Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.320.791/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 9475615 CV EXPL 21-14261
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2024
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1]
appellant,
advocaat: mr. J. Wassink te Wijchen,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
3. NL SOUVENIRS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerden,
advocaat: mr. T.O. Sohansingh te Amsterdam.
1.Het verloop van het geding
Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en (geïntimeerden gezamenlijk) [geïntimeerden] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 7 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 9 september 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.23. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
[appellant] heeft vanaf 1 november 2004 aan [naam] en vanaf 6 maart 2007
door contractovername aan [geïntimeerden] de bedrijfsruimte aan de [straat 1]
te [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd.
2.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaren. Artikel 3.2 van de
huurovereenkomst bepaalt dat de huur daarna voor een aansluitende periode van 5
jaar wordt voortgezet tot 31 oktober 2014 en vervolgens wordt voortgezet voor
aansluitende perioden van telkens een jaar.
2.3.
Artikel 3.3 van de huurovereenkomst luidt:
“Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een termijn van één jaar.”
2.4.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst
Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (ROZ-model
11 juli 2003) van toepassing.
2.5.
Artikel 18.2 van de algemene bepalingen luidt, voor zover relevant:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand”
2.6.
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als souvenirwinkel. De
souvenirwinkel wordt geëxploiteerd door [geïntimeerde 1] . Behalve het gehuurde huurt [geïntimeerden] ook
een bedrijfsruimte op [straat 2] , dat als supermarkt wordt
geëxploiteerd door [geïntimeerde 2] .
2.7.
Op verzoek van [appellant] is bij beschikking van 10 januari 2019 van de Rechtbank Amsterdam (kenmerk EA VERZ 18-401) als deskundige de Huurprijsdeskundigen benoemd om de huurprijs van het gehuurde vast te stellen.
2.8.
Bij aangetekende brief van 23 oktober 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] , voor zover van belang, geschreven:
“We hebben de winkelruimte nodig voor dringend eigen gebruik en verzoeken u deze leeg op te leveren op uiterlijk 30 april 2020”
2.9.
In reactie daarop heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] op 18 december 2019 aan [appellant] bericht dat zijn cliënten niet instemmen met de huuropzegging.
2.10.
[appellant] heeft in verschillende mails aan de Huurprijsdeskundigen laten weten
geen vertrouwen te hebben in hun kundigheid en gesteld dat hun concept rapport
niet definitief behoeft te worden gemaakt in verband met de opzegging van de
huurovereenkomst.
2.11.
Op 6 januari 2020 heeft [geïntimeerden] de Huurprijsdeskundigen verzocht hun rapport met
betrekking tot de huurprijs definitief te maken.
2.12.
Bij e-mailbericht van 9 januari 2020 heeft [appellant] [geïntimeerden] gesommeerd tot betaling van een bedrag van € 1.420,24 aan huurachterstand
2.13.
Op 21 februari 2020 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] bericht dat de huurachterstand op dat moment € 9.458,34 bedraagt en tot betaling daarvan gemaand.
2.14.
Op 10 maart 2020 heeft de gemachtigde van [geïntimeerden] aan [appellant] bericht dat de huur van € 2.158,38 plus verhoging begin april zal worden overgemaakt en dat de
resterende huurachterstand in drie termijnen van € 1.683,86 zal worden ingelost.
2.15.
In het deskundigenrapport van 24 maart 2020 adviseren de Huurprijsdeskundigen een huurprijs van € 25.900,56 per jaar met als peildatum 1 mei 2018.
2.16.
Bij brief van 26 augustus 2020 van zijn gemachtigde heeft [appellant] de
huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen 1 november 2021, stellende dat de belangen van [appellant] bij beëindiging
zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerden] . Tegen deze opzegging is opnieuw door de gemachtigde van [geïntimeerden] op 22 september 2021 geprotesteerd.
2.17.
Op 6 oktober 2020 heeft de boekhouder van [geïntimeerden] aan [appellant] bericht dat de winkel als gevolg van de coronamaatregelen 3 maanden gesloten is geweest en heeft hij verzocht om een tijdelijke vermindering van de maandhuur met € 1.000,00.
2.18.
[geïntimeerden] is vanaf november 2020 in verband met de teruglopende omzet minder huur
gaan betalen.
2.19.
Bij e-mail van 21 december 2020, herhaald op 19 januari 2021, heeft [geïntimeerde 1] aan
[appellant] bericht dat als gevolg van de coronamaatregelen zijn winkel tot 19
januari 2021 gesloten is geweest waardoor hij de huur van januari 2021 niet kan
betalen.
2.20.
In reactie daarop heeft [appellant] op 23 december 2020, herhaald op 22 april 2021, [geïntimeerden] gesommeerd tot betaling van huurachterstand (inclusief de jaarlijkse
huurverhoging) verhoogd met de contractuele boete.
2.21.
Bij e-mail van 19 januari 2021 heeft de gemachtigde namens [geïntimeerden] een beroep gedaan op onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronamaatregelen en om een huurkorting verzocht.
2.22.
Bij brief van 7 juni 2021 heeft de gemachtigde van [appellant] dit verzoek van de hand gewezen en [geïntimeerden] gesommeerd tot betaling van huurachterstand vermeerderd
met rente en contractuele boetes.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [appellant] beëindiging dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, betaling van huurachterstand en servicekosten, contractuele boete, wettelijke rente en proceskosten. [appellant] voert daartoe aan dat hij rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft opgezegd en dat [geïntimeerden] onder meer door het niet volledig betalen van de huurprijs en servicekosten tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. In eerste aanleg heeft [geïntimeerden] in reconventie vorderingen ingesteld die onder meer strekken tot aanpassing van de huurprijs en vaststelling van een coronakorting over de huurprijs.
3.2.
De kantonrechter heeft een coronakorting bepaald, [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van de gelet op die korting nog bestaande betalingsachterstand en, slechts voor het geval [geïntimeerden] deze achterstand niet tijdig zou betalen, de huurovereenkomst ontbonden en [geïntimeerden] veroordeeld tot ontruiming. De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] in reconventie afgewezen en de proceskosten in conventie en reconventie gecompenseerd.
Coronakorting
3.3.
Met grief 2 komt [appellant] op tegen de verleende coronakorting. De grieven 3 en 4 bouwen daarop voort.
Het hof oordeelt net als de kantonrechter dat [geïntimeerden] een coronakorting toekomt. Anders dan [appellant] meent, moet het wegvallen van toeristen als rechtstreeks gevolg worden beschouwd van de door de overheid uitgevaardigde coronamaatregelen. Het is vaste rechtspraak dat deze gevolgen als onvoorziene omstandigheden worden beschouwd die nopen tot een korting op de huurprijs. Tegen die achtergrond heeft [appellant] onvoldoende toegelicht waarom de in die rechtspraak gehanteerde 50/50 verdeling in dit geval niet redelijk en billijk zou zijn.
3.4.
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de gegevens die [geïntimeerden] heeft verschaft over zijn omzetverlies voldoende zijn om de huurkorting te berekenen en dat die berekening toetsbaar is. Ook de TVL-gegevens voldoen aan deze toets. Dat de TVL voor twee ondernemingen is toegekend doet daar niet aan af. [geïntimeerden] heeft onvoldoende betwist gesteld dat ook de andere onderneming, die evenzeer gericht is en afhankelijk is van aanloop van toeristen, gelijkelijk door de coronamaatregelen is getroffen. Daaruit volgt ook dat van verkoop van artikelen uit de in het gehuurde gedreven winkel in de andere winkel, voor zover dat van overheidswege al was toegestaan, onvoldoende resultaat kon worden verwacht, zodat reeds daarom die verkoop van [geïntimeerden] in het kader van schadebeperking niet kon worden verwacht. De periode waarover [geïntimeerden] coronakorting vraagt, sluit ook aan bij de periode waarin de coronamaatregelen van kracht waren dan wel de gevolgen daarvan als onvoorziene omstandigheden hebben te gelden.
3.5.
Voor zover [appellant] nog stelt dat de berekening van de korting niet per maand is opgemaakt, heeft hij dat onvoldoende toegelicht, nu de berekeningen van [geïntimeerden] per maand zijn opgemaakt.
[appellant] stelt nog dat de door [geïntimeerden] gehanteerde referentieperiode niet goed zou zijn, maar heeft dat standpunt onvoldoende toegelicht.
Het hof concludeert dat de kantonrechter de coronakorting juist heeft bepaald, zodat de grieven falen.
Voorwaardelijke ontbinding
3.6.
Met grief 5 betoogt [appellant] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten onrechte slechts voorwaardelijk heeft ontbonden. Het hof stelt allereerst vast dat [geïntimeerden] in coronatijd een huurachterstand heeft laten ontstaan. Gelet op het wegvallen van omzet en aanvankelijke onduidelijkheid over de hoogte van de in verband daarmee te verstrekken korting, acht het hof het passend dat de kantonrechter na vaststelling van de coronakorting [geïntimeerden] een termijn heeft gegeven om te betalen en de ontbinding met het oog daarop voorwaardelijk heeft uitgesproken. Uit het over en weer gestelde leidt het hof af dat de door [appellant] gestelde huurachterstand na het vonnis is terug te voeren op huurverhogingen waar [appellant] [geïntimeerden] pas achteraf over heeft geïnformeerd. [appellant] voert deze bedragen daarom ten onrechte in dit verband als huurachterstand op. De boetes die [appellant] ten onrechte aan [geïntimeerden] heeft opgelegd naar aanleiding van deze huurverhogingen is [geïntimeerden] daarom ook niet aan [appellant] verschuldigd. Het hof concludeert dan ook dat [geïntimeerden] na het vonnis de huurprijs steeds tijdig heeft voldaan. Een en ander leidt er toe dat ook het hof de huurovereenkomst niet onvoorwaardelijk zal ontbinden.
Beëindiging huurovereenkomst
3.7.
Met grief 1 stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst niet heeft beëindigd. Als het hof de stellingen van [appellant] daarover in hoger beroep goed begrijpt, stelt hij allereerst dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd vanwege slechte bedrijfsvoering die bestaat in slecht betalingsgedrag. Hetgeen hierover hiervoor (r.o. 3.6.) is overwogen, staat reeds in de weg aan deze stelling. Voor zover [appellant] daaraan nog heeft toegevoegd dat [geïntimeerden] wijzigingen aan het gehuurde heeft aangebracht, heeft hij dat gelet op de stellingen van [geïntimeerden] hierover onvoldoende toegelicht.
3.8.
[appellant] stelt ook dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik. [appellant] verwijst naar plannen die hij heeft om het gehuurde samen te voegen met andere ruimtes in zijn pand. Nu uit de stellingen van [appellant] weliswaar blijkt dat hij daartoe een (vergunnings-)aanvraag heeft ingediend, maar niet dat een vergunning is verleend, staat nog niet vast dat die plannen kunnen worden gerealiseerd. Reeds daarop stuit de stelling van [appellant] af, zodat het hof niet toekomt aan verdere beoordeling van de vraag of dat gebruik voldoende dringend is om te kwalificeren als dringend eigen gebruik. Dezelfde onzekerheid brengt mee dat de belangenafweging in het nadeel van [appellant] uitvalt. Het hof neemt ook de overige overwegingen van de kantonrechter omtrent de belangenafweging over.
3.9.
Voor zover de situatie na de uitspraak van de kantonrechter is veranderd door het verdwijnen van de krakers uit een van de andere ruimtes in het pand van [appellant] , heeft [appellant] tegenover de stellingen van [geïntimeerden] onvoldoende toegelicht waarom gebruik van die ruimtes zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Voor zover [appellant] heeft gesteld dat hij het gehuurde nodig heeft om toegang te krijgen tot andere ruimtes, heeft [geïntimeerden] dat gemotiveerd betwist. Specifiek bewijs van die stelling heeft [appellant] niet aangeboden.
Het hof concludeert dat de plannen van [appellant] te weinig concreet zijn en dat te onduidelijk is gebleven waarom [appellant] het gehuurde nodig heeft om die plannen te realiseren. Het door [appellant] gestelde belang weegt daarom niet op tegen het belang van [geïntimeerden] om zijn onderneming in het gehuurde voort te zetten. De grief faalt.
3.10.
Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [appellant] , omdat hij onvoldoende heeft gesteld om tot bewijslevering te kunnen worden toegelaten.
Conclusie
3.11.
De conclusie is dat de grieven falen. Het vonnis zal worden bekrachtigd en [appellant] zal in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 2.135,-- aan verschotten en € 3.142,-- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, J.C. Toorman en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.