ECLI:NL:GHAMS:2023:2341

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.305.661/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9111167 EA VERZ 21-201

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 augustus 2023

inzake

1.[appellant 1] ,

2. [appellant 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. A.M. Zoete-Van der Zwart te Amsterdam,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [straatnaam] 57 TOT EN MET 73 TE [plaats] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. J.W.C. Bruins te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en de VvE genoemd.

[appellanten] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 21 januari 2022, onder aanvoering van vijf grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 22 oktober 2021 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof die beschikking zal vernietigen en alsnog aan [appellanten] een machtiging zal verlenen als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW voor:

a. het op kosten van de VvE door de firma [bedrijf] , of door een gezamenlijk te kiezen deskundige, laten verrichten van een bouwkundig onderzoek naar de deur die aan de [straatnaam] III/IV, index 32, de scheiding vormt tussen het gemeenschappelijk eigendom en het privé gedeelte van voornoemd appartementsrecht;

b. het op kosten van de VvE laten verrichten van de door de deskundige aanbevolen werkzaamheden waarmee de deur aan de in 2009 gestelde bouwkundige eisen voor een toegangsdeur met omlijsting en kozijn voldoet voor een maximum bedrag van € 3.500,00;

c. het op kosten van de VvE voor een maximum bedrag van € 750,00 laten verwijderen van de kapstokken en beugels, lichtsensor en andere voorwerpen uit de gemeenschappelijke delen van het trappenhuis in het gedeelte van het gebouw aan de [straatnaam] 65;

een en ander met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties.

Op 2 mei 2022 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van de VvE ingekomen, met producties, inhoudende het verzoek de bestreden beschikking te bekrachtigen en [appellanten] - uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het hoger beroep te veroordelen.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op

13 april 2023. Partijen hebben de zaak doen toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beide aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door partijen en door de op de mondelinge behandeling verschenen belanghebbenden [naam 1] en [naam 2] , eigenaren van het hieronder nader te duiden appartement III/IV, zijn inlichtingen verschaft. [appellanten] hebben bij deze gelegenheid nog producties in de procedure gebracht.

[appellanten] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.14 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Samengevat en aangevuld met onomstreden feiten komen die feiten, voor zover in hoger beroep van nog belang, neer op het volgende.

2.1

Bij akte van splitsing van 18 mei 2006 is een gebouw bestaande uit negen portiekwoningen gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] gesplitst in 36 appartementsrechten en is de VvE opgericht.

2.2

[appellanten] is sinds 14 mei 2019 eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 23. Het betreft de woning gelegen aan de [straatnaam] 65/II. In de splitsingsakte is dit appartementsrecht omschreven als:

omvattende het uitsluitend gebruik van een woning cum annexis gelegen op tweede verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend(etc.).

2.3

Boven het appartement van [appellanten] bevindt zich het appartement met index 32 en huisnummer 65/III en IV (verder: appartement III/IV). In de splitsingsakte is dit appartementsrecht omschreven als:

omvattende het uitsluitend gebruik van een woning cum annexis gelegen op de derde en vierde verdieping van het gebouw met berging op de vliering, met afzonderlijk trappenhuis tussen de tweede en derde verdieping, plaatselijk bekend(etc.).

2.4

In het Kadaster is op 19 mei 2006 een splitsingstekening ingeschreven. Het deel van de tekening dat ziet op het appartement met indexnummer 23 ziet er als volgt uit:

2.5

In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. In artikel 17 van het Modelreglement is onder meer het volgende bepaald:

Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:

(…)

b. (…) de hallen, de gangen, de trappenhuizen, (…)

(…)

d. (…) de deurkozijnen met de deuren en drempels (…) die zich bevonden in de (…) wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijke(e) gedeelte(n) en een privé gedeelte, (…)

(…).

2.6

In de splitsingsakte is onder H (Uitwerking Modelreglement) onder meer het volgende bepaald:

Toegevoegd wordt een extra lid:

5. In afwijking van het vorenstaande zullen de kosten verbonden aan onderhoud, reparatie, vernieuwing, schoonhouden en stroomverbruik van verlichting voor dat gedeelte van het trappenhuis dat gezamenlijk is, inclusief overlopen toegang gevende tot de woonappartementen, in afwijking van het vorenstaande, uitsluitend voor rekening komen van de eigenaars van de appartementsrechten met indexnummer 10 tot en met 36, ieder voor één/zevenentwinstigste (1/27ste) aandeel.

2.7

[appellanten] ervaart geluidsoverlast van de deur die door zijn bovenburen is geplaatst op de overloop van de tweede verdieping, onderaan de trap naar de derde verdieping (verder: de toegangsdeur). Tevens maakt hij bezwaar tegen de aanwezigheid van kapstokken en beugels aan de muur van de overloop en gaten waar eerder ophanghaken hebben gezeten.

2.8

[appellanten] heeft op 6 november 2020 aan de VvE verzocht handhavend op te treden in die zin dat goederen uit het gemeenschappelijke trappenhuis verwijderd worden en dat onderzoek wordt gedaan naar de staat en kwaliteit van de toegangsdeur. Op de VvE-vergadering van 30 november 2020 zijn deze punten niet geagendeerd en is ter zake niet beslist.

3.Beoordeling

De procedure in eerste aanleg

3.1

In het inleidend verzoekschrift heeft [appellanten] , samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, de kantonrechter verzocht een machtiging te verlenen als bedoeld in artikel 5:121 lid 1 BW voor:

a. ten aanzien van de toegangsdeur:

primair: het opheffen van de onrechtmatige toestand door verwijdering van de huidige constructie en deur en terugplaatsing van een deur naar de oorspronkelijke locatie/toestand bovenaan de trap op de 3e etage;

subsidiair: het laten uitvoeren van een onderzoek door de firma [bedrijf] naar de bouwkundige staat van de toegangsdeur en te bepalen dat de aanbevolen werkzaamheden waarmee de toegangsdeur aan de in 2009 gestelde bouwkundige normen voor een toegangsdeur, omlijsting en kozijn zal voldoen te laten verrichten tot een bedrag van € 3.500, voor rekening en risico van de eigenaar van appartement III/IV.

b. het voor rekening en risico van de gezamenlijke eigenaren door verzoekers laten verwijderen van de kapstokken en beugels, lichtsensor en zaken uit het gemeenschappelijke trappenhuis in het gedeelte van het gebouw aan de [straatnaam] 65 en tevens het laten herstellen van de achtergebleven gaten in de muur voor een maximum bedrag van € 750,00;

een en ander met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3.2

Aan zijn verzoeken heeft [appellanten] kort gezegd ten grondslag gelegd dat de toegangsdeur en de voor de toegangsdeur aangebrachte kapstokken en beugels zich in een gemeenschappelijk gedeelte bevinden of gemeenschappelijk zijn. [appellanten] beroept zich op bepalingen uit het Modelreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE op grond waarvan de VvE volgens hem is gehouden om op te treden tegen geluidsoverlast en de aanwezigheid van zaken in gemeenschappelijke ruimten.

3.3

Bij de bestreden beschikking zijn de verzoeken van [appellanten] afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

Uitleg splitsingsstukken

3.4

De grieven van [appellanten] , die zich lenen zich voor gezamenlijke behandeling, steunen alle op de vooronderstelling dat de gehele overloop op de tweede verdieping van de [straatnaam] 65 een gemeenschappelijke ruimte is. Het hof zal daarom eerst de vraag beantwoorden of de overloop inderdaad geheel gemeenschappelijk is of dat de overloop, zoals de VvE betoogt, ten dele gemeenschappelijk is en ten dele behoort tot het privé gedeelte van appartement III/IV.

3.5

Bij de beantwoording van deze vraag stelt het hof het volgende voorop. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de splitsingstekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.

3.6

[appellanten] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de overloop geheel gemeenschappelijk is, gewezen op artikel 17 lid 1 aanhef en sub b van het Modelreglement en op artikel H van de splitsingsakte, waarin staat, zoals hierboven reeds vermeld:

(…) de kosten verbonden aan onderhoud, reparatie, vernieuwing, schoonhouden en stroomverbruik van verlichting voor dat gedeelte van het trappenhuis dat gezamenlijk is, inclusief overlopen toegang gevende tot de woonappartementen,[zullen]
in afwijking van het vorenstaande, uitsluitend voor rekening komen van de eigenaars van de appartementsrechten met indexnummer 10 tot en met 36 (…).

[appellanten] betoogt dat het omslaan van de genoemde kosten over meerdere appartementseigenaren wijst op gemeenschappelijk eigendom. De VvE heeft echter aangevoerd dat de formulering “
dat gedeelte van het trappenhuis dat gezamenlijk is, inclusief overlopen” zo moet worden begrepen dat artikel H slechts ziet op overlopen die onderdeel zijn van gemeenschappelijke delen van het trappenhuis. Dat het gebouw ook trappenhuizen bevat die niet gemeenschappelijk zijn, volgt uit de omschrijving van appartement III/IV, dat immers mede omvat een “
afzonderlijk trappenhuis tussen de tweede en derde verdieping”. Verder heeft de VvE erop gewezen dat artikel H van de splitsingsakte slechts betrekking heeft op de verdeling van kosten terwijl artikel 17 van het Modelreglement, dat specifiek gaat over de vraag welke delen van het gebouw tot de gemeenschappelijke delen moeten worden gerekend, de overlopen niet vermeldt. De splitsingsakte bevat dus aanwijzingen voor de juistheid van de standpunten van beide partijen, zonder dat gezegd kan worden dat één van beide interpretaties evident juist is. Het hof constateert daarom dat de splitsingsakte geen duidelijk antwoord geeft op de vraag of de in dit geschil voorliggende overloop geheel dan wel gedeeltelijk gemeenschappelijk is.

3.7

Waar de splitsingsakte geen eenduidig antwoord geeft op de voorliggende vraag, is de splitsingstekening echter wel duidelijk. Op de splitsingstekening is te zien dat de overloop op de tweede verdieping is verdeeld in een gemeenschappelijk deel en een deel dat hoort bij appartement III/IV. De op de splitsingstekening weergegeven grens van het appartementsrecht is ook naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk. Het hof overweegt in dit verband dat de splitsingstekening van het gebouw aan de [straatnaam] 65 exact gelijk is aan de splitsingstekeningen die gelden voor de overige acht gebouwen die in dezelfde splitsing zijn betrokken. Ook is de in de splitsingstekening weergegeven grens logisch: het (volgens de splitsingstekening) gemeenschappelijke deel van de overloop wordt gebruikt om meerdere appartementen te bereiken (die op de tweede en de derde verdieping) terwijl het andere deel van de overloop slechts ten dienste staat aan appartement III/IV.

3.8

[appellanten] heeft nog aangevoerd dat de in de splitsingstekening weergegeven grens tot onpraktische consequenties zou kunnen leiden als de eigenaar van appartement III/IV de toegangsdeur op die grens zou plaatsen. Er zou volgens [appellanten] weinig ruimte op de overloop overblijven en een lichtknop op de overloop zou volgens [appellanten] mogelijk achter de toegangsdeur komen te liggen, indien die naar de grenslijn toe zou worden verplaatst. Gelet op de gemotiveerde en met foto’s en tekeningen onderbouwde betwisting van de VvE op dit punt, is echter niet komen vast te staan dat enige van de door [appellanten] geschetste potentieel onpraktische consequenties zich daadwerkelijk zou voordoen. In deze stellingen ziet het hof in elk geval onvoldoende aanleiding om tot een andere uitleg van de splitsingsstukken te komen als hierboven overwogen. De eigenaren van appartement III/IV hebben overigens ter zitting verklaard dat zij niet voornemens zijn om de toegangsdeur daadwerkelijk naar de grenslijn te verplaatsen.

3.9

De conclusie van het voorgaande is dat de grens tussen appartement III/IV en het gemeenschappelijke deel van de overloop luidt zoals deze op de splitsingstekening is weergegeven. Tussen partijen is niet in geschil dat de toegangsdeur en de haken, beugels en gaten waarover [appellanten] heeft geklaagd, zich alle bevinden in het deel van de overloop dat gelet op het voorgaande uitsluitend behoort bij appartement III/IV. Over dit deel van de overloop heeft de VvE geen zeggenschap, zodat de VvE terecht - en dus niet op onredelijke gronden - heeft geweigerd om gehoor te geven aan verzoeken van [appellanten] om handhavend op te treden tegen het niet voldoen van de toegangsdeur aan de van toepassing zijnde bouwkundige vereisten en de aanwezigheid van de beugels, kapstokken en gaten. Het hof overweegt in dit verband dat artikel 17 lid 1 onder d van het Modelreglement, waarop [appellanten] zich beroept, slechts bepaalt dat deurkozijnen met deuren die zich bevinden in wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen een gemeenschappelijk deel en een privé gedeelte als gemeenschappelijk worden gerekend. De toegangsdeur bevindt zich niet in een dergelijke scheidingswand. [appellanten] heeft onvoldoende toegelicht op grond waarvan de toegangsdeur desondanks als gemeenschappelijk heeft te gelden.

3.1

Bij deze stand van zaken behoeft het overige door [appellanten] aangevoerde geen behandeling meer. [appellanten] heeft weliswaar bewijs aangeboden, maar geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

Slotsom en kosten

3.11

De grieven hebben geen succes. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd voor zover aan het hof voorgelegd. [appellanten] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking, voor zover aan het hof voorgelegd;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 783,00 aan verschotten en € 2.366,00 voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, R.J.Q. Klomp en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2023.