Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.321.442/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9255488 CV EXPL 21-8192
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 september 2024
in de zaak van
[appellant] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A.A. Bouwman te Amsterdam,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en Ymere genoemd.
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert een woningcorporatie ontbinding van de met haar huurder gesloten huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning. Zij verdenkt de huurder van verboden onderverhuur van deze sociale huurwoning. De kantonrechter heeft na het horen van getuigen de verboden onderverhuur bewezen geacht en de vorderingen van de woningcorporatie toegewezen. Het hof bekrachtigt dat vonnis.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 22 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 3 oktober 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 1 augustus 2024 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, die zich beiden hebben bediend van overlegde spreekaantekeningen.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen, alsnog de vorderingen van Ymere zal afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, Ymere ertoe zal veroordelen om de door [appellant] gehuurde woning weer aan hem ter beschikking te stellen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In de memorie van grieven heeft [appellant] aangevoerd dat hij niet kan beoordelen of Ymere inderdaad op 14 augustus 2020 een anonieme melding van onderverhuur heeft ontvangen. Het hof beschouwt dit niet als een betwisting en zal daarom ervan uitgaan dat de melding op die datum is ontvangen. Voor het overige is niet in geschil dat de feiten in het bestreden vonnis juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten zijn die feiten de volgende.
3.1
[appellant] heeft met ingang van 18 april 2016 van Ymere de woning aan de [Straat] in [plaats] gehuurd. Het is een sociale huurwoning met een woonoppervlakte van 50 m2, verdeeld over twee verdiepingen. Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huur € 618,93 netto per maand.
3.2
Op grond van artikel 6 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden, die onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, is [appellant] verplicht de woning zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te houden. Het is hem niet toegestaan de woning zonder toestemming van Ymere geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik te geven of onder te verhuren.
3.3
Op 14 augustus 2020 heeft Ymere een anonieme melding ontvangen dat het gehuurde zou worden onderverhuurd als twee aparte appartementen voor ongeveer € 1.000,= per appartement per maand.
3.4
Medewerkers van Ymere, [A] en [B] , hebben de woning bezocht op 1 december 2020. In het door hen van het huisbezoek opgemaakte verslag staat - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende. In de woning werd het echtpaar [C] (hierna: [C] ) en [D] aangetroffen. Zij vertelden afkomstig te zijn uit Brazilië. [C] vertelde dat hij een neef was van [appellant] en al anderhalf jaar samen met zijn vrouw in de woning woonde, maar geen huur betaalde. De medewerkers van Ymere mochten de woning van binnen bekijken. De ruimten op de eerste verdieping zagen eruit alsof ze voor langere tijd werden bewoond. Op iedere deur op elke verdieping van de woning zat een apart slot. In het toilet op de eerste verdieping was een douche aangelegd. Deze was aangelegd door [appellant] , zodat [C] en zijn vrouw daarvan gebruik konden maken, zo vertelden zij. De medewerkers van Ymere zagen ook een deur naar de zolder, die op slot was, maar [C] liet weten dat zij daar niet doorheen konden om de zolder te zien. Daar zou [appellant] wonen, maar op dat moment niet, omdat hij voor zijn werk naar Libië was gegaan.
3.5
Bij brief van 8 december 2020 heeft Ymere [appellant] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen per 31 januari 2021 omdat hij de woning onderverhuurde of anderen daarin liet wonen.
3.6
De advocaat van [appellant] heeft dat bij brief van 23 december 2020 betwist en geschreven dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet had verplaatst.
3.7
Op 12 januari 2021 hebben [A] en [B] op het kantoor van Ymere gesproken met de heer en mevrouw [C] , die volgens het door Ymere daarvan gemaakte verslag - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende hebben verklaard. Zij zijn met [appellant] in contact gekomen via diens ex-partner [E] . Zij hebben sinds juni 2019 een deel van de woning gehuurd en betaalden [appellant] aanvankelijk € 900,= per maand inclusief gas en elektriciteit. Op een gegeven moment heeft [appellant] gezegd dat zij daarnaast nog € 100,= per maand moesten betalen voor gas en elektriciteit, vanwege de hoge kosten. Zij hebben dat gedurende zeven maanden gedaan, maar zijn daarna met de extra betaling gestopt. [appellant] woonde zelf niet in de woning. Ten tijde van het huisbezoek was de bovenverdieping voor drie maanden onderverhuurd. Na het huisbezoek van Ymere heeft [appellant] aan de heer en mevrouw [C] een handgeschreven verklaring voorgelegd, gedateerd 23 december 2020 en gesteld in het Portugees en Nederlands, die inhield dat zij niet onderhuurden en geen huur betaalden. Toen zij weigerden de verklaringen te ondertekenen, heeft [appellant] op 4 januari 2021 de sloten van de woning veranderd, waarna zij geen toegang meer hadden tot de woonruimte. Al hun persoonlijke bezittingen zijn in de woning achtergebleven.
3.8
Op 25 januari 2021 heeft het echtpaar [C] op het kantoor van Ymere gesproken met [A] , [B] en de advocaat van Ymere. Volgens het door Ymere daarvan gemaakte verslag hebben [C] en zijn echtgenote - zakelijk weergegeven en voor zover hier van belang - het volgende verklaard. [appellant] verbleef af en toe op de bovenverdieping wanneer hij ruzie had met zijn vriendin/ex-echtgenote [E] . [E] spreekt Portugees. Voordat [appellant] op de bovenverdieping kwam wonen, woonden daar twee Braziliaanse mannelijke onderhuurders. Ten tijde van het huisbezoek van Ymere werd de bovenverdieping bewoond door [F] en haar partner [G] . Na het huisbezoek van Ymere hebben [F] en [G] van [E] een andere woning gekregen. De huur betaalde het echtpaar [C] altijd contant aan [appellant] op de 24e van de maand. Als [appellant] in het buitenland was, werd betaald aan de zoon van [appellant] of aan een landgenoot van hem. [C] had contact met [appellant] via diens buitenlandse en diens Nederlandse telefoonnummer.
3.9
Het echtpaar [C] heeft aan Ymere schermafbeeldingen en afdrukken ter beschikking gesteld van Whatsppgesprekken op de telefoon van [C] . De gesprekken dateren uit de periode van 21 mei 2019 tot en met 24 oktober 2019 en de periode van 10 mei 2020 tot en met 14 december 2020 en zijn gevoerd tussen [C] en een persoon die is opgeslagen onder de naam [H] .
3.1
Op verzoek van Ymere hebben tussen oktober 2021 en april 2022 voorlopige getuigenverhoren plaatsgevonden.
4.Eerste aanleg
4.1.
Ymere heeft in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar en [appellant] wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na de betekening van het te wijzen vonnis. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de gehuurde woning, althans een deel ervan, zonder toestemming van Ymere heeft onderverhuurd aan derden.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen. [appellant] heeft aan de veroordeling tot ontruiming voldaan.
5.Beoordeling
5.1
[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Grief 1 heeft geen zelfstandige betekenis. Grief 7 stelt aan de orde of de (eventuele) tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Grief 8 gaat over de kostenveroordeling in eerste aanleg. De overige grieven hangen met elkaar samen en komen erop neer dat de kantonrechter ten onrechte bewezen heeft geacht dat [appellant] de gehuurde woning heeft onderverhuurd.
Is de terbeschikkingstelling van de woning door [appellant] bewezen?
5.2
In het verslag van het huisbezoek is door de medewerkers van Ymere beschreven dat de onderste verdieping van de woning eruit zag alsof die voor langere tijd werd bewoond. Tussen partijen is niet in geschil dat het echtpaar [C] op dat moment in de woning woonde. Wel in geschil is hoe lang het echtpaar daar al woonde en of [appellant] daarvan op de hoogte was. Ymere stelt dat [appellant] de woning in juni 2019 aan het echtpaar ter beschikking heeft gesteld, maar [appellant] stelt dat [C] en zijn echtgenote buiten zijn medeweten hun intrek hebben genomen in de woning in de periode dat hij zelf tijdelijk in Libië verbleef (1 november 2020 tot 12 december 2020). Zij hadden volgens hem de sleutel van de woning omdat zij huishoudelijk werk voor hem verrichtten en hij had hun gevraagd tijdens zijn afwezigheid voor de woning te zorgen.
5.3
Het hof stelt vast dat de onderste verdieping van de woning bouwkundig door [appellant] geschikt was gemaakt om als afzonderlijk woning te worden verhuurd. Niet alleen was in de wc een douche gemaakt, maar ook waren alle deuren in de woning apart afsluitbaar gemaakt. Voor de aanwezigheid van de tweede douche heeft [appellant] een aannemelijke verklaring gegeven, namelijk dat hij slecht kan lopen en daarom zo min mogelijk van de bovenste verdieping van de woning gebruik wilde maken. Voor de aanwezigheid van sloten op alle deuren in de woning is echter geen aannemelijke verklaring gegeven. Ter zitting in hoger beroep verklaarde [appellant] aanvankelijk dat hij de sloten had aangebracht om te zorgen dat zijn gasten niet in de kamers op de bovenste verdieping konden komen, maar later zei hij dat hij extra sloten op de deuren had gezet uit vrees voor een inbraak door een bepaalde persoon met wie hij ruzie heeft. Deze twee verklaringen zijn niet alleen tegenstrijdig, het hof acht ze ook niet geloofwaardig.
5.4
Tijdens het huisbezoek heeft [C] gezegd dat hij een neef van [appellant] was en geen huur betaalde. In alle verklaringen nadien hebben de heer en mevrouw [C] consistent verklaard, namelijk dat zij de benedenverdieping van de woning vanaf juni 2019 van [appellant] hebben gehuurd voor € 900,= inclusief, later verhoogd met € 100,= per maand voor gas en elektriciteit en dat ook de bovenverdieping van de woning af en toe door [appellant] werd onderverhuurd. Zij hebben deze verklaring onder ede bevestigd. Hetgeen [C] heeft verklaard over de verhoging van de prijs voor de energie vindt bevestiging in de kopie van de factuur van 2 mei 2020 van het energiebedrijf die [C] aan Ymere heeft overhandigd. Het enkele feit dát de energierekening zoveel hoger uitviel dan de voorschotten is overigens al een aanwijzing dat meer mensen dan alleen [appellant] in de bescheiden woning hebben verbleven.
5.5
Relevante tegenstrijdigheden heeft het hof in de verklaringen van de heer en mevrouw [C] niet kunnen ontdekken. Het is begrijpelijk dat zij tijdens het huisbezoek nog hebben geprobeerd de situatie voor [appellant] zo gunstig mogelijk voor te stellen (familie, geen huur), maar na de vervanging van het voordeurslot door [appellant] op 4 januari 2021 hebben besloten te vertellen hoe de vork echt in de steel zat. Dat zij tijdens het getuigenverhoor door de kantonrechter, in oktober 2021, de naam van de straat waarin de woning is gelegen, niet meer konden reproduceren is weliswaar opvallend, maar doet voor het hof, gegeven het feit dat zij in een paar jaar tijd op verscheidene adressen in [plaats] hadden gewoond en het adres van de woning niet als postadres konden gebruiken, niet wezenlijk af aan de geloofwaardigheid van hun relaas. Waarom de heer en mevrouw [C] om geloofwaardig te zijn in hun verklaring de mobiliteitsbeperking van [appellant] zouden moeten hebben genoemd, vermag het hof niet in te zien.
5.6
Anders dan [appellant] aanvoert heeft het echtpaar [C] in het gesprek op 25 januari 2020 wel degelijk verteld wat de naam was van de Braziliaanse man en vrouw die de bovenverdieping onderhuurden. Dat de buren de geluidsoverlast die het echtpaar [C] zegt te hebben ondervonden van de andere onderhuurders, niet hebben bevestigd, toont niet aan dat de verklaring van het echtpaar onjuist is.
5.7
De door het echtpaar [C] tegenover de kantonrechter afgelegde verklaringen vinden in hoge mate steun in de door [C] overgelegde afdrukken van Whatsappgesprekken. Uit die gesprekken blijkt dat [C] in mei 2019 heeft onderhandeld met “ [H] ” over de huur van een woning, dat een huurprijs van € 900,= is afgesproken en dat de huur iedere maand rond de 24e werd betaald, waarvoor soms een afspraak werd gemaakt. Op 1 september 2019 heeft [C] bij “ [H] ” geklaagd over de geluidsoverlast van de bovenburen in de woning.
5.8
De Whatsappgesprekken bevatten tal van bijzonderheden die het onwaarschijnlijk maken dat de berichten zijn vervalst, zoals [appellant] aanvoert. Zo is rond 28 mei 2019 gesproken over de staking van het openbaar vervoer in [plaats] op die dag en gaan de berichten met allerlei irrelevante details in op de levering van meubels voor de woning door [appellant] en op een lekkage. De berichten zijn soms erg rommelig, waardoor ze levensecht overkomen. Ook is op de foto’s van de telefoon van [C] zichtbaar dat in het Whatsappgesprek met “ [H] ” om 17.27 uur twee foto’s binnenkomen van de eerdergenoemde factuur van het energiebedrijf, terwijl uit de uitdraai van de berichten blijkt dat op 10 mei 2020, dus ongeveer een week na de datering van de factuur, om 17.27 uur foto’s door “ [H] ” aan [C] zijn gestuurd. Het hof moet aannemen dat dat de foto’s van de factuur zijn geweest. Dit vormt een bevestiging van de verklaring van het echtpaar [C] over de verhoging van de huurprijs met € 100,= per maand. Verder heeft [C] op 5 oktober 2020 aan “ [H] ” gemeld dat een vrouw meermalen bij de woning had aangebeld en naar binnen had gekeken. Dit komt overeen met de verklaring van [A] ter zitting in hoger beroep dat zij voorafgaand aan het huisbezoek al een aantal malen tevergeefs bij de woning was langs gegaan. Ten slotte is in de berichten verslag gedaan van het huisbezoek van Ymere op een wijze die goed overeenkomt met wat toen feitelijk is gebeurd.
5.9
Op 30 mei 2020 heeft [C] aan “ [H] ” een los bericht gestuurd, luidend: “Overslag 40”. Waarover dit gaat, is onduidelijk gebleven, maar dat dit het adres zou zijn van een woning die [C] wilde huren, zoals [appellant] stelt, blijkt uit niets. Wel heeft [C] drie weken later aan “ [H] ” geschreven dat hij en zijn echtgenote begin 2021 een kind wilden krijgen en op zoek waren naar een extra kamer. [C] vroeg welk bedrag “ [H] ” aan hen in rekening zou brengen voor het huren van “alles”. Een antwoord is niet via Whatsapp gekomen, maar was kennelijk negatief, want een ruime week later raadde [C] een andere - betrouwbare en hardwerkende - aspiranthuurder aan. Anders dan [appellant] betoogt zijn de berichten over het huren van andere ruimte door [C] dus geheel logisch.
5.1
Het adres van de gehuurde woning komt niet in de overgelegde berichten voor, maar omdat de gesprekspartners veel gebruik maakten van links en plaatjes, is het goed mogelijk dat “ [H] ”, toen [C] hem op 21 mei 2019 om 22.18 uur het adres van het appartement vroeg, hem een zogenaamde locatie pin heeft gestuurd. In antwoord op het bericht van 22.18 uur stuurde “ [H] ” aan [C] om 23:02 uur in ieder geval iets wat in het Portugees is weergegeven als “Verborgen mediabestand”.
5.11
[appellant] heeft aangevoerd dat hij niet de persoon kan zijn die als [H] is aangeduid, omdat hij de Nederlandse taal maar matig beheerst, van huis uit Arabische letters leest en schrijft en nooit echt heeft leren lezen en schrijven in een Westerse taal. Dit argument overtuigt niet. [C] heeft verklaard dat hij van Google Translate gebruik maakte om zijn Portugese teksten in het Nederlands om te zetten. Als ontvanger kan [appellant] de berichten weer in het Arabisch hebben laten vertalen, indien nodig. Onder de door “ [H] ” verzonden berichten zijn er verder verscheidene die slechts te begrijpen zijn als ervan wordt uitgegaan dat die een fonetische weergave zijn van gebrekkig gesproken Nederlands, bijvoorbeeld op 25 september 2019 (over het betalen van de huur): “ik stoor en maar naar jou toe” in plaats van “ik stuur hem maar naar jou toe”, op 13 en 14 september 2020 (over een reparatie): “die mensen gaan doormaken” in plaats van “die mensen gaan [de] deur maken” en “die door voor de niet gemaakt verkeerd bestellen” in plaats van “de deur wordt/werd niet gemaakt verkeerd bestellen” en op 24 oktober 2020 (vermoedelijk over de huurbetaling): “ik kom me morgen” in plaats van “ik kom morgen”. Het heeft er dus alle schijn van dat de door [H] verzonden Nederlandstalige berichten zijn gedicteerd, in plaats van getypt.
5.12
Volgens [appellant] heeft hij met [C] , met wie hij zegt een min of meer vriendschappelijke relatie te hebben opgebouwd, slechts telefonisch en via sms gecommuniceerd. Niet alleen acht het hof deze gang van zaken in de huidige tijd onwaarschijnlijk, [appellant] heeft daarvan ook geen enkel bewijs overgelegd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dat - gegeven de onderbouwde stellingen van Ymere - van hem wel mocht worden verwacht, ook zonder een uitdrukkelijke opdracht van de kantonrechter daartoe.
5.13
Tegenover de hiervoor beschreven bewijsmiddelen heeft [appellant] zich beroepen op de volgende bewijsmiddelen:
- zestien schriftelijke verklaringen van buren, kennissen en familie. De buren hebben soms alleen hun handtekening gezet onder de voorgedrukte verklaring dat [appellant] woont op de [Straat] in [plaats] en soms nog daarbij vermeld dat hij hun buurman is. De kennissen hebben verklaard dat zij vaak bij [appellant] langs gaan in de woning. De familieleden zijn de ex-echtgenote, de zoon en de stiefzoon van [appellant] .
- negen schriftelijke verklaringen van winkeliers uit de buurt, gesteld op dezelfde voorgedrukte verklaring, die door hen is ondertekend en waar door hen is bijgeschreven dat zij [appellant] kennen als klant van hun winkel.
- de verklaringen die tegenover de kantonrechter zijn afgelegd in het kader van de voorlopige getuigenverhoren door de zoon en de stiefzoon van [appellant] , zijn ex-echtgenote ( [E] ), twee van zijn buren ( [I] en [J] ) en drie vrienden/kennissen van hem ( [K] , [L] en [M] ).
5.14
De uiterst summiere schriftelijke verklaringen van de buren acht het hof voor het bewijs onbruikbaar. Het is immers niet in geschil dat [appellant] de woning al sinds 2016 in huur had en daar ook na medio 2019 nog af en toe verbleef. Dit betekent dat buurtgenoten [appellant] zullen herkennen als hun buurman, ook als hij de woning vanaf juni 2019 tot eind 2020 deels aan het echtpaar [C] zou hebben verhuurd. Ook de schriftelijke verklaringen van de kennissen overtuigen niet, door hun gebrek aan details en algehele vaagheid en oncontroleerbaarheid. De schriftelijke verklaringen van de zoon, de stiefzoon en de ex-echtgenote van [appellant] voegen niets toe aan de verklaringen die zij onder ede hebben afgelegd, waarover hieronder meer.
5.15
De verklaringen van de negen winkeliers doen de vraag rijzen op welke periode zij het oog hebben gehad. Ter zitting heeft [appellant] immers verklaard dat hij in de in het geding zijnde periode (medio 2019 tot eind 2020) vanwege zijn fysieke beperkingen amper nog de woning verliet. Ook heeft hij verklaard dat hij voor het doen van de boodschappen hulp nodig had, die hij kreeg van het echtpaar [C] . Hoe dan ook - of de verklaring van [appellant] nu juist is of die van het echtpaar [C] - moeten de verklaringen van de winkeliers dus betrekking hebben op een eerdere periode of op de periode na het huisbezoek.
5.16
Onder ede heeft de ex-echtgenote van [appellant] verklaard dat zij wel eens bij het gehuurde is geweest om hun zoon op te halen, maar daar nooit naar binnen is gegaan. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat deze verklaring geen steun kan bieden aan het standpunt van [appellant] . Ook heeft de kantonrechter terecht gewezen op de door [appellant] niet verklaarde tegenstrijdigheid tussen de verklaring van zijn ex-echtgenote over de frequentie van de bezoeken van zijn zoon in de woning en de verklaring van zijn zoon daarover. Ook de getuigenverklaring van de stiefzoon van [appellant] , die inhoudt dat hij in 2019/2020 niet in de woning is geweest, ondersteunt het standpunt van [appellant] niet. Ten slotte deelt het hof het oordeel van de kantonrechter dat vanwege de leeftijd van de zoon van [appellant] en de vader-zoonrelatie geen doorslaggevende waarde wordt toegekend aan de getuigenverklaring van die zoon, die inhoudt dat hij zijn vader een keer per week bezocht in de woning, daar dan ook bleef slapen en een of twee keer per maand de heer en mevrouw [C] daar zag, die daar soms kookten, maar niet overnachtten.
5.17
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de getuigenverklaring van [I] te vaag en te algemeen is om daaruit conclusies te kunnen trekken, zeker in het licht van het feit dat deze getuige zelf heeft verklaard veelvuldig afwezig te zijn geweest en het feit dat niet in geschil is dat [appellant] in ieder geval af en toe ook zelf in de woning verbleef.
5.18
De getuige [J] heeft op 26 januari 2021 tegenover [A] van Ymere verklaard dat zij [appellant] kende als haar buurman en af te toe zag, maar dat er geruime tijd ook een ander stel de woning in en uit ging. Zij gingen ’s morgens vroeg de deur uit en kwamen eind van de dag weer thuis. Het waren vriendelijke mensen, die altijd groetten. Mevrouw [J] had op verzoek van [appellant] de schriftelijke verklaring ondertekend om te bevestigen dat zij hem wel eens zag. Bij e-mail van 17 februari 2021 heeft mevrouw [J] bezwaar gemaakt tegen het verslag van het telefoongesprek tussen haar en [A] dat [A] heeft doorgestuurd aan het juridische team van Ymere. Mevrouw [J] stelt in die e-mail weliswaar dat de samenvatting in een bepaalde richting is geformuleerd, maar afgezien van een kennelijk onterechte vermelding van politie in de woning van [appellant] , lijkt haar voornaamste bezwaar te zijn dat de samenvatting haar naam bevat en zonder haar toestemming is gedeeld met anderen. Zij herhaalde in haar e-mail enige malen dat zij geen behoefte had aan problemen met haar buren en fijn wilde blijven wonen in haar woning. Het hof kan niet anders dan constateren dat mevrouw [J] het onaangenaam vond om een verklaring af te leggen die nadelig zou kunnen zijn voor [appellant] . Als getuige gehoord door de kantonrechter heeft mevrouw [J] echter bevestigd dat haar verklaring door Ymere juist is weergegeven, afgezien van een passage over de gebeurtenissen na de vervanging van het slot door [appellant] . De verklaring van de getuige [J] dat zij het echtpaar [C] geruime tijd in de woning heeft gezien, waar zij ’s ochtends uit vertrokken en ’s avonds in terugkeerden, bevestigt de verklaring van de heer en mevrouw [C] , dat zij gedurende hun verblijf in de woning buiten de deur werkten als schoonmakers.
5.19
De getuigen [K] , [L] en [M] hebben verklaard dat zij kennissen zijn van [appellant] en hem in de periode van zomer 2019 tot eind 2020 een aantal malen per maand in de woning hebben bezocht. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat hun verklaringen niets bevatten waaruit blijkt dat dat die specifiek betrekking hebben op de in het geding zijnde periode. Het is opvallend dat zij alle drie hebben verklaard dat zij het echtpaar [C] nooit in de woning hebben gezien en ook is het opvallend dat [L] heeft verklaard [appellant] goed te kennen, maar niets weet over diens vakanties en langere periodes van afwezigheid.
5.2
Afweging van al hetgeen hiervoor over de verschillende bewijsmiddelen is overwogen brengt het hof tot de slotsom dat Ymere erin is geslaagd te bewijzen dat [appellant] de benedenverdieping van de woning heeft onderverhuurd aan het echtpaar [C] . Dit betekent dat de grieven 2 tot en met 6 falen.
Rechtvaardigt de tekortkoming de ontbinding?
5.21
[appellant] huurde van Ymere een sociale huurwoning voor een gereguleerde huurprijs en heeft in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst de helft van die woning zonder toestemming van Ymere onderverhuurd aan anderen voor een hoger bedrag dan hij zelf voor de hele woning betaalde. Dit gedrag is bovendien schadelijk voor de sociale huurmarkt en daarmee zeer laakbaar. Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt dit handelen van [appellant] de ontbinding van de huurovereenkomst, ook als zou worden aangenomen dat [appellant] zelf nog geheel of ten dele op de bovenverdieping woonde. Grief 7 faalt daarom eveneens.
Proceskosten eerste aanleg
5.22
[appellant] is in eerste aanleg terecht in het ongelijk gesteld. Dit rechtvaardigt dat hij in de kosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld. Hieraan doet niet af dat de proceskosten hoger waren door de voorlopige getuigenverhoren. Tot het entameren daarvan was Ymere immers genoodzaakt omdat [appellant] ontkende de woning te hebben onderverhuurd. Ook grief 8 is dus tevergeefs voorgedragen.
Slotsom en kosten hoger beroep
5.23
Geen van de grieven treft doel. Het bestreden zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 783,=
- salaris advocaat € 2.428,= (tarief II, 2 punten)
Totaal € 3.211,=
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere vastgesteld op € 3.211,=;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. M.J.R. Brons, mr. J.C.W. Rang en mr. L.A.J. Dun en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.