2.1.De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de inspecteur worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):
1. Eiser was vennoot in de vennootschap onder firma Fitnesscenter “ [vennootschap 1] ” (de vennootschap). De andere vennoot in de vennootschap was zijn broer, de heer [X] .
2. De vennootschap exploiteerde een fitnesscentrum. Ten behoeve van de exploitatie werden de onroerende zaken: [A-straat] 2-h , [A-straat] 4-h , [A-straat] 6-h en [B-straat] , alle gelegen te [Z] (de onroerende zaken), gebruikt. De onroerende zaken behoorden tot het ondernemingsvermogen van de vennootschap. Eiser en zijn broer zijn ieder voor de onverdeelde helft eigenaar van deze onroerende zaken.
3. De onroerende zaak [A-straat] 8-h werd ook gebruikt ten behoeve van de exploitatie van het fitnesscentrum. Deze onroerende zaak is in eigendom van de broer van eiser.
4. Op 15 juli 2016 is een koopovereenkomst gesloten tussen de vennootschap en eiser en zijn broer (tezamen de verkoper) en [vennootschap 2] (de koper) over de overdracht van de bedrijfsinventaris, goodwill en aanwezige voorraad van de vennootschap. De levering heeft plaatsgevonden op 1 september 2016. Daarnaast is tussen eiser en zijn broer en [vennootschap 2] een huurovereenkomst “winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek” (de huurovereenkomst) tot stand gekomen, waarin is opgenomen dat de onroerende zaken genoemd onder punt 2. en de onroerende zaak genoemd onder punt 3. door eiser en zijn broer worden verhuurd aan [vennootschap 2] met ingang van 1 september 2016.
5. In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“
NEMEN IN AANMERKING DAT:
A. Verkoper in de bedrijfsruimte aan de [A-straat] 2-8 en de [B-straat] te [Z] (hierna te noemen “
de Bedrijfsruimte”) een fitnesscenter exploiteert (hierna te noemen “
de Onderneming”);
B. Koper een onderneming drijft die zich bezig houdt met het exploiteren van meerdere fitnesscentra verspreid over Nederland;
(…)
Artikel 4 – Levering
4.1
Levering van de Onderneming vindt plaats op 1 september 2016 tegelijk met de betaling van de termijn ad € 50.000,= zoals omschreven onder artikel 3.1B door overhandiging van de sleutel van de Bedrijfsruimte die per die datum door Koper zal worden gehuurd.
Artikel 5 – Garantstelling Verkoper
(…)
5.3
Verkoper garandeert dat het bestemmingsplan toestaat dat in de Bedrijfsruimte een fitnesscenter mag worden geëxploiteerd.”
6. In de huurovereenkomst staat – voor zover van belang – het volgende:
“
Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte op de begane grond met binnentuin, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen [A-straat] 2, 4, 6, 8 en de [B-straat] te [Z] , welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage 1 bij deze huurovereenkomst en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde tekening.
1.2
Het gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als fitnesscenter.
1.4
Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar ingaande op 1 september 2016 (hierna “ingangsdatum”) en lopende tot en met 31 augustus 2026.
3.2
De huurder heeft de optie om na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode de huurovereenkomst voort te zetten voor een aansluitende periode van 5 jaar derhalve van 1 september 2026 tot en met 31 augustus 2031.
3.3
Na ommekomst van de in 3.2 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
(…)
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, promotiebijdrage, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
De huurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 111.999,96 excl BTW [zegge: Honderdelfduizend en negenhonderd negenennegentig euro en zesenzestig cent].
4.8
Per betaalperiode van een kalendermaand(en) bedraagt bij ingangsdatum van deze huurovereenkomst
- de huurprijs [A-straat] 2-6 en [B-straat] € 7.000,00
- de huurprijs [A-straat] 8 € 2.333,00
- de verschuldigde omzetbelasting over de huurprijs [A-straat] € 489,93
Totaal € 9.822,93”
[zegge achtennegentighonderd en tweeentwintig euro en driennegentig eurocent]”
Bijzondere bepalingen
14.6
Verhuurder en huurder gaan in beider voordeel een langlopende huurovereenkomst aan voor de periode van 10 jaar. Verhuurder en huurder komen overeen dat bij verlenging van de huurovereenkomst per 1 september 2026 en bij eventuele latere verlengingen onverminderd het bepaalde in artikel 4.5 en mits huurder haar betalingsverplichting conform artikel 4.10 tijdig en volledig nakomt huurder, per 1 september 2016 een korting op de huur zal krijgen groot € 10.000 = (zegge tienduizend euro) per jaar.”
7. De vennootschap heeft op 31 augustus 2016 haar ondernemingsactiviteiten gestaakt.
8. In de aangifte ib/pvv 2016 heeft eiser een inkomen uit werk en woning (tevens verzamelinkomen) aangegeven van € 34.860, bestaande uit winst uit onderneming van € 34.860. De aangifte is als volgt opgebouwd:
9. Uit de jaarrekening 2016, gevoegd bij de aangifte ib/pvv 2016, blijkt dat door de staking ten aanzien van de onroerende zaken een boekresultaat is gerealiseerd van € 20.821 (waarde in het economische verkeer € 637.500 minus boekwaarde € 628.679).
10. De opgelegde aanslag ib/pvv 2016 is als volgt opgebouwd:
11. In de uitspraak op bezwaar staat – voor zover van belang – het volgende:
“
Samenvatting van uw bezwaar
Uw client was vennoot in de onderneming [vennootschap 1] . De onderneming is gestaakt op 31 augustus 2016. Tot het ondernemingsvermogen behoorde onroerende zaken. Dit betreft de onroerende zaken [A-straat] 2, 4 en 6 en [B-straat] te [Z] . Voor het bepalen van de stakingswinst hebt u aan die onroerende zaken een waarde toegekend van € 637.500.
Bij het vaststellen van de aanslag heeft de inspecteur de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaken bepaald op € 865.102. Voor de bepaling van deze waarde heeft de inspecteur de huurovereenkomst met de overnemer van de onderneming als uitgangspunt genomen. Hierdoor is de stakingswinst op een hoger bedrag vastgesteld dan u in de aangifte hebt aangegeven. (…)
Beoordeling van uw bezwaar
Bij het bepalen van de stakingswinst hebt u de tot het ondernemingsvermogen behorende onroerende zaken in aanmerking genomen tegen een waarde van € 637.500. Dit betreft de onroerende zaken [A-straat] 2, 4 en 6 en [B-straat] te [Z] .
U baseert de waarden op een waardeverklaring van 12 juli 2016, opgesteld door [A] . De waarde wordt daarin bepaald op de marktwaarde in verhuurde staat, uitgaande van een huur op jaarbasis van € 76.705 (inclusief de huurwaarde die moet worden toegerekend aan het pand [A-straat] 8 , dat geheel toebehoort aan de andere vennoot).
De onderneming is verkocht aan [vennootschap 2] De levering vond plaats op 1 september 2016. Met ingang van 1 september 2016 worden de onroerende zaken verhuurd aan [vennootschap 2] voor een bedrag van € 112.000 per jaar.
De waarde volgens de rijkstaxateur bedraagt € 880.000. Bij het vaststellen van de aanslag is de inspecteur uitgegaan van een waarde in het economische verkeer van € 865.102 Dat betekent dat de vastgestelde stakingswinst eerder te laag dan te hoog is.”