ECLI:NL:GHAMS:2024:1384 - Gerechtshof Amsterdam - Gerechtshof bevestigt verbod op tijdelijke verhuur van ap...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.310.479/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/696945 / HA ZA 21-146

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 mei 2024

in de zaak van

[appellant] ,

wonend te [plaats] ,

appellante in principaal hoger beroep,

tevens geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. V.M. IJzerman te Amsterdam,

tegen

DE VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW [Adres] ,

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

tevens appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.

1.De zaak in het kort

[appellant] is één van de vier leden van de VvE. Het hof heeft te beslissen of [appellant] op grond van de toepasselijke splitsingsakte (een gedeelte van) haar appartement tijdelijk mag verhuren aan gasten/toeristen zonder dat zij daarvoor toestemming nodig heeft van de VvE.

2.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 21 maart 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 22 december 2021 van de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen de VvE als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven in principaal hoger beroep;

- memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.

Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 7 maart 2024 laten toelichten, [appellant] door mr. IJzerman voornoemd en de VvE door mr. M.E. van Huet, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen.

Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

[appellant] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - de vorderingen van de VvE alsnog zal afwijzen en die van [appellant] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.

De VvE heeft in principaal hoger beroep kort gezegd geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in incidenteel hoger beroep tot uitbreiding van de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellant] heeft in incidenteel hoger beroep geconcludeerd dat de incidentele grief van de VvE dient te worden afgewezen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, zowel in het principaal als incidenteel hoger beroep.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft onder 2.1. tot en met 2.10. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn deze de volgende.

3.1.

[appellant] is sinds 2015 eigenaar van het op de tweede etage gelegen appartementsrecht dat plaatselijk bekend is als [Adres] te [plaats] (hierna ook: het appartement). Dit appartementsrecht maakt onderdeel uit van het gebouw, plaatselijk bekend als [Adres] , dat blijkens de akte van splitsing van
17 januari 1979 (hierna: de splitsingsakte) is gesplitst in vier appartementsrechten. [Naam] is eigenaar van het appartement gelegen op de begane grond, [Naam 2] van het appartement op de eerste etage en [naam 3] van het appartement op de derde etage.

3.2.

Artikel III van de splitsingsakte houdt in:

Overeenkomstig artikel 9 lid 2 van Pro het model-reglement wordt bepaald dat de privé-gedeelten zijn bestemd voor partikulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun eventuele gezin, met dien verstande, dat het niet verboden is – mits overheidsvoorschriften zich daartegen niet verzetten – daarin een tandarts-, dokters- of soortgelijke praktijk uit te oefenen, dan wel een klein kantoor of een toonzaal met weinig personeel en weinig bezoekers te hebben, mits hierdoor waaronder te begrijpen de werking van de hiertoe eventueel te gebruiken apparaten of machines, de omstandigheden in aanmerking genomen, geen onredelijk te achten hinder wordt toegebracht aan de overige eigenaren en/of gebruikers.

3.3.

Het in deze geldende Modelreglement 1973 (hierna: het modelreglement) houdt in, voor zover van belang:

Artikel 9

(…)

2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

(…)

Artikel 20

1. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven, zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876 c van het Burgerlijk Wetboek, voorzover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven.

2. Van de in lid 1 bedoelde verklaring behoudt zowel de gebruiker als de administrateur een exemplaar.

(…)

3.4.

Kort nadat zij haar intrek had genomen in haar appartement, heeft [appellant] bij [naam 3] geklaagd over overlast. [naam 3] heeft vervolgens haar huurder, die haar appartement via Airbnb bleek te verhuren, door middel van een ontruimingsprocedure uit haar appartement gezet en een andere huurder gecontracteerd.

3.5.

Vanaf de zomer van 2018 heeft [appellant] met enige regelmaat voor korte duur (een gedeelte van) haar appartement verhuurd waarbij zij in ieder geval gebruik heeft gemaakt van de website van Airbnb. Zij beschikt daartoe over de benodigde gemeentelijke vergunningen. Ook heeft [appellant] haar huurders bij aanvang een document overhandigd met regels waaraan de huurders zich dienen te houden.

3.6.

Op 8 juni 2019 heeft [appellant] een e-mailbericht van de andere appartementseigenaren ontvangen met het verzoek om per omgaande de verhuur te beëindigen. [appellant] heeft geen gehoor gegeven aan dit verzoek.

3.7.

De VvE heeft nadien het besluit genomen dat het de appartementseigenaren is verboden om hun appartement tijdelijk te verhuren. Dit verbod is vervolgens vastgelegd in het huishoudelijk reglement, waarbij tevens een boeteclausule van toepassing werd verklaard. Na stemming werd het besluit bekrachtigd op 19 september 2019.

3.8.

[appellant] heeft op 3 oktober 2019 een verzoekschrift tot vaststelling van de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van voornoemd besluit van de VvE ingediend bij de kantonrechter in Amsterdam. Op 19 februari 2021 heeft de kantonrechter een beschikking gewezen waarin het besluit van de vergadering van de VvE van
19 september 2019 nietig is verklaard.

3.9.

Tijdens de VvE-vergadering van 6 januari 2021 heeft de VvE het besluit genomen om op korte termijn een gerechtelijke procedure te starten om in rechte vastgesteld te krijgen dat de verhuur van (een kamer van) het appartement voor de verhuur van korte duur oftewel short stay via Airbnb, Booking.com of andere soortgelijke website, neerkomend op verhuur aan toeristen, wordt verboden. Dit besluit heeft geleid tot de onderhavige procedure.

3.10.

[appellant] is daarnaast bij verzoekschrift van 5 februari 2021 een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter in Amsterdam gestart om het hiervoor genoemde besluit van 6 januari 2021 te vernietigen dan wel nietig te laten verklaren, waarbij zij tevens een verklaring voor recht heeft gevorderd en voorwaardelijk heeft verzocht om een vervangende machtiging te verlenen voor de verhuur. Deze procedure is aangehouden.

4.Beoordeling

De procedure bij de rechtbank

4.1.

De VvE heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, verklaart voor recht dat [appellant] handelt in strijd met artikel 9 van Pro het modelreglement jo. artikel III van de splitsingsakte door haar appartement telkens voor korte duur ter beschikking te stellen dan wel te verhuren aan tijdelijke gasten/toeristen middels short stay, Airbnb, Bed & Breakfast of enig andere wijze van exploitatie, alsmede [appellant] zal veroordelen zich te onthouden van de bedoelde ingebruikgeving dan wel verhuur, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De VvE heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de tijdelijke verhuur door [appellant] van (een gedeelte van) haar appartement strijdig is met artikel 9 van Pro het modelreglement jo. artikel III van de splitsingsakte, omdat daarin als bestemming is opgenomen wonen dan wel de daarin vermelde bedrijfsactiviteiten, waarmee niet is bedoeld de tijdelijke verhuur. Voor een dergelijke verhuur is toestemming vereist van de VvE. Die toestemming heeft de VvE [appellant] uitdrukkelijk niet verleend en de VvE zal die ook niet gaan verlenen.

4.2.

[appellant] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. In (voorwaardelijke) reconventie heeft [appellant] primair gevorderd voor recht te verklaren dat (tijdelijke) verhuur op grond van de splitsingsakte is toegestaan en dat dergelijke verhuur geen toestemming van de VvE behoeft. Subsidiair heeft zij, voorwaardelijk, namelijk uitsluitend voor zover de rechtbank oordeelt dat voor verhuur toestemming van de VvE is vereist, gevorderd om daarvoor een vervangende machtiging te verlenen, en daaraan eventueel nadere voorwaarden te verbinden, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

4.3.

Na verweer hiertegen van de VvE, heeft de rechtbank bij het bestreden vonnis in conventie de vorderingen van de VvE toegewezen, met dien verstande dat zij de dwangsom heeft bepaald op € 1.000,00 per overtreding met een maximum van € 30.000,00. In reconventie heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen. [appellant] is in conventie en in reconventie in de proces- en nakosten veroordeeld.

De procedure bij het hof

Principaal hoger beroep

4.4.

Tegen de beslissingen uit het bestreden vonnis en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in principaal hoger beroep met dertien grieven op. Deze grieven kunnen gedeeltelijk gezamenlijk worden besproken.

De vordering in conventie

4.5.

[appellant] heeft terecht geen grief gericht tegen het door de rechtbank in r.o. 4.2. geformuleerde toetsingskader. Dat kader strekt ook het hof tot uitgangspunt en luidt als volgt. Bij de uitleg van een bepaling uit de splitsingsakte komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving van de bepalingen in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat bij die uitleg slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Bij de uitleg kan wel worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de ene of de andere interpretatie zou kunnen leiden.

4.6.

Grieven 2 tot en met 6 richten zich tegen r.o. 4.3. tot en met 4.7. van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank zich heeft gebogen over de vraag of de verhuur die [appellant] voorstaat in strijd is met de in artikel III van de splitsingsakte neergelegde bestemming van het appartement. De rechtbank heeft daartoe het volgende overwogen:

4.3.

De rechtbank oordeelt dat artikel III van de splitsingsakte zo dient te worden uitgelegd dat kortstondige verhuur van (een gedeelte van) het appartement niet is toegestaan. Redengevend hiervoor is het volgende.

4.4.

De rechtbank overweegt dat voor de uitleg van de bestemming ‘partikulier woongebruik’ sprake dient te zijn van een duurzaam verblijf door de appartementseigenaar (althans gebruiker). Bij personen die via Airbnb dan wel via andere wijze kortdurend gebruik maken van (een gedeelte van) het appartement is evident geen sprake van een duurzaam verblijf. Dat [appellant] zelf wel, zoals zij stelt, verblijft in het appartement maakt dit niet anders. In de rechtspraak wordt immers geen onderscheid gemaakt tussen tijdelijke verhuur middels Airbnb of Bed & Breakfast. De verplichting tot een duurzaam verblijf sluit ook aan bij een aantal in de rest van het toepasselijk modelreglement opgenomen bepalingen, zoals het bepaalde in artikel 20 dat Pro ziet op het door een appartementseigenaar aan een derde in gebruik geven mits die derde aan het bestuur een door hem ondertekende verklaring afgeeft dat hij het modelreglement en het huishoudelijk reglement zal naleven. Dat [appellant] de huurders bij aanvang van de verhuurperiode een lijst overhandigt met regels waar zij zich aan dienen te houden voldoet hier geenszins aan. Op basis van het voorgaande concludeert de rechtbank dat met de kortdurende verhuur aan gasten/toeristen in het appartement, zoals [appellant] heeft gedaan en ook wenst te blijven doen, niet voldaan wordt aan de woonbestemming zoals neergelegd in de splitsingsakte.

4.5.

Met hetgeen hiervoor is overwogen is niet in strijd dat een appartementseigenaar gerechtigd is zijn/haar appartement in gebruik te geven aan derden zoals door andere appartementseigenaren wordt gedaan. De VvE heeft terecht aangevoerd dat het daarbij gaat om langdurig wonen oftewel duurzaam verblijf, waarbij ook voldaan wordt aan de in het modelreglement bepaalde omtrent het in gebruik geven van een appartement aan een derde, dan wel om het sporadisch in gebruik geven van het appartement tijdens een vakantieperiode. Dit valt niet te vergelijken met de tijdelijke verhuur aan personen die in het kader van vakantie/toerisme iedere week met korte tussenpozen (kunnen) wisselen. Uitdrukkelijk betwist en niet gebleken is dat dergelijke tijdelijke verhuur door de andere appartementseigenaren plaatsvindt anders dan door degene aan wie [naam 3] haar appartement voor langere tijd verhuurde in de periode dat [appellant] haar appartement betrok. Dit werd vastgesteld na klachten van [appellant] over overlast waarna [naam 3] een ontruimingsprocedure is gestart om die huursituatie te beëindigen. In zoverre wordt [appellant] ook niet gevolgd in haar standpunt dat met twee maten wordt gemeten.

4.6.

De vraag resteert of de tijdelijke verhuur door [appellant] is toegestaan op basis van de verruiming van de woonbestemming in de splitsingsakte. In dit kader wordt vermeld dat het niet verboden is ‘een tandarts-, dokters- of soortgelijke praktijk uit te oefenen, dan wel een klein kantoor of een toonzaal met weinig personeel en weinig bezoekers te hebben’. [appellant] wordt niet gevolgd in haar standpunt dat deze omschrijving alle kleinschalige bedrijfsactiviteiten mogelijk zou maken. De omschrijving is immers beperkt tot praktijkruimte, kantoor of toonzaal. Tijdelijke verhuur in het kader van vakantie/toerisme is evident iets anders dan het hebben van een praktijkruimte, kantoor of toonzaal, en dus niet toegestaan. Het betoog van [appellant] dat zij beschikt over de nodige gemeentelijke vergunningen biedt eveneens geen steun op dit punt. Dit laat namelijk onverlet dat [appellant] toestemming behoeft van de VvE voor een van de splitsingsakte afwijkende bestemming. In het besluit van de gemeente [plaats] voor het verlenen van een vergunning voor een Bed & Breakfast wordt ook vermeld dat toestemming bij de VvE geregeld moet worden als sprake is van een VvE. Op basis van het voorgaande concludeert de rechtbank dat de kortstondige verhuur van het appartement door [appellant] evenmin is toegestaan op basis van de verruiming van de bestemming in de splitsingsakte.

4.7.

Uit het voorgaande volgt dat het [appellant] op grond van de in artikel III van de splitsingsakte neergelegde bestemmingsbepaling jo. artikel 9 lid 2 van Pro het modelreglement niet is toegestaan om (een gedeelte van) haar appartement kortdurend te verhuren. De door de VvE gevorderde verklaring voor recht zal worden toegewezen.

4.7.

Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat kortstondige verhuur van (een gedeelte van) het appartement op grond van de splitsingsakte niet is toegestaan. [appellant] stelt zich primair op het standpunt dat de verhuur van één kamer, waarbij zij ook zelf steeds aanwezig is in het appartement, niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden aangemerkt en dus niet in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen woonbestemming. Ook wordt het vereiste duurzame karakter van de bestemming ‘partikulier woongebruik’ door het in gebruik geven van één kamer niet teniet gedaan. Zolang de eigenaar tijdens de verhuur zelf ook in de woning verblijft, zoals bij [appellant] altijd het geval is, kan een tijdelijke huurder van een kamer niet als gebruiker worden aangemerkt in de zin van de splitsingsstukken en geldt voor deze dus niet het vereiste van duurzaam gebruik. Verder geldt volgens [appellant] dat er wel degelijk sprake is van meten met twee maten, omdat de VvE vakantieverhuur voor de overige leden wel toelaat, maar [appellant] de tijdelijke verhuur geheel verbiedt. Subsidiair heeft [appellant] aangevoerd dat de bestemming ‘partikulier woongebruik’ in de splitsingsakte is uitgebreid, waarbij het de bedoeling van de opsteller van de splitsingsakte is geweest om kleinschalige bedrijfsactiviteiten zoals tijdelijke verhuur toe te staan zolang daardoor geen overlast ontstaat. Uit de tekst van de splitsingsakte blijkt niet dat bedoeld is om een limitatieve opsomming te geven. Beoordeeld dient te worden of tijdelijke verhuur in het rijtje met voorbeelden van kleinschalige bedrijfsactiviteiten past. Dat is het geval, omdat [appellant] over een vergunning van de gemeente beschikt om te mogen verhuren en weinig bezoekers heeft, zodat geen onredelijke hinder zal ontstaan, aldus nog steeds [appellant] .

4.8.

Volgens de VvE kunnen deze grieven niet slagen.

4.9.

Voorgaande stellingen van [appellant] brengen het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank. Gelet op het te hanteren toetsingskader verenigt het hof zich volledig met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Ook het hof is van oordeel dat met kortdurende verhuur van (een gedeelte van) het appartement buiten de bestemming van het appartement zoals neergelegd in de splitsingsakte wordt getreden, zodat daarvoor toestemming van de VvE is vereist. Dat de verhuur van één kamer niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden aangemerkt, valt niet in te zien, onder meer omdat [appellant] (een gedeelte van) haar appartement aanbiedt via een professionele website voor kortdurende verhuur en [appellant] met die verhuur geld verdient. Het feit dat [appellant] bij de tijdelijke verhuur steeds ook zelf als bewoner in het appartement aanwezig is, maakt het voorgaande niet anders. Dat laat immers onverlet dat ten minste een gedeelte van het appartement van [appellant] niet overeenkomstig de woonbestemming in gebruik is. Ook is geen sprake van ‘meten met twee maten’. Het hof acht - met de rechtbank - de incidentele verhuur van een appartement tijdens een vakantieperiode, waarin de eigenaar zelf met vakantie is, van een andere orde dan de door [appellant] gewenste tijdelijke verhuur van (een gedeelte van) haar appartement gedurende het hele jaar. Evenmin valt de tijdelijke verhuur die [appellant] voorstaat onder de in de splitsingsakte opgenomen verruimde bestemming, zoals [appellant] subsidiair heeft betoogd. Het hof leest in de splitsingsakte een limitatieve opsomming van de daarin genoemde bedrijfsactiviteiten, zoals ook de rechtbank heeft gedaan. Tijdelijke verhuur aan toeristen valt niet onder de (toegestane) omschrijving van een praktijkruimte, kantoor of toonzaal te scharen. Tijdelijke verhuur valt ook niet onder de bewoordingen ‘soortgelijke praktijk’. Deze bewoordingen slaan duidelijk terug op de daarvoor genoemde ‘tandarts- of dokterspraktijk’ en zien dus op het uitoefenen van een praktijk in de gezondheidssector. De grieven 2 tot en met 6, die voor het overige geen bespreking behoeven, falen.

4.10.

Met grief 7 richt [appellant] zich tegen de door de rechtbank opgelegde dwangsom. Volgens [appellant] is deze ten onrechte toegewezen. Bovendien is de hoogte daarvan buitenproportioneel en kan deze tot financiële problemen bij [appellant] leiden. De VvE heeft in dit kader aangevoerd er niet gerust op te zijn dat [appellant] niet zal overgaan tot handelingen die in strijd zijn met het haar gegeven verbod.

4.11.

De grief faalt. Naar het oordeel van het hof is de door de rechtbank opgelegde dwangsom niet bovenmatig. Kortdurende verhuur van (een deel van) een appartement aan toeristen is een commerciële handeling die zeer winstgevend kan zijn, zeker in een stad als [plaats] . Om te voorkomen dat [appellant] ondanks het verbod daartoe overgaat is het passend om de dwangsom op een substantieel bedrag te stellen.

4.12.

Het hof ziet aanleiding om vervolgens grief 12 te bespreken. Met deze grief stelt [appellant] de reikwijdte van de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht aan de orde, die als volgt luidt:

5.1.

verklaart voor recht dat [appellant] handelt in strijd met artikel 9 van Pro het modelreglement 1973 jo. artikel III van splitsingsakte door haar appartement telkens voor korte duur ter beschikking te stellen dan wel te verhuren aan tijdelijke gasten/toeristen middels short stay, Airbnb, Bed & Breakfast of enig andere wijze van exploitatie;

[appellant] meent dat zij op grond van deze verklaring voor recht (een gedeelte van) haar appartement niet alleen niet meer voor korte duur mag verhuren, maar ook nooit meer aan een derde in gebruik mag geven, zelfs niet voor een korte periode aan een kennis of familielid. Dit, terwijl de vergadering op grond van (het hof begrijpt:) artikel 9 lid 2 van Pro het modelreglement wel toestemming kan geven voor afwijkend gebruik en vakantieverhuur reeds toestaat. Het verbod is in de verklaring voor recht te algemeen geformuleerd en kan niet in stand blijven, aldus [appellant] .

4.13.

Volgens de VvE legt [appellant] het in de verklaring voor recht gegeven verbod te ruim uit. Ter zitting in hoger beroep heeft de VvE desgevraagd bevestigd dat het de VvE erom te doen is om short stay in elke mogelijke vorm tegen te gaan. Verhuur terwijl [appellant] zelf met vakantie is, valt daar niet onder en is ook voor [appellant] wel toegestaan, net als voor de overige leden van de VvE. Het voor een korte periode in huis nemen van een kennis of familielid zonder dat daar een vergoeding tegenover staat, is evenmin verboden.

4.14.

Het hof is van oordeel dat het [appellant] op grond van de overwegingen van het bestreden vonnis, in samenhang bezien, al duidelijk had kunnen zijn wat de reikwijdte van de verklaring voor recht is en dat vakantieverhuur en het onbetaald ter beschikking stellen van (een gedeelte van) het appartement aan familie of vrienden daar niet onder vallen. Het hof zal echter de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht herformuleren en daarin de tekst ‘
ter beschikking te stellen dan wel’weglaten, om de bij [appellant] bestaande onduidelijkheid weg te nemen. Grief 12 slaagt in zoverre.

4.15.

Grief 8, die ziet op de proceskostenveroordeling in conventie, faalt. Gelet op de uitkomst van de procedure in eerste aanleg in conventie en ook in hoger beroep, heeft de rechtbank [appellant] terecht in de proceskosten van het geding in conventie veroordeeld. Dat het hof in het kader van het scheppen van duidelijkheid voor [appellant] de verklaring voor recht zal herformuleren, zoals hiervoor vermeld, doet daar niet aan af.

De vordering in reconventie

4.16.

De grieven 9 tot en met 11 zien op de door de rechtbank afgewezen reconventionele vorderingen van [appellant] , zoals hiervoor vermeld.

4.17.

Grief 9 faalt. De primaire reconventionele vordering van [appellant] komt niet voor toewijzing in aanmerking, omdat het hof in het voorgaande al heeft geoordeeld dat kortdurende verhuur op grond van de splitsingsakte niet is toegestaan.

4.18.

Grief 10 is gericht tegen r.o. 4.14. en 4.15. van het bestreden vonnis, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat de (subsidiair gevorderde) vervangende machtiging niet wordt verleend. De rechtbank heeft daartoe voor zover van belang het volgende overwogen:

4.14.

De VvE heeft in dit verband – onder meer – naar voren gebracht dat de kortdurende verhuur het woongenot van de overige appartementseigenaren dan wel gebruikers aantast. Zij moeten immers aanvaarden dat onbekende personen van de gemeenschappelijke ruimten gebruik maken. Er bestaat niet of nauwelijks een mogelijkheid tot controle. Zij willen voorkomen dat zij met onaangename situaties, overlast en voor hen onbekende personen overdag, maar zeker ook ’s nachts worden geconfronteerd. De rechtbank oordeelt dat dit voor de hand liggende en legitieme belangen van de VvE zijn en dat om die reden niet kan worden gezegd dat zonder redelijke grond toestemming wordt geweigerd door de VvE, ook niet wanneer bij de beoordeling de belangen van [appellant] , te weten de mogelijkheid om inkomsten te verwerven met kortdurende verhuur, worden betrokken. De overige aangevoerde standpunten zijn reeds in conventie besproken en kunnen [appellant] niet baten. Dat [appellant] stelt dat zij er op basis van de splitsingsakte op heeft vertrouwd dat tijdelijke verhuur aan gasten/toeristen mogelijk zou zijn komt voor haar eigen risico.

4.19.

Volgens [appellant] is de rechtbank ten onrechte eraan voorbij gegaan dat zich bij de op grond van de splitsingsakte toegestane bedrijfsmatige activiteiten en de daarmee gepaard gaande doorstroom aan mensen méér, althans evenveel, onbekende personen in de gemeenschappelijke ruimten zullen bevinden, in ieder geval overdag maar wellicht ook ’s nachts (bijvoorbeeld in het geval van een nachtdienst in het kader van een zorgpraktijk). Op grond van de (uitgebreide) bestemming in de splitsingsakte is het dus geoorloofd dat onbekende personen zich in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. Tevens geldt dat de opsteller van de splitsingsakte heeft beoogd een zekere overlast toe te staan en slechts onredelijke overlast heeft willen beperken. Van onredelijke overlast is in het geval van tijdelijke verhuur geen sprake. Bovendien doet [appellant] er alles aan om overlast zoveel mogelijk te beperken.

4.20.

Het hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven overweging van de rechtbank en maakt die tot de zijne. De VvE heeft in redelijkheid de toestemming voor de kortdurende verhuur van (een kamer van) het appartement kunnen weigeren; een vervangende machtiging zal niet worden verleend. De stelling van [appellant] dat de uitoefening van de in de splitsingsakte genoemde bedrijfsmatige activiteiten wellicht tot meer onbekende personen in de gemeenschappelijke ruimten zouden leiden dan het geval is met kortdurende verhuur, leidt niet tot een ander oordeel. De VvE hoeft niet te dulden dat zij naast andere aanwezigen in het pand ook geconfronteerd wordt met telkens weer nieuwe toeristen in de gemeenschappelijke ruimtes van het pand, ook niet wanneer [appellant] er alles aan doet om eventuele overlast te beperken. Voor vakantieverhuur is geen toestemming van de VvE vereist, zoals hiervoor al is overwogen. Grief 10 faalt.

4.21.

Grief 11 heeft betrekking op de proceskostenveroordeling van [appellant] in reconventie. Deze grief behoeft in het licht van het voorgaande geen bespreking en faalt eveneens.

In conventie en in reconventie ten slotte

4.22.

Grief 1 is gericht tegen de samenvatting van het bestreden vonnis en heeft geen zelfstandige betekenis. Grief 13 heeft evenmin zelfstandige betekenis, zodat ook deze grief geen verdere bespreking behoeft.

Bewijsaanbod

4.23.

[appellant] heeft geen (voldoende concrete) stellingen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.

Incidenteel hoger beroep

4.24.

De grief van de VvE in het incidenteel hoger beroep strekt tot aanvulling van de door de rechtbank gegeven verklaring voor recht. Volgens de VvE heeft de rechtbank ten onrechte in de verklaring voor recht niet opgenomen dat het verbod tot kortdurende verhuur aan tijdelijke gasten/toeristen ook geldt ten aanzien van een gedeelte van het appartement.

4.25.

De grief faalt, omdat die uitgaat van een onjuiste lezing van het bestreden vonnis. Uit r.o. 4.7. van het bestreden vonnis, in samenhang bezien met de overige overwegingen, volgt immers al dat het verbod ook ziet op de kortdurende verhuur van een gedeelte van het appartement. Ook [appellant] legt het verbod aldus uit, zo blijkt uit de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep.

Slotsom

4.26.

De slotsom luidt dat het principaal hoger beroep van [appellant] slechts voor een klein onderdeel slaagt (immers wat betreft grief 12) en dat het incidenteel hoger beroep van de VvE geen succes heeft. Het hof zal voor de duidelijkheid de verklaring voor recht herformuleren. Het bestreden vonnis zal daarom gedeeltelijk worden vernietigd en het hof zal, opnieuw rechtdoende, de verklaring voor recht afgeven zoals hierna vermeld. Voor het overige zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep. De VvE zal worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

5.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:

vernietigt de in rechtsoverweging 5.1. van het bestreden vonnis gegeven verklaring voor recht;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

vervangt de in rechtsoverweging 5.1. van het bestreden vonnis gegeven verklaring voor recht door:

verklaart voor recht dat [appellant] handelt in strijd met artikel 9 van Pro het modelreglement 1973 jo. artikel III van de splitsingsakte door haar appartement telkens voor korte duur te verhuren aan tijdelijke gasten/toeristen middels short stay, Airbnb, Bed & Breakfast of enig andere wijze van exploitatie;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 783,00 aan verschotten en € 2.428,00 aan salaris;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 1.214,00 aan salaris;

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en
E.J. Bellaart en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2024.

Gerechtshof bevestigt verbod op tijdelijke verhuur van appartement zonder toestemming VvE

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.De zaak in het kort

2.Het geding in hoger beroep

3.Feiten

4.Beoordeling

5.Beslissing