Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.281.812/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7996430 \ CV EXPL 19-6363
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 december 2022
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. M.W.P. Buers Bakker te Alkmaar,
tegen
LECC EXPLOITATIE [bedrijf] B.V.,
gevestigd te Tuitjenhorn, gemeente Schagen,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. K. Straathof te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Lecc Exploitatie genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 6 augustus 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 27 mei 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Lecc Exploitatie als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, tevens wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel tevens verweer tegen vermeerdering van eis, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 oktober 2022 mondeling toegelicht. Zij werden daarbij bijgestaan door hun hiervoor genoemde advocaten. Namens [appellante] heeft ook [naam 1] het woord gevoerd. De advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. [appellante] heeft bij deze gelegenheid nog nieuwe producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft haar eis gewijzigd. Zij heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van Lecc Exploitatie zal afwijzen en de gewijzigde vordering van [appellante] zal toewijzen, met beslissing over de gedingkosten, inclusief de nakosten en met rente. In het incidentele hoger beroep heeft [appellante] geconcludeerd tot persistit.
Lecc Exploitatie heeft eveneens haar eis gewijzigd. Zij heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In het incidentele hoger beroep heeft zij geconcludeerd tot toewijzing van de vordering waarmee zij haar eis heeft vermeerderd en beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met haar
grieven 5 tot en met 8 in principaal hoger beroepheeft [appellante] bezwaar gemaakt tegen een aantal van deze feiten. Het hof zal met deze bezwaren hieronder rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aldus aangepast en voor zover in hoger beroep van belang luiden de vaststaande feiten als volgt.
grieven 5 tot en met 8 in principaal hoger beroepheeft [appellante] bezwaar gemaakt tegen een aantal van deze feiten. Het hof zal met deze bezwaren hieronder rekening houden. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aldus aangepast en voor zover in hoger beroep van belang luiden de vaststaande feiten als volgt.
2.1
Park [bedrijf] bestaat uit circa 250 houten huisjes en circa 90 stenen huisjes, met parkeerplaatsen. Rond de huisje liggen diverse delen die zijn bestemd voor gebruik door de eigenaren van de huisjes (hierna: de algemene delen).
2.2
Op enig moment zijn de huisjes en de algemene delen door de voormalig eigenaar verkocht en geleverd aan [bedrijf] B.V. In 2003 heeft [bedrijf] B.V. de algemene delen verkocht en geleverd aan de Vereniging van Eigenaren Bungalowpark [bedrijf] (verder: VvE [bedrijf] ). Daarnaast ging [bedrijf] B.V. over tot verkoop en levering van huisjes met ondergrond en parkeerplaatsen aan particulieren.
2.3
Op 27 januari 2012 heeft VvE [bedrijf] de algemene delen geleverd aan [naam 2] , die ze dezelfde dag in eigendom heeft overgedragen aan Lecc Vastgoed B.V., waarvan hij bestuurder is. Lecc Vastgoed B.V. heeft een overeenkomst gesloten met haar zustervennootschap Lecc Exploitatie, op grond waarvan die de algemene delen is gaan exploiteren.
2.4
[appellante] is sinds 8 september 2003 eigenaar van een bungalow op Park [bedrijf] . Aanvankelijk had zij de bungalow samen met haar toenmalige echtgenoot in eigendom. Bij akte van verdeling van 30 juli 2008 heeft [appellante] de volledige eigendom van de bungalow verkregen. Bij deze akte van verdeling heeft [appellante] tevens een zich op Park [bedrijf] bevindende parkeerplaats in eigendom gekregen.
2.5
Zowel de akte van levering van 8 september 2003 als de akte van verdeling van 30 juli 2008 bevat een (gelijkluidend) kettingbeding dat onder meer bepaalt dat de verkrijger van de bungalow bevoegd is gebruik te maken van de voor gemeenschappelijk gebruik bestemde voorzieningen van het park waarin de bungalow is gelegen en daarvoor een bijdrage moet betalen aan de beheerder. Ten aanzien van de parkeerplaats bevat de akte van verdeling ook een dergelijk kettingbeding (hierna: het kettingbeding).
2.6
Op 16 juli 2013 zijn Lecc Exploitatie als beheerder en [appellante] als eigenaar een overeenkomst aangegaan onder de naam Beheerovereenkomst Bungalowpark ‘ [bedrijf] ’ (verder: de beheerovereenkomst). Artikel 1 van deze overeenkomst bevat een omschrijving van de (onderhouds)werkzaamheden die Lecc Exploitatie zal verrichten en de service die Lecc Exploitatie zal verlenen, een en ander onder de noemer “Parkbeheer”. Artikel 2 van deze overeenkomst luidt, voor zover van belang, als volgt:
1. Met betrekking tot de in artikel 1 bedoelde werkzaamheden is Eigenaar per perceel aan Beheerder een jaarlijkse vergoeding verschuldigd. Deze vergoeding bedraagt voor het kalenderjaar 2012: € 1.200,-- (zegge: twaalfhonderd euro), exclusief omzetbelasting.
(…)
4. De hiervoor onder art 2 lid 1 gemelde vergoeding wordt jaarlijks op 1 januari, voor het eerst op een januari tweeduizend dertien, herzien op basis van de wijziging van het prijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006= 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
2.7
Op 22 september 2017 heeft [appellante] aan Lecc Exploitatie een brief gestuurd, waarin, voor zover van belang, het volgende staat:
Betreft: Per direct opzegging contract getekend 16- juli- 2013
(…)
Hierbij deel ik U mede dat per direct met terugwerkende kracht de “beheersovereenkomst” is ontbonden.
2.8
Lecc Exploitatie heeft [appellante] herhaaldelijk aangemaand tot betaling van de volgens haar achterstallige parkbijdrage en bijdrage in de kosten van afvalverwerking en kabeltelevisie.
2.9
[appellante] heeft aan deze aanmaningen niet (geheel) voldaan.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Lecc Exploitatie heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 8.047,27, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 7.128,61 vanaf 22 januari 2020 tot de voldoening, subsidiair een bedrag van € 8.692,98, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 7.648,42 vanaf 22 januari 2020 tot de voldoening, een en ander te vermeerderen met de kosten van het geding, inclusief de nakosten. De primaire vordering is gebaseerd op de beheerovereenkomst, de subsidiaire op het kettingbeding.
3.2
[appellante] heeft de vorderingen van Lecc Exploitatie bestreden en van haar kant gevorderd dat
(i) primair voor recht wordt verklaard dat [appellante] de beheerovereenkomst heeft ontbonden, subsidiair deze overeenkomst wordt ontbonden, meer subsidiair deze overeenkomst wordt gewijzigd in die zin dat [appellante] wordt ontslagen van haar verplichting om de in die overeenkomst bepaalde beheervergoeding te voldoen, uiterst subsidiair de beheersvergoeding wordt verminderd naar € 450,= per jaar exclusief btw te vermeerderen met een indexeringspercentage, dan wel deze vergoeding wordt verminderd tot een in goede justitie te bepalen bedrag;
(ii) Lecc Exploitatie wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.666,00,
met veroordeling van Lecc Exploitatie in de kosten van het geding.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellante] op de primaire grondslag veroordeeld tot betaling aan Lecc Exploitatie van een bedrag van € 6.996,23, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 5.951,67 vanaf 19 augustus 2019 tot de voldoening, de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en reconventie, inclusief de nakosten. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe als volgt overwogen.
3.3.1
Tussen partijen is op 16 juli 2013 een rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen. (r.o. 5.2) Met deze beheerovereenkomst hebben partijen een regeling getroffen die afwijkt van de regeling in het kettingbeding, wat hun vrij stond. Het feit dat Lecc Exploitatie geen onroerend goed bezit, brengt niet met zich dat zij zich jegens [appellante] niet zou kunnen verbinden tot het tegen betaling beheren van (de algemene gedeelten van) het park. (r.o. 5.4)
Het door [appellante] gedane beroep op de “Wet van Dam” wordt gepasseerd. Ten eerste omdat dat beroep te laat is gedaan en ten tweede omdat [appellante] niet heeft beargumenteerd waarom die regeling hier van toepassing zou zijn. (r.o. 5.6)
De beheerovereenkomst is een voor onbepaalde tijd aangegane duurovereenkomst. (r.o. 5.7) Deze moet als opzegbaar worden beschouwd, tenzij de overeenkomst naar de bedoeling van partijen niet opzegbaar is, maar dat heeft Lecc Exploitatie niet aangevoerd. (r.o. 5.9)
Lecc Exploitatie heeft gemotiveerd gesteld om welke reden zij van mening is dat voor opzegging van de beheerovereenkomst mededeling van een voldoende zwaarwegende grond is vereist. Dit alles is door [appellante] niet weersproken, zodat daarvan wordt uitgegaan. Deze zwaarwegende grond kan niet kan worden gevonden in de enkele niet nader gemotiveerde stelling van [appellante] dat Lecc Exploitatie er een potje van maakte. (r.o. 5.12)
Het door [appellante] gedane beroep op ontbinding wegens een tekortkoming in de nakoming wordt verworpen omdat [appellante] niet duidelijk heeft gemaakt in welke verplichting Lecc Exploitatie is tekortgeschoten en hoe Lecc Exploitatie in verzuim is geraakt. (r.o. 5.14)
De overeenkomst is dus nog van kracht. (r.o. 5.15) Nu de door Lecc Exploitatie ingestelde vordering kan worden gegrond op de beheerovereenkomst, hoeft niet te worden ingegaan op alles wat partijen naar voren hebben gebracht over de gebondenheid aan het kettingbeding en over de inhoud daarvan. (r.o. 5.16)
Het door [appellante] gedane beroep op verjaring is onvoldoende gemotiveerd. (r.o. 5.18)
[appellante] is tot en met 2018 aan parkbijdrage een bedrag van € 10.578,84 verschuldigd en aan kosten voor afval en kabeltelevisie een bedrag van € 844,58.
Als Lecc Exploitatie heeft beoogd haar eis te vermeerderen met de onbetaald gebleven bedragen over het jaar 2019, wordt deze vermeerdering buiten beschouwing gelaten, nu die in strijd is met de goede procesorde is. (5.19) De verschuldigde hoofdsom kan aldus worden vastgesteld op € 11.423,42. Daarop heeft [appellante] € 5.471,75 in mindering betaald. (r.o. 5.20) De gevorderde rente is als niet weersproken toewijsbaar, evenals de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (5.20 en 5.21)
Uit het voorgaande volgt dat de vordering onder (i) van [appellante] niet toewijsbaar is. (r.o. 5.25) De vordering onder (ii) is evenmin toewijsbaar, omdat die onvoldoende is onderbouwd. (r.o. 5.28)
De procedure in hoger beroep
3.4
Tegen de beslissingen van de kantonrechter en de gronden waarop die berusten heeft [appellante] in hoger beroep 28 grieven aangevoerd. Lecc Exploitatie van haar kant heeft twee grieven aangevoerd. [appellante] heeft haar eis in die zin gewijzigd dat zij nu ook vordert voor recht te verklaren dat zij de beheerovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Ook Lecc Exploitatie heeft haar eis gewijzigd; zij vordert nu ook de onbetaald gebleven bedragen op grond van de beheerovereenkomst over de jaren 2019 en 2020, zijnde in totaal € 2.806,44, te vermeerderen met de wettelijke rente plus 2% over € 1.043,08 vanaf 1 januari 2020 tot de voldoening en over € 1.742,67 vanaf 1 januari 2021 tot de voldoening en vermeerderd met € 405,64 aan buitengerechtelijke incassokosten.
Processuele verweren
3.5
De
grieven 1, 3 en 4 in principaal hoger beroepbetreffen de hiervoor onder 3.2 (ii) genoemde vordering van [appellante] . Volgens [appellante] heeft de kantonrechter daarover ten onrechte een oordeel gegeven, omdat zij die vordering reeds bij akte had ingetrokken. Voor het hof is onduidelijk waarom de kantonrechter geen gevolg heeft gegeven aan de intrekking. Wellicht was de zaak al in staat van wijzen. Bij haar klacht hierover heeft [appellante] echter geen relevant belang, ook niet met het oog op de proceskostenveroordeling in reconventie. Het is namelijk hoe dan ook terecht dat die vordering als afgewezen is meegenomen bij de beslissing over de proceskosten, omdat die pas in een zo laat stadium is ingetrokken dat Lecc Exploitatie daartegen al volledig verweer heeft moeten voeren. Deze grieven hebben dus geen succes.
grieven 1, 3 en 4 in principaal hoger beroepbetreffen de hiervoor onder 3.2 (ii) genoemde vordering van [appellante] . Volgens [appellante] heeft de kantonrechter daarover ten onrechte een oordeel gegeven, omdat zij die vordering reeds bij akte had ingetrokken. Voor het hof is onduidelijk waarom de kantonrechter geen gevolg heeft gegeven aan de intrekking. Wellicht was de zaak al in staat van wijzen. Bij haar klacht hierover heeft [appellante] echter geen relevant belang, ook niet met het oog op de proceskostenveroordeling in reconventie. Het is namelijk hoe dan ook terecht dat die vordering als afgewezen is meegenomen bij de beslissing over de proceskosten, omdat die pas in een zo laat stadium is ingetrokken dat Lecc Exploitatie daartegen al volledig verweer heeft moeten voeren. Deze grieven hebben dus geen succes.
3.6
Grief 2 in principaal hoger beroephoudt in dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft gereageerd op het verzoek van [appellante] om een extra schriftelijke ronde of comparitie. Ook bij de behandeling van deze grief heeft [appellante] geen belang, omdat zij in hoger beroep schriftelijk en mondeling haar standpunt volledig uiteen heeft kunnen zetten.
De beëindiging van de beheerovereenkomst door [appellante]
3.7
Met de
grieven 9 en 10 in principaal hoger beroepbestrijdt [appellante] de afwijzing van haar beroep op “de Wet van Dam”. Zij betoogt dat de kantonrechter heeft miskend dat die wet bepaalt dat consumenten hun langlopende contracten op elk moment mogen opzeggen. Bij contracten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan bestaat dit recht meteen. Dit geldt voor alle contracten met consumenten, dus ook voor dit contract, dat gaat over dienstverlening aan [appellante] , die consument is, aldus nog steeds [appellante] .
grieven 9 en 10 in principaal hoger beroepbestrijdt [appellante] de afwijzing van haar beroep op “de Wet van Dam”. Zij betoogt dat de kantonrechter heeft miskend dat die wet bepaalt dat consumenten hun langlopende contracten op elk moment mogen opzeggen. Bij contracten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan bestaat dit recht meteen. Dit geldt voor alle contracten met consumenten, dus ook voor dit contract, dat gaat over dienstverlening aan [appellante] , die consument is, aldus nog steeds [appellante] .
3.8
Op grond van een wetsvoorstel van de Kamerleden Crone en Van Dam zijn met ingang van 1 december 2011 een aantal bepalingen toegevoegd aan de artikelen 6:236 BW en 6:237 BW (de zogenoemde zwarte en grijze lijst). In deze zaak zijn met name artikel 6:236 sub j BW en artikel 6:237 sub k BW van belang. Het eerstgenoemde artikel verklaart onredelijk bezwarend een algemene voorwaarde op grond waarvan een overeenkomst tot het geregeld doen van verrichtingen leidt tot stilzwijgende verlenging of vernieuwing in een overeenkomst voor bepaalde duur dan wel tot een stilzwijgende voortzetting in een overeenkomst voor onbepaalde duur zonder dat de wederpartij de mogelijkheid heeft de voorgezette overeenkomst te allen tijde op te zeggen met een opzegtermijn van ten hoogste een maand. Deze situatie doet zich hier niet voor, omdat de beheerovereenkomst niet een beding tot stilzwijgende verlenging of voorzetting bevat.
3.9
Artikel 6:237 sub k BW bepaalt dat vermoed wordt onredelijk bezwarend te zijn een algemene voorwaarde die voor een overeenkomst tot het geregeld doen van verrichtingen een duur bepaalt van meer dan een jaar, tenzij de wederpartij na een jaar de bevoegdheid heeft de overeenkomst te allen tijde op te zeggen met een opzegtermijn van ten hoogste een maand. Dit artikel is in deze zaak wel toepasselijk, omdat de beheerovereenkomst langer dan een jaar heeft gelopen. Naar het oordeel van het hof heeft Lecc Exploitatie echter het wettelijke vermoeden van onredelijke bezwarendheid weten te ontzenuwen. De werkzaamheden waartoe Lecc Exploitatie zich in de beheerovereenkomst heeft verplicht en waarvoor [appellante] betaling heeft toegezegd, hebben grotendeels betrekking op voorzieningen waarvan [appellante] ook na een opzegging gebruik zal blijven maken, althans zal profiteren. Het gaat dan bijvoorbeeld om het onderhoud van de wegen, paden en groenvoorzieningen die de huisjes omringen, om huisvuilafvoer, om de handhaving van de rust en orde op Park [bedrijf] , om postverwerking en de bemensing van een receptie. Dit ook na een opzegging voortgezette profijt maakt dat het niet onredelijk bezwarend is dat de beheerovereenkomst niet te allen tijde opzegbaar is met een opzegtermijn van maximaal een maand. De kantonrechter heeft het beroep op “de Wet van Dam” dan ook terecht afgewezen.
3.1
In het verlengde van het voorgaande faalt ook
grief 11 in principaal hoger beroep, waarmee [appellante] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor de opzegging van de beheerovereenkomst een zwaarwegende grond is vereist. De opzegging zou uitsluitend de uit de beheerovereenkomst voortvloeiende (betalings)verplichtingen van [appellante] doen eindigen, maar de daartegenover staande verplichtingen van Lecc Exploitatie in wezen ongemoeid laten, omdat Lecc Exploitatie tot het verrichten van dezelfde werkzaamheden is verplicht op grond van het kettingbeding en op grond van beheerovereenkomsten die zij met derden heeft gesloten. Bovendien zou [appellante] van de werkzaamheden van Lecc blijven profiteren, zoals hiervoor is overwogen. Daarbij komt dat [appellante] het betoog van Lecc Exploitatie dat het sluiten van de beheerovereenkomsten noodzakelijk was omdat in het verleden was gebleken dat de in het kettingbeding bepaalde bijdrage niet kostendekkend was (waardoor VvE [bedrijf] in financiële problemen was geraakt), onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Een en ander rechtvaardigt dat voor een succesvolle opzegging zwaarwegende gronden zijn vereist.
grief 11 in principaal hoger beroep, waarmee [appellante] opkomt tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor de opzegging van de beheerovereenkomst een zwaarwegende grond is vereist. De opzegging zou uitsluitend de uit de beheerovereenkomst voortvloeiende (betalings)verplichtingen van [appellante] doen eindigen, maar de daartegenover staande verplichtingen van Lecc Exploitatie in wezen ongemoeid laten, omdat Lecc Exploitatie tot het verrichten van dezelfde werkzaamheden is verplicht op grond van het kettingbeding en op grond van beheerovereenkomsten die zij met derden heeft gesloten. Bovendien zou [appellante] van de werkzaamheden van Lecc blijven profiteren, zoals hiervoor is overwogen. Daarbij komt dat [appellante] het betoog van Lecc Exploitatie dat het sluiten van de beheerovereenkomsten noodzakelijk was omdat in het verleden was gebleken dat de in het kettingbeding bepaalde bijdrage niet kostendekkend was (waardoor VvE [bedrijf] in financiële problemen was geraakt), onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Een en ander rechtvaardigt dat voor een succesvolle opzegging zwaarwegende gronden zijn vereist.
3.11
Het hof deelt echter niet de opvatting dat de beheerovereenkomst in het geheel niet opzegbaar zou zijn, zoals Lecc Exploitatie bepleit met
grief I in incidenteel hoger beroep. Lecc Exploitatie heeft in dit verband het volgende aangevoerd. De verplichtingen uit de beheerovereenkomst hangen onverbrekelijk samen met de status van eigenaar van een bungalow op Park [bedrijf] . Bovendien is bij de verwerving van de eigendom van de algemene delen door Lecc Vastgoed B.V. vanwege de verlieslatendheid van het beheer daarvan al ervan uitgegaan dat de overeenkomst waarbij een hogere bijdrage zou worden overeengekomen, niet opzegbaar zou moeten zijn. Die omstandigheden rechtvaardigen echter niet de door Lecc Exploitatie getrokken ver gaande conclusie. Ook deze grief is dus tevergeefs voorgedragen.
grief I in incidenteel hoger beroep. Lecc Exploitatie heeft in dit verband het volgende aangevoerd. De verplichtingen uit de beheerovereenkomst hangen onverbrekelijk samen met de status van eigenaar van een bungalow op Park [bedrijf] . Bovendien is bij de verwerving van de eigendom van de algemene delen door Lecc Vastgoed B.V. vanwege de verlieslatendheid van het beheer daarvan al ervan uitgegaan dat de overeenkomst waarbij een hogere bijdrage zou worden overeengekomen, niet opzegbaar zou moeten zijn. Die omstandigheden rechtvaardigen echter niet de door Lecc Exploitatie getrokken ver gaande conclusie. Ook deze grief is dus tevergeefs voorgedragen.
3.12
Daarmee komt het hof toe aan
grief 12 in principaal hoger beroepen de vraag of [appellante] voor de opzegging een voldoende zwaarwegende grond heeft aangevoerd. In de toelichting op deze grief heeft [appellante] gewezen op de redengeving in de opzeggingsbrief van 22 september 2017, namelijk dat de beheerovereenkomst van generlei waarde is, omdat [appellante] geen partij is geweest bij de verkoop door VvE [bedrijf] aan [naam 2] en de door [naam 2] opgerichte B.V.’s. en omdat Lecc Vastgoed B.V. geen park bezit. Zij meent dat hierin een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging is gelegen. Het hof is dat niet met haar eens. Ook als Park [bedrijf] geen “park” zou zijn in de kennelijk door [appellante] bedoelde zin, zou dat niet afdoen aan de gebondenheid van [appellante] aan de overeenkomst die zij met Lecc Exploitatie heeft gesloten over het door Lecc Exploitatie tegen betaling verrichten van bepaalde werkzaamheden ten behoeve van haar als eigenaar van een huisje op Park [bedrijf] en aan de door haar gebruikte algemene delen. Betrokkenheid van [appellante] bij de verkooptransacties tussen VvE [bedrijf] en [naam 2] en zijn vennootschappen is voor die gebondenheid ook niet vereist. Deze niet ter zake doende argumenten leveren geen zwaarwegende grond voor opzegging op. Ook deze grief heeft geen succes.
grief 12 in principaal hoger beroepen de vraag of [appellante] voor de opzegging een voldoende zwaarwegende grond heeft aangevoerd. In de toelichting op deze grief heeft [appellante] gewezen op de redengeving in de opzeggingsbrief van 22 september 2017, namelijk dat de beheerovereenkomst van generlei waarde is, omdat [appellante] geen partij is geweest bij de verkoop door VvE [bedrijf] aan [naam 2] en de door [naam 2] opgerichte B.V.’s. en omdat Lecc Vastgoed B.V. geen park bezit. Zij meent dat hierin een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging is gelegen. Het hof is dat niet met haar eens. Ook als Park [bedrijf] geen “park” zou zijn in de kennelijk door [appellante] bedoelde zin, zou dat niet afdoen aan de gebondenheid van [appellante] aan de overeenkomst die zij met Lecc Exploitatie heeft gesloten over het door Lecc Exploitatie tegen betaling verrichten van bepaalde werkzaamheden ten behoeve van haar als eigenaar van een huisje op Park [bedrijf] en aan de door haar gebruikte algemene delen. Betrokkenheid van [appellante] bij de verkooptransacties tussen VvE [bedrijf] en [naam 2] en zijn vennootschappen is voor die gebondenheid ook niet vereist. Deze niet ter zake doende argumenten leveren geen zwaarwegende grond voor opzegging op. Ook deze grief heeft geen succes.
3.13
Hetzelfde geldt voor
grief 13 in principaal hoger beroep, waarmee [appellante] betoogt dat het niet mogelijk is afspraken te maken die van de inhoud van het kettingbeding afwijken. Waarom dat niet mogelijk zou zijn is door [appellante] in het geheel niet toegelicht. Een algemene regel in die zin bestaat niet.
grief 13 in principaal hoger beroep, waarmee [appellante] betoogt dat het niet mogelijk is afspraken te maken die van de inhoud van het kettingbeding afwijken. Waarom dat niet mogelijk zou zijn is door [appellante] in het geheel niet toegelicht. Een algemene regel in die zin bestaat niet.
3.14
Bij brief van 5 augustus 2020 heeft [appellante] de beheerovereenkomst nogmaals opgezegd, nu tegen 1 oktober 2020. Met
grief 15 in principaal hoger beroepberoept zij zich op deze opzegging om te betogen dat per 1 oktober 2020 althans 1 oktober 2021 de beheerovereenkomst in ieder geval is opgehouden te gelden. Dat beroep is tevergeefs. In deze opzeggingsbrief is als grond voor de opzegging uitsluitend vermeld dat [naam 2] van VvE [bedrijf] geen park heeft gekocht en dat het verboden is hetzelfde onderwerp twee keer te regelen, namelijk in (het kettingbeding in) de akte en in de beheerovereenkomst. Het eerste argument is hiervoor al als onvoldoende zwaarwegend aangemerkt. Gelet op het hiervoor onder r.o. 3.13 overwogene kan het tweede argument evenmin als voldoende zwaarwegend worden aangemerkt.
grief 15 in principaal hoger beroepberoept zij zich op deze opzegging om te betogen dat per 1 oktober 2020 althans 1 oktober 2021 de beheerovereenkomst in ieder geval is opgehouden te gelden. Dat beroep is tevergeefs. In deze opzeggingsbrief is als grond voor de opzegging uitsluitend vermeld dat [naam 2] van VvE [bedrijf] geen park heeft gekocht en dat het verboden is hetzelfde onderwerp twee keer te regelen, namelijk in (het kettingbeding in) de akte en in de beheerovereenkomst. Het eerste argument is hiervoor al als onvoldoende zwaarwegend aangemerkt. Gelet op het hiervoor onder r.o. 3.13 overwogene kan het tweede argument evenmin als voldoende zwaarwegend worden aangemerkt.
3.15
Grief 14 in principaal hoger beroepbehelst de klacht dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] de beheerovereenkomst niet rechtsgeldig heeft ontbonden. [appellante] wijst op haar stelling dat Lecc Exploitatie er een potje van maakte, waarmee tot uitdrukking is gebracht dat Lecc Exploitatie haar verplichtingen niet deugdelijk nakwam. Met dit betoog heeft [appellante] echter nog steeds niet duidelijk gemaakt in
welkeverplichting Lecc Exploitatie is tekortgeschoten, zodat het oordeel dat de beheerovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden ook in hoger beroep stand houdt.
welkeverplichting Lecc Exploitatie is tekortgeschoten, zodat het oordeel dat de beheerovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden ook in hoger beroep stand houdt.
3.16
Het falen van de voorgaande grieven van [appellante] brengt met zich dat ook
grief 16 in principaal hoger beroepfaalt. Met die grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter de kwestie van haar gebondenheid aan het kettingbeding had behoren te bespreken. Ook het hof komt echter tot de slotsom dat [appellante] (nog steeds) is gebonden aan de beheerovereenkomst (die de primaire grond is van de vordering van Lecc Exploitatie). Daarom hoeft ook het hof niet in te gaan op de kwestie van het kettingbeding (dat de subsidiaire grondslag van de vordering vormt).
Grief 17 in principaal hoger beroepheeft na het voorgaande geen zelfstandige betekenis.
grief 16 in principaal hoger beroepfaalt. Met die grief betoogt [appellante] dat de kantonrechter de kwestie van haar gebondenheid aan het kettingbeding had behoren te bespreken. Ook het hof komt echter tot de slotsom dat [appellante] (nog steeds) is gebonden aan de beheerovereenkomst (die de primaire grond is van de vordering van Lecc Exploitatie). Daarom hoeft ook het hof niet in te gaan op de kwestie van het kettingbeding (dat de subsidiaire grondslag van de vordering vormt).
Grief 17 in principaal hoger beroepheeft na het voorgaande geen zelfstandige betekenis.
De hoogte van de toegewezen bedragen
3.17
De
grieven 18, 19 en 20 in principaal hoger beroepgaan over het beroep van [appellante] op verjaring van de vordering van Lecc Exploitatie. Volgens [appellante] is elke bijdrage van voor 19 augustus 2014 verjaard omdat de inleidende dagvaarding dateert van 19 augustus 2019. Daarom moet volgens haar een bedrag van € 3.678,30 op de verschuldigde hoofdsom in mindering worden gebracht. In reactie hierop heeft Lecc Exploitatie gewezen op haar stuitingsbrief van 19 april 2017, waarin zij aanspraak heeft gemaakt op betaling op de bijdrage over de jaren vanaf 2013. [appellante] heeft betwist deze brief te hebben ontvangen. Het hof gaat daaraan voorbij. [appellante] heeft immers aan het deurwaarderskantoor dat de brief van 19 april 2017 had verzonden, op 9 februari 2018 een brief gestuurd, waarin zij het door het deurwaarderskantoor gebezigde dossiernummer heeft vermeld. Zij schreef daarin verder dat zij de vordering van Lecc Exploitatie afwees. Zij ging daarbij uitgebreid in op wat zij over de voorafgaande jaren aan Lecc Exploitatie had voldaan en volgens haar verschuldigd was. De conclusie moet dan ook zijn dat de op de jaren 2013 en volgende betrekking hebbende vordering van Lecc Exploitatie niet is verjaard.
grieven 18, 19 en 20 in principaal hoger beroepgaan over het beroep van [appellante] op verjaring van de vordering van Lecc Exploitatie. Volgens [appellante] is elke bijdrage van voor 19 augustus 2014 verjaard omdat de inleidende dagvaarding dateert van 19 augustus 2019. Daarom moet volgens haar een bedrag van € 3.678,30 op de verschuldigde hoofdsom in mindering worden gebracht. In reactie hierop heeft Lecc Exploitatie gewezen op haar stuitingsbrief van 19 april 2017, waarin zij aanspraak heeft gemaakt op betaling op de bijdrage over de jaren vanaf 2013. [appellante] heeft betwist deze brief te hebben ontvangen. Het hof gaat daaraan voorbij. [appellante] heeft immers aan het deurwaarderskantoor dat de brief van 19 april 2017 had verzonden, op 9 februari 2018 een brief gestuurd, waarin zij het door het deurwaarderskantoor gebezigde dossiernummer heeft vermeld. Zij schreef daarin verder dat zij de vordering van Lecc Exploitatie afwees. Zij ging daarbij uitgebreid in op wat zij over de voorafgaande jaren aan Lecc Exploitatie had voldaan en volgens haar verschuldigd was. De conclusie moet dan ook zijn dat de op de jaren 2013 en volgende betrekking hebbende vordering van Lecc Exploitatie niet is verjaard.
3.18
Tegen de hoogte van de door Lecc Exploitatie gevorderde bedragen en de wettelijke rente heeft [appellante] verder geen zelfstandige grieven aangevoerd. Ter zitting heeft zij nog twee nieuwe bezwaren daartegen aangevoerd, maar Lecc Exploitatie heeft deze late uitbreiding van de rechtsstrijd niet aanvaard, zodat aan die bezwaren, als te laat, voorbij moet worden gegaan.
3.19
Productie 21 in principaal hoger beroepziet op de door Lecc Exploitatie gevorderde en door de kantonrechter toegewezen buitengerechtelijke incassokosten ad € 740,45. [appellante] meent dat deze niet verschuldigd zijn, omdat zij de veertiendagenbrief waarin deze kosten zijn aangezegd, niet heeft ontvangen. Dit betreft de hiervoor genoemde brief van 19 april 2017. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor over de ontvangst van die brief is overwogen. Ook deze grief slaagt niet.
3.2
Omdat het hof evenals de kantonrechter tot het oordeel komt dat de vordering van Lecc Exploitatie moet worden toegewezen en de vordering van [appellante] moet worden afgewezen, is [appellante] terecht veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie en reconventie. Daarop strandt de tegen dat oordeel gerichte
grief 24 in principaal hoger beroep.
grief 24 in principaal hoger beroep.
3.21
De overige grieven van [appellante] , de
grieven 22 en 23 en 25 tot en met 28 in principaal hoger beroep, hebben geen zelfstandige betekenis en falen daarom eveneens.
grieven 22 en 23 en 25 tot en met 28 in principaal hoger beroep, hebben geen zelfstandige betekenis en falen daarom eveneens.
De bijdragen over 2019 en 2020
3.22
Met
grief II in incidenteel hoger beroepvraag Lecc Exploitatie een beoordeling (deels: alsnog) van haar de vordering waarmee zij haar eis heeft vermeerderd. De juistheid van de gestelde onbetaald gebleven bedragen over 2019 en 2020 is door [appellante] niet althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Uit de door [appellante] bij haar laatste memorie overgelegde bankafschriften blijkt dat zij in 2019 per maand € 55,= betaalde, hetgeen overeenstemt met de stelling van Lecc Exploitatie dat zij dat jaar in totaal € 660,= heeft betaald. Verder is ter zitting door Lecc Exploitatie uiteengezet dat door [appellante] in 2020 alleen is afgelost op de door de kantonrechter toegewezen vordering, maar niets is betaald voor het lopende jaar. Dit is toen niet (voldoende gemotiveerd) bestreden. De gevorderde hoofdsom is dus toewijsbaar. Dit geldt ook voor de daarover gevorderde vertragingsrente. Deze rente is niet inhoudelijk bestreden. De rente is gebaseerd op artikel 2 lid 3 van de beheerovereenkomst (wettelijke rente plus 2%). Het hof beschouwt dit beding niet als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG omdat de verhoging van 2% beperkt is, het totale percentage nog ruimschoots lager is dan de wettelijke handelsrente en op de te late betaling in de overeenkomst geen andere bovenwettelijke sancties zijn gesteld.
grief II in incidenteel hoger beroepvraag Lecc Exploitatie een beoordeling (deels: alsnog) van haar de vordering waarmee zij haar eis heeft vermeerderd. De juistheid van de gestelde onbetaald gebleven bedragen over 2019 en 2020 is door [appellante] niet althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Uit de door [appellante] bij haar laatste memorie overgelegde bankafschriften blijkt dat zij in 2019 per maand € 55,= betaalde, hetgeen overeenstemt met de stelling van Lecc Exploitatie dat zij dat jaar in totaal € 660,= heeft betaald. Verder is ter zitting door Lecc Exploitatie uiteengezet dat door [appellante] in 2020 alleen is afgelost op de door de kantonrechter toegewezen vordering, maar niets is betaald voor het lopende jaar. Dit is toen niet (voldoende gemotiveerd) bestreden. De gevorderde hoofdsom is dus toewijsbaar. Dit geldt ook voor de daarover gevorderde vertragingsrente. Deze rente is niet inhoudelijk bestreden. De rente is gebaseerd op artikel 2 lid 3 van de beheerovereenkomst (wettelijke rente plus 2%). Het hof beschouwt dit beding niet als een oneerlijk beding in de zin van Richtlijn 93/13/EEG omdat de verhoging van 2% beperkt is, het totale percentage nog ruimschoots lager is dan de wettelijke handelsrente en op de te late betaling in de overeenkomst geen andere bovenwettelijke sancties zijn gesteld.
3.23
Ook de door Lecc Exploitatie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten over de bedragen over 2019 en 2020 heeft [appellante] bestreden met het argument dat zij de desbetreffende veertiendagenbrief niet heeft ontvangen. Lecc Exploitatie heeft ter zitting toegelicht dat namens [appellante] onder aanhechting van die brief daarop was gereageerd, zodat [appellante] die brief dus wel degelijk had ontvangen. Daarop is van de zijde van [appellante] niet meer inhoudelijk gereageerd. Dit verweer wordt dus als onvoldoende gemotiveerd verworpen. [appellante] heeft daarnaast aangevoerd dat het Lecc Exploitatie niet vrijstaat deze bijdragen apart in te vorderen en daarvoor buitengerechtelijke incassokosten te vragen. Dit argument gaat niet op, omdat de nieuwe vorderingen pas zijn ontstaan na het versturen van de eerdergenoemde veertiendagenbrief.
Slotsom en kosten
3.24
De grieven in het principale hoger beroep zijn alle verworpen. [appellante] moet de kosten van het principale hoger beroep dragen.
3.25
Van de incidentele grieven slaagt alleen de eisvermeerdering. De kosten van het incidentele hoger beroep worden gecompenseerd.
3.26
Het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. Daarnaast worden ook de door Lecc Exploitatie in hoger beroep gevorderde bedragen toegewezen.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] daarnaast tot betaling aan Lecc Exploitatie van € 2.806,44, te vermeerderen met de wettelijke rente plus 2% over € 1.043,08 vanaf 1 januari 2020 tot de voldoening en over € 1.742,67 vanaf 1 januari 2021 tot de voldoening en vermeerderd met € 405,64 aan buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Lecc Exploitatie begroot op € 760,= aan verschotten en € 1.574,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
compenseert de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en M.A. Wabeke en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022.