ECLI:NL:GHAMS:2022:2915

• Datum uitspraak: 11 oktober 2022
• Publicatiedatum: 12 oktober 2022
• Zaaknummer: 200.308.983/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: L.A.J. Dun; M.A. Wabeke; E.K. Veldhuijzen van Zanten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over ontruiming bedrijfsruimte en rechtsverwerking huurovereenkomst

In deze zaak vordert appellant ontruiming van een bedrijfsruimte die hij via een executieveiling heeft gekocht. De bedrijfsruimte wordt gehuurd door geïntimeerden op basis van een huurovereenkomst gesloten tussen de voormalige eigenaar en één van de geïntimeerden. Het geschil draait om de vraag of er een gerede kans bestaat dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat een huurovereenkomst van kracht is.

De voorzieningenrechter wees de vordering tot ontruiming af omdat appellant zich niet tijdig op de nietigheid van de huurovereenkomst had beroepen en huurbetalingen had geaccepteerd, waardoor sprake zou zijn van rechtsverwerking. Appellant stelde in hoger beroep dat rechtsverwerking niet aan de orde is en dat de huurovereenkomst niet geldig is.

Het hof oordeelt dat onvoldoende is uitgesloten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat. De gronden van appellant zijn voorshands onvoldoende om dit te weerleggen. Het hoger beroep faalt en het vonnis van de voorzieningenrechter wordt bekrachtigd. Appellant wordt veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis dat de ontruimingsvordering wordt afgewezen wegens gerede kans op een geldige huurovereenkomst.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.308.983/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/713248 / KG ZA 22-89

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 11 oktober 2022

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellant,

advocaat: mr. E.T. van Dalen te Groningen,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

en

2.
[geïntimeerde 2] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. D.A. Boor te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en – geïntimeerden gezamenlijk in enkelvoud – [geïntimeerden] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 31 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2022, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. [appellant] heeft vervolgens een gelijkluidende conclusie van eis ingediend, waarop [geïntimeerden] een memorie van antwoord, met producties, heeft ingediend.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten en rente.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. De inleiding

[appellant] vordert ontruiming door [geïntimeerden] van de bedrijfsruimte in de hierna te noemen panden die [appellant] via een veiling heeft aangekocht. Dit kort geding gaat over de vraag of een gerede kans bestaat dat de rechter in een bodemprocedure tussen partijen zal oordelen dat tussen hen een huurovereenkomst van kracht is.

3. De feiten

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij luiden, voor zover in dit hoger beroep nog van belang, als volgt.

a. [appellant] houdt zich mede via executieveilingen bezig met in- en verkoop van onroerend goed en met verhuur van onroerend goed.

b. [geïntimeerde 2] is gevestigd op de benedenverdieping van de panden aan de [straatnaam] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [plaats] (hierna: de panden).

c. In 2007 is conservatoir beslag gelegd op de panden op verzoek van de Belgische autoriteiten in verband met een strafrechtelijk onderzoek dat in België tegen [naam 1] (hierna: [naam 1] ), de toenmalige eigenaar, liep. Bij Belgische gerechtelijke uitspraak, laatstelijk op 17 juni 2010, is [naam 1] veroordeeld voor strafbare feiten en zijn de panden verbeurd verklaard.

d. Op 15 september 2019 hebben [naam 1] en [geïntimeerde 1] een ‘huurovereenkomst betreffende 7:290 bedrijfsruimte’ gesloten (hierna: de huurovereenkomst). Op grond van de huurovereenkomst huurt [geïntimeerde 1] met ingang van 1 september 2019 en voor de duur van vijf jaar de benedenverdieping van de panden (hierna ook: de bedrijfsruimte). [geïntimeerde 1] exploiteert in de bedrijfsruimte [geïntimeerde 2] . In artikel 4.4 van de huurovereenkomst staat het volgende:

Het is aan huurder, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder, verboden het huurobject aan enige derde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of anderszins in enige vorm van gebruik of medegebruik te geven. Verhuurder geeft bij voorbaat zijn toestemming voor de indeplaatsstelling van een andere rechtsvorm als huurder, voorzover huurder zijn bedrijf inbrengt in die andere rechtsvorm. Bij het verkopen van de firma ‘ [geïntimeerde 2] B.V.’ is huurder in de mogelijkheid om indeplaatsstelling van een andere bestuurder toe te passen.

e. [geïntimeerde 2] is op 19 september 2019 opgericht en ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel.

f. Op een executieveiling van 28 mei 2021, aangezegd door het Centraal Justitieel Incasso Bureau (hierna: CJIB), heeft [appellant] de panden gekocht. Op deze veiling waren, voor zover van belang, van toepassing de Bijzondere Veilingvoorwaarden en de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen 2017 (hierna: AVVE 2017). In artikel 24 leden 2 en 4 AVVE 2017 staat, voor zover van belang, het volgende:

2. Indien het Registergoed ten tijde van de Levering:

- is verhuurd op basis van een huurovereenkomst die niet vermeld is in de Bijzondere Veilingvoorwaarden omdat de Verkoper niet met deze huurovereenkomst bekend was; of

- op andere wijze is verhuurd dan vermeld in de Bijzondere Veilingvoorwaarden,

komt het risico van de betreffende huurovereenkomst desalniettemin voor rekening van de Koper en aanvaardt de Koper het Registergoed onder gestanddoening van de betreffende huurovereenkomst, onverminderd de eventuele mogelijkheid voor de Koper om de betreffende huurovereenkomst te vernietigen op grond van artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek.

(…)

4. Ingeval van een executieveiling door een beslaglegger doet deze een beroep op nietigheid van na de beslaglegging gesloten huurovereenkomsten, behoudens het bepaalde in artikel 505 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ten aanzien van de verhuur van woonruimte.

g. Begin juni 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde 1] kennis gemaakt.

h. Op 29 juli 2021 zijn de panden aan [appellant] geleverd.

i. In augustus, september en oktober 2021 hebben [appellant] en [geïntimeerde 1] elkaar WhatsApp-berichten gestuurd. Voor zover van belang gaat het om de volgende berichten:

[appellant] op 1-8-2021:
Hallo (…) wil je de huur overboeken op (…) t.n.v. [bedrijf] BV (…)

[geïntimeerde 1] op 3-8-2021:
Volgens de door [naam 1] getoonde uitdraai van het kadaster is hij nog steeds eigenaar en verzoekt mij de huur aan hem over te maken wat ook correct is zodra de zaken zal tussen u en [naam 1] verrekening plaats vinden (…)

[appellant] op 3-8-21:
(…) dat is jouw verantwoordelijk als je de notaris belt kan hij je vertellen dat ik juridisch eigenaar ben dus lijkt het me verstandig om de huur niet aan [naam 1] te betalen

[geïntimeerde 1] op 30-8-2021:
Een goede morgen Kunt u mij factuur van €1750 sturen voor de huur (…)

[appellant] op 2-9-2021:
(…) mijn accountant vraagt om een copie van het huurcontract zodat hij een factuur kan sturen

[geïntimeerde 1] op 29-10-2021:
Goede morgen heeft u voor mij de huur facturen van september oktober en november (…)

j. Sinds augustus 2021 betaalt [geïntimeerde 2] maandelijks € 1.750,00 op een door [appellant] aangewezen bankrekening.

k. Tussen [naam 1] en zijn zoon [naam 2] als eisers en [appellant] als gedaagde is eind 2021 een kortgedingprocedure bij de rechtbank Amsterdam gevoerd. [naam 1] en zijn zoon [naam 2] vorderden in die procedure om [appellant] te verbieden [straatnaam] [huisnummer 2] -I te ontruimen. Bij vonnis van 22 november 2021 heeft de voorzieningenrechter de vordering van [naam 1] en zijn zoon afgewezen. In het vonnis staat de volgende overweging:

3.5.

De huurovereenkomsten die [naam 1] stelt te hebben gesloten met zijn eigen vennootschap en met de eenmanszaak van [naam 2] voor het gebruik van nummer [huisnummer 2] -I – wat daar verder ook van zij – dateren van ná de conservatoire beslaglegging. Wanneer een huurovereenkomst is gesloten nadat op het gehuurde conservatoir beslag is gelegd, komt de huurder geen beroep op huurbescherming toe. De (gestelde) huurovereenkomsten vormen dan ook evenmin grond om [appellant] te verbieden om tot ontruiming over te gaan.

l. Op 30 november 2021 heeft [geïntimeerde 1] aan [appellant] het volgende WhatsApp-bericht gestuurd:

Ons vorige afspraak kwam te vervallen wegens ziekte en verder niets meer van y vernomen En tot op heden ook nog geen huur facturen ontvangen (…)

[appellant] heeft diezelfde dag als volgt geantwoord:

(…) ik stuur geen facturen omdat ik met U ook geen huurovereenkomst heb

n. Bij deurwaardersexploot van 16 december 2021 heeft [appellant] [geïntimeerde 2] gesommeerd de bedrijfsruimte te ontruimen. [geïntimeerde 2] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

4. De beoordeling

4.1

[appellant] , die appartementen in de panden wil realiseren, vordert veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van de bedrijfsruimte. De voorzieningenrechter heeft deze vordering afgewezen. Zij heeft daartoe overwogen, voor zover relevant in hoger beroep, dat de beslaglegger weliswaar met artikel 24 lid 4 AVVE 2017 tijdig de nietigheid van de huurovereenkomst heeft ingeroepen (althans zich heeft beroepen op de vernietigbaarheid van de door [naam 1] rechtsgeldig gesloten huurovereenkomst) waardoor er ten tijde van de levering van de panden aan [appellant] geen huurovereenkomst meer bestond, maar dat [appellant] heeft verzuimd zich hierop tijdig te beroepen. [appellant] heeft pas nadat het hierboven genoemde vonnis van 22 november 2021 tussen [naam 1] c.s. en [appellant] was gewezen zich tegenover [geïntimeerden] op het standpunt gesteld dat er geen huurovereenkomst bestaat. [appellant] was toen al maanden ermee bekend dat de bedrijfsruimte werd verhuurd en heeft al deze tijd huurbetalingen van [geïntimeerde 2] geaccepteerd. Ook heeft [appellant] , die geen leek is op het gebied van verhuur van onroerend goed, in de hierboven weergegeven WhatsApp-berichten steeds over huur gesproken. Er bestaat daarom een gerede kans dat de bodemrechter zal oordelen dat [appellant] door zijn handelswijze [geïntimeerde 2] als huurder heeft aanvaard dan wel dat [appellant] zijn recht heeft verwerkt om nog een beroep te doen op de gevolgen van de nietigheid van de huurovereenkomst, omdat hij bij [geïntimeerde 2] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat [geïntimeerde 2] haar activiteiten in de bedrijfsruimte mocht voortzetten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. [geïntimeerden] heeft verweer gevoerd, dat bij de behandeling van de grieven zal worden betrokken voor zover aan de orde.

4.2

De grieven van [appellant] komen hierop neer dat zij bestrijden dat een gerede kans bestaat dat de bodemrechter zal oordelen dat tussen partijen een huurovereenkomst van kracht is op de door de voorzieningenrechter overwogen gronden. [appellant] wordt hierin in zoverre gevolgd dat het ook volgens het hof vooralsnog zeer de vraag is of een bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [appellant] zijn rechten heeft verwerkt, zoals in eerste aanleg voorshands is overwogen. Volgens vaste jurisprudentie is voor het aannemen van rechtsverwerking de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken. Enkel tijdsverloop is onvoldoende. Hoe ook op het beroep op rechtsverwerking moet worden beslist, het hof komt op basis van het geheel van feiten en omstandigheden, zoals door de voorzieningenrechter opgesomd en hierboven onder 4.1 weergegeven, tot de conclusie dat onvoldoende valt uit te sluiten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De door [appellant] aangevoerde juridische argumenten ziende op aanbod, aanvaarding, bepaalbaarheid en overige essentialia van een huurovereenkomst staan daaraan voorshands niet zodanig in de weg dat tot een ander oordeel dient te worden gekomen. Dat [appellant] enkel beoogde een financiële vergoeding te ontvangen voor het gebruik van de benedenverdieping van de panden zolang hij nog met [naam 1] en zijn zoon in een nevenprocedure verwikkeld was en [appellant] met het gebruik van het woord ‘huur’ geen huur beoogde, is gemotiveerd bestreden en valt voorshands ook minder goed te rijmen met de veronderstelde kennis van [appellant] van de verhuurmarkt. [geïntimeerden] hebben verder weersproken dat [appellant] al in juni 2021 te kennen heeft gegeven dat hij de panden leeg wenste en [geïntimeerden] diende te vertrekken, omdat [appellant] appartementen in de panden wilde maken. Gelet op de aard van deze procedure is er in beginsel geen plaats voor nader onderzoek (bewijslevering) omtrent deze stelling van [appellant] . Ten slotte heeft het moment waarop [appellant] kennis heeft gekregen van de huurovereenkomst die tussen [naam 1] en [geïntimeerden] was gesloten geen relevantie, aangezien die huurovereenkomst op grond van artikel 24 lid 4 AVVE 2017 en tijde van de levering aan [appellant] niet meer bestond.

4.3

Het hoger beroep heeft dus geen succes. De overige grieven behoeven geen nadere behandeling. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

5. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 783,00 aan verschotten en € 1.114,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2022.