ECLI:NL:GHAMS:2024:2470

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummers: 200.316.276/01

200.318.070/01

200.318.075/01

zaak-/rolnummers rechtbank Noord-Holland: C/15/317778 / HA ZA 21-353

C/15/321434 / HA ZA 21-562

C/15/320954 / HA ZA 21-532

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 augustus 2024

inzake

zaaknummer 200.316.276/01 (hoofdzaak)

1.[appellant 1] ,

2. [appellant 2],

beiden wonende te [plaats A] ,

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. M.W.J. Ariëns te Haarlem,

tegen:

1.[geïntimeerde 1] ,

wonende te [plaats B] ,

geïntimeerde,

niet verschenen,

2. [geïntimeerde 2],

wonende te [plaats C] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. V.H.B. Kruit te Utrecht,

zaaknummer 200.318.070/01 (vrijwaring)

[geïntimeerde 2],

wonende te [plaats C] ,

appellante,

advocaat: mr. V.H.B. Kruit te Utrecht,

tegen:

[geïntimeerde 3],

wonende te [plaats D] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. F.W. Huizinga te Haarlem,

zaaknummer 200.318.075/01 (vrijwaring)

[geïntimeerde 2],

wonende te [plaats C] ,

appellante,

advocaat: mr. V.H.B. Kruit te Utrecht,

tegen:

[X] B.V.(tevens handelende onder de naam [XX] ),

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. W.A.M. Rupert te Rotterdam .

Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] (samen: [appellants] c.s.), [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 3] en [X] genoemd.

1.De zaak in het kort

Volgens [appellants] c.s. hebben zij met [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de koop en verkoop van een bedrijfsruimte in [plaats E] . Hun standpunt is dat de verkopend makelaar hun aanbod telefonisch heeft geaccepteerd en daartoe ook bevoegd was, althans [appellants] c.s. hebben erop vertrouwd en mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de makelaar daartoe bevoegd was. De vorderingen van [appellants] c.s. in deze procedure zijn erop gericht dat het bedrijfspand aan hen wordt geleverd. De rechtbank heeft die vordering afgewezen, omdat niet is komen vast te staan dat de makelaar bevoegd was een bod te accepteren. Ook is geen toerekenbare schijn gewekt van het bestaan van een volmacht. Het hof bekrachtigt het bestreden vonnis. Dat geldt ook voor de afwijzing van de vorderingen die [geïntimeerde 2] in vrijwaring heeft ingesteld tegen de makelaar en het makelaarskantoor. [appellants] c.s. worden veroordeeld tot opheffing en doorhaling van het gelegde beslag onder een dwangsom en tot vergoeding van de schade die als gevolg van dat beslag is ontstaan.

2.Het geding in hoger beroep

Zaaknummer 200.316.276/01 (hoofdzaak)

[appellants] c.s. zijn bij dagvaarding van 6 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 8 juni 2022, onder het eerste hierboven genoemde zaak-/rolnummer gewezen tussen hen als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en [geïntimeerde 2] en [naam 1] (hierna: [naam 1] ) - in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde 1] - als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie.

Na het aanbrengen van de zaak bij het hof is geconstateerd dat blijkens het vonnis waarvan beroep [naam 1] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde 1] partij was in eerste aanleg, terwijl niet hij, maar [geïntimeerde 1] in hoger beroep is gedagvaard. [geïntimeerde 1] is in hoger beroep niet verschenen. [appellants] c.s. zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over hun ontvankelijkheid in hoger beroep. [appellants] c.s. hebben vervolgens een akte, met producties genomen. Zij stellen daarin, onder meer met verwijzing naar een overgelegde e-mail van het bewindsbureau van de rechtbank Noord-Holland, dat het bewind van [geïntimeerde 1] op 18 november 2021 is geëindigd, zodat niet [naam 1] , maar [geïntimeerde 1] in hoger beroep diende te worden gedagvaard. De rolraadsheer is van de juistheid daarvan uitgegaan en aan [geïntimeerde 1] is verstek verleend. Het hof blijft bij deze beslissing. Dit betekent dat [appellants] c.s. ontvankelijk zijn in het tegen [geïntimeerde 1] ingestelde hoger beroep en verder dat dit arrest als een arrest op tegenspraak moet worden beschouwd (artikel 140 lid 3 Rv in samenhang met artikel 353 lid 1 Rv).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in het incidenteel appel, met producties.

[appellants] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - hun in hoger beroep gewijzigde eis zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, de beslagkosten daaronder begrepen.

[geïntimeerde 2] heeft geconcludeerd tot verwerping van de grieven, tot afwijzing van de gewijzigde vordering en tot bekrachtiging van het vonnis. [geïntimeerde 2] heeft bij wijze van incidenteel hoger beroep haar in eerste aanleg in reconventie ingestelde vorderingen vermeerderd. Zij vordert in hoger beroep dat aan de veroordeling tot opheffing en doorhaling van het conservatoir leveringsbeslag een dwangsom wordt verbonden. Verder vordert [geïntimeerde 2] dat [appellants] c.s. worden veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden en nog te lijden schade als gevolg van het conservatoir beslag, gerekend vanaf 7 mei 2021 tot de dag waarop het beslag is opgeheven en doorgehaald in de openbare registers, alles met beslissing over de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente.

In het incidenteel hoger beroep hebben [appellants] c.s. geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met beslissing over de proceskosten, vermeerderd met nakosten en wettelijke rente.

Zaaknummer 200.318.070/01 (vrijwaring)

[geïntimeerde 2] is bij dagvaarding van 21 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 13 juli 2022 in vrijwaring, onder het tweede hierboven genoemde zaak-/rolnummer gewezen tussen haar en [naam 1] - in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde 1] - als eisers en [geïntimeerde 3] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven in voorwaardelijk appel in vrijwaring, met producties;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk appel in vrijwaring.

[geïntimeerde 2] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in hoger beroep deels gewijzigde vorderingen in vrijwaring zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente en met veroordeling van [geïntimeerde 3] tot terugbetaling van hetgeen zij ter uitvoering van het bestreden vonnis aan hem heeft betaald, vermeerderd met rente.

[geïntimeerde 3] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing over de proceskosten.

Zaaknummer 200.318.075/01 (vrijwaring)

[geïntimeerde 2] is bij dagvaarding van 29 september 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 13 juli 2022 in vrijwaring, onder het derde hierboven genoemde zaak-/rolnummer gewezen tussen haar en [naam 1] - in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde 1] - als eisers in conventie en verweerders in reconventie en [X] als gedaagde en eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven in voorwaardelijk appel in vrijwaring, met producties;

- memorie van antwoord.

[geïntimeerde 2] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar in hoger beroep deels gewijzigde vorderingen in vrijwaring zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, met rente en met veroordeling van [X] tot terugbetaling van hetgeen zij ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar heeft betaald, vermeerderd met rente.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

In alle zaken

Bij arrest van 24 januari 2023 is bepaald dat de beide vrijwaringszaken met zaaknummers 200.318.070/01 en 200.318.075/01 gevoegd met de hoofdzaak met zaaknummer 200.316.276/01 zullen worden behandeld.

Tijdens een zitting op 3 juni 2024 hebben partijen de zaken mondeling laten toelichten, [appellants] c.s., [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] door hun hiervoor genoemde advocaten, [geïntimeerde 2] mede door mr. I. Roseboom , advocaat te Heemstede en [X] door mr. M.B.G. Stevens , advocaat te Rotterdam . Met uitzondering van mr. Huizinga hebben alle advocaten spreekaantekeningen overgelegd. [appellants] c.s. hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellants] c.s., [geïntimeerde 2] en [X] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in de bestreden vonnissen feiten opgesomd die tussen partijen vaststaan. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat het hof daarvan als vaststaand zal uitgaan. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

3.1.

[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zijn voormalig echtgenoten en waren gezamenlijk eigenaar van een pand gelegen aan de [A-straat] in [plaats E] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond (hierna: de bedrijfsruimte) en een bovenwoning (hierna: de bovenwoning).

3.2.

Op 15 augustus 2019 hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] een overeenkomst van opdracht gesloten met [X] voor de verkoop van het pand. Op grond van die overeenkomst treedt [geïntimeerde 3] op als verkopend makelaar, eerst voor [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] en nadat [geïntimeerde 1] op 17 oktober 2019 onder bewind is gesteld voor [geïntimeerde 2] en [naam 1] , de laatste in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde 1] .

3.3.

Na 17 oktober 2019 is besloten dat het pand wordt gesplitst in een bedrijfsruimte en een bovenwoning, om deze apart van elkaar te kunnen verkopen. [geïntimeerde 3] treedt vervolgens op als verkopend makelaar voor de bedrijfsruimte. Makelaar [naam 2] (hierna: [naam 2] ) [naam 3] Makelaars is ingeschakeld voor de verkoop van de bovenwoning.

3.4.

[geïntimeerde 2] heeft op enig moment haar broer, [naam 4] (hierna: [naam 4] ) gevolmachtigd om (onder meer) alle handelingen ten behoeve van de verkoop en de splitsing van het pand te verrichten.

3.5.

Op 26 maart 2021 brengen [appellants] c.s. een bod van € 449.000,00 uit aan [geïntimeerde 3] voor de bedrijfsruimte, onder de ontbindende voorwaarden van financiering en bouwkundige keuring. Zij hebben interesse getoond voor de bedrijfsruimte omdat zij al jaren op zoek waren naar een locatie voor een te realiseren sportinstituut, bestaande uit een lifestylewinkel met juice-bar aan de winkelstraatzijde en een ruimte aan de achterzijde voor bedrijfstrainingen, fysiotherapie, voedingsbegeleiding, sporteducatie, conditietraining, kleedruimten en douches (in deze procedure ook ‘boksschool’ genoemd).

3.6.

Op 1 april 2021 verkopen [geïntimeerde 2] en [naam 1] de bovenwoning aan [naam 5] (hierna: [naam 5] ). De levering staat dan gepland op 14 mei 2021.

3.7.

Op 5 april 2021 stuurt [appellant 1] [geïntimeerde 3] een e-mail met de NAW-gegevens van [appellant 2] en hemzelf. [geïntimeerde 3] verzoekt de volgende dag om een aanvulling van deze gegevens. [appellant 1] verstuurt de gevraagde gegevens op 6 april 2021 aan [geïntimeerde 3] .

3.8.

[geïntimeerde 3] stuurt [appellant 1] op 21 april 2021 een e-mail met als bijlage ‘de koopakte in concept’. In die conceptakte staan de volledige gegevens van de verkoper en de kopers (ook inzake de bewindvoering en inclusief de benodigde legitimaties), de koopprijs en de WOZ-waarde.

3.9.

[appellants] c.s. laten de bedrijfsruimte op 23 april 2021 door een architect inspecteren en in de week daarna bouwkundig keuren.

3.10.

Uit een uitdraai van de website www.funda.nl blijkt dat de bedrijfsruimte is afgemeld op 29 april 2021. Bij ‘datum akte’ staat 19 april 2021. De website vermeldt dat de verkoopdatum van de bedrijfsruimte 19 april 2021 is.

3.11.

[appellants] c.s. en [geïntimeerde 3] hebben onder meer per WhatsApp met elkaar gecorrespondeerd.

3.12.

[geïntimeerde 3] heeft [appellant 1] in de ochtend van 5 mei 2021 gebeld met de mededeling dat de koop niet doorgaat.

3.13.

Eveneens op 5 mei 2021, in de middag, heeft kandidaat-notaris [naam 6] (hierna: [naam 6] ), mede namens de betrokken notaris [naam 7] (hierna: [naam 7] ), een in definitieve vorm opgemaakte koopovereenkomst naar alle partijen gestuurd. In deze overeenkomst staan, naast de volledige gegevens van zowel verkopers als kopers (ook inzake de bewindvoering en inclusief de benodigde legitimaties), de koopprijs, de WOZ-waarde en de leveringsdatum van 14 mei 2021.

3.14.

Kort hierna, nog steeds op 5 mei 2021, heeft de officemanager van [X] [naam 6] bericht dat de verkoop van de bedrijfsruimte niet doorgaat.

3.15.

Op 7 mei 2021 hebben [appellants] c.s. - na het daartoe verkregen verlof - conservatoir leveringsbeslag gelegd op het pand. De levering van de bovenwoning aan [naam 5] wordt als gevolg daarvan uitgesteld.

3.16.

[geïntimeerde 2] en [naam 1] hebben vervolgens in kort geding opheffing gevorderd van het conservatoir leveringsbeslag. Deze vordering is afgewezen.

3.17.

Kort na de kortgedingprocedure hebben [appellants] c.s. het conservatoir leveringsbeslag ten aanzien van de bovenwoning opgeheven. Daarna is het pand gesplitst. De bovenwoning (dan nummer [1] ) wordt vervolgens aan [naam 5] geleverd. Het beslag blijft rusten op de bedrijfsruimte (dan nummer [1] ).

3.18.

Op 14 december 2021, 26 januari 2022 en 15 maart 2022 vinden op verzoek van [geïntimeerde 2] en [naam 1] voorlopige getuigenverhoren plaats. Onder andere [geïntimeerde 3] , [naam 7] , [naam 6] , [naam 5] en [naam 2] worden gehoord.

3.19.

[geïntimeerde 3] heeft onder meer het volgende verklaard:

“(…) Ik onderhield over de gang van zaken in die tijd contact met de heer [naam 1] en de broer van [geïntimeerde 2] die namens haar het woord voerde. Op enig moment dacht ik bij mezelf ik moet alles panklaar maken en aan partijen voorleggen. Ik heb toen door de notaris een concept koopovereenkomst laten opstellen met daarin de prijs en de voorwaarden voor de verkoop. Ik heb over de prijs met [naam 1] wel, maar met [geïntimeerde 2] en haar broer geen contact gehad. Ik wist wel uit het vorige biedingsproces wat ongeveer de marges waren. Ik heb de concepten vervolgens aan alle partijen voorgelegd. Toen bleek dat de clausule die in het koopcontract voor de bovenwoning was opgenomen en waarin stond dat de winkelruimte onder de woning geen hinder mocht veroorzaken, een probleem opleverde. Ik wist van de clausule, want dat had [naam 3] mij eerder verteld.

Ik heb die clausule tijdens de bezichtiging ook met de familie [appellants] besproken. Mijn gedachte was om eerst te komen tot een koopovereenkomst in vervolgens de kou uit de lucht te halen bij de koper van de bovenwoning. Zo is het uiteindelijk niet gegaan omdat zowel [naam 1] als [geïntimeerde 2] de verkoop niet wilde laten doorgaan.

Ik heb nadat de notaris de concept-koopovereenkomst had opgesteld niet nog een keer een exemplaar van de koopovereenkomst ontvangen. Ik denk dat ik de concept-koopovereenkomst eind april 2021 aan partijen heb gestuurd. Voor dat concept heb ik aan de notaris gezegd wat in de koopovereenkomst moest komen. Omdat de notaris al bezig is geweest met de splitsing, hoefde ik geen aanvullende informatie te verstrekken aan de notaris. Op enig moment heb ik, of iemand van mijn kantoor, de notaris opdracht gegeven om de koopovereenkomst tekenklaar te maken. Ik denk dat die overeenkomst door de notaris aan partijen is gestuurd. (…)

Op het moment dat de eerdere kandidaat zich terugtrok heb ik aan [naam 1] en [geïntimeerde 2] alleen laten weten dat zich een nieuwe kandidaat had gemeld. Ik ben niet op bijzonderheden ingegaan.

Naar aanleiding van punt 33 onder 1 van de dagvaarding zeg ik dat ik niet tegen de familie [appellants] heb gezegd dat de koopprijs voor [naam 1] en [geïntimeerde 2] akkoord was. Ik heb nooit tegen de familie [appellants] gezegd dat de koop rond was en dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Ik heb hen ook nooit gezegd dat ik namens verkopers bevoegd was om een koopovereenkomst te sluiten. (…)

De communicatie met de opdrachtgevers verliep vooral via de telefoon en apps. Af en toe ook per e-mail. In het voortraject heb ik steeds overleg gehad met alle betrokkenen waaronder ook de koper van de bovenwoning en zijn makelaar en de verkopend makelaar van de bovenwoning. Toen er eenmaal een kink in de kabel kwam, heb ik partijen daarover geïnformeerd en heb ik verder niet meer met hen overleg gevoerd. Ik kreeg zowel van [naam 1] als van de broer van [geïntimeerde 2] te horen dat ze niet akkoord waren met de concept-koopovereenkomst. Ik heb de winkelruimte nooit als ‘verkocht’ afgemeld op Funda. Ik heb de winkelruimte als ‘ingetrokken’ gemeld. (…)”

3.20.

[naam 7] verklaart onder meer als volgt:

“(…) Op 12 april 2021 heeft [geïntimeerde 3] gevraagd om een concept-koopovereenkomst op te stellen voor de bedrijfsruimte aan de [A-straat] . Op 20 april 2021 is het eerste concept voor die koopovereenkomst aan [geïntimeerde 3] gestuurd met het verzoek om die voor te leggen aan partijen. Bij die e-mail zat ook de concept-splitsingsakte en tekeningen. Op 28 april 2021 kwam een e-mail binnen van [geïntimeerde 3] waarbij hij liet weten dat partijen akkoord waren, maar nog een paar punten wilden wijzigen. Op 29 april 2021 is een aangepast concept aan de makelaar gestuurd ter ondertekening door partijen. Na 29 april 2021 bleef het even stil tot 5 mei 2021. Op 5 mei 2021 is s ’ochtends een rappel gestuurd aan de makelaar. Die middag belde [appellant 1] en mevrouw [naam 6] begreep dat hij geen concept koopakte had ontvangen. Vervolgens is die alsnog gestuurd naar alle partijen. Later die middag ontving mevrouw [naam 6] een e-mail van de officemanager van de makelaar, mevrouw [naam 8] waarin stond dat de koop niet doorging omdat de verkoper het niet eens was met de condities. Daarna ontvingen wij een creditfactuur voor de courtage van de makelaar. Wij waren erg verbaasd, er stond ook geen toelichting bij.

(…)

In het eerste concept-overeenkomst stonden twee ontbindende voorwaarden, namelijk in artikel 16 het voorbehoud van de machtiging aan de kantonrechter en een financieringsvoorbehoud wat wij standaard opnemen. In het tweede concept van 29 april staan deze voorwaarden niet meer. De heer [geïntimeerde 3] mailde op 28 april namelijk dat het financieringsvoorbehoud kon vervallen en dat de machtiging van artikel 16 volgens de bewindvoerder niet nodig was. (…)”

3.21.

[naam 6] verklaart onder meer als volgt:

“(…) Op 8 april 2021 heb ik de concept akte van splitsing aan makelaar [geïntimeerde 3] gestuurd (…). Op 12 april liet [geïntimeerde 3] weten dat de concept-splitsingakte wat hem betreft akkoord was. In diezelfde mail werd het verzoek om een concept-koopovereenkomst op te stellen voor de bedrijfsruimte gedaan. Bij die mail zaten de gegevens van de kopers en er stond een overeengekomen prijs van € 449.000,- in. Er zou een financieringsvoorbehoud in de akte moeten worden opgenomen en een voorbehoud van toestemming van de kantonrechter. Op 12 april 2021 heb ik gevraagd wie de opdrachtgever was en voor wiens rekening de kosten van de notaris zouden komen. Op 14 april vroeg [geïntimeerde 3] om een opgave van de kosten zodat hij die aan de verkopende partij zou kunnen voorleggen. Op 19 april 2021 heeft [geïntimeerde 3] mij laten weten dat de kostenopgave voor wat betreft de verkopende partij akkoord was. In diezelfde mail beschreef hij dat hij de koopakte graag tegemoet zag. Op 20 april heb ik vervolgens de concept koopakte met bijbehorende stukken aan [geïntimeerde 3] gemaild met het verzoek alles aan partijen voor te leggen. Op 28 april liet [geïntimeerde 3] mij weten dat partijen behoudens een aantal wijzigingen akkoord waren met de koopovereenkomst en dat de leveringsdatum 15 mei 2021 zou zijn. Ik heb daar 14 mei van gemaakt, omdat 15 mei een zaterdag was. Hij verzocht mij de laatste wijzigingen door de voeren en de koopakte definitief te maken. Op 29 april heb ik de definitieve koopovereenkomst aan [geïntimeerde 3] gemaild. Daarin waren de laatste wijzigingen verwerkt. Ik heb hem gevraagd zorg te dragen voor ondertekening door partijen. Op 29 april ontving ik de factuur van makelaar Wagenhof. Op 5 mei heb ik gerappelleerd bij [geïntimeerde 3] en gevraagd of de ondertekening gelukt was. Diezelfde dag heeft [appellant 1] met ons secretariaat contact opgenomen met de vraag om de koopovereenkomst toe te sturen omdat hij die nog niet had ontvangen. Aan het einde van de dag heb ik de koopovereenkomst direct aan alle partijen gestuurd. Vervolgens kwam er snel een reactie van de officemanager van makelaar Wagenhof dat de verkoop van de bedrijfsruimte niet doorging omdat de verkoper niet akkoord was met de condities. Ook diezelfde dag ontving ik een creditnota van makelaar Wagenhof. Vervolgens is er beslag gelegd en kwam alles stil te liggen.

De contacten verliepen steeds via [geïntimeerde 3] . 1k heb geen rechtstreeks contact gehad met mevrouw [geïntimeerde 2] , meneer [naam 1] of meneer [geïntimeerde 1] . Wel heb ik op 5 mei 2021 de koopovereenkomst aan alle partijen gemaild. Ik wist dat [geïntimeerde 3] voor de verkopende partij optrad. Ik heb dat waarschijnlijk telefonisch van [naam 4] gehoord ergens begin maart 2021. Overigens kon ik dit ook op Funda zien. Als u aan mij vraagt of ik vind dat er overeenstemming was tussen partijen, antwoord ik dat wij geen reden hadden tot twijfel omdat [geïntimeerde 3] termen gebruikte als prijsovereenstemming en akkoord tussen partijen.”

3.22.

Na de verdeling van de huwelijksgemeenschap is [geïntimeerde 2] sinds 1 november 2021 als enige rechthebbende op de bedrijfsruimte.

4.De vorderingen in eerste aanleg en het oordeel van de rechtbank

4.1.

Het standpunt dat [appellants] c.s. in deze procedure innemen, is kort gezegd dat zij een aanbod hebben gedaan om de bedrijfsruimte te kopen en dit aanbod vervolgens door [geïntimeerde 3] als verkopend makelaar, handelend als vertegenwoordiger, namens van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] is aanvaard. Volgens [appellants] c.s. zijn [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] daarmee aan de verkoop van het bedrijfspand gebonden. Deze zaak is erop gericht te bereiken dat de koopovereenkomst wordt nagekomen. [appellants] c.s. vorderden in eerste aanleg dat [geïntimeerde 2] en [naam 1] worden veroordeeld hun medewerking te verlenen aan de levering van het bedrijfspand, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast vorderden [appellants] c.s. betaling van de contractueel verschuldigde boete en subsidiair een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] uit onrechtmatige daad jegens hen aansprakelijk zijn voor de door hen geleden en nog te lijden schade, welke schade dient te worden omgezet in een bevel tot levering van het verkochte.

4.2.

[geïntimeerde 2] en [naam 1] hebben betwist dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De verkopend makelaar was volgens hen niet bevoegd een aanbod namens hen te aanvaarden. In eerste aanleg hebben [geïntimeerde 2] en [naam 1] een tegenvordering ingesteld. Zij vorderen dat het door [appellants] c.s. gelegde beslag op de bedrijfsruimte wordt opgeheven.

4.3.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellants] c.s. afgewezen. Volgens de rechtbank is geen koopovereenkomst tussen [appellants] c.s. enerzijds en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] anderzijds tot stand gekomen met betrekking tot het bedrijfspand. De rechtbank stelt voorop dat uit de WhatsApp-correspondentie voldoende blijkt dat [geïntimeerde 3] het bod van [appellants] c.s. heeft aanvaard. [geïntimeerde 3] heeft echter zelfstandig gehandeld en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] niet gebonden. [geïntimeerde 3] was als makelaar niet bevoegd namens zijn opdrachtgevers het aanbod van [appellants] c.s. te aanvaarden. Er waren ook geen gedragingen of omstandigheden waaruit de schijn van volmachtverlening kon worden afgeleid. Aan het uit de rechtspraak ontleende ‘toedoen-vereiste’ en/of het ‘risicobeginsel’ is volgens de rechtbank in dit geval niet voldaan. De tegenvordering tot opheffing van het beslag op de bedrijfsruimte is toegewezen. [appellants] c.s. zijn veroordeeld in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg.

4.4.

In eerste aanleg hebben [geïntimeerde 2] en [naam 1] een incidentele vordering ingesteld tot oproeping in vrijwaring van [geïntimeerde 3] en [X] . De rechtbank heeft deze incidentele vordering toegewezen.

4.5.

De vorderingen in de beide vrijwaringszaken strekken ertoe, voor zover van belang, dat [geïntimeerde 3] en [X] hoofdelijk, bij wijze van schadevergoeding, worden veroordeeld om datgene aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] / [naam 1] te betalen waartoe zij zelf in de hoofdzaak jegens [appellants] c.s. veroordeeld mochten worden.

4.6.

De rechtbank heeft de vorderingen in vrijwaring afgewezen met als reden dat de vorderingen in de hoofdzaak zijn afgewezen.

5.Beoordeling in hoger beroep

De vorderingen en grieven in hoger beroep (hoofdzaak)

5.1.

Tegen de beslissing van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering hebben [appellants] c.s. vier grieven aangevoerd. Verder hebben zij hun vorderingen deels gewijzigd. Aan de gevorderde veroordeling tot het verlenen van medewerking aan de levering van het bedrijfspand hebben [appellants] c.s. in hoger beroep geen dwangsom meer verbonden. Zij vorderen dat het te wijzen arrest in de plaats treedt van de handtekening van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] op de koopovereenkomst, althans vorderen zij dat bij gebreke van tijdige medewerking het te wijzen arrest in de plaats treedt van (een deel van) de akte dan wel de benodigde handtekeningen ten behoeve van de levering van het bedrijfspand.
Verder hebben [appellants] c.s. hun vordering tot schadevergoeding gewijzigd. Naast de al in eerste aanleg gevorderde contractuele boete vorderen [appellants] c.s. een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] jegens hen tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst uit hoofde waarvan zij aansprakelijk zijn voor de door [appellants] c.s. geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat.

5.2.

[geïntimeerde 2] heeft in hoger beroep haar vordering eveneens gewijzigd. [appellants] c.s. zijn in eerste aanleg op vorderingen van [geïntimeerde 2] en [naam 1] veroordeeld het conservatoir leveringsbeslag op te heffen en door te halen, maar zij hebben dat niet gedaan. Daarom vordert [geïntimeerde 2] in hoger beroep dat aan de veroordeling tot opheffing en doorhaling van het conservatoir leveringsbeslag een dwangsom wordt verbonden. Verder vordert [geïntimeerde 2] dat [appellants] c.s. worden veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden en nog te lijden schade als gevolg van het conservatoir beslag. Het handhaven van het beslag is volgens [geïntimeerde 2] onrechtmatig, zodat [appellants] c.s. aansprakelijk zijn voor de gevolgen van het beslag en de schade die zij daardoor lijdt.

Maatstaf: positie en bevoegdheden verkopend makelaar; schijn van volmachtverlening

5.3.

Kernvraag in deze procedure is of tussen de betrokken partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot het bedrijfspand. Het antwoord op de vraag of met elkaar onderhandelende partijen een overeenkomst hebben gesloten, is ervan afhankelijk wat zij jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden (Hoge Raad 26 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH9284).

5.4.

In dit geval is [geïntimeerde 3] aan de zijde van [geïntimeerde 2] en [naam 1] opgetreden als verkopend makelaar. Uit het in 5.3 genoemde arrest van de Hoge Raad volgt dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Als een makelaar aan een gegadigde die een bod op een onroerende zaak heeft gedaan, meedeelt dat de opdrachtgever instemt met het bod (zoals in dit geval [geïntimeerde 3] volgens [appellants] c.s. heeft gedaan), brengt die enkele omstandigheid niet mee dat de wederpartij (bieder) daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van die opdrachtgever handelt. Als uitgangspunt moet worden aanvaard dat de wederpartij in een zodanig geval dient aan te nemen dat de makelaar optreedt als bode van zijn opdrachtgever.

5.5.

Op grond van het voorgaande gaat het hof van het volgende uit. [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] / [naam 1] hebben [geïntimeerde 3] ingeschakeld bij de verkoop van de bedrijfsruimte. Een dergelijke opdracht houdt geen volmacht in tot het sluiten van een koopovereenkomst. Evenmin wordt daarmee de schijn van bevoegdheid gewekt. Als uitgangspunt dient daarom dat [geïntimeerde 3] [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] niet heeft gebonden. Die gebondenheid kan wel worden aangenomen als komt vast te staan dat [geïntimeerde 3] in dit specifieke geval wel door zijn opdrachtgevers gevolmachtigd was om het aanbod te aanvaarden (daarop ziet grief I van [appellants] c.s.) en ook als [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] / [naam 1] in de gegeven omstandigheden geen beroep kunnen doen op het ontbreken van een toereikende volmacht aan de zijde van [geïntimeerde 3] (daarop ziet grief II). Die laatstgenoemde situatie doet zich voor als is voldaan aan het bepaalde in artikel 3:61 lid 2 BW:
“Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan.”

5.6.

In de rechtspraak van de Hoge Raad zijn de vereisten voor de toepassing van artikel 3:61 lid 2 BW nader ingevuld. Het gaat bij deze bepaling om de toerekening van schijn van volmachtverlening aan de onbevoegd vertegenwoordigde. Voor die toerekening zal plaats zijn in het geval dat de wederpartij gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de in werkelijkheid onbevoegde tussenpersoon op grond van diens verklaringen of gedragingen en/of andere feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Het moet mede gaan om feiten of omstandigheden die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat hij in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt (vgl. o.m. Hoge Raad 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142).

5.7.

Het primaire standpunt (grief I) van [appellants] c.s. in hoger beroep is dat [geïntimeerde 3] bevoegd was om hun aanbod te aanvaarden. Met de aanvaarding daarvan is volgens hen krachtens volmacht een koopovereenkomst tussen [appellants] c.s. en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] tot stand gekomen.
Subsidiair bepleiten [appellants] c.s. met grief II dat als een volmacht ontbrak, de schijn van toereikende volmachtverlening is gewekt (toedoen- en risicobeginsel) en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] om die reden aan de koopovereenkomst zijn gebonden.
Deze grieven zullen hierna achtereenvolgens worden besproken.

Geen volmacht

5.8.

[appellants] c.s. voeren het volgende aan ter onderbouwing van hun stelling dat [geïntimeerde 3] een volmacht had om het aanbod van [appellants] c.s. te aanvaarden. Zij verwijzen naar de door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] met [X] gesloten overeenkomst van opdracht waarin onder het kopje “onderdelen verkoopopdracht” is opgenomen:

“Het consultancytraject:

(…)

Het voeren van de onderhandelingen met de kandidaat-koper;

Het adviseren over de verkoopcondities;

Het ondertekenen van de koopovereenkomst door partijen bij de notaris;

Het ondertekenen van de leveringsakte door partijen (…).”

Volgens [appellants] c.s. is met de overeenkomst van opdracht een ruime volmacht aan [geïntimeerde 3] gegeven om te handelen. Onder meer mag hij volgens [appellants] c.s. de koopovereenkomst en leveringsakte ondertekenen. Daaruit blijkt volgens [appellants] c.s. dat [geïntimeerde 3] bevoegd was het bod namens zijn opdrachtgevers te aanvaarden en hen aan een koopovereenkomst met [appellants] c.s. te binden. In de overeenkomst van opdracht is verder bepaald dat onderhandelingen en koop alleen via [X] mogen lopen. Dat is volgens [appellants] c.s. een extra bevestiging van het bestaan van een volmacht tot verkoop.

5.9.

[geïntimeerde 2] heeft naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd dat in de bepalingen uit de overeenkomst van opdracht waarop [appellants] c.s. zich beroepen geen volmacht valt te lezen. Het tegendeel is veeleer het geval. Onderdeel van het consultancytraject is het ondertekenen
door partijenvan de koopovereenkomst of de leveringsakte. Uit de bewoordingen van de overeenkomst van opdracht waarop [appellants] c.s. zich beroepen volgt niet dat [geïntimeerde 3] stukken namens zijn opdrachtgevers mag ondertekenen. Uit de overeenkomst van opdracht of hetgeen [appellants] c.s. hebben aangevoerd volgt ook anderszins niet dat [geïntimeerde 3] de bevoegdheid is verleend om namens zijn opdrachtgevers een aanbod te aanvaarden. Daarmee faalt reeds grief I.

Geen toerekening van schijn van volmachtverlening

5.10.

Grief II ziet op de situatie waarin niet kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde 3] een toereikende volmacht was verleend om een aanbod namens zijn opdrachtgevers te aanvaarden. [appellants] c.s. beroepen zich daarvan uitgaande op een toerekenbare schijn van volmachtverlening. Zij voeren daartoe het volgende aan, waarbij het hof zoveel mogelijk aansluit bij de weergave en opsomming van [appellants] c.s. in de memorie van grieven:

(1) [naam 1] was namens [geïntimeerde 1] gevolmachtigd en [naam 4] namens [geïntimeerde 2] ;

(2) [geïntimeerde 3] heeft tijdens zijn verhoor verklaard dat hij de gesprekken met [appellants] c.s. plezierig vond en over de gang van zaken in die tijd contact onderhield met [naam 1] en de broer van [geïntimeerde 2] ( [naam 4] ). Hieruit blijkt dat [geïntimeerde 3] ruggespraak heeft gehad met de verkopers ( [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] ), althans de rechtsgeldige vertegenwoordiger(s)/gevolmachtigde(n) daarvan;

(3) [appellant 1] heeft op 5 april 2021 de NAW-gegevens van [appellants] c.s. toegestuurd aan [geïntimeerde 3] . Daarop verzoekt [geïntimeerde 3] op 6 april 2021 om aanvullende gegevens die hem op die dag door [appellants] c.s. worden toegestuurd;

(4) [geïntimeerde 3] stuurt op 21 april 2021 de (eerste) koopovereenkomst aan [appellants] c.s. Daarop vindt op 23 april 2021 de inspectie van de bedrijfsruimte plaats door de architect en de week erop de bouwkundige keuring. Hierbij zijn de sleutels namens verkopers aan [appellants] c.s. ter beschikking gesteld;

(5) [geïntimeerde 3] heeft tevens verklaard dat hij over de prijs die in de (eerste) concept koopovereenkomst met [appellants] c.s. is vermeld contact heeft gehad met [naam 1] . Weliswaar stelt hij met [naam 4] hierover geen contact te hebben gehad, maar daarover verklaart [geïntimeerde 3] dat hij uit het vorige biedingsproces wist wat ongeveer de marges waren. Dat contact van [geïntimeerde 3] met [naam 1] c.q. de wetenschap van de marges ligt ook in de rede, omdat [geïntimeerde 3] akkoord ging met het bod van [appellants] c.s. dat € 46.000 onder de vraagprijs van € 495.000 lag;

(6) [geïntimeerde 3] verklaart dat hij de ‘concepten’ (daaronder begrijpen [appellants] c.s. ook de concept-koopovereenkomst met [appellants] c.s.) aan ‘alle partijen’ heeft voorgelegd, hetgeen duidt op een kennisgeving aan (de vertegenwoordigers van) [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] . Het contact en de ruggespraak met de verkopers wordt door [geïntimeerde 3] bevestigd doordat hij (i) verklaart in het voortraject steeds overleg te hebben gehad met alle betrokkenen en (ii) spreekt over communicatie met zijn opdrachtgevers;

(7) [geïntimeerde 3] verklaart dat de concept-koopovereenkomst voor [naam 1] en [naam 4] niet akkoord was. Dit bevestigt in elk geval dat zij in het concept zijn betrokken. Welk concept niet akkoord was wordt niet duidelijk uit de verklaring, maar het lijkt het tweede concept te moeten zijn. In het eerste concept d.d. 20 april 2021 stonden twee ontbindende voorwaarden (voorbehoud machtiging kantonrechter en financieringsvoorbehoud) die in het tweede concept d.d. 29 april 2021 eruit zijn gehaald. Dat is blijkens de verklaring van [naam 7] gebeurd op instructie van [geïntimeerde 3] die hem op 28 april 2021 per mail liet weten dat deze twee ontbindende voorwaarden konden vervallen;

(8) Uit een WhatsApp-bericht van [geïntimeerde 3] aan [appellant 1] van 6 mei 2021 (09:32:54) blijkt dat over het verval van de ontbindende voorwaarden contact met [naam 1] is geweest: “Goedemorgen, Begreep verleden week van de bewindvoerder dat toestemming van de rechter toch niet nodig was.”;

(9) Op 29 april 2021 is de bedrijfsruimte (door [geïntimeerde 3] ) afgemeld als verkocht bij Funda. De website vermeldt (ook) dat de verkoopdatum van de bedrijfsruimte 19 april 2021 is. Bij ‘datum akte’ staat 19 april 2021. Dat is een krachtige aanwijzing dat [geïntimeerde 3] het bod bevoegd geaccepteerd heeft en daarover ruggespraak met [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] heeft gehad, voor wie deze informatie bovendien ook zichtbaar was;

(10) Er is tevens een interne uitdraai van afmeldgegevens die alleen voor makelaars zichtbaar is (productie 26). Daarop is te zien:
a. een vraagprijs van € 495.000 k.k.,

b. een transactieprijs van € 449.000,

c. datum akte: 19 april 2021,

d. datum afmelding: 29 april 2021.

Als geen sprake was van een door [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] geaccepteerd bod van [appellants] c.s. dan had voormelde afmelding niet plaatsgevonden;

(11) [naam 7] verklaart dat de eerste concept-koopovereenkomst aan [geïntimeerde 3] is gestuurd met het verzoek die voor te leggen aan ‘partijen’. Daarop liet [geïntimeerde 3] per e-mail weten dat ‘partijen’ akkoord waren, maar nog een paar punten wilden wijzigen (de twee ontbindende voorwaarden). Ook dat duidt op ruggespraak met de verkopers;

12) [naam 6] verklaart dat zij op 12 april 2021 het verzoek kreeg van [geïntimeerde 3] om een koopovereenkomst op te stellen voor de bedrijfsruimte. Daarbij zaten gegevens van de kopers en er stond een overeengekomen prijs in van € 449.000, gelijk aan het gedane bod door [appellants] c.s. op 26 maart 2021;

(13) [naam 6] bevestigt eveneens dat [geïntimeerde 3] niet op eigen houtje handelde. Zij verklaart dat (i) [geïntimeerde 3] op 14 april 2021 verzocht om opgave van kosten om met de verkopende partij te overleggen en (ii) [geïntimeerde 3] op 19 april 2021 liet weten dat de kostenopgave voor wat betreft de verkopende partij akkoord was. Ook dat bevestigt de ruggespraak die [geïntimeerde 3] met verkopers ( [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] ) over de koop moet hebben gehad. De kostenopgave is immers inherent verbonden aan de levering van het pand. En zonder koop is er geen levering. [naam 4] , de hypotheekhouder van het pand, heeft in dit kader van de notaris een verzoek gehad een aflosnota op te stellen ter royement van de hypotheekrechten;

(14) [naam 6] verklaart tevens over de verzending van de definitieve koopovereenkomst door haar op 29 april 2021 aan [geïntimeerde 3] , waarbij werd verzocht om ondertekening door alle partijen. In deze definitieve koopovereenkomst staan naast de koopprijs, WOZ-waarde en leveringsdatum (14 mei 2021) tevens gegevens vermeld inzake de bewindvoering en benodigde legitimaties van zowel de verkopers als kopers. Het ligt niet voor de hand dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] deze gegevens zouden hebben verstrekt indien zij (nog) geen toestemming voor de onderhavige koop zouden hebben gegeven;

(15) Conform de opdrachtovereenkomst tussen [geïntimeerde 3] en [geïntimeerde 2] c.s. is de courtage verschuldigd bij een succesvolle transactie. Het sturen van een factuur duidt dus op het afgerond zijn van de (verkoop)opdracht. Op 29 april 2021 zond [geïntimeerde 3] volgens [naam 6] zijn factuur. Ook dat is een omstandigheid die erop wijst dat partijen al rond waren, en de wijzigingen ten opzichte van de concept-koopovereenkomst door verkopers akkoord waren bevonden, dan wel dat [geïntimeerde 3] ten minste heeft gedacht dat dit binnen de marges viel die voor de verkoper acceptabel waren. In dit kader is tevens de omstandigheid relevant dat [geïntimeerde 3] jegens [naam 6] heeft verklaard in termen van ‘prijsovereenstemming’ en ‘akkoord tussen partijen’. Er werd door [geïntimeerde 3] geen voorbehoud gemaakt, wat wel voor de hand had gelegen als hij ofwel geen volmacht had de verkopers te binden dan wel nog geen akkoord van de verkopers op de concept(en) koopovereenkomst had;

(16) [geïntimeerde 3] is een (zeer) ervaren makelaar (en was tevens partner van [X] ) die niet zomaar facturen opmaakt en stuurt waarover omzetbelasting betaald moet worden. Anders gezegd: het is ondenkbaar dat [geïntimeerde 3] zijn factuur had gestuurd als hij onzeker was of de courtage wel verschuldigd zou zijn en betaald zou worden. Ook dat is een krachtige aanwijzing dat de koop rond was en de opdracht van [geïntimeerde 3] voltooid;

(17) [naam 2] heeft tijdens het voorlopig getuigenverhoor verklaard dat zij door [geïntimeerde 3] is ingeschakeld voor de verkoop van de bovenwoning: “lk ben betrokken geraakt bij de verkoop van [A-straat] toen [geïntimeerde 3] mij benaderde om de woning te verkopen.” Ook dat is een (extra) aanwijzing dat [geïntimeerde 3] bevoegd was om namens [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] het bedrijfspand te verkopen;

(18) [naam 2] (ook makelaar van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] ) verklaart dat zij in april 2021 - dus na acceptatie door [geïntimeerde 3] van het bod van [appellants] c.s. van 26 maart 2021 - contact heeft gehad met [naam 4] over de komst van een boksschool in de bedrijfsruimte. Dit betekent dus dat (in elk geval) [naam 4] op dat moment wist van het bestaan van een verkoop aan [appellants] c.s. (welke kennis aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] moet worden toegerekend), maar vervolgens klaarblijkelijk [geïntimeerde 3] niet heeft teruggefloten in zijn contacten c.q. communicatie met de notaris over de koopovereenkomst, en pas op 5 mei 2021 zou hebben aangegeven niet akkoord te zijn met verkoop. Dat wordt betwist en is ongeloofwaardig, omdat als de koop aan [appellants] c.s. niet rond was het in de rede lag dat [naam 4] onmiddellijk bij [geïntimeerde 3] aan de bel had getrokken en reeds in april 2021 kenbaar maakte dat er geen akkoord was. Daarnaast geldt dat de wetenschap van [naam 2] als makelaar van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] over het bod van [appellants] c.s., en de aanvaarding ervan door [geïntimeerde 3] , aan [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] moeten worden toegerekend;

(19) In dit kader is tevens relevant dat de opdrachtovereenkomst aan [geïntimeerde 3] verstrekkende bevoegdheden geeft die - voor zover deze niet al op basis van die afspraken tot gebondenheid konden leiden van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] - ten minste zo ruim waren dat zij [geïntimeerde 3] onmiddellijk hadden moeten terugfluiten als de handelingen niet conform hun wensen waren. [geïntimeerde 3] verklaart immers dat hij over de prijs contact met [naam 1] heeft gehad, en [naam 2] verklaart dat zij over de komst van de bokschool in april 2021 met [naam 4] heeft gesproken. Door vervolgens niet onmiddellijk in te grijpen c.q. te protesteren tegen de gang van zaken hebben [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] bijgedragen aan de opgewekte schijn, althans leidt het risico-beginsel tot gebondenheid van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] aan de koop met [appellants] c.s., aldus - steeds - [appellants] c.s.

5.11.

Het hof overweegt het volgende. Voor een succesvol beroep op artikel 3:61 lid 2 BW moet kort gezegd (zie 5.6) uit de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden volgen dat [appellants] c.s. gerechtvaardigd hebben vertrouwd op volmachtverlening aan [geïntimeerde 3] op grond van feiten of omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Het moet gaan om verklaringen of gedragingen van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] en/of (andere) feiten of omstandigheden die hen betreffen en die rechtvaardigen dat zij in hun verhouding tot [appellants] c.s. het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging dragen.

5.12.

De hiervoor aangehaalde feiten of omstandigheden zijn door [geïntimeerde 2] gemotiveerd betwist, althans is door haar bestreden dat daaruit een toerekenbare schijn van volmachtverlening kan worden afgeleid.

5.13.

Bij de beoordeling van de over een weer gestelde feiten of omstandigheden wordt in aanmerking genomen dat de rechtbank in 5.1 van het bestreden vonnis, in hoger beroep onbestreden, heeft geoordeeld dat de in het voorlopig getuigenverhoor afgelegde verklaringen moeten worden beschouwd als in deze procedure afgelegd.

5.14.

Bij de beoordeling geldt verder als uitgangspunt dat uit vaste rechtspraak volgt (zie 5.3 en 5.4) dat de opdracht aan een makelaar die is ingeschakeld te bemiddelen bij de verkoop van een onroerende zaak geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst. Dit brengt tevens mee dat naar verkeersopvattingen als uitgangspunt geldt dat een makelaar niet beschikt over zodanige vertegenwoordigingsbevoegdheid en door zijn optreden als zodanig niet de schijn wekt van het bestaan van een toereikende volmacht.

5.15.

Uit de hiervoor in 5.10, onder 1 genoemde omstandigheid dat [naam 4] gevolmachtigd was namens [geïntimeerde 2] op te treden en [naam 1] namens [geïntimeerde 1] , volgt niet dat [appellants] c.s. er gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat [geïntimeerde 3] bevoegd was het aanbod namens hen te aanvaarden om daarmee een koopovereenkomst tot stand te brengen. Dat volgt evenmin uit de verklaring van [geïntimeerde 3] of de stellingen van [appellants] c.s. dat hij concepten heeft voorgelegd aan partijen en over de gang van zaken contact met hen onderhield, zoals bedoeld onder 5.10, onder 2, 5-7 (over ‘ruggespraak’ met [naam 4] of [geïntimeerde 2] wordt in de verklaring van [geïntimeerde 3] verklaring niet gesproken). Door de enkele omstandigheid dat een makelaar concepten voorlegt aan of contact onderhoudt met zijn opdrachtgevers, wordt niet de toerekenbare schijn gewekt dat de makelaar een volmacht is verleend om een aanbod, of een onderdeel daarvan, namens zijn opdrachtgevers te aanvaarden en een koopovereenkomst tot stand te brengen. Die schijn wordt evenmin gewekt door het opvragen door [geïntimeerde 3] van gegevens bij [appellants] c.s. (5.10, onder 3). Afgezien van het voorgaande kan niet worden aangenomen dat [geïntimeerde 3] aan [geïntimeerde 2] , [geïntimeerde 1] en/of [naam 1] concepten heeft voorgelegd. Weliswaar verklaarde [geïntimeerde 3] bij het voorlopig getuigenverhoor dat hij concepten heeft voorgelegd aan partijen, maar [geïntimeerde 2] heeft in de memorie van antwoord in principaal appel (p. 13/14, Ad 6) onderbouwd toegelicht dat en waarom dat onjuist is. [appellants] c.s. hebben hier niets, althans onvoldoende tegenovergesteld. Dat had wel op hun weg gelegen, temeer omdat de toelichting van [geïntimeerde 2] past bij de e-mail van 21 april 2021 die als productie 7 bij de inleidende dagvaarding is overgelegd.

5.16.

De hiervoor in 5.10, onder 4 en 9-17 genoemde omstandigheden, waaronder het toesturen door [geïntimeerde 3] van een concept-koopovereenkomst aan [appellants] c.s., het door hem verstrekken van de sleutels voor het laten plaatsvinden van een inspectie en bouwkundige keuring, het door hem afmelden bij Funda en de door hem in verband daarmee bij Funda ingevoerde gegevens, het door [naam 7] toesturen van een concept koopovereenkomst aan [geïntimeerde 3] , het doen van mededelingen door [geïntimeerde 3] over dit concept aan [naam 7] , een verzoek van [geïntimeerde 3] aan [naam 6] om een koopovereenkomst op te stellen, het door hem opvragen van een kostenopgave bij de notaris en zijn verklaringen daarover aan [naam 6] , het opvragen van een aflosnota door de notaris aan [naam 4] voor de verkoop van het pand, het toezenden door [naam 6] van een volledige koopovereenkomst aan [geïntimeerde 3] , het door [geïntimeerde 3] toesturen van een courtagefactuur aan [naam 6] en de mededelingen die hij aan [naam 6] heeft gedaan, de omstandigheid dat [geïntimeerde 3] een zeer ervaren makelaar is, dat via hem [naam 2] is ingeschakeld voor de verkoop van de bovenwoning, en de correspondentie die [geïntimeerde 3] met [appellants] c.s. heeft gevoerd - waaronder zijn e-mail van 31 maart 2021 aan [appellants] c.s. die voorafgaand aan de mondelinge behandeling in hoger beroep nog aan het hof is toegestuurd - zijn alle geen omstandigheden die [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] betreffen en die kunnen rechtvaardigen dat zij het risico van een onbevoegde vertegenwoordiging dragen. Bij het voorgaande heeft het hof mede in aanmerking genomen dat de gegevens van [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] al bij de notaris bekend waren vanwege de splitsing van het pand. Ook hecht het hof in dit verband waarde aan de volgende verklaring van [geïntimeerde 3] voor de gang van zaken: “Op enig moment dacht ik bij mezelf ik moet alles panklaar maken en aan partijen voorleggen”.

5.17.

Als juist zou zijn dat [geïntimeerde 3] met [naam 1] contact heeft gehad over de prijs (5.10, onder 5 en 19) en over het verval van de daarin opgenomen ontbindende voorwaarden (onder 7 en 8) brengt dat nog niet mee dat de schijn is gewekt dat [geïntimeerde 3] de volmacht is verleend om namens [naam 1] en/of [geïntimeerde 1] een koopovereenkomst te sluiten. Zelfs als [naam 1] (uiteindelijk) met het aanbod van [appellants] c.s. als geheel heeft ingestemd, zoals door [appellants] c.s. is betoogd tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, brengt dat nog niet mee dat zij gerechtvaardigd ervan mochten uitgaan dat een toereikende volmacht aan [geïntimeerde 3] was verleend tot het sluiten van een koopovereenkomst, reeds omdat [geïntimeerde 3] heeft verklaard dat hij geen contact over het aanbod heeft gehad met [geïntimeerde 2] en/of haar broer. Er zijn geen aanknopingspunten gesteld of gebleken dat het op dit punt anders is gegaan dan [geïntimeerde 3] heeft verklaard. Dat is vooral relevant omdat als onvoldoende gemotiveerd betwist tussen partijen vaststaat dat voor de totstandkoming van de koopovereenkomst zowel de instemming van [naam 1] als [geïntimeerde 2] was vereist. Daarbij mogen de omstandigheden die [naam 1] ( [geïntimeerde 1] ) betreffen, niet worden toegerekend aan [geïntimeerde 2] , anders dan [appellants] c.s. kennelijk menen. [naam 1] was uitsluitend de bewindvoerder van [geïntimeerde 1] . [appellants] c.s. mochten er niet op vertrouwen dat hij tevens bevoegd was namens [geïntimeerde 2] op te treden. Het voorgaande geldt in het bijzonder ook omdat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] onbetwist niet op goede voet met elkaar stonden vanwege hun echtscheiding.

5.18.

De omstandigheden in 5.10, onder 18 en 19 houden verband met het verzet van [naam 5] , de koper van de bovenwoning, tegen de komst van [appellants] c.s. in de bedrijfsruimte. Het hof verwerpt de stelling dat de door [appellants] c.s. gestelde wetenschap van [naam 2] aan haar opdrachtgevers kan worden toegerekend. [appellants] c.s. baseren zich verder op de verklaring zoals die door [naam 2] is afgelegd en de daarin vermelde datering van gebeurtenissen. Volgens [naam 2] zou [naam 5] in april 2021 erachter zijn gekomen dat een ‘boksschool’ in de bedrijfsruimte zou komen. Zij heeft daarover vervolgens contact gehad met haar opdrachtgevers, in het bijzonder met [naam 4] .
[naam 5] heeft daarentegen verklaard dat hij niet in april 2021, maar op 3 mei 2021 - na aandringen - op zijn vraag wie de bedrijfsruimte zou gaan kopen van [geïntimeerde 3] heeft gehoord dat het ging om een boksschool. [naam 5] verklaart dat hij daarna contact heeft gehad met [naam 2] en dat hij voor 5 mei 2021 geen ‘app contact’ met haar heeft gehad. Hij verklaart voorts: “In de periode tussen 3 en 5 mei heb ik geen contact gehad met [geïntimeerde 2] maar wel met [naam 1] .” Uitgaande van de door [naam 5] genoemde datering van gebeurtenissen voert [geïntimeerde 2] aan dat onjuist is dat [naam 4] (of zijzelf) al in april 2021 van de komst van een boksschool gehoord zouden hebben. Dat was pas in mei 2021 en zij heeft zo spoedig mogelijk daarna laten weten niet akkoord te gaan met de verkoop aan [appellants] c.s., aldus samengevat haar betoog. Er zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende aanknopingspunten gesteld of gebleken waaruit kan volgen dat [geïntimeerde 2] eerder wist dat er een bieder was die een boksschool in de bedrijfsruimte wilde realiseren.

5.19.

[appellants] c.s. stellen dat [naam 4] en [geïntimeerde 2] onmiddellijk [geïntimeerde 3] hadden moeten ‘terugfluiten’ als zijn handelen niet conform hun wensen was (onder meer in 5.10, onder 18 en 19). Door niet direct te protesteren tegen de gang van zaken, hebben zij bijgedragen aan de opgewekte schijn, althans leidt volgens hen het risico-beginsel tot gebondenheid aan de koopovereenkomst. Voor zover [appellants] c.s. in dit verband aanvoeren (de omstandigheden onder 19) dat aan [geïntimeerde 3] met de overeenkomst verregaande bevoegdheden zijn verleend, volgt het hof hen daarin niet. Bij de bespreking van grief I is reeds vastgesteld dat de door [appellants] c.s. gestelde bevoegdheden niet in de overeenkomst van opdracht gelezen kunnen worden. Voor het overige volgt het hof het standpunt van [appellants] c.s. eveneens niet. Daartoe wordt het volgende overwogen.

5.20.

Allereerst is blijkens het voorgaande gemotiveerd betwist dat [naam 4] en [geïntimeerde 2] niet met voldoende voortvarendheid tegen [geïntimeerde 3] zouden hebben gezegd niet akkoord te gaan met de verkoop aan [appellants] c.s., zodat van de juistheid van de stellingen van [appellants] c.s. niet kan worden uitgegaan. [appellants] c.s. hebben geen voldoende concrete feiten of omstandigheden gesteld die, mits bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Waar de benodigde wetenschap ontbreekt, mocht ingrijpen niet worden verwacht. Dat geldt ook voor hetgeen [appellants] c.s. over Funda naar voren hebben gebracht (in 5.10, onder 9 en 10). Uit niets blijkt dat [geïntimeerde 2] in de desbetreffende handelingen van [geïntimeerde 3] is gekend. Reeds vanwege het voorgaande is het betoog van [appellants] c.s. ongegrond.

5.21.

Los daarvan geldt dat de schijn van volmachtverlening weliswaar, afhankelijk van de (verdere) omstandigheden van het geval, ook door een niet-doen kan worden gewekt, maar de door [appellants] c.s. aangevoerde omstandigheden zijn daarvoor niet toereikend. [appellants] c.s. beroepen zich op ‘niet-terugfluiten’ van [geïntimeerde 3] , vooral vanaf het moment dat [geïntimeerde 2] en [naam 1] volgens [appellants] c.s. ermee bekend waren (geworden) dat [appellants] c.s. de kopers zouden zijn. Als veronderstellenderwijs wordt aangenomen dat van een dergelijke bekendheid en niet-doen sprake is geweest, dan levert dat echter hooguit een aanwijzing op dat er bij de opdrachtgevers van [geïntimeerde 3] in beginsel bereidheid bestond een koopovereenkomst te sluiten. Het duidt niet op een omstandigheid op grond waarvan [appellants] c.s. mochten aannemen dat [geïntimeerde 3] als gevolmachtigde handelde en bevoegd was zélf die rechtshandeling te verrichten.

5.22.

Een betoog met de strekking dat door middel van [geïntimeerde 3] als bode een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen partijen, hebben [appellants] c.s. niet (tijdig en) gemotiveerd aan hun vordering ten grondslag gelegd. Reeds daardoor kan die grondslag niet tot toewijzing van hun vorderingen leiden.

5.23.

[appellants] c.s. hebben nog aangevoerd dat [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] vanwege de ‘druk en dreiging van juridische stappen door [naam 5] ’ van de koop van de bedrijfsruimte af wilden. Deze stelling kan niet tot toewijzing van hun vorderingen leiden, reeds omdat de feiten en omstandigheden die [appellants] c.s. aan hun vorderingen ten grondslag hebben gelegd, ook als deze in onderlinge samenhang worden beoordeeld, niet het oordeel rechtvaardigen dat een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.

5.24.

Gelet op het voorgaande faalt grief II. Grief IV (over de opheffing van het beslag) bouwt voort op de eerste twee grieven en kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.

5.25.

In eerste aanleg hadden [appellants] c.s. mede onrechtmatige daad aan hun vorderingen ten grondslag gelegd. Die grondslag heeft de rechtbank verworpen en daartegen hebben [appellants] c.s. geen grief gericht. Deze grondslag kan daardoor evenmin tot toewijzing van de vorderingen leiden.

5.26.

De vorderingen van [appellants] c.s. dienen gelet op al het voorgaande te worden afgewezen.

5.27.

De bewijsaanbiedingen hebben geen betrekking op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen tot een ander oordeel in deze zaak dienen te leiden. De bewijsaanbiedingen zullen daarom als niet ter zake dienend worden gepasseerd.

Incidenteel hoger beroep

5.28.

Bij wijze van eisvermeerdering heeft [geïntimeerde 2] gevorderd dat aan de veroordeling tot opheffing en doorhaling van het beslag een dwangsom zal worden verbonden. Die vordering is toewijsbaar en zal worden toegewezen zoals hierna is vermeld.

5.29.

Bij de beoordeling van de vordering tot schadevergoeding die [geïntimeerde 2] heeft ingesteld, geldt het volgende. Op de beslaglegger rust een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is. Deze situatie doet zich in dit geval voor. De stellingen van [geïntimeerde 2] bieden te weinig aanknopingspunten voor een nauwkeurige vaststelling van de omvang van de schade, terwijl de mogelijkheid dat door het beslag schade is geleden voldoende aannemelijk is geworden. Het hof zal de procedure daarom in zoverre naar de schadestaat verwijzen. In de schadestaatprocedure zal moeten worden vastgesteld voor welk bedrag de vordering van [geïntimeerde 2] toewijsbaar is en daarin zal op de verweren van [appellants] c.s. ten aanzien van de toewijsbare schadevergoeding moeten worden beslist.

Slotsom en proceskosten hoofdzaak

5.30.

De grieven in principaal hoger beroep falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Daardoor blijft de uitspraak van de rechtbank in stand, ook voor [geïntimeerde 1] ook al is hij in hoger beroep niet verschenen. De in hoger beroep door [geïntimeerde 2] vermeerderde vordering zal worden toegewezen, zoals hierna is vermeld. [appellants] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en zullen worden verwezen in de proceskosten in principaal en incidenteel hoger beroep. Grief III die is gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg slaagt niet. Het hof stelt de kosten van [geïntimeerde 2] als volgt vast:

in principaal hoger beroep:

- griffierecht € 1.780

- salaris advocaat
€ 10.575(tarief VII × 2 punten)

Totaal € 12.355

in incidenteel hoger beroep:

- salaris advocaat € 5.286 (0,5 x tarief VII × 2 punten)

Vrijwaringszaken

5.31.

De bekrachtiging van het vonnis in de hoofdzaak betekent dat de vorderingen in de beide vrijwaringszaken terecht zijn afgewezen. De vonnissen in vrijwaring zullen dan ook worden bekrachtigd. De in hoger beroep door [geïntimeerde 2] vermeerderde vorderingen zullen worden afgewezen. De vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis is voldaan, is niet toewijsbaar.

5.32.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde 2] worden verwezen in de proceskosten in de beide vrijwaringszaken. De proceskosten in het voegingsincident zullen tussen partijen worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten daarvan draagt. Het hof stelt de kosten als volgt vast:

in de zaak met zaaknummer 200.318.070/01:

- griffierecht € 783

- salaris advocaat
€ 10.575(tarief VII × 2 punten)

Totaal € 11.358

in de zaak met zaaknummer 200.318.075/01:

- griffierecht € 2.135

- salaris advocaat
€ 10.575(tarief VII × 2 punten)

Totaal € 12.710

5.Beslissing

Het hof:

zaaknummer 200.316.276/01

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af de in hoger beroep vermeerderde vordering van [appellants] c.s.;

veroordeelt [appellants] c.s. het conservatoir leveringsbeslag van 7 mei 2021 op de bedrijfsruimte aan de [A-straat] te [plaats E] op de eerste werkdag na de dag van betekening van dit arrest op te heffen en door te halen in de openbare registers, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500 per dag of gedeelte daarvan dat [appellants] c.s. niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 500.000;

veroordeelt [appellants] c.s. hoofdelijk tot vergoeding van de door [geïntimeerde 2] geleden en nog te lijden schade als gevolg van het op 7 mei 2021 op de bedrijfsruimte aan de [A-straat] te [plaats E] gelegde conservatoir leveringsbeslag, te rekenen vanaf 7 mei 2021 tot aan de dag waarop dit beslag is opgeheven en doorgehaald in de openbare registers, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt [appellants] c.s. in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 2] vastgesteld op € 12.352 in principaal hoger beroep, op € 5.286 in incidenteel hoger beroep en op € 178 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92 voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten, indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de proceskostenveroordeling is voldaan;

zaaknummer 200.318.070/01

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af de in hoger beroep vermeerderde vordering van [geïntimeerde 2] ;

compenseert de proceskosten in het voegingsincident aldus, dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde 3] vastgesteld op € 11.358;

zaaknummer 200.318.075/01

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

wijst af de in hoger beroep vermeerderde vordering van [geïntimeerde 2] ;

compenseert de proceskosten in het voegingsincident aldus, dat iedere partij daarvan de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde 2] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] vastgesteld op € 12.710;

in alle zaken

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Hoekzema, A.L.M. Keirse en M.M. Korsten-Krijnen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2024.

Hoger beroep inzake koopovereenkomst en aansprakelijkheid makelaar

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.[appellant 1] ,

1.[geïntimeerde 1] ,

1.De zaak in het kort

2.Het geding in hoger beroep

3.Feiten

4.De vorderingen in eerste aanleg en het oordeel van de rechtbank

5.Beoordeling in hoger beroep

5.Beslissing