Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.292.285/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8247938/ CV VERZ 19-26675
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 oktober 2023
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam 1] 71-73 TE [plaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. D. van Veen te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
en
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. G.H.A. Vlierhuis te Tilburg.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] genoemd.
De VvE is bij dagvaarding van 24 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 17 december 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Bij arrest van 20 april 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast die op 15 juni 2021 is gehouden. Het van die zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens wijziging en vermeerdering van eis, met productie;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE heeft - na wijziging eis - geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog (kort en samengevat weergegeven),
primairvoor recht zal verklaren dat de VvE vanaf haar bordes een metalen trap mag aanbrengen en een vluchtroute in het verlengde van die trap door de tuin van [geïntimeerden] mag volgen,
subsidiairvoor recht zal verklaren dat de VvE de betonnen trap vanaf haar bordes tot aan het lager gelegen gedeelte van de tuin van [geïntimeerden] vrij mag maken en die trap als noodweg mag gebruiken en een vluchtroute door de tuin van [geïntimeerde 1] mag volgen vanaf deze trap, en
(zowel primair als subsidiair)daarbij [geïntimeerden] te veroordelen tot het gedogen van daarmee samenhangende werkzaamheden op straffe van verbeurte van een dwangsom,
(zowel primair als subsidiair)daarbij [geïntimeerden] te veroordelen tot het gedogen van daarmee samenhangende werkzaamheden op straffe van verbeurte van een dwangsom,
meer subsidiaireen noodweg aan zal wijzen ten dienste van het perceel van de VvE en ten laste van het perceel van [geïntimeerden] ,
met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
( i) De VvE is rechthebbende tot het in vier appartementen gesplitste pand aan de [straatnaam 1] 71-73 te [plaats] (hierna: het pand). In het pand bevinden zich bedrijven, twee woningen met bijbehorende bed & breakfast en drie shortstay appartementen. Bij een maximale bezetting bevinden zich vijftig personen in het pand.
(ii) [naam 1] en [naam 2] zijn (al dan niet via beheersmaatschappijen) rechthebbenden tot de vier appartementsrechten.
(iii) [geïntimeerden] zijn eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [straatnaam 2] 6 te [plaats] en uit dien hoofde van rechtswege lid van de VvE [A.] .
(iv) In de akte van uitgifte in erfpacht van 28 februari 1991 die betrekking heeft op het terrein waarop het pand is gelegen staat onder punt B (pagina 2) vermeld:
6. de erfpachter heeft het recht van nooduitgang over en het recht van uitzichtgevende en openslaande ramen boven de op de tekening met kruisarcering aangeduide gemeentegrond.
( v) In de akte van uitgifte in erfpacht van 6 januari 1993 die betrekking heeft op het terrein waarop de woning van [geïntimeerden] is gelegen, is een verwijzing opgenomen naar de onder (iv) vermelde bepaling en staat verder:
1a. Het terrein dient te worden aanvaard in de staat waarin het zich bevindt, belast met de aan het slot dezer akte omschreven bepalingen (…) ten behoeve van het perceel [straatnaam 1] 71 te [plaats] (…) zijnde:
(…)
- Het recht van nooduitgang op de minst bezwaarlijke wijze.
(vi) Aan de achterzijde op de begane grond van het pand bevindt zich een bedrijfsruimte met naar binnen openslaande deuren, die tevens als nooduitgang dienen en uitkomen op een bordes behorend bij het pand dat deels aansluit op/hangt boven de tuin van [geïntimeerden] Op het bordes komt ook een brandtrap uit die loopt vanaf het dakterras op de hoger gelegen verdieping van het pand.
(vii) Bij e-mail van 9 oktober 2019 heeft [naam 3] , juridisch adviseur/senior specialist bouwregelgeving van ingenieursbureau [bedrijf] de gemachtigde van de VvE bericht:
Het gaat hier met name om de vluchtroute vanaf de wenteltrap (…). Toen de wenteltrap werd gerealiseerd, was het Bouwbesluit 2003 van toepassing. In die tijd moesten verbouwingen aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit 2003 voldoen, tenzij de gemeente obv art. 1.11 BB 2003 ontheffing verleende. Het raam dateert uit de jaren ’60 en was er dus eerder dan de wenteltrap en de vluchtroute door de tuinen. Volgens artikel 2.76 lid 3 BB 2003 mocht de vluchtroute niet langs het te openen raam voeren. Dat betekent dat de vluchtroute al vanaf het moment van realisatie van de wenteltrap over de ‘rode’ lijn op jouw tekening voert.
Het verleggen van de vluchtroute langs het raam over de groene lijn zou leiden tot strijdigheid met artikel 2.109 van het Bouwbesluit 2012, dat eist dat een vluchtroute niet mag verslechteren. Tevens zou het gebruik van die verlegde route tot strijdigheid met artikel 7.16 van het Bouwbesluit 2012 leiden.
3.Beoordeling
3.1
Dit betreft een procedure ex artikel 96 Rv Pro. Partijen hebben zich bij hun afspraken hierover het recht van hoger beroep voorbehouden. Het hoger beroep is dus ontvankelijk.
3.2
In eerste aanleg heeft de VvE samengevat gevorderd:
a. te verklaren voor recht dat de VvE gerechtigd is om op haar bordes een doorvalbeveiliging (in de vorm van een hekwerk) aan te brengen met een scharnierende trap als is weergegeven in de tekening (productie 15 VvE) en voorts om boven haar bordes een buitenlamp met een bewegingssensor aan te brengen;
b. [geïntimeerden] te veroordelen om het aanbrengen van de doorvalbeveiliging, de uitklapbare trap en de buitenlamp en daarvoor het gebruik van de onroerende zaak van [geïntimeerden] te gehengen en te gedogen;
c. één en ander op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag(deel) met een maximum van € 20.000,-;
d. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.3
De kantonrechter heeft de vordering van de VvE om te verklaren voor recht dat zij boven het bordes een buitenlamp met een bewegingssensor aan mag brengen toegewezen en [geïntimeerden] veroordeeld het aanbrengen van de lamp en het gebruik van hun tuin indien nodig te gedogen, op straffe van een dwangsom van € 25,- per dag met een maximum van € 500,-. Voor het overige heeft zij de vorderingen afgewezen, omdat, kort gezegd, de door de VvE voorgestelde route en de daarvoor benodigde aanpassingen niet kunnen worden aangemerkt als een vluchtroute op de voor [geïntimeerden] minst bezwaarlijke wijze. De proceskosten heeft de kantonrechter gecompenseerd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE met drie grieven op. Het verweer van [geïntimeerden] zal bij de behandeling van deze grieven worden betrokken voor zover dat aan de orde is.
3.4
Met grief I komt de VvE op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de door de VvE voorgestelde route en de benodigde aanpassingen niet kunnen worden aangemerkt als een vluchtroute op de voor [geïntimeerden] minst bezwaarlijke wijze, zodat hij hieraan geen medewerking behoeft te verlenen. Volgens de VvE is zij met de wijziging eis nu ervan overtuigd dat met de door haar bedoelde aanpassingen minimaal inbreuk wordt gemaakt op de belangen van [geïntimeerden] Enige inperking op die belangen is echter onvermijdelijk en moet op grond van de erfpachtakte, waarin staat dat de erfpachter het recht van nooduitgang heeft over (…) de op de tekening met kruisarcering aangeduide gemeentegrond, worden gedoogd, zo begrijpt het hof. Ook de artikelen 5:56 en 5:57 BW brengen mee dat dit moet worden gedoogd.
3.5
In haar voorafgaande toelichting stelt de VvE dat haar oplossing inhoudt dat een kleine metalen trap wordt vastgemaakt aan het betonnen bordes van de VvE tot aan het lagergelegen niveau van de tuin van [geïntimeerden] De trap wordt vervolgens ofwel gefundeerd in de tuin van [geïntimeerden] ofwel hangend uitgevoerd waarbij de trap via een reling wordt vastgemaakt aan de gevel van het gebouw van de VvE. Een alternatief zou volgens de VvE zijn om de betonnen trap aan de korte zijde van het bordes bloot te leggen om naar de tuin van [geïntimeerden] te kunnen afdalen.
3.6
Met grief II betoogt de VvE dat zij het niet eens is met de overweging van de kantonrechter dat het bordes zou moeten worden bekort na de openslaande deuren. Volgens haar wordt het bordes als verzamelplek dan te krap, waardoor een ordentelijke evacuatie in het gedrang zou komen. Grief III heeft geen afzonderlijke betekenis.
3.7
De VvE heeft in eerste aanleg haar vordering gegrond op de erfpachtakte waarin een recht op een nooduitgang is vastgelegd. In hoger beroep heeft zij haar vordering ook gegrond op de artikelen 5:56 en 5:57 BW. Hoe echter artikel 5:56 BW Pro (dat gaat over de situatie dat bij werkzaamheden aan onroerend goed toegang nodig is tot een andermans onroerend goed) hier van toepassing zou kunnen zijn is niet toegelicht en valt ook niet in te zien. Ook artikel 5:57 BW Pro is in deze situatie niet van toepassing. Noch gesteld, noch gebleken is immers dat [straatnaam 1] 71-73 geen behoorlijke toegang heeft tot, zoals hier aan de orde, een openbare weg. Het is geen ingesloten erf, zoals ook volgt uit de door de VvE in eerste aanleg als productie 2 overgelegde kadastrale kaart. Zoals [geïntimeerden] terecht stelt is er een volwaardige vluchtweg aanwezig via de voordeur van het pand naar de openbare weg. Van (het aanwijzen van) een noodweg kan dan ook geen sprake zijn. Dit betekent dat de meer subsidiair ingestelde vordering niet toewijsbaar is.
3.8
De VvE kan wel een recht op nooduitgang via de tuin van [geïntimeerden] ontlenen aan de respectieve erfpachtaktes waarin dit is vastgelegd. Dit recht moet echter worden uitgeoefend op de (lees: voor [geïntimeerden] ) minst bezwaarlijke wijze. De VvE heeft voor die nooduitgang allerlei plannen bedacht en een hekwerk rondom het bordes gepropageerd, waartegen [geïntimeerden] telkens bezwaren hebben geformuleerd.
3.9
Reeds in eerste aanleg hebben [geïntimeerden] , geadstrueerd door foto’s en tekeningen, betoogd dat de huidige situatie een zeer acceptabele vorm van nooduitgang biedt, omdat het bordes aan een van de smalle zijdes aansluit op hun tuin en via die route - zonder noemenswaardig niveauverschil - hun tuin kan worden bereikt en vandaar zo nodig andere buurtuinen. Ook in hoger beroep hebben zij nog foto’s van de huidige situatie overgelegd. Volgens hen is dat een bestaande en, zo begrijpt het hof, volwaardige nooduitgang op de voor hun minst bezwaarlijke wijze.
3.1
De VvE heeft daar tegenin gebracht dat de door haar voorgestelde vluchtroute veiliger is, want meer ‘rechttoe rechtaan’, wat in een panieksituatie te verkiezen is. Bovendien hoeft dan geen naar buiten opengaand raam in het pand van de VvE te worden gepasseerd wat, indien dat openstaat, nog een extra obstakel op de vluchtroute zou kunnen vormen. De VvE verwijst daarbij ook naar een bericht van de veiligheidsdeskundige [naam 3] van ingenieursbureau [bedrijf] , dat de door de VvE voorgestelde vluchtroute ook de rechtens aangewezen vluchtroute is.
3.11
Met dat bericht van Huijzer kan het hof niets aanvangen. Zijn expertise is onvoldoende toegelicht. Het bericht ontbeert een deugdelijke onderbouwing en context. Varianten worden niet besproken. De VvE heeft ook geen enkele informatie overgelegd van een onafhankelijke derde, zoals de brandweer of de gemeente, over wat in dit geval gewenst of vereist zou zijn, laat staan informatie dat de door [geïntimeerden] voorgestelde vluchtroute niet zou voldoen. Als het opengaande raam in het pand van de VvE een obstakel op de vluchtroute dreigt te zijn ligt het allereerst op haar weg om daaraan aanpassingen te maken die die dreiging wegnemen. De VvE kan immers niet van [geïntimeerden] verlangen allerlei ingrepen te dulden terwijl zijzelf een eenvoudige aanpassing kan maken waardoor die ingrepen niet nodig zijn. Te meer daar inmiddels noodverlichting ter plekke is aangebracht (waardoor de plaatselijke situatie ook in een nachtelijke noodsituatie voor iedereen goed zichtbaar is), is voldoende onderbouwd betwist dat de door de VvE voorgestelde alternatieven een nooduitgang betreffen op de voor [geïntimeerden] minst bezwaarlijke wijze. Daarom moeten de (gewijzigde) vorderingen van de VvE worden afgewezen.
3.12
Voor bewijslevering is geen plaats. Daarvoor is onvoldoende gesteld, dan wel zijn geen concrete feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden, die indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. De VvE zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 338,- aan verschotten en € 2.366,- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door M.E. Hinskens- van Neck, mr. L.A.J. Dun en mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2023.