ECLI:NL:GHAMS:2024:1757

• Datum uitspraak: 25 juni 2024
• Publicatiedatum: 25 juni 2024
• Zaaknummer: 200.297.715/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: M.E. Hinskens-van Neck; R.J.M. Smit; J.E. van der Werff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte: ontruiming wegens huurachterstand en afwijzing huurprijsvermindering

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding betreffende de huur van een bedrijfsruimte. De appellant, een glazenzetter, is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter dat hem heeft veroordeeld tot ontruiming van de gehuurde ruimte wegens huurachterstand. De kantonrechter had vastgesteld dat de huurovereenkomst was beëindigd en dat de appellant geen huur meer had betaald sinds april 2020. De appellant vorderde in hoger beroep een huurprijsvermindering van 50% wegens coronamaatregelen en 25% wegens gebreken aan het gehuurde. Het hof oordeelde dat de appellant onvoldoende bewijs had geleverd voor zijn claims. De vordering tot huurprijsvermindering werd afgewezen omdat niet aannemelijk was gemaakt dat de omzetdaling door corona was veroorzaakt. Ook de vordering tot huurprijsvermindering wegens gebreken werd afgewezen, omdat de appellant niet had aangetoond dat hij de verhuurder op de hoogte had gesteld van de gebreken. Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter, met uitzondering van de huurachterstand, die werd verlaagd van € 9.600 naar € 8.800. De appellant werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.297.715/01 KG

zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : 9158230 KK EXPL 21-280

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juni 2024

inzake

[appellant] ,

wonend te [plaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S. Karami te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [plaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.J. Engelsma te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 15 juli 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 17 juni 2021, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie, en [appellant] als gedaagde in conventie, eiser in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben hierna achtereenvolgens de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven, met een productie;
• memorie van antwoord.

Op 30 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, tegelijk met die in de zaak tussen [naam 1] en [geïntimeerde] (zaaknummer 200.297.598/01 KG). Partijen hebben ter zitting hun standpunten door hun hiervoor genoemde advocaten nader doen toelichten. [appellant] heeft nog enkele stukken in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen en die van [geïntimeerde] alsnog (geheel) zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, met nakosten en rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van – begrijpt het hof – het hoger beroep.

2. Feiten

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.6 van het bestreden vonnis een aantal feiten vermeld waarvan zij is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Het gaat om het volgende.

• a) Ten tijde van de vonniswijzing in eerste aanleg verhuurde [geïntimeerde] een door hem van [naam 2] en [naam 3] (hierna: [namen] ) gehuurde bedrijfsruimte aan de [straat] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde) onder aan [appellant] , die daarin een glazenzettersbedrijf exploiteerde. De maandelijkse huurprijs bedroeg € 800,00. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst en de huurbetalingen hebben contant plaatsgevonden.
• b) Bij brief van 7 januari 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellant] geschreven dat partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst eindigt op 31 januari 2021 en dat de sleutel van het gehuurde uiterlijk op – zakelijk – 28 februari 2021 moet worden ingeleverd. Verder schrijft hij dat [appellant] ter uitvoering van deze beëindigingsovereenkomst sinds april 2020 geen huur meer betaalt onder de voorwaarde dat hij het gehuurde in februari 2021 heeft ontruimd.
• c) Bij brief van 29 januari 2021 heeft de advocaat van [geïntimeerde] [appellant] doen weten dat de huurovereenkomst tussen partijen is opgezegd tegen 31 januari 2021 op grond van de overeengekomen regeling tussen partijen, waarbij [appellant] vanaf april 2020 een huurvrijstelling is toegestaan op voorwaarde dat hij de opzegging van de huur per 31 januari 2021 heeft aanvaard. Tevens is bij deze brief de ontruiming van het gehuurde aangezegd tegen 28 februari 2021.
• d) [appellant] heeft het gehuurde voor de wijzing van het bestreden vonnis niet ontruimd.
• e) Bij vonnis in kort geding van 14 mei 2021, gewezen tussen [namen] als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde, heeft de kantonrechter, voor zover thans van belang, [geïntimeerde] veroordeeld om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dat vonnis te ontruimen.

3. Beoordeling

Inleiding

3.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] (in conventie) primair de veroordeling van [appellant] gevorderd de door [geïntimeerde] gestelde beëindigingsovereenkomst [zie hiervoor 2 (b) en (c)] na te komen, het gehuurde te ontruimen en [geïntimeerde] als voorschot op schadevergoeding een bedrag te betalen van € 9.600,00, evenals een bedrag van € 800,00 per maand vanaf 1 mei 2021 tot aan de ontruiming. Subsidiair heeft [geïntimeerde] wegens huurachterstand de veroordeling van [appellant] gevorderd het gehuurde te ontruimen en [geïntimeerde] aan achterstallige huur een bedrag van € 9.600,00 te betalen, evenals een bedrag van € 800,00 per maand vanaf 1 mei 2021 tot aan de ontruiming. [appellant] heeft (in reconventie) gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot een korting op de huurprijs van 50% vanaf van maart 2020 tot en met december 2021 wegens corona en tot een korting op de huurprijs van 25% wegens een gebrek aan het gehuurde vanaf 1 januari 2016 tot aan de dag waarop het gebrek zal zijn verholpen. Verder heeft [appellant] van [geïntimeerde] terugbetaling gevorderd van de teveel betaalde huur over de periode dat de huurprijs is verlaagd, en een schadevergoeding van € 20.000,00 omdat [geïntimeerde] in de procedure tegen [namen] [zie hiervoor onder 2 (e)] onvoldoende zou hebben gewaakt voor de belangen van [appellant] .

3.2.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [appellant] – op de subsidiaire grondslag – veroordeeld om het gehuurde uiterlijk 31 augustus 2021 te ontruimen. Tevens heeft zij [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 9.600,00 aan huurachterstand en een bedrag van € 800,00 per maand, met ingang van mei 2021 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, alsmede tot betaling van de proceskosten. De tegenvorderingen van [appellant] werden afgewezen.

3.3.

[appellant] heeft het gehuurde op 1 oktober 2021 ontruimd. Partijen zijn het erover eens dat in ieder geval per die datum de tussen hen bestaande huurovereenkomst is geëindigd.

Huurprijsvermindering wegens corona?

3.4.1.

Grief 3 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de vordering van [appellant] tot huurprijsvermindering vanwege, kort gezegd, corona heeft afgewezen. [appellant] betoogt dat de overheidsmaatregelen vanwege corona ervoor hebben gezorgd dat hij het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming heeft kunnen gebruiken. Zijn voornaamste klanten waren immers horecaondernemers die als gevolg van de overheidsmaatregelen voor lange tijd gesloten zijn geweest. Hoewel hijzelf niet verplicht was zijn bedrijf te sluiten, heeft hij de omzet van zijn glazenzettersbedrijf als gevolg van het wegblijven van de horecaondernemers flink zien wegvallen. Om die reden vordert hij (op grond van artikel 7:207 lid 1 BW en/of artikel 6:258 lid 1 BW) in hoger beroep een huurprijsvermindering van 50% vanaf 1 maart tot 2020 tot en met 1 oktober 2021, de datum waarop hij het gehuurde heeft ontruimd. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat [appellant] enige huurkorting ter zake toekomt.

3.4.2.

[appellant] heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling stukken overgelegd, waaronder een overzicht/berekening van de huurprijsvermindering en jaarstukken over 2019 en 2020, waarmee hij beoogt het door hem gestelde te schragen. Het hof is echter van oordeel dat niet louter op grond van deze stukken voldoende aannemelijk is dat de daarin vermelde omzetdalingen, aangenomen al dat deze (in de gestelde omvang) hebben plaatsgevonden, zijn veroorzaakt door de vanwege de overheid jegens [appellant] ’s afnemers getroffen coronamaatregelen. Andere feiten en omstandigheden die de onderhavige stelling van [appellant] ondersteunen zijn gesteld noch aannemelijk geworden. Reeds daarom heeft de kantonrechter de onderhavige vordering van [appellant] tot huurprijsvermindering terecht van de hand gewezen. De grief faalt dus.

Huurprijsvermindering vanwege een gebrek van het gehuurde?

3.5.1.

Met
grief 4 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn vordering tot huurprijsvermindering vanwege een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW heeft afgewezen. Volgens [appellant] verkeert het gehuurde in een erbarmelijke staat (gat in het plafond, lekkage- en schimmelproblemen) als gevolg van langdurige lekkages, hetgeen een gebrek vormt in de zin van genoemde wetsbepaling. [appellant] stelt [geïntimeerde] al in 2016 van dit gebrek op de hoogte te hebben gesteld. [geïntimeerde] heeft hierop echter geen actie ondernomen. Iedere maand als [geïntimeerde] de huur kwam ophalen heeft [appellant] , zo stelt hij, hierover een opmerking gemaakt, maar [geïntimeerde] heeft dat telkens afgewimpeld. Om die reden vordert [appellant] (op grond van het bepaalde in artikel 7:207 lid 1 BW) in hoger beroep een huurprijsvermindering van 25% over de periode van 1 januari 2016 tot 1 oktober 2021, de datum waarop hij het gehuurde heeft ontruimd. [geïntimeerde] heeft tegen de gevorderde huurkorting gemotiveerd verweer gevoerd.

3.5.2.

[geïntimeerde] heeft onder meer betwist dat [appellant] hem van het beweerde gebrek op de hoogte heeft gesteld. Dit is relevant, omdat artikel 7:207 lid 1 BW bepaalt, voor zover van belang, dat de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot aan die waarop het gebrek is verholpen. De bewijslast ten aanzien van die kennisgeving rust op [appellant] . Met de door hem in hoger beroep overgelegde verklaringen van zijn echtgenote [naam 4] en van [naam 5] heeft [appellant] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat hij [geïntimeerde] van het gebrek op de hoogte heeft gesteld. Zo vermelden deze verklaringen niet wanneer [appellant] dit zou hebben gedaan. Ook overigens ontberen zij enige inkleuring/invulling van hun waarneming dat [appellant] [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven dat er sprake is van de hiervoor genoemde gebreken aan het gehuurde. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of aannemelijk geworden die (niettemin) leiden tot het oordeel dat [appellant] [geïntimeerde] kennis heeft gegeven van de bewuste gebreken.

3.5.3.

Omdat, gezien het voorgaande, niet is voldaan aan een van de vereisten voor huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW, heeft de kantonrechter de desbetreffende vordering van [appellant] terecht afgewezen. De grief faalt daarom.

Huurachterstand

3.6.1.

Met
grief 2 betoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte een huurachterstand vanaf mei 2020 heeft aangenomen. [appellant] stelt de huurpenningen (ook na april 2020) steeds contant aan [geïntimeerde] te hebben voldaan. [geïntimeerde] betwist na mei 2020 nog huur van [appellant] te hebben ontvangen.

3.6.2.

Ook deze grief faalt, althans voor zover hij ziet op de periode na mei 2020. Anders dan hij betoogt, rust de bewijslast ten aanzien van de door hem gestelde contante betalingen op [appellant] . Nu [geïntimeerde] deze betalingen betwist en [appellant] op dit punt nog geen begin van bewijs heeft geleverd, zijn de door [appellant] gestelde contante betalingen niet aannemelijk geworden. Het moet er dus voor worden gehouden dat de huurpenningen na mei 2020 niet zijn voldaan. Hieraan doet niet af dat de huur ook voor mei 2020 steeds contant is betaald en over die huurbetalingen geen discussie tussen partijen bestaat, noch dat [appellant] , naar hij stelt, [geïntimeerde] herhaaldelijk vergeefs heeft verzocht de betalingen op een rekeningnummer te mogen doen.

3.6.3.

Met betrekking tot de huur over de maand mei 2020 wordt anders geoordeeld. Op grond van de eigen verklaring van en namens [geïntimeerde] ter zitting in hoger beroep en de jaarrekening van [appellant] over 2020 (waarin op pagina 13 is vermeld dat over dat jaar een bedrag van € 4.000,00 aan huur is betaald; vijf keer € 800,00 is € 4.000,00) is voldoende aannemelijk dat de huur over die maand (nog) wel is betaald.

3.6.4.

Op grond van het voorgaande een en ander is de conclusie dat de achterstallige huur over de periode van 1 mei 2020 tot 1 mei 2021 niet € 9.600,00 (twaalf maanden), maar € 8.800,00 (elf maanden) beliep en dat daarom (slechts) laatstgenoemd bedrag toewijsbaar is. Het hof zal het bestreden vonnis dan ook vernietigen, voor zover daarbij ten aanzien van de achterstallige huur meer is toegewezen dan laatstgenoemd bedrag, en dat meergevorderde alsnog afwijzen. De grief slaagt dus ten dele en faalt voor het overige.

Ontruiming

3.7.

[appellant] heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter (in overweging 3.6 van het bestreden vonnis) dat een jaar huurachterstand een zodanig lange termijn is dat de (subsidiair) gevorderde ontruiming toewijsbaar is. Overigens onderschrijft het hof dit oordeel. Hetzelfde wordt geoordeeld voor wat betreft de thans vastgestelde huurachterstandstermijn van elf maanden. De ontruiming is dus terecht toegewezen.

Schadevergoeding, rechtskarakter van de gehuurde bedrijfsruimte

3.7.1.

Omdat de kantonrechter de ontruimingsvordering van [geïntimeerde] heeft toegewezen op grond van de (grote) huurachterstand, is de schadevergoedingsvordering van [appellant] ter grootte van € 20.000,00, die is gebaseerd op een door [geïntimeerde] jegens hem begane onrechtmatige daad, bestaande in het niet voldoende opkomen voor de belangen van [appellant] in de procedure tegen [namen] , terecht niet toegewezen. Voor de toekenning van een verhuiskostenvergoeding bestaat evenmin aanleiding, omdat de grondslag van de bij het bestreden vonnis uitgesproken ontruimingsveroordeling niet de huuropzegging van (7:290-)bedrijfsruimte is, maar een (grote) huurachterstand.
Grief 5 , waarmee [appellant] aanspraak maakt op deze vergoedingen, faalt dus. Bij een behandeling van
grief 1 , die betrekking heeft op het rechtskarakter van de door [appellant] van [geïntimeerde] gehuurde bedrijfsruimte, heeft [appellant] , gezien al het voorgaande, geen belang.

Conclusie, bewijsaanbod, proceskosten.

3.8.1.

De conclusie is dat het bestreden vonnis, afgezien van de afwijzing van een bedrag van € 800,00 aan huur over mei 2020, moet worden bekrachtigd.

3.8.2.

Het door [appellant] in hoger beroep gedane bewijsaanbod wordt verworpen, reeds omdat voor bewijslevering in dit kort geding geen plaats is.

3.8.3.

[appellant] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, doch uitsluitend voor zover daarbij in conventie over de periode tot 1 mei 2021 aan huurachterstand een groter bedrag is toegewezen dan € 8.800,00 en wijst het te dezen meergevorderde van € 800,00 alsnog af;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor al het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, en begroot die kosten op:

- griffierecht € 722,00

- salaris advocaat
€ 2.428,00 (tarief II, twee punten)

totaal € 3.150,00.

verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, R.J.M. Smit en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.