Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.309.293/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9262343 CV EXPL 21-9075
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 november 2023
inzake
VISWINKEL/RESTAURANT SAÏDIA V.O.F.,
gevestigd te Amsterdam,
[appellant 2],
wonend te [woonplaats 1] ,
[appellant 3],
wonend te [woonplaats 2] ,
appellanten,
advocaat: mr. T.A. Phijffer te Amsterdam,
tegen
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S. van der Kamp te Amsterdam.
Partijen worden hierna Saïdia c.s. en Stadgenoot genoemd.
1.De zaak in het kort
1.1.
Deze zaak gaat over de opzegging door Stadgenoot van de huurovereenkomst met Saïdia c.s. vanwege sloop en nieuwbouw van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat aan de vereisten voor dringend eigen gebruik is voldaan en dat Stadgenoot niet gehouden is om Saïdia c.s. te laten terugkeren in de nieuwbouw.
2.Het geding in hoger beroep
Saïdia c.s. zijn bij dagvaarding van 1 maart 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 december 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en Saïdia c.s. als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met productie;
- akte uitlaten productie van de zijde van Saïdia.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Saïdia c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Stadgenoot zal afwijzen, althans in geval van een bekrachtiging als voorwaarden aan de huurbeëindiging te verbinden dat Saïdia c.s. mogen terugkeren na de renovatie en de kosten van tijdelijke huisvesting vergoed krijgen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten in beide instanties.
Stadgenoot heeft geconcludeerd tot bekrachtiging.
Saïdia c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.4. de feiten vastgesteld. Saïdia c.s. hebben (onder meer) daartegen hun eerste grief gericht; zij hebben betoogd dat de feitenvaststelling onvolledig is. Dit bezwaar strandt erop dat het de kantonrechter vrij staat alleen die feiten onder de vaststaande feiten te vermelden waarvan de vaststelling geen bijzondere motivering vergt en die dragend zijn voor het oordeel. Voor zover relevant en vaststaand zal het hof de door Saïdia c.s. genoemde feiten bij de beoordeling van de grieven betrekken. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet betwist. Het hof neemt die feiten daarom ook als uitgangspunt.
3.1.
De rechtsvoorgangers van partijen zijn op 15 september 2003 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de zogenoemde 290-bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren. Na een verlenging met vijf jaren is de huurovereenkomst per 14 september 2023 verlengd voor onbepaalde tijd.
3.2.
Het gehuurde wordt gebruikt als viswinkel en visrestaurant.
3.3.
Op 19 juni 2020 heeft Stadgenoot Saïdia c.s. per brief geïnformeerd over de renovatieplannen van het complex [X], waarin het gehuurde zich bevindt. Stadgenoot heeft onder meer geschreven:
(…)
Mogelijkheden
A. Terugkeer
In dit stadium van planvorming zou Stadgenoot u in een gesprek graag meer concreet willen informeren over en betrekken bij de renovatieplannen. Daarbij zal zij u in de gelegenheid stellen uw wensen bij terugkeer na renovatie aan te geven. Na inventarisatie daarvan kan vervolgens gekeken worden in hoeverre deze redelijkerwijze inpasbaar zijn binnen een volgens Stadgenoot optimaal plan.
(…)
3.4.
Stadgenoot heeft de huurovereenkomst met Saïdia c.s. bij brief van 25 februari 2021 opgezegd tegen 1 maart 2022, primair op grond van dringend eigen gebruik/renovatie en subsidiair op grond van de belangenafweging.
3.5.
Saïdia c.s. zijn met Stadgenoot overeengekomen het gehuurde per 1 juni 2022 te ontruimen, tegen betaling door Stadgenoot van € 40.000,00 en onder handhaving van deze procedure. Saidia c.s. hebben het gehuurde ook inmiddels ontruimd.
4.Beoordeling
4.1.
Stadgenoot heeft in eerste aanleg gevorderd dat, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd per 1 maart 2022, met ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Saïdia c.s. in de proceskosten.
4.2.
Saïdia c.s. hebben de vordering van Stadgenoot weersproken.
4.3.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de renovatieplannen van Stadgenoot van het complex [X] meebrengen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat Stadgenoot niet gehouden is om Saïdia c.s. na de renovatie te laten terugkeren. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd per 1 maart 2022 en de zaak aangehouden zodat partijen zich kunnen uitlaten over een door Stadgenoot aan Saïdia c.s. te betalen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De beslissing over de beëindiging van de huurovereenkomst is ingevolge artikel 7:295 BW Pro niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard omdat het verweer van Saïdia c.s. niet kennelijk ongegrond is.
4.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Saïdia c.s. met vijf grieven op. Samengevat komen de grieven erop neer dat Stadgenoot geen beroep toekomt op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik en dat Stadgenoot gehouden is om Saïdia c.s. te laten terugkeren na de voorgenomen renovatie.
4.5.
De grieven, die gezamenlijk zullen worden behandeld, slagen niet. Het hof licht dat als volgt toe.
4.6.
Op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro moet de huurder de verhuurder in de gelegenheid stellen een renovatie van het gehuurde uit te voeren, mits de verhuurder hem daartoe een redelijk voorstel heeft gedaan. Volgens artikel 7:220 lid 4 BW Pro doet artikel 7:220 lid 2 BW Pro echter niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor renovatie, als aan de daarvoor geldende (wettelijke) vereisten wordt voldaan.
4.7.
Het gehuurde betreft een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Ingevolge artikel 7:296 lid 1 onder Pro b BW (slot) valt renovatie van een bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, onder ‘duurzaam gebruik’. Het begrip ‘renovatie’ omvat (onder meer) sloop met vervangende nieuwbouw.
4.8.
De verhuurder van een bedrijfsruimte die tot renovatie wil overgaan, kan de huurovereenkomst dus beëindigen door opzegging als de renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en aan de vereisten voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik wordt voldaan. Hij is in dat geval niet verplicht de huurovereenkomst voort te zetten en de huurder een redelijk voorstel te doen.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat Stadgenoot een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro. In dat geval volstaat bij de beoordeling van een huuropzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege sloop en nieuwbouw, dat de verhuurder aannemelijk maakt dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft.
4.10.
Stadgenoot heeft onbestreden aangevoerd dat het complex [X], dat bestaat uit 36 huurwoningen en 12 bedrijfsruimten, waaronder het gehuurde, niet meer aan de huidige eisen voldoet en daarom zal worden gesloopt om plaats te maken voor (ongeveer) 170 sociale huurwoningen, negen bedrijfsruimten en een maatschappelijke ruimte. Op de plek waar het gehuurde zich bevindt, zijnde de plint van het complex [X], is in de nieuwbouw deels een entree en deels woonruimte voorzien. De plannen voor de herontwikkeling van het complex [X] zijn ingegeven door het streven van Stadgenoot om in samenwerking met de gemeente en de bewoners de leefbaarheid en veiligheid van de buurt te verbeteren. Stadgenoot is inmiddels gestart met (de voorbereidingen voor) de sloop van het complex [X].
4.11.
Met één en ander is voldoende aannemelijk geworden dat (i) de plaats en functie van het gehuurde in de nieuwbouw zodanig wijzigen, dat de renovatie zonder beëindiging van de huur in beginsel niet mogelijk is, (ii) de sloop en nieuwbouw zal bijdragen aan de door Stadgenoot nagestreefde sociale en stedenbouwkundige doelen en (iii) de herontwikkeling van het complex [X] daadwerkelijk zal gaan plaatsvinden. Stadgenoot kan daarom de huurovereenkomst met Saïdia c.s. beëindigen door opzegging op grond van dringend eigen gebruik vanwege de sloop en nieuwbouw van het complex [X].
4.12.
Omdat het beroep van Stadgenoot op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik slaagt, wordt niet toegekomen aan een belangenafweging. Ook hoeft Stadgenoot bij deze stand van zaken de huurovereenkomst niet voort te zetten en geen redelijk voorstel aan Saïdia c.s. te doen (zie hiervoor onder 4.8).
4.13.
De door Saïdia c.s. aangevoerde omstandigheden dat (i) andere huurders van bedrijfsruimten in het complex mogen terugkeren in de nieuwbouw, (ii) de onderneming van Saïdia c.s. goed functioneert en voorziet in een belangrijke levensbehoefte in de buurt, (iii) een verhuizing met behoud van de exploitatievergunning moeilijk is en (iv) Stadgenoot over voldoende financiële middelen beschikt en een sociale instelling is, kunnen aan het voorgaande niet afdoen en brengen niet mee dat Stadgenoot gehouden is Saïdia c.s. in de nieuwbouw te laten terugkeren. Weliswaar kunnen, ook als de wet of de overeenkomst in een opzeggingsregeling voorziet, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat aan een opzegging van een duurovereenkomst nadere eisen moeten worden gesteld. Dat is het geval als de wet en de overeenkomst daarvoor ruimte laten omdat deze een leemte bevatten. Bij de wettelijke regeling van de opzegging van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro doet zich echter geen leemte voor. Ten overvloede overweegt het hof dat Stadgenoot ten aanzien van omstandigheid (i) bovendien (onder meer) voldoende heeft onderbouwd dat het moeten realiseren van de voor de exploitatie van een viswinkel- en restaurant benodigde ventilatieschacht op teveel bezwaren stuit bij de indeling van de nieuwbouw.
4.14.
Ook aan de brief van Stadgenoot van 19 juni 2020 aan Saïdia c.s. kunnen zij geen aanspraak op terugkeer in de nieuwbouw ontlenen. Anders dan Saïdia c.s. stellen, heeft Stadgenoot in de brief van 19 juni 2020 niet meegedeeld dat alle huurders met betrekking tot de voortzetting van de huur gelijk zouden worden behandeld. Stadgenoot heeft wel geschreven dat zij alle ondernemers zoveel mogelijk gelijk zal behandelen, maar die mededeling had betrekking op de door haar aan de huurders te betalen vergoeding vanwege de renovatie. Verder staat in de brief van 19 juni 2020 weliswaar dat Saïdia c.s. in een gesprek met Stadgenoot hun wensen bij terugkeer na renovatie kunnen aangeven, maar aan het slot van die brief heeft Stadgenoot zich nadrukkelijk (onder meer) het recht voorbehouden om de mogelijkheid van terugkeer in te trekken en de huurovereenkomst op te zeggen als ontwikkelingen daartoe aanleiding geven. Aldus bevat deze brief geen onherroepelijk aanbod of onherroepelijke toezegging met betrekking tot de terugkeer van Saïdia c.s. in de nieuwbouw en wordt de mogelijkheid van een huurbeëindiging opengehouden. Stadgenoot heeft onweersproken gesteld dat partijen op 9 juli 2020 een gesprek hebben gevoerd, maar geen overeenstemming hebben bereikt en dat nadien tijdens de detaillering van het plan bleek dat op de plek van het gehuurde deels een entree en deels woonruimte zou komen. Onder die omstandigheden kon Stadgenoot, gelet op de in dit verband gemaakte voorbehouden in de brief van 19 juni 2020, tot opzegging van de huurovereenkomst overgaan zonder dat zij gehouden was Saïdia c.s. in de nieuwbouw te laten terugkeren.
4.15.
Aan het bewijsaanbod van Saïdia c.s. wordt voorbijgegaan, omdat zij geen stellingen hebben aangedragen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
Slotoverweging
4.16.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Saïdia c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Saïdia c.s. hoofdelijk in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 783,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten, mr. J.E. van der Werff en mr. M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 november 2023.