Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 22/00109
7 maart 2023
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: G. Gieben)
tegen de uitspraak van 24 december 2021 in de zaak met kenmerk AMS 20/6998 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 142 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 300.000. Op hetzelfde biljet als die beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor de woning voor het jaar 2020 bekendgemaakt.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar voormelde beschikking en aanslag gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft het beroep tegen de uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tijdig hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Belanghebbende is genothebbende krachtens erfpacht van de woning. De woning is een portiekflat uit 1963 met een berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer negentig vierkante meter.
2.2.
Omstreeks 1 januari 2019 zijn in de omgeving van de woning in elk geval de volgende drie (erfpachtrechten op) portiekflats verkocht:
Adres
Bouwjaar
Transactieprijs
Transactiedatum
[A-straat] 186
1964
€ 295.000
24 mei 2019
[A-straat] 172
1964
€ 300.000
1 oktober 2019
[A-straat] 238
1964
€ 248.000
12 maart 2018
2.3.
Het woonoppervlak van de in 2.2 vermelde objecten is identiek aan dat van de woning (negentig vierkante meter). Ook hebben zij net als de woning een berging.
2.4.
Tot de stukken van het geding behoren teksten uit de verkoopadvertenties van de in 2.2 vermelde objecten. Volgens de tekst van de advertentie voor het object [A-straat] 238 is een ouderdoms- en niet-bewonersclausule van toepassing. In die tekst is eveneens vermeld dat het object energielabel E heeft en dubbele beglazing. In de advertenties voor de andere twee objecten ontbreken vermeldingen over een ouderdoms- en niet-bewonersclausule, het energielabel en dubbele beglazing (of andere isolatiemaatregelen).
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is net als in eerste aanleg in geschil of de waarde van de woning, in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, te hoog is vastgesteld, uitgaande van de peildatum 1 januari 2019.
3.2.
Belanghebbende heeft voor zijn standpunt dat de waarde van de woning inderdaad te hoog is vastgesteld, en niet hoger kan zijn dan € 282.000, aangevoerd dat:
de heffingsambtenaar onterecht geen rekening heeft gehouden met een minder dan gemiddelde staat van de woning;
de door de heffingsambtenaar in zijn onderbouwing van de waarde toegepaste index voor waardeontwikkelingen niet begrijpelijk, inzichtelijk en controleerbaar/onderbouwd is, en
voor het jaar 2019 de waarde van de woning bij wijze van compromis is verminderd tot € 230.000 en een waardestijging van dertig percent buiten alle proporties, niet aannemelijk en niet verklaarbaar is.
3.3.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning verwezen naar de bij zijn verweerschrift gevoegde ‘reactie taxateur’ en de daarbij behorende bijlagen, waaronder een waardematrix, een intern waardeadvies met onder meer indexcijfers en foto’s en teksten uit verkoopadvertenties, en berekeningen van toegepaste ‘erfpachtcorrecties’.
4.De overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“1.4. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum. Het gaat om
[A-straat] 186, [A-straat] 172 en [A-straat] 238.
2. De rechtbank stelt allereerst vast dat de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning. De vergelijkingsobjecten zijn daarmee voldoende vergelijkbaar qua type, oppervlakte en bouwjaar. Het gaat steeds om corridorflats in dezelfde staat, met dezelfde oppervlakte en nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Daarnaast zijn de vergelijkingsobjecten binnen een jaar voor of een jaar na de waardepeildatum verkocht. [X] heeft dit niet weersproken. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken om de waarde van de woning te onderbouwen.
3.1.
[X] voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud (matige isolatie) van de woning. [X] stelt dat het onderhoud aan de buitenkant van de woning weliswaar via de Vve loopt maar dat geldt niet voor de voorzieningen (zoals badkamer en sanitair) in de woning. [X] vindt, met verwijzing naar een uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 29 september 2020, dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan.[voetnoot: ECLI:NL:GHAMS:2020:2664, r.o. 5.9.1.]
3.2.
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar de woning per m2 (€ 3.244,-) lager heeft gewaardeerd dan de gemiddelde gerealiseerde m2-prijs – gecorrigeerd naar een gemiddelde staat van kwaliteit, onderhoud en ligging – van de vergelijkingsobjecten (€ 3.280,-). Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Door [X] is niet aannemelijk gemaakt dat de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud bij de woning zodanig verschillen van de vergelijkingsobjecten dat een nog lagere m2-prijs in aanmerking had moeten worden genomen door de heffingsambtenaar. Hij heeft zijn stellingen hieromtrent niet onderbouwd. De rechtbank concludeert daarom dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De uitspraak van gerechtshof Amsterdam waar [X] naar heeft verwezen, betreft een andere situatie, waarin het gaat over m2-prijzen. De beroepsgrond slaagt niet.
4.1.
[X] voert aan dat de door de heffingsambtenaar op de gebruikte verkoopcijfers toegepaste indexering niet is onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de indexatie is gebaseerd op verkoopinformatie per type woning en per buurt in [Z] , die de heffingsambtenaar heeft verzameld. Dit is de zogeheten permanente marktanalyse. Deze indexcijfers zijn door de heffingsambtenaar overgelegd.
4.2.
De rechtbank oordeelt dat [X] te weinig heeft aangevoerd om de correctie naar waardepeildatum in twijfel te trekken. Op zichzelf rust de bewijslast van de waardevaststelling op de heffingsambtenaar. Dat geldt ook voor de correctie naar waardepeildatum. De rechtbank oordeelt echter dat de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan door de resultaten van de permanente marktanalyse over te leggen, namelijk de analyse van de waardeontwikkeling in het marktsegment en de buurtgroep van de woning. Als [X] deze resultaten in twijfel wil trekken kan hij niet volstaan met de enkele algemene stelling dat ze onjuist zijn, maar moet hij deze gemotiveerd betwisten. Zo had [X] zelf marktgegevens kunnen en moeten overleggen die twijfel wekken aan de toegepaste indexatie. Dat heeft hij niet gedaan. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat het door hem gebruikte indexatiecijfer de waardestijging van de vergelijkingsobjecten reflecteert. De beroepsgrond slaagt niet.
5.1.
[X] verwijst tot slot naar de WOZ-waarde in 2019 die van € 256.000,- naar € 230.000,- is verlaagd. De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 300.000,- in 2020 betekent een waardestijging van rond de 30%.
5.2.
De rechtbank oordeelt verder dat de WOZ-waarde van het voorgaande jaar hieraan niet afdoet. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de WOZ mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een eerder kalenderjaar, in dit geval 2019, kan dan ook geen betekenis worden toegekend.[voetnoot: Zie bijvoorbeeld de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 2 oktober 2014, te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:GHAMS:2014:4570.]
Conclusie
6. De conclusie is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Vooraf
5.1.
Vooropgesteld wordt dat de gezochte waarde van de woning niet in een mathematische exercitie aan de hand van een of meer parameters precies kan worden berekend. Van die waarde kan een inschatting worden gemaakt. Bij gebrek aan een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum ligt het voor de hand die inschatting te baseren op wel omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopprijzen van andere, vergelijkbare objecten. Om de vergelijking te faciliteren is het op zich nuttig dat (de taxateur van) de heffingsambtenaar, voor de onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning, een waardematrix heeft vervaardigd. Evenwel dient niet uit het oog te worden verloren dat die matrix slechts een hulpmiddel is en uiteindelijk de vastgestelde waarde van de woning het enige is dat ter beoordeling voorligt.
Vergelijkbaarheid referentieverkopen
5.2.
Tussen partijen is het niet in geschil dat de woning en de in 2.2 genoemde objecten zeer goed vergelijkbaar zijn. Dat eensluidende standpunt onderschrijft het Hof. Het zijn stuk voor stuk portiekflats van negentig vierkante meter uit dezelfde bouwperiode, met eenzelfde uitstraling en in dezelfde straat. De voor het object [A-straat] 238 gerealiseerde verkoopprijs werpt echter minder licht op de waarde van de woning door de ouderdoms- en niet-bewonersclausule die bij die verkoop van toepassing is geweest. In het algemeen kan worden aangenomen dat een dergelijke clausule een negatieve invloed op de verkoopprijs heeft. Het is echter onduidelijk hoe groot de waardedrukkende invloed van die clausule in dit geval – bij benadering – is geweest. Daaromtrent hebben partijen niets aangevoerd. Bij de beoordeling of de voor de woning vastgestelde waarde niet te hoog is, beschouwt het Hof daarom vooral de voor [A-straat] 186 en [A-straat] 172 gerealiseerde verkoopprijzen als geschikte referenties.
Staat van de woning
5.3.
Op basis van de teksten uit de verkoopadvertenties en de foto’s in de stukken van het geding, acht het Hof het aannemelijk dat de objecten [A-straat] 186 en [A-straat] 172 ten tijde van de verkoop daarvan in een gemiddelde staat verkeerden voor portiekflats uit de jaren zestig van de vorige eeuw die niet worden verhuurd. Een redelijk uitgangspunt is dan dat de met die objecten zeer goed vergelijkbare woning in eenzelfde staat verkeert. Contra-indicaties zijn er niet of althans in onvoldoende mate. De foto’s die belanghebbende in het geding heeft gebracht als foto’s van de woning, verschaffen niet een totaalbeeld van de woning. Ook overigens ontstaat door die foto’s niet het beeld van een minder dan gemiddelde staat. Daaraan doet niet af dat op enkele van de foto’s minder fraaie elementen te zien zijn, zoals een wandcontactdoos met scheur, enkele ondiepe scheuren in spachtelputz, sanitair in een minder moderne kleur, niet in de muur weggewerkte verwarmingsbuizen en een kozijn met enkelglas. De aanwezigheid van die elementen komt niet vreemd voor bij een portiekflat uit de jaren zestig van de vorige eeuw. Ten aanzien van de beglazing, waarop belanghebbende nadruk heeft gelegd, ontbreken verder indicaties dat de objecten [A-straat] 186 en [A-straat] 172 in zoverre beter zijn dan de woning. Zo is in de verkoopadvertenties voor die objecten niet vermeld dat zij over dubbelglas beschikken, terwijl een dergelijke melding gelet op de bouwperiode en het soort object wel voor de hand had gelegen als dubbelglas aanwezig was. De klacht van belanghebbende over de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen staat van de woning, faalt daarom.
Correcties op gerealiseerde verkoopprijzen bij referentieverkopen
5.4.
Om een op het waardebegrip in de Wet WOZ toegesneden vergelijking te maken, heeft de taxateur van de heffingsambtenaar in zijn waardematrix correcties op de gerealiseerde verkoopprijzen toegepast om reserves bij verenigingen van eigenaren en de invloed van erfpacht te ecarteren. Die correcties zijn door belanghebbende niet bestreden en ook goed navolgbaar. Zij leiden tot ‘gecorrigeerde transactieprijzen’ van € 304.995 voor [A-straat] 186, € 303.159 voor [A-straat] 172 en € 283.000 voor [A-straat] 238.
5.5.
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat volgens gegevens uit zijn permanente marktanalyse zich niet of nauwelijks waardeontwikkeling heeft voorgedaan in 2019 in het marktsegment van portiekwoningen in de buurt waarin de woning is gelegen. Dat is ook zichtbaar in de tabel met indexcijfers die is opgenomen in het interne waardeadvies van de taxateur in de stukken van het geding. In die tabel, en nog duidelijker in de grafiek die daaronder is weergegeven, is bovendien te zien dat voor alle betrokken objecten van dezelfde waardeontwikkeling is uitgegaan. Het betoog van belanghebbende dat de taxateur meer dan één indexeringstabel heeft gehanteerd om de gerealiseerde verkoopprijzen te vertalen naar waarden op 1 januari 2019 is daarom onjuist.
5.6.
Belanghebbende heeft nagelaten concrete andere gegevens of indexeringscijfers te stellen waaruit zou kunnen volgen dat de taxateur van de heffingsambtenaar van een onjuiste waardeontwikkeling is uitgegaan. De blote stelling dat in 2019 sprake was van een stijgende markt, is onvoldoende. Het betoog van belanghebbende dat hij een (nadere) onderbouwing van de indexcijfers van de taxateur van de heffingsambtenaar nodig heeft om die cijfers gemotiveerd te kunnen betwisten, is daarbij onnavolgbaar. Belanghebbende wijst nota bene zelf op vrij toegankelijke online applicaties en databases met statistieken over waardeontwikkeling in de woningmarkt.
5.7.
Het Hof ziet ook overigens geen reden te twijfelen aan de juistheid van de indexatie als toegepast door (de taxateur van) de heffingsambtenaar, dit nog daargelaten dat de door de taxateur van de heffingsambtenaar toegepaste indexatie slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning inzichtelijk te maken. Bovendien bieden de gerealiseerde verkoopprijzen voor [A-straat] 186 en [A-straat] 172 zelfs nog steun voor de voor de woning vastgestelde waarde als van enige waardestijging in 2019 zou worden uitgegaan.
Waarde van de woning
5.8.
Alles afwegende heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de gezochte waarde van de woning ten minste € 300.000 is. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht, waaronder ook het relatief grote verschil met de voor het vorige jaar vastgestelde waarde van de woning, is van onvoldoende gewicht om anders te oordelen.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.
6.Kosten
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. W.J. Blokland, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van S.M.P. Harinandansingh, als griffier. De beslissing is op 7 maart 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.