Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.338.930/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10840201 \ KK EXPL 23-771
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 juli 2024
in de zaak van
BURO AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. T.S. Cnossen te Amsterdam,
tegen
STICHTING LEVVEL,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. S.A.B. Boer te Amsterdam.
Partijen worden hierna Buro Amsterdam en Levvel genoemd.
1.De zaak in het kort
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot 230a-bedrijfsruimte. De huurder heeft toestemming gevraagd voor onderverhuur van de gehele bedrijfsruimte. De verhuurder heeft die geweigerd. Partijen zijn het oneens over de uitleg van de huurovereenkomst en over de (on)redelijkheid van de weigering van de verhuurder. Het hof komt tot de conclusie dat de verhuurder de toestemming voor onderverhuur van de gehele bedrijfsruimte heeft mogen weigeren. Voor onderverhuur van een gedeelte van de bedrijfsruimte is niet alleen geen toestemming gevraagd, maar zijn bovendien in het geheel geen concrete plannen gebleken. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat een eventuele weigering op onredelijke gronden zou berusten.
2.Het geding in hoger beroep
Buro Amsterdam is bij dagvaarding van 11 maart 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 13 februari 2024, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Levvel als eiseres en Buro Amsterdam als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Op de aangezegde dag heeft Buro Amsterdam geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding en de daarbij behorende producties in het geding gebracht.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Buro Amsterdam heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Levvel zal afwijzen en Levvel zal veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen Buro Amsterdam ter uitvoering van het bestreden vonnis aan Levvel heeft betaald, met haar veroordeling in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente. In het incidentele appel heeft Buro Amsterdam geconcludeerd tot afwijzing daarvan en veroordeling van Levvel in de kosten daarvan, inclusief de nakosten en met rente.
Levvel heeft in het principale appel geconcludeerd tot afwijzing daarvan en in het incidentele appel tot vernietiging van het bestreden vonnis, voor zover dat betreft de afwijzing van haar primaire vordering en tot toewijzing van die vordering, een en ander met veroordeling van Buro Amsterdam in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1.1 tot en met 2.1.9 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met de eerste twee grieven in principaal appel maakt Buro Amsterdam bezwaar tegen de vaststelling onder 2.1.9. Het hof zal in de weergave van de feiten met die bezwaren rekening houden. Voor het overige is in hoger beroep niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven.
De feiten in deze zaak zijn de volgende.
a. Levvel is een stichting die zich bezig houdt met hulpverlening aan kinderen, jongeren en (pleeg)gezinnen.
b. Met ingang van 1 januari 2018 heeft de rechtsvoorgangster van Levvel voor een periode van tien jaar van Buro Amsterdam het pand aan [straat] in [plaats] gehuurd, met een optie voor Levvel voor nog eens tien jaar.
c. Artikel 1.2 van de huurovereenkomst bepaalt dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als kantoor en woonruimte in het kader van jeugdhulpverlening en daarmee samenhangende huisvesting.
d. Artikel 15 van Pro de huurovereenkomst luidt als volgt:
Onderverhuur
15.1
Na schriftelijke goedkeuring van verhuurder heeft huurder het recht om een deel van het gehuurde onder te verhuren. Verhuurder zal haar goedkeuring niet op onredelijk[e] gronden onthouden.
15.2
Bij het einde van de huurovereenkomst dient het gehuurde, volgens de in de algemene bepalingen uiteengezette regels en vrij van gebruik, aan verhuurder [te] worden opgeleverd. Indien bij/na het einde van de huurovereenkomst [e]en onderhuurder of gebruiker die van huurder de toegang tot het gehuurde heeft gekregen zich op huurbescherming beroept, dan:
- draagt huurder alle kosten die verhuurder dient te maken om het gehuurde vrij van gebruik en ontruimd te krijgen;
- neemt huurder indien verhuurder dat nodig acht deel aan gerechtelijk[e] procedures ter ondersteuning van verhuurder;
- vergoedt huurder de schade die verhuurder door het voornoemde beroep op huurbescherming lijdt aan verhuurder.
e. Levvel heeft bij aanvang van de huur het gehuurde voor eigen rekening intern laten verbouwen voor ongeveer € 900.000,=.
f. In het gehuurde verleent Levvel zorg aan jonge vrouwen die slachtoffer zijn van onder meer mensenhandel of loverboys.
g. Op 12 juli 2023 heeft Levvel aan Buro Amsterdam toestemming gevraagd voor het onderverhuren van het gehuurde aan het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA).
h. Bij brief van 20 oktober 2023 heeft Buro Amsterdam laten weten dat zij in principe geen toestemming geeft voor onderverhuur van het gehele gehuurde. Zij heeft Levvel om aanvullende informatie verzocht. Na overleg heeft Buro Amsterdam bij e-mail van 22 november 2023 aan Levvel bericht dat onderverhuur van het gehele gehuurde geen optie was, maar dat zij bereid was om met een door Levvel voor te dragen nieuwe huurder, het COA of een andere, in overleg te treden over het sluiten van een rechtstreekse huurovereenkomst, waardoor Levvel zou kunnen vertrekken zonder afkoopsom verschuldigd te zijn. Over de voorwaarden van die nieuw te sluiten overeenkomst zijn partijen het niet eens geworden.
4.Eerste aanleg
4.1.
Levvel heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat Buro Amsterdam wordt veroordeeld om te gedogen dat Levvel per 1 januari 2024, primair, het gehuurde geheel onderverhuurt aan het COA of, subsidiair, gedeeltelijk onderverhuurt aan het COA, gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst, althans totdat in een eventuele bodemzaak onherroepelijk zal zijn beslist, met beslissing over de proceskosten. Zij heeft aan haar primaire vordering ten grondslag gelegd dat artikel 15.1 van de huurovereenkomst ook een basis biedt voor onderverhuur van het gehele gehuurde en dat de weigering van Buro Amsterdam om daaraan goedkeuring te geven, op onredelijke gronden berust. Aan haar subsidiaire vordering heeft zij ten grondslag gelegd dat er geen redelijke gronden zijn om haar toestemming te weigeren voor gedeeltelijke onderverhuur van het gehuurde aan het COA.
4.2
De kantonrechter heeft de primaire vordering afgewezen en Buro Amsterdam op grond van de subsidiaire vordering veroordeeld om vanaf de datum van het vonnis te gedogen dat Levvel de bedrijfsruimte gedeeltelijk onderverhuurt aan het COA voor de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Buro Amsterdam is in de proceskosten veroordeeld.
5.Beoordeling
5.1
Buro Amsterdam heeft in hoger beroep zeven grieven aangevoerd, waarvan de eerste twee hierboven al zijn behandeld. Grief 3 in principaal appel gaat over het spoedeisend belang. De overige grieven van Buro Amsterdam bestrijden met een aantal verschillende argumenten de afweging die de kantonrechter heeft gemaakt in het kader van de subsidiaire vordering.
5.2
Levvel heeft in incidenteel appel een grief gericht tegen de afwijzing van haar primaire vordering. Omdat het incidenteel hoger beroep het meest verstrekkend is, zal dat als eerste worden behandeld.
De primaire vordering
5.3
De kantonrechter heeft de primaire vordering van Levvel afgewezen met de volgende motivering. Artikel 15.1 van de huurovereenkomst spreekt duidelijk van “een deel van het gehuurde”. Dat in artikel 15.2 niet wordt gesproken over een deel van het gehuurde, maar over “het gehuurde” is begrijpelijk, omdat dat artikel gaat over de ontruimingsverplichting aan het einde van de huurovereenkomst, waarbij het gehuurde geheel moet worden opgeleverd. Gelet op de context waarin deze bepaling moet worden gelezen, kan daaruit in ieder geval niet worden afgeleid dat het gehuurde geheel mag worden onderverhuurd. Van een andere uitleg van artikel 15.1 op grond van de bedoelingen en verwachtingen van partijen is voorshands niet gebleken en voor bewijslevering is in dit kort geding geen plaats. Daarom wordt uitgegaan van de afspraak dat een deel van het gehuurde mag worden onderverhuurd, aldus nog steeds de kantonrechter.
5.4
Levvel heeft tegen deze overweging twee bezwaren. Ten eerste handhaaft zij haar standpunt dat artikel 15.1 ook betrekking kan hebben op onderverhuur van het gehele gehuurde. Ten tweede voert zij aan dat, als de uitleg van de huurovereenkomst juist is, de kantonrechter ten onrechte niet is ingegaan op het standpunt van Levvel dat de weigering om toestemming te verlenen voor onderverhuur van het gehele gehuurde, misbruik van recht vormt dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Uitleg van artikel 15.1 van de huurovereenkomst
5.5
In hoger beroep betoogt Levvel dat uit de huurovereenkomst zelf niet is op te maken dat bewust ervoor is gekozen om in artikel 15.1 “een deel van het gehuurde” op te nemen. Bovendien sluit dat artikel taalkundig niet uit dat het gehele gehuurde (al dan niet in delen) geheel wordt onderverhuurd. Ook uit artikel 15.2 volgt niet dat slechts een gedeelte van het gehuurde zou kunnen worden onderverhuurd, want daarin wordt alleen gesproken van “het gehuurde”. Ook de redelijke partijbedoeling geeft geen aanknopingspunten voor een andere uitleg. Het is de bedoeling van partijen geweest af te spreken dat onderverhuur van het gehele gehuurde na goedkeuring mogelijk is, aldus nog steeds Levvel.
5.6
Het hof volgt Levvel hierin niet. In artikel 6.1 van de toepasselijke algemene bepalingen is bedongen dat gehele of gedeeltelijke onderverhuur van het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Van deze bepaling is in artikel 15.1 van huurovereenkomst in zoverre afgeweken, dat is bepaald dat (schriftelijke) toestemming voor onderverhuur van “een deel van het gehuurde” niet op onredelijke gronden zal worden geweigerd. In normaal spraakgebruik is “een deel van het gehuurde” het tegenovergestelde van “het gehele gehuurde”. Die tegenstelling ligt ook besloten in artikel 6.1 van de algemene bepalingen. Bovendien is, zoals Buro Amsterdam terecht heeft aangevoerd, onderverhuur van het gehele gehuurde iets wezenlijk anders dan onderverhuur van een gedeelte daarvan. Als het de bedoeling van artikel 15.1 zou zijn geweest om de lichtere toets ook voor onderverhuur van het gehele gehuurde te laten gelden, had kunnen worden volstaan met de formulering “het recht om het gehuurde onder te verhuren”. Daaronder viel dan ook meteen het, door Levvel genoemde, in delen verhuren van het gehele gehuurde.
5.7
Waar de tekst zo duidelijk in de richting van een recht tot gedeeltelijke onderverhuur wijst, is het aan Levvel om te beargumenteren waarom moet worden aangenomen dat toch dat verder strekkende recht is beoogd. Dat heeft Levvel echter niet voldoende gedaan. De verwijzing naar de formulering van artikel 15.2 faalt, om de door de kantonrechter al uiteengezette redenen. Uitlatingen of gedragingen of andere omstandigheden waaraan Levvel het gerechtvaardigd vertrouwen heeft ontleend dat zij ook het gehele gehuurde zou mogen onderverhuren, zijn door haar niet gesteld. Bovendien is Levvel niet ingegaan op het betoog van Buro Amsterdam dat artikel 15.1 in de huurovereenkomst is opgenomen met het oog op de mogelijkheid dat, bijvoorbeeld, de stichting De Bascule een deel van het gehuurde zou onderhuren ten behoeve van haar specifieke hulpverlening aan de cliënten van de rechtsvoorgangster van Levvel. Op grond van het voorgaande komt het hof tot dezelfde uitleg van artikel 15.1 van de huurovereenkomst als de kantonrechter.
Misbruik van recht dan wel beperkende werking redelijkheid en billijkheid
5.8
Daarmee komt het hof toe aan de vraag of Buro Amsterdam door toestemming voor gehele onderverhuur van het gehuurde te weigeren, misbruik heeft gemaakt van haar recht daartoe, dan wel die weigering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof beantwoordt die vragen ontkennend. Dit berust op het volgende.
5.9
Hoewel Buro Amsterdam zowel in eerste aanleg als in hoger beroep heeft aangevoerd dat Levvel niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom het gehuurde niet meer geschikt zou zijn voor de vorm van zorg die zij thans verleent, is Levvel ten aanzien van die kwestie niet verder gekomen dan algemeenheden met de strekking dat de instroom van de doelgroep fluctueert en dat de indeling en het ontbreken van een buitenruimte het gehuurde ongeschikt maken om gedeeltelijk voor andere zorg te worden aangewend. Zij heeft echter niet uitgelegd hoe groot de leegstand is, welke andere vormen van zorg een buitenruimte nodig hebben, waarom de tuin van het buurpand, dat Levvel ook in eigendom heeft, daarvoor niet kan worden gebruikt en waarom dit alles anders is dan in 2018 en toen niet kon worden voorzien. Op grond van een en ander kan het hof niet meer concluderen dan dat het voor Levvel financieel onvoordelig is om het gehuurde zelf te blijven gebruiken, maar een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst niet in aanmerking komt, omdat zij dan geen vergoeding kan vragen voor haar grote en deels nog niet afgeschreven investeringen.
5.1
Aan de andere kant heeft Buro Amsterdam uiteen gezet dat zij als eigenaar het vaste beleid heeft dat zij in beginsel geen toestemming verleent voor algehele onderverhuur, omdat zij grip wil houden op de huurders in haar panden en het gebruik daarvan. Bij gedeeltelijke onderverhuur kan haar huurder nog steeds toezicht uitoefenen op het gebruik van het gehuurde, maar bij algehele onderverhuur niet. Buro Amsterdam was bereid te praten over een rechtstreekse huurovereenkomst met het COA, maar de inhoud van een dergelijke overeenkomst zou zij dan willen kunnen aanpassen aan deze nieuwe huurder. Dat is een andere situatie dan de door Levvel gewenste onderverhuur, aldus Buro Amsterdam.
5.11
Als verhuurder mag Buro Amsterdam in beginsel zelf bepalen op welke manier de door haar verhuurde zaak mag worden gebruikt en als huurder heeft Levvel in beginsel de beperkingen te aanvaarden die de huurovereenkomst haar oplegt. Tegen die achtergrond brengt afweging van de hiervoor genoemde wederzijdse belangen het hof tot de slotsom dat niet kan worden gezegd dat tussen de belangen van Buro Amsterdam bij haar weigering en de belangen van Levvel die daardoor worden geschaad, een zo grote onevenredigheid bestaat dat Buro Amsterdam haar toestemming voor algehele onderverhuur in redelijkheid niet heeft kunnen weigeren. Ook kan niet worden gezegd dat Buro Amsterdam haar bevoegdheid om toestemming te weigeren uitsluitend heeft gebruikt om Levvel te schaden of met een ander doel dan waarvoor die is verleend. Misbruik van recht doet zich daarom niet voor. De weigering toestemming te geven is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De incidentele grief is dus tevergeefs voorgedragen. De primaire vordering is door de kantonrechter terecht afgewezen.
Gedeeltelijke onderverhuur op onredelijke gronden geweigerd?
5.12
Buro Amsterdam mag niet op onredelijke gronden toestemming weigeren voor gedeeltelijke onderverhuur. De kantonrechter heeft overwogen dat Buro Amsterdam die goedkeuring op onredelijke gronden weigert. Met haar grief 4 wijst Buro Amsterdam er terecht op dat Levvel nooit toestemming aan Buro Amsterdam heeft gevraagd voor gedeeltelijke onderverhuur van het gehuurde aan het COA en dat Levvel zelfs nooit heeft uitgelegd wat zij zich bij een gedeeltelijke onderverhuur voorstelt. Dit laatste is wel van belang. Het maakt immers nogal uit of Levvel het overgrote deel van het gehuurde aan het COA in gebruik geeft of dat zij zelf nog een aanmerkelijk deel van het gehuurde blijft gebruiken. Bovendien is bij een gedeeltelijke onderverhuur door het COA ook niet voldoende duidelijk welke activiteiten het COA precies in enig deel van het gehuurde gaat uitvoeren.
5.13
Nu de plannen van Levvel voor gedeeltelijke onderverhuur, zo zij die al heeft, onvoldoende concreet zijn gemaakt, kan niet worden geoordeeld dat een eventuele weigering van Buro Amsterdam om toestemming te geven, op onredelijke gronden berust. Levvel vraagt immers in wezen een
carte blancheen tot het geven daartoe is Buro Amsterdam niet gehouden. Grief 4 slaagt dus en de subsidiaire vordering zal alsnog worden afgewezen. Bij de behandeling van haar overige grieven heeft Buro Amsterdam bij die stand van zaken geen belang.
carte blancheen tot het geven daartoe is Buro Amsterdam niet gehouden. Grief 4 slaagt dus en de subsidiaire vordering zal alsnog worden afgewezen. Bij de behandeling van haar overige grieven heeft Buro Amsterdam bij die stand van zaken geen belang.
Ten overvloede
5.14
Hetgeen het hof hiervoor over de gedeeltelijke onderverhuur heeft overwogen, laat onverlet dat Levvel, zodra zij een concreet en realistisch plan heeft ontwikkeld voor een gedeeltelijke onderverhuur, al dan niet door het COA, alsnog aan Buro Amsterdam toestemming zal kunnen vragen voor dat plan. Aan dat plan zal Buro Amsterdam dan niet op onredelijke gronden haar goedkeuring mogen onthouden. In aanmerking nemende dat het COA financieel een solide partij is, dat Buro Amsterdam kan bedingen dat een deel van de onderhuurprijs rechtstreeks aan haar wordt betaald, dat de doelgroep die het COA wil gaan huisvesten erg lijkt op de doelgroep die Levvel daar nu huisvest (namelijk: jonge vrouwen die ondersteuning nodig hebben) en dat de opvang kennelijk niet van buiten als zodanig herkenbaar zal zijn, acht het hof, net als de kantonrechter, de door Buro Amsterdam opgeworpen bezwaren tegen onderhuur door het COA vooralsnog niet erg zwaarwegend. Dat de gemeente dat gebruik niet zou toestaan, acht het hof niet aannemelijk.
Slotsom en kosten
5.15
Het principale appel heeft succes. Het incidentele appel faalt. Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven, in die zin dat nu ook de subsidiaire vordering van Levvel moet worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dient Levvel de kosten van het geding in eerste aanleg en principaal en incidenteel appel te dragen. De vordering tot terugbetaling van al hetgeen Buro Amsterdam op grond van het bestreden vonnis heeft betaald, is op grond van het voorgaande toewijsbaar.
6.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij de subsidiaire vordering van Levvel is toegewezen en Buro Amsterdam in de kosten van het geding is veroordeeld;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst ook de subsidiaire vordering van Levvel af;
veroordeelt Levvel in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Buro Amsterdam begroot op € 543,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na dit arrest;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt Levvel in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de kant van Buro Amsterdam begroot op € 910,37 aan verschotten en € 1.214,= voor salaris in het principale hoger beroep en op € 607,= voor salaris in het incidentele hoger beroep en € 178,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt Levvel tot terugbetaling aan Buro Amsterdam van al hetgeen Buro Amsterdam op basis van het bestreden vonnis aan Levvel heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de betaling tot de terugbetaling;
wijst af het meer of anders gevorderde;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. J.C.W. Rang en mr. M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2024.