Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.313.114/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 9565392 \ CV EXPL 21-5904
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 februari 2024
inzake
[A.] BEWINDVOERING B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[X.], wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. S.G.H. Langeweg te Koog aan de Zaan,
tegen
WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN,
gevestigd te Heiloo,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.
Partijen worden hierna de bewindvoerder q.q., [X.] en Kennemer Wonen genoemd.
1.De zaak in het kort
In de woning die [X.] van Kennemer Wonen huurt heeft de politie een hennepkwekerij met 29 (verdorde) hennepplanten aangetroffen. Het hof heeft te beslissen of deze tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden met de ontruiming van het gehuurde. Het hof is van oordeel dat dat het geval is.
2.Het geding in hoger beroep
De bewindvoerder q.q. is bij dagvaarding van 6 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 25 mei 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Kennemer Wonen als eiseres en de bewindvoerder q.q. als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
De bewindvoerder q.q. heeft niet op de door Kennemer Wonen bij de memorie van antwoord overgelegde producties kunnen reageren. Het hof zal die producties om die reden buiten beschouwing laten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De bewindvoerder q.q. heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Kennemer Wonen alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Kennemer Wonen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.
Kennemer Wonen heeft samengevat geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de bewindvoerder q.q. (naar het hof begrijpt:) in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente over zowel de proceskosten als de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.4. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grieven 1 en 2 heeft de bewindvoerder q.q. aangevoerd dat de kantonrechter de feiten deels onjuist en onvolledig heeft vastgesteld. Kennemer Wonen heeft hetgeen de bewindvoerder q.q. in dit verband heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken. Het hof zal met een en ander rekening houden. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.
3.1.
[X.] huurt sinds 6 september 2012 van Kennemer Wonen een woning in [plaats] (hierna: de woning).
3.2.
Artikel 6 van Pro de op de huurovereenkomst betrekking hebbende algemene huurvoorwaarden bepaalt, voor zover van belang:
6.4.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.5.
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurperiode zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de eventuele gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)
6.7.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)
6.8.
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet of enige ander wet strafbaar zijn gesteld.
3.3.
[X.] staat sinds 28 oktober 2013 onder bewind, met benoeming van de bewindvoerder q.q. als bewindvoerder.
3.4.
De politie heeft op 11 november 2021 een rapport ‘Melding ontmanteling hennepkwekerij’ opgemaakt (verder: het rapport). Dit rapport houdt in, voor zover van belang:
Op 4-11-2021 heeft de politie Noord-Holland (…) te [plaats] een hennepkwekerij aangetroffen en ontmanteld, waarvan de hennep ter plaatse werd vernietigd. (…)
Als verdachte(n) word(t)en vooralsnog aangemerkt:
[X.](…)
Melding: MMA-melding in oktober 2021, samengevat: vermoeden van een hennepkwekerij in de woning (…). Er is een hennepgeur rond de woning te ruiken en er is waargenomen dat er hennepplanten de woning zijn binnen gedragen. (…)
Aangetroffen hennep: 29 hennepplanten
Plaats hennepkwekerij in het pand: Op de zolderverdieping in een kweektent.
De hennepkwekerij was niet meer in werking, maar in de kweektent met 2 m2 kweekruimte stonden nog wel 29, verdorde hennepplanten. Tevens hingen er in de kweektent nog 3 assimilatielampen, 1 koolstoffilter en een ventilator.
Buiten de kweektent werden een slakkenhuis, een schakelbord en een watervat aangetroffen. (…)
Diefstal stroom: Ja.
De zegels van de hoofdzekeringkast waren verbroken en hierdoor werd toegang verkregen tot de hoofdzekeringkast. De meterstand was teruggedraaid en er waren valse zegels bij de hoofdzekeringkast geplaatst. De originele zegels lagen nog op de meter. (…)
Aantal lampen: 3 aangesloten assimilatielampen van 1000 watt.
Indicatie eerdere oogsten (de periode waarin de aangetroffen hennepkwekerij tenminste in bedrijf is geweest):Eén eerdere oogst.
Een beschrijving van de eventuele risico’s voor de omgeving:
brandgevaar, water- en stankoverlast, blootstelling aan drugsmilieu, kans op rippen.
In beslag genomen voorwerpen/apparatuur: 8 armaturen, 2 niet-aangesloten assimilatielampen, 5 elektriciteitssnoeren, 1 schakelbord, 1 snelheidsregelaar, 3 tijdschakelaars, 9 transformatoren, 6 afzuigslangen/koppelstukken, 1 koolstoffilter, 2 slakkenhuizen, 1 ventilator, 1 luchtbevochtiger, 1 temperatuur-ventilatieregelaar, 1 water-, beluchting- en dompelpomp, 7 hygro-ph/ec en thermometers, 5 knipbenodigdheden en 2 groeitenten.
Bijzonderheden:
Op dit adres staan sinds12-9-2012verdachte [X.] en haar 16-jarige dochter ingeschreven.
3.5.
De strafzaak tegen [X.] voor, kort gezegd, het aanwezig hebben van meer dan 30 gram hennep, is voorwaardelijk geseponeerd.
4.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
4.1.
Kennemer Wonen heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde en met nevenvorderingen. Kennemer Wonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [X.] op grond van de wet en de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden gehouden is zich als een goed huurder te gedragen. Door het hebben van een hennepkwekerij heeft zich voor omwonenden een risico op brandgevaar, water- en stankoverlast, blootstelling aan een drugsmilieu en kans op rippen voorgedaan. [X.] heeft zich daarmee niet als een goed huurder gedragen en dat levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op. Deze tekortkoming is zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming rechtvaardigt. Daarnaast heeft Kennemer Wonen gevorderd dat de bewindvoerder q.q. wordt veroordeeld om de in de woning geconstateerde schade te herstellen. De bewindvoerder q.q. is gehouden de woning in goede staat op te leveren.
4.2.
De bewindvoerder q.q. heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. De bewindvoerder q.q. heeft de aanwezigheid van de hennepkwekerij met daarin 29 planten erkend en ook dat [X.] daarmee is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens de bewindvoerder q.q. is de tekortkoming niet zo ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de hennepkwekerij nooit in werking is geweest, zodat geen van de door Kennemer Wonen genoemde risico’s zich heeft voorgedaan. Het is een eenmalige fout van [X.] geweest om de kwekerij in de woning te hebben en dit zal zich niet meer voordoen. De bewindvoerder q.q. heeft verder nog aangevoerd dat het belang van de minderjarige dochter van 16 jaar om in de woning te blijven wonen zwaarwegend is en aan een ontbinding en ontruiming in de weg staat.
4.3.
Samengevat heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe kort gezegd het volgende overwogen. De aanwezigheid van de hennepkwekerij met toebehoren staat vast en ook de aanwezigheid van een illegale stroomaansluiting. Het verweer van de bewindvoerder q.q. dat de kwekerij nooit in werking is geweest, is niet geloofwaardig, onder meer omdat [X.] wisselende verklaringen heeft afgelegd over de vraag hoe zij aan de kwekerij is gekomen. Algemeen wordt aangenomen dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning overlast en risico’s voor omwonenden oplevert. Het aanleggen van elektrische leidingen buiten de meter om geeft daarbij een verhoogd gevaar op brand. [X.] heeft zich dan ook niet als goed huurder gedragen. Dat levert een tekortkoming op, die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Wanneer alle omstandigheden tegen elkaar worden afgewogen, is de tekortkoming van voldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming te rechtvaardigen. Om aan de belangen van de, tijdens het wijzen van het vonnis, ongeveer 16,5 jaar oude dochter tegemoet te komen, wordt de ontbinding uitgesproken op een termijn van iets meer dan zeven maanden, te weten op 1 januari 2023. De bewindvoerder q.q. wordt daarnaast veroordeeld om scheuren in de wanden van de woning, gaten in deuren en de beschadigde trap te herstellen, aldus nog steeds de kantonrechter.
De procedure bij het hof
4.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de bewindvoerder q.q. met tot 9 genummerde grieven op, waarbij een grief genummerd 4 echter ontbreekt. De grieven kunnen deels gezamenlijk worden behandeld. Grieven 1 en 2, die de feitenvaststelling betreffen, heeft het hof hiervoor al bij die feitenvaststelling betrokken.
Ontbinding en ontruiming
4.5.
De grieven 3 en 5 tot en met 8 houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [X.] zodanig ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding daarvan, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd is. Dat de hennepkwekerij en de planten in de woning zijn aangetroffen, staat vast, maar de kwekerij is nooit in werking geweest. [X.] heeft eenmalig een ondoordachte fout gemaakt door de spullen in haar woning te halen. Voor de conclusie van de politie dat er één eerdere oogst is geweest, ontbreekt elk bewijs. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat [X.] wisselend heeft verklaard over hoe zij aan de kwekerij is gekomen. [X.] heeft steeds verklaard dat zij de kwekerij inclusief de planten van een kennis heeft gekregen, omdat zij wilde onderzoeken of zij CBD-olie kon maken om haar pijnklachten te verlichten. Maar zij had zich nog onvoldoende ingelezen en had geen idee hoe zij een hennepkwekerij moest draaien. Tot daadwerkelijk kweken is het niet gekomen en zij wilde haar plannen niet verder uitvoeren. Toen zij de planten overnam, waren deze al in een slechte conditie en ze zijn alleen maar slechter geworden. Het was er nog niet van gekomen om de planten weg te gooien. De met een hennepkwekerij samenhangende gevaren hebben zich niet voorgedaan. [X.] heeft geen overlast veroorzaakt en er zijn geen risico’s voor omwonenden geweest. Er was bovendien geen illegale stroomaansluiting aangelegd ten behoeve van de kwekerij; de kantonrechter is daarvan ten onrechte wel uitgegaan. Ook uit het feit dat de strafzaak tegen [X.] is geëindigd in een voorwaardelijk sepot voor het aanwezig hebben van hennep, blijkt dat de hennepkwekerij niet in werking is geweest. Er was onvoldoende bewijs voor het kweken van hennep en diefstal van stroom. De belangenafweging had in het voordeel van [X.] moeten uitvallen. De belangen van de minderjarige dochter van [X.] zijn onvoldoende meegewogen. Aan dat belang wordt onvoldoende recht gedaan door slechts de termijn waarop de woning ontruimd dient te worden, te verlengen.
4.6.
Samengevat heeft Kennemer Wonen in hoger beroep haar standpunt gehandhaafd dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming gerechtvaardigd zijn gelet op de ernst van de tekortkoming.
4.7.
Het hof neemt bij de beoordeling van de grieven 3 en 5 tot en met 8 het volgende tot uitgangspunt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Het ligt vervolgens op de weg van de huurder om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die kunnen leiden tot het oordeel dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.
4.8.
[X.] heeft onvoldoende naar voren gebracht voor het oordeel dat de tekortkoming niet dient te leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.9.
Op grond van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken staat vast dat de politie op de zolder van de woning alle benodigde apparatuur en materiaal voor het kweken van hennep heeft aangetroffen en 29 (verdorde) hennepplanten. [X.] heeft erkend deze goederen en planten in de woning te hebben gehaald. Hiermee staat vast dat [X.] de in de wet en de bij de huurovereenkomst vastgelegde verplichtingen heeft geschonden. De vraag of er al daadwerkelijk in de woning is geteeld en of er daadwerkelijk een illegale stroomaansluiting is aangelegd, kan in het midden blijven. Ook wanneer er nog niet zou zijn geoogst en/of er nog geen stroom zou zijn afgetapt, levert dit een ernstige tekortkoming op. Dat, vanuit het strafrecht bezien, het voorwaardelijk sepot enkel zag op het aanwezig hebben van hennep, is in deze civiele procedure niet van wezenlijk belang. Daarnaast geldt dat gevaar voor omwonenden zich nog niet hoeft te hebben verwezenlijkt voor het oordeel dat de tekortkoming ernstig is. Kennemer Wonen heeft ter onderbouwing van haar vorderingen terecht gewezen op de grote potentiële risico’s en nadelen die de aanwezigheid van een hennepkwekerij meebrengt. Door een professionele hennepkwekerij met alles erop en eraan in de woning te halen, heeft [X.] zich niet als goed huurder gedragen. Dat [X.] niet in staat was om te kunnen overzien wat de eventuele consequenties hiervan zouden kunnen zijn voor haar positie als huurder, heeft de bewindvoerder q.q. niet aangevoerd en is ook niet gebleken.
4.10.
Wanneer het woonbelang van [X.] en haar dochter wordt afgezet tegen de tekortkoming, dan komt daaraan niet een zodanig gewicht toe dat de vorderingen van Kennemer Wonen tot ontbinding en ontruiming moeten worden afgewezen. Op grond van artikel 3 lid 1 van Pro het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind (IVRK) moeten ook rechterlijke instanties bij maatregelen betreffende kinderen, de belangen van het kind voorop stellen. Dat betekent echter niet dat een huurovereenkomst van huurders met inwonende kinderen niet ontbonden zou mogen worden. Het lag op de weg van [X.] als ouder om ervoor zorg te dragen dat zij de woning ook ten behoeve van een stabiele woon- en schoolsituatie voor haar dochter, niet op het spel zou zetten. Dat de ontruiming ook (negatieve) gevolgen zal hebben voor haar dochter acht het hof aannemelijk, maar dat zich voor de dochter een noodsituatie voordoet, ook wanneer zij, zoals aangevoerd, niet bij haar vader terecht kan, is niet gebleken. Bovendien zal de dochter inmiddels meerderjarig zijn, aangezien zij tijdens het wijzen van het bestreden vonnis ongeveer 16,5 jaar oud was. Daarnaast geldt dat inmiddels meer dan een jaar is verstreken sinds de door de kantonrechter bepaalde ontruimingsdatum, zodat [X.] tijd heeft gehad om passende maatregelen te treffen om in het onderdak van haar dochter te kunnen voorzien. De kantonrechter heeft nog overwogen dat, wanneer op het strikte beleid bij minderjarige kinderen een uitzondering gemaakt zou worden, juist huishoudens met (kleine) kinderen kwetsbaar worden voor criminele organisaties die in woningen hennepkwekerijen willen opzetten. Het hof sluit zich bij deze overweging aan en maakt die tot de zijne. Het belang van [X.] en haar dochter, waarbij [X.] er nog op heeft gewezen dat zij de woning al sinds 2012 huurt en zich altijd als een goed huurder heeft gedragen op deze eenmalige fout na, weegt niet op tegen de ernst van de tekortkoming. Kennemer Wonen heeft op haar beurt groot belang bij handhaving van haar strikte beleid om altijd op te treden in het geval van een hennepkwekerij, wegens de daarmee gepaard gaande risico’s voor omwonenden.
4.11.
De conclusie luidt dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van de woning toewijsbaar zijn. De grieven 3 en 5 tot en met 8, die voor het overige geen bespreking behoeven, slagen niet.
Herstel beschadigingen
4.12.
Met grief 9 beklaagt de bewindvoerder q.q. zich erover dat de kantonrechter de vordering van Kannemer Wonen tot het herstellen van beschadigingen in de woning heeft toegewezen, waarbij het gaat om scheuren in de wanden van de woning, gaten in deuren en een beschadigde trap. Volgens de bewindvoerder q.q. is deze schade niet aan [X.] te wijten. Reeds bij aanvang van de huur in 2012 vertoonde de woning de nodige gebreken en waren alle deuren en wanden van zeer slechte kwaliteit. Kennemer Wonen moet de beschadigingen herstellen en niet [X.] . Om te laten zien dat zij er alles aan wil doen om in de woning te kunnen blijven, heeft [X.] inmiddels de slaapkamers opgeknapt en ook de trap weer netjes gemaakt. De bewindvoerder q.q. heeft daartoe verwezen naar aan de memorie van grieven gehechte foto’s van de woning. De muren gaat [X.] nog herstellen en zij heeft onlangs drie nieuwe deuren besteld. Omdat de gebreken al zijn hersteld, dan wel op korte termijn zullen worden hersteld, dient de vordering te worden afgewezen.
4.13.
Kennemer Wonen heeft haar vordering tot herstel gehandhaafd. Zij heeft betwist dat uit de foto’s die de bewindvoerder q.q. in hoger beroep heeft overgelegd kan worden afgeleid dat [X.] de beschadigingen waar het om gaat reeds heeft hersteld.
4.14.
Grief 9 faalt. Dat de beschadigingen het gevolg zijn van ouderdom en van de slechte bouwkwaliteit, heeft Kennemer Wonen al in eerste aanleg gemotiveerd weersproken. Het hof acht dat verweer van de bewindvoerder q.q. ook niet aannemelijk gelet op de aard van de beschadigingen. Evenals de kantonrechter in rechtsoverweging 5.13. heeft overwogen, ziet het hof op de bij de inleidende dagvaarding overgelegde foto’s gaten en deuken die niet zomaar door ‘veroudering’ zijn ontstaan, maar eerder door inwerking van plotselinge en hevige krachten zoals hard slaan met deuren of daartegen aan trappen. De bewindvoerder q.q. heeft over deze overweging van de kantonrechter niet althans niet voldoende kenbaar geklaagd. De vordering tot herstel is terecht toegewezen. In dit kader gaat ook het hof ervan uit dat voor de oplevering nog een schouw zal plaatsvinden, waarbij de bewindvoerder q.q. de gelegenheid krijgt de eventueel nog bestaande gebreken eerst zelf te herstellen. Of [X.] de beschadigingen inmiddels al heeft hersteld, zal dan kunnen blijken. Dit volgt niet zonder meer uit de bij de memorie van grieven overgelegde foto’s.
4.15.
De bewindvoerder q.q. heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.
4.16.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De bewindvoerder q.q. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt de bewindvoerder q.q. in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Kennemer Wonen begroot op € 783,00 aan verschotten en € 1.183,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. Hinskens-van Neck en M. Wiltjer, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.