschrijving van de appartementsrechten A-2 en A-3 wordt dat begrip wel genoemd maar heeft dat betrekking op de hal die zich op de eerste respectievelijk tweede verdieping bevindt:
“2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten met hal op de eerste verdieping (…) op voormelde tekening aangeduid met het arabisch cijfer 2;
3. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimten met hal en watercloset op de tweede verdieping (…) op voormelde tekening aangeduid met het arabisch cijfer 3;
(…)”
Bij de omschrijving van de appartementsrechten is dus afzonderlijke aandacht besteed aan het begrip ‘hal’, maar is de entreehal niet als privé gedeelte aan een van de appartementsrechten gekoppeld. Een en ander stemt geheel overeen met de bij de splitsingsakte behorende splitsingstekening, die volgens de splitsingsakte aangeeft
“de begrenzing van de onderscheidene gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en die voorzien zijn van de arabische cijfer 1 tot en met 4”.
Op die splitsingstekening is de concrete omvang van de vier afzonderlijke appartementsrechten getekend weergegeven, waarbij een dikke lijn duidelijk telkens aangeeft welke gedeelten als privé gedeelte worden beschouwd. De dikke lijn die is getrokken op de tekening van het appartementsrecht A-1 laat de (daar met zoveel woorden genoemde) entreehal buiten het privé gedeelte, terwijl volgens die tekening de hal op de eerste en tweede verdieping wel tot het privé gedeelte behoort. De afzonderlijke betekenis die het begrip ‘hal’ heeft in de splitsingsakte en de daarbij behorende tekening, komt ook tot uitdrukking in het modelreglement, dat in de splitsingsakte van toepassing wordt verklaard en waarvan de bepalingen worden beschouwd als woordelijk in de akte van splitsing te zijn opgenomen, tenzij deze in de akte van splitsing zijn gewijzigd en/of aangevuld. In artikel 12 lid 2 van Pro het modelreglement wordt immers een helder onderscheid gemaakt tussen de begrippen ‘hal’ en ‘trappenhuis’:
“De wanden en/of plafonds van de hall en van het trappenhuis mogen niet worden gebruikt voor het ophangen van schilderijen of andere voorwerpen, en het aanbrengen van decoraties en dergelijke.”
Uit de splitsingsakte, de daarbij behorende splitsingstekening en het van de splitsingsakte deel uitmakende modelreglement volgt dan ook dat aan het begrip ‘hal’ afzonderlijke betekenis toekomt en dat de entreehal tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort.
3.9.
[appellant] heeft verder gesteld dat bij wijziging van de splitsingsakte in 2009 de entreehal deel is gaan uitmaken van zijn appartementsrechten. Het hof volgt hem ook daarin niet. In die wijzigingsakte is bepaald:
“In tegenstelling tot hetgeen in dit artikel is vermeld behoren niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, en maken derhalve deel uit van de appartementsrechten met indexnummers 2, 3 en 4;
- het trappenhuis vanaf de begane grond naar de derde verdieping;”
Daarmee is niet meer gezegd dan dat enkel het trappenhuis tot het privé gedeelte van zijn appartementsrechten is gaan behoren. Bij een andere bedoeling zou immers, gelet op de afzonderlijke betekenis die in dit verband aan het begrip ‘hal’ moet worden toegekend, tot uitdrukking moeten zijn gebracht dat de entreehal ook tot dit privé gedeelte is gaan behoren. Voor die uitleg bestaat te meer grond als de bedoeling van wijziging van de splitsingsakte in 2009 (de considerans op dit punt) in ogenschouw wordt genomen:
“dat – gezien de inrichting van de gevel van het gebouw – de eigenaar/gebruiker van het appartementsrecht met indexnummer 1 en de eigenaar/gebruiker van het appartementsrecht met indexnummers 2. 3 en 4 het onderhoud van de desbetreffende gedeelten (begane grond stuk en bovenstuk) zoveel mogelijk wensen te scheiden.”
Hier wordt met zoveel woorden gezegd dat het (enkel) de bedoeling was het
onderhoudvan de begane grond en het bovendeel te scheiden. Dat het de bedoeling is geweest meer dan alleen het trappenhuis tot privé gedeelte van de appartementsrechten A-2, A-3 en A-4 te maken, kan hieruit dus evenmin worden afgeleid.
onderhoudvan de begane grond en het bovendeel te scheiden. Dat het de bedoeling is geweest meer dan alleen het trappenhuis tot privé gedeelte van de appartementsrechten A-2, A-3 en A-4 te maken, kan hieruit dus evenmin worden afgeleid.
3.10.
Dit brengt het hof tot de conclusie dat de entreehal een gemeenschappelijk gedeelte was en gemeenschappelijk is gebleven en dat daarom het besluit van de VvE van 1 december 2020 in strijd was met de splitsingsstukken, zodat de kantonrechter het verzoek tot nietigverklaring daarvan op de voet van artikel 2:14 lid 1 BW Pro j▫ artikel 5:129 lid 1 BW Pro terecht heeft toegewezen.
3.11.
Het voorgaande brengt mee dat
grief 2evenmin terecht is voorgesteld.
grief 2evenmin terecht is voorgesteld.
3.12.
In navolging van de kantonrechter (zie r.o. 7) voegt het hof hieraan toe dat het falen van deze grief – wat betekent dat de entreehal als gemeenschappelijke eigendom moet worden aangemerkt – niet impliceert dat Domstad, gelet op alle betrokken belangen, de entreehal ook daadwerkelijk mag gebruiken als in-/uitgang voor haar horecagelegenheid. Deze vraag staat in de onderhavige procedure immers niet ter beoordeling en is daarin dus buiten beschouwing gebleven.
Slotsom
3.13.
De slotsom uit het bovenstaande is dat het hoger beroep faalt en dat de bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Dit betekent dat
grief 3eveneens faalt.
grief 3eveneens faalt.
3.14.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Domstad gevallen op € 772,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en M.W. Speksnijder en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 september 2022.