Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.318.691/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/326846 / KG ZA 22-154
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 november 2023
inzake
1.[appellant 1],
2.
[appellante 2],
[appellante 2],
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
allen wonend te [woonplaats],
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats],
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. M. Verhoog te Alkmaar.
Partijen worden hierna [appellant 1], [appellante 2], [appellant 3] en [geïntimeerde] genoemd. Appellanten gezamenlijk worden [appellanten] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 juni 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland van 25 mei 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellanten] als gedaagden.
Bij exploot van 2 november 2022 heeft [geïntimeerde] de aangezegde roldatum vervroegd.
Bij tussenarrest van 29 november 2022 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 20 maart 2023 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties;
- akte uitlating producties in incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde], met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] integraal zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten. In het incidentele beroep hebben zij geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft in het principale hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In het incidentele hoger beroep heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en integrale toewijzing van haar vorderingen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 3.1 tot en met 3.11 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende.
2.1
[geïntimeerde] is sinds 1997 eigenaar van het perceel met de daarop gelegen woning en garage aan de [straatnaam] 105 te [plaats]. De garage ligt gezien vanaf de openbare weg achter de woning. Aanvankelijk had [geïntimeerde] de eigendom van het perceel samen met haar toenmalige partner [naam]. In 2016 is het perceel geheel aan [geïntimeerde] toebedeeld.
2.2
Op 21 juli 1998 heeft [naam] de eigendom verkregen van de achter het perceel [straatnaam] 105 gelegen bedrijfsterrein. Een deel van die percelen (waaronder het hierna te noemen Laantje en het hierna te noemen Pakhuis) heeft hij aan derden verkocht. [naam] heeft een kromme strook grond grenzend aan de achterzijde van het perceel [straatnaam] 105 (hierna te noemen: de Banaan) in eigendom gehouden. In 2016 is [geïntimeerde] door toedeling ook eigenaar geworden van de Banaan.
2.3
[appellant 1] en [appellante 2] zijn sinds 2000 eigenaar van de percelen met de daarop gelegen woning aan het adres [straatnaam] 101. Hun woning is gelegen achter de woning van [geïntimeerde]. [appellant 3] is eigenaar van het perceel met woning aan het adres [straatnaam] 103 te [plaats]. Ook zijn woning is gelegen achter de woning van [geïntimeerde].
2.4
[appellanten] zijn gezamenlijk eigenaar van een perceel dat dient als toegangsweg naar de woningen van [appellant 1] en [appellante 2] en [appellant 3]. Dit perceel zal hierna worden aangeduid als het Laantje. In 2002 heeft [appellant 1] de eigendom verkregen van een deel van het bedrijfsterrein, [straatnaam] 97a (hierna te noemen het Pakhuis). In het Pakhuis worden twee appartementen gebouwd. Ten behoeve van die appartementen zijn twee parkeerplaatsen aangewezen op het Laantje.
2.5
Onderstaand kaartje illustreert de situatie. Rechts van de Banaan ligt het perceel van [geïntimeerde], met ingetekende en met huisnummer 105 aangeduide bebouwing. Daaronder loopt het Laantje, met de twee geprojecteerde parkeerplaatsen, de rechthoeken P1 en P2.
2.6
Bij akte van 24 mei 1978 is ten behoeve van het perceel [straatnaam] 105 en ten laste van het Laantje een erfdienstbaarheid gevestigd. In de akte van 1 april 1997 waarbij [geïntimeerde] en [naam] de eigendom verkregen van het perceel [straatnaam] 105, is wat betreft de erfdienstbaarheid verwezen naar de akte van 24 mei 1978. Die akte is als volgt geciteerd:
de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar het heersend erf naar en van de openbare weg via de weg, gelegen op het lijdend erf, welke erfdienstbaarheid uitgeoefend mag worden met een auto en dergelijke voertuigen.
Bovenaan dit artikel staat vermeld dat de erfdienstbaarheid werd gevestigd ter bestendiging van de bestaande toestand.
2.7
In de akte van 21 juli 1998 waarbij [naam] de eigendom verkreeg van het bedrijfsterrein, is vastgesteld dat de hiervoor genoemde erfdienstbaarheid door vermenging teniet was gegaan. In een opvolgende akte van dezelfde datum, waarbij [naam] onder meer het Laantje aan een derde overdroeg, is daarop opnieuw een erfdienstbaarheid ten behoeve van [straatnaam] 105 gevestigd, luidend als volgt:
Ten laste van het onder b. verkochte (…), zijnde de oprit, en ten behoeve van het aangrenzende perceel (…), eigendom van verkoper (…), wordt bij deze erfdienstbaarheid gevestigd van overweg, ten einde te komen en te gaan van en naar de [straatnaam] te [plaats] op de minst bezwarende wijze (…).
2.8
In de notariële akte van 10 november 2000 waarbij [appellant 1] en [appellante 2] de eigendom van het perceel [straatnaam] 101 en de onverdeelde mede-eigendom van het Laantje verkregen is de hiervoor genoemde erfdienstbaarheid opgenomen en daarvoor verwezen naar de akte van 21 juli 1998.
2.9
Dit hof heeft bij arrest van 10 juli 2018, kort gezegd, bepaald dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel [straatnaam] 105 om te komen en te gaan van de openbare weg over het Laantje zich niet uitstrekt tot de Banaan, omdat dit geen deel uitmaakt van het heersend erf. Het hof heeft daarnaast voor recht verklaard dat [appellant 1] en [appellante 2] gerechtigd zijn de Banaan af te sluiten. Dit is hierna ook gebeurd, door de plaatsing van een houten schutting op de erfafscheiding tussen het Laantje en de Banaan.
2.1
Op 24 maart 2022 hebben [appellant 1] en [appellante 2] op de erfgrens tussen het Laantje en het perceel [straatnaam] 105 een erfafscheiding geplaatst in de vorm van een ijzeren hekwerk. Dit hekwerk is geplaatst in het verlengde van de houten schutting op de erfgrens tussen het Laantje en de Banaan. Hierdoor is het voor [geïntimeerde] niet langer mogelijk om met een voertuig via het Laantje de aan de achterzijde op haar perceel gelegen garage te bereiken.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[geïntimeerde] heeft [appellanten] in rechte betrokken en in kort geding gevorderd
primair: [appellanten] hoofdelijk te gebieden het op 24 maart 2022 geplaatste hek langs het aan [geïntimeerde] in eigendom toebehorende perceel, gelegen aan de [straatnaam] 105 te [plaats], [gemeente], aan de uiterste westzijde over een lengte van vijf meter te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van € 500,= per dag voor elke dag dat [appellanten] nalatig blijven aan deze veroordeling te voldoen;
subsidiair: [appellanten], hoofdelijk, te gebieden in het op 24 maart 2022 geplaatste hek langs het aan [geïntimeerde] in eigendom toebehorende perceel, gelegen aan de [straatnaam] 105 te [plaats], [gemeente], aan de uiterste westzijde een toegangspoort te maken met een minimum breedte van vijf meter, op straffe van verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van € 500,= per dag voor elke dag dat [appellanten] nalatig blijven aan deze veroordeling te voldoen,
een en ander met veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure, inclusief de nakosten en met rente.
3.2
[geïntimeerde] heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat de plaatsing van het hek door [appellant 1] en [appellante 2] in strijd is met haar erfdienstbaarheid, omdat zij als gevolg daarvan haar achtererf en garage niet meer kan bereiken. Subsidiair heeft zij aangevoerd dat de plaatsing van het hek een vorm van misbruik van recht is, omdat het hek geen enkel redelijk doel dient. [appellanten] hebben de vorderingen van [geïntimeerde] bestreden.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat niet in geschil is dat [geïntimeerde] op grond van de erfdienstbaarheid recht heeft op een toegang tot het perceel [straatnaam] 105 vanaf het Laantje en dat het geschil zich toespitst op de vraag op welke afstand vanaf de openbare weg naar achteren die toegang moet worden gesitueerd. Aangezien de wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid niet kan worden afgeleid uit de tekst van de akte of de plaatselijke gewoonte, zullen de beginselen van redelijkheid en billijkheid een rol spelen bij de uitleg van de wijze waarop de erfdienstbarheid moet worden uitgeoefend, aldus de voorzieningenrechter. Op grond van een afweging van de belangen heeft de voorzieningenrechter [appellanten] geboden binnen vier weken langs het perceel [straatnaam] 105 aan de uiterste westzijde loodrecht tegenover het punt het dichtstbij de openbare weg van de meest oostelijk gelegen parkeerplaats over een breedte van vijf meter het hek te verwijderen dan wel in het geplaatste hek een toegangspoort te maken. De proceskosten zijn gecompenseerd.
De procedure in hoger beroep
3.4
Tegen deze beslissingen van de voorzieningenrechter en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met drie grieven en komt [geïntimeerde] met vier grieven op. Het standpunt van [appellanten] komt erop neer dat [geïntimeerde] slechts recht heeft op toegang tot haar perceel vanaf het Laantje vanaf een punt dat zo dicht mogelijk bij de openbare weg, de [straatnaam], is gelegen, terwijl het standpunt van [geïntimeerde] erop neerkomt dat de toegang moet worden gesitueerd op het uiterste puntje van de Banaan, waar het Laantje, perceel [straatnaam] 105 en de Banaan elkaar raken.
Spoedeisend belang
3.5
De eerste grief van [appellanten] houdt in dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft aangenomen dat [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen in kort geding. Deze grief faalt. [geïntimeerde] beroept zich erop dat de uitoefening van het aan haar toekomende recht van weg onmogelijk is gemaakt. Met de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat het spoedeisend belang uit de aard van de vordering voortvloeit. Hieraan doet niet af dat het perceel [straatnaam] 105 aan de voorzijde een oprit heeft voor auto’s vanaf de openbare weg, zodat aan die voorzijde kan worden geparkeerd. Grief 1 in principaal hoger beroep heeft geen succes.
De uitleg van de erfdienstbaarheid
3.5
Partijen houdt verdeeld de vraag of [geïntimeerde] op grond van een erfdienstbaarheid recht heeft op een toegang vanaf het Laantje naar het perceel [straatnaam] 105 en zo ja, op welke plaats. Op deze kwestie zien grief 2 in principaal hoger beroep en alle grieven in incidenteel hoger beroep. Deze grieven noodzaken het hof de erfdienstbaarheid uit te leggen.
3.6
De inhoud en de wijze van uitoefening van een erfdienstbaarheid worden bepaald door de akte van vestiging en voor zover in de akte regels daarover ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Als dan nog twijfel bestaat, kunnen de inhoud en wijze van uitoefening worden bepaald door de wijze waarop de erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd is uitgeoefend. Bij de uitleg van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
3.7
Volgens [geïntimeerde] is de erfdienstbaarheid die in 1978 is gevestigd (zie ro. 2.6) nog steeds van kracht. Zij meent dat de constatering van de notaris in de eerstgenoemde akte van 21 juli 1998 (zie ro. 2.7) dat die erfdienstbaarheid door vermenging is teniet gegaan, onjuist is. Of dit klopt, kan in het midden blijven. Het enige verschil tussen de tekst in de akte uit 1978 en de tekst in de laatstgenoemde akte van 21 juli 1998 bestaat erin dat in de oudere akte is vermeld dat de erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend met een auto, dat in de jongere akte wordt gesproken van een oprit en dat in de jongere akte is vermeld dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid moet geschieden op de minst bezwarende wijze. Over het feit dat ook de nieuwe erfdienstbaarheid mag worden uitgeoefend met een auto zijn partijen het eens (althans, tegen de desbetreffende overweging van de voorzieningenrechter is geen voldoende gemotiveerde grief gericht). Ook het gebruik van de term oprit wijst overigens op gebruik met auto’s. Het voorschrift van de minst bezwarende wijze van uitoefening is ontleend aan de wet (artikel 5:74 BW Pro) en gold ook al ten tijde van de vestiging van de oude erfdienstbaarheid (artikel 738 lid 1 oud Pro BW), zodat de vermelding daarvan in de jongere akte niets toevoegt.
3.8
[appellanten] willen aan de vermelding van het voorschrift van de minst bezwarende wijze van uitoefening ontlenen dat de eigenaar van het perceel [straatnaam] 105 het gebruik van het Laantje dient te beperken tot een zo kort mogelijke afstand. Deze zienswijze ziet eraan voorbij dat de regel dat de uitoefening van een erfdienstbaarheid op de minst bezwarende wijze dient te geschieden, niet de algemene strekking heeft dat een uitweg beperkt moet blijven tot een zo kort mogelijke afstand over het lijdend erf. Art. 5:74 BW Pro bevat geen regels aan de hand waarvan de inhoud en omvang van de erfdienstbaarheid moet worden bepaald. Dit artikel bepaalt enkel dat de erfdienstbaarheid waarvan de inhoud en omvang conform art. 5:73 BW Pro (dus op basis van akte, dan wel plaatselijke gewoonte, dan wel gebruik te goeder trouw zonder tegenspraak gedurende geruime tijd) is vastgesteld, op een dusdanige manier moet worden gebruikt dat de eigenaar van het dienend erf daar zo min mogelijk overlast van ondervindt (vergelijk de conclusie van A-G De Vries Lentsch-Kostense van 8 mei 2009, ECLI:NL:PHR:2009: BI4325).
3.9
Op het eerste oog lijkt de tekst van de vestigingsakte geen aanwijzing te bevatten om te bepalen over welke afstand de eigenaar van het heersend erf gebruik mag maken van het Laantje. In een objectieve uitleg als hier aan de orde is echter ook de plaatselijke toestand relevant. Die plaatselijke toestand houdt in dat perceel [straatnaam] 105 aan de voorkant van het perceel al een eigen toegang heeft voor auto’s vanaf de openbare weg. De erfdienstbaarheid is dus alleen nodig om met auto’s aan de achterzijde van het perceel te kunnen komen, bij de ingang van de garage. Het hof acht deze feitelijke situatie een sterke aanwijzing dat de partijen die de erfdienstbaarheid hebben gevestigd, hebben beoogd dat het Laantje gebruikt zou mogen worden tot aan de achterzijde van het heersend erf. Dat de eigenaar van het heersend erf zo ver zou mogen doorrijden is ook in het geheel niet verbazingwekkend, aangezien het Laantje nu eenmaal al de functie heeft van toegangsweg voor de daarachter gelegen percelen. Het zou anders kunnen zijn als het dienend erf bijvoorbeeld een weiland of gazon zou zijn.
3.1
Al met al is het hof van oordeel dat een objectieve uitleg van de akte meebrengt dat [geïntimeerde] gerechtigd is door te rijden over het Laantje tot het uiterste punt van de Banaan om vanaf daar op haar perceel te komen en vice versa. Het erkende feit dat [geïntimeerde] en haar partner tot het afsluiten van de Banaan de erfdienstbaarheid niet op deze wijze uitoefenden, maar een stukje van de Banaan “meepakten” voordat zij vanaf het Laantje hun perceel opreden, doet aan het voorgaande niet af. Dat feit verandert immers niets aan wat uit de akte blijkt. De hiervoor gegeven uitleg van de vestigingsakte betekent dan ook geen verzwaring van de erfdienstbaarheid.
3.11
[appellanten] hebben nog aangevoerd dat in het verleden niet of nauwelijks gebruik werd gemaakt van de toegang tot de (volgens hen bouwvallige) garage en dat [geïntimeerde] na het plaatsen van de schutting bij de Banaan zelfs heeft voorgesteld die schutting door te trekken tot vooraan. Dit argument doet niet ter zake. Ook als een en ander juist zou zijn, is daarmee de erfdienstbaarheid niet zomaar van tafel. Ook kan niet worden gezegd dat die aanvankelijke opstelling het nu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakt dat [geïntimeerde] zich op deze (uitleg van de) erfdienstbaarheid beroept. Dit geldt ook als juist zou zijn dat [geïntimeerde], zoals [appellanten] stellen, de erfdienstbaarheid in de toekomst nodig heeft in verband met een beoogde splitsing van haar perceel.
3.12
De voorzieningenrechter heeft aandacht besteed aan de door [appellanten] voorziene aantasting van rechten van derden, namelijk de toekomstige eigenaren van de in het Pakhuis te bouwen appartementen, die in het Laantje een parkeerplaats krijgen. Met het oog op het voorkomen van schade aan geparkeerde voertuigen heeft de voorzieningenrechter bepaald dat de toegang naar het heersend erf vóór de voorste geprojecteerde parkeerplaats moest worden aangebracht. Terecht maakt [geïntimeerde] hiertegen bezwaar. [appellanten] dienen in hun plannen de erfdienstbaarheid te respecteren. Dat betekent dat de geprojecteerde parkeerplaatsen zo moeten worden gesitueerd dat de uitoefening van de erfdienstbaarheid niet wordt belemmerd en niet andersom.
3.13
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat grief 2 in principaal hoger beroep faalt en dat de grieven in incidenteel hoger beroep succes hebben. Hetgeen [geïntimeerde] in die grieven overigens nog heeft aangevoerd behoeft geen bespreking. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De primaire vordering van [geïntimeerde] zal alsnog worden toegewezen, met matiging en maximering van de gevorderde dwangsom op de op de wijze zoals de voorzieningenrechter ook heeft gedaan.
Slotsom en kosten
3.14
Omdat [appellanten] in het ongelijk worden gesteld dienen zij de kosten van het geding in eerst aanleg dragen. Om die reden faalt grief 3 in principaal hoger beroep eveneens. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de primaire vordering van [geïntimeerde] wordt alsnog toegewezen. Bij deze uitkomst van het principale en het incidentele hoger beroep past het, dat [appellanten] ook in de kosten daarvan worden veroordeeld.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal hoger beroep:
verwerpt het hoger beroep;
rechtdoende in incidenteel hoger beroep:
vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:
gebiedt [appellanten] hoofdelijk het op 24 maart 2022 geplaatste hek langs het aan [geïntimeerde] in eigendom toebehorende perceel, gelegen aan de [straatnaam] 105 te [plaats], [gemeente], aan de uiterste westzijde over een lengte van vijf meter te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van verbeurte van een hoofdelijke dwangsom van € 250,= per dag voor elke dag dat [appellanten] nalatig blijven aan deze veroordeling te voldoen, tot een maximum € 20.000,=;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 314,= aan verschotten en € 1.016,= voor salaris;
wijst af het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde;
rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 468,03 aan verschotten en € 2.957,50 voor salaris en € 173,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J. van der Werff, J.C.W. Rang, en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 november 2023.