Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.325.392/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10028233 CV EXPL 22-10133
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 juli 2024
inzake
[appellant] ,
wonend te [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. D.A. IJpelaar te 's-Gravenhage,
tegen
STICHTING WOONZORG NEDERLAND,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Tilburg.
Partijen worden hierna [appellant] en Woonzorg genoemd.
Tegenwoordig zijn: mrs. M.A. Wabeke (voorzitter), E.J. Bellaart en I. de Greef, bijgestaan door mr. L.H.J. Peters als griffier.
Verschenen zijn: [appellant] , namens mr. IJpelaar bijgestaan door mr. M.P. Harten, advocaat te Rotterdam, en [naam] (technisch manager) namens Woonzorg, bijgestaan door mr. P.L.T. Roks (kantoorgenoot van mr. Schellekens).
Bij vonnis van 3 maart 2023 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Woonzorg als eiseres en [appellant] als gedaagde, zijn de door Woonzorg gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door [appellant] gehuurde woning toegewezen (verder: het bestreden vonnis).
[appellant] is bij dagvaarding van 27 maart 2023 tegen voormeld vonnis in hoger beroep gekomen. Woonzorg heeft een anticipatie exploot uitgebracht. Vervolgens heeft [appellant] een memorie van grieven genomen en Woonzorg een memorie van antwoord, met een productie.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Woonzorg zoals toegewezen in eerste aanleg alsnog zal afwijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Woonzorg in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
Woonzorg heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met dien verstande dat de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 4 juli 2024 laten toelichten en vragen van het hof beantwoord.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De zaak in het kort
[appellant] ( [x] jaar oud) huurt sinds 2007 een seniorenwoning van Woonzorg. In januari 2022 zijn bij een doorzoeking van zijn woning drugs aangetroffen. [appellant] verbleef op dat moment in het buitenland. Hij had enkele weken daarvoor de sleutel van zijn woning aan een kennis gegeven, met de afspraak dat de kennis af en toe overdag in de woning mocht verblijven. Woonzorg heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Het hof komt op basis van een belangenafweging tot een ander oordeel.
De beoordeling
Feiten
1. Het hof gaat uit van de door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. vastgestelde feiten, die in hoger beroep niet zijn betwist.
Ontbinding en ontruiming
2. Anders dan de kantonrechter wijst het hof de vorderingen van Woonzorg af. Dat oordeel berust op het volgende.
3. Het hof stelt voorop dat vast staat dat [appellant] is tekortgeschoten als huurder. [appellant] heeft de woning zonder toestemming van Woonzorg laten gebruiken door een derde, die in de woning de Opiumwet heeft overtreden. [appellant] is daarvoor verantwoordelijk op grond van artikel 7:219 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarom was er in beginsel grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
4. [appellant] heeft aangevoerd dat in dit geval de tekortkomingen niet ernstig genoeg zijn om de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen en dat zich een uitzondering voordoet. [appellant] heeft zich daarmee beroepen op de zogenoemde ‘tenzij-bepaling’. [appellant] moet die uitzondering vervolgens stellen en bewijzen. [appellant] heeft zijn stellingen echter niet of nauwelijks met stukken onderbouwd.
5. Niettemin slaagt zijn verweer toch. In het kader van de ‘tenzij-bepaling’ moet immers een belangenafweging worden gemaakt, waarbij alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen. Deze afweging valt uit in het voordeel van [appellant] . Het feit dat het hof niet kan verifiëren wanneer [appellant] naar Israël is gereisd, in het ziekenhuis heeft verbleven of thuiszorg heeft gehad, betekent niet zonder meer dat [appellant] wist of kon weten dat in zijn woning de Opiumwet werd overtreden. Daarbij komt dat uit de brief van het Openbaar Ministerie van 12 mei 2022 (feit 1.4.) blijkt dat [appellant] niet als verdachte is aangemerkt maar als getuige en dat hij ten tijde van de doorzoeking van de woning inderdaad in het buitenland verbleef. Verder wordt in aanmerking genomen dat [appellant] de woning al sinds 2007 huurt en dat niet is betwist dat hij zich altijd als goed huurder heeft gedragen. Ten slotte telt mee dat [appellant] nu achtenzeventig jaar oud is en een minimum inkomen heeft. [appellant] zal dus geen geliberaliseerde huur kunnen betalen. Verder staat als niet betwist vast dat [appellant] niet staat ingeschreven bij een andere woningbouwvereniging. Aannemelijk is dan ook dat [appellant] bij een ontruiming op achtenzeventig jarige leeftijd voor langere tijd dakloos zal zijn of afhankelijk van de gemeentelijke noodopvang.
6. Hier staan de belangen van Woonzorg tegenover. Woonzorg heeft een zero tolerance beleid voor activiteiten in haar woningen die vallen onder de Opiumwet omdat zij precedentwerking wil voorkomen. Ook waakt zij zo voor de leefbaarheid van de buurt en wil zij een negatieve invloed op de woonomgeving voorkomen. Dat zijn zwaarwegende belangen waaraan Woonzorg terecht hecht. In dit specifieke geval wegen die belangen echter toch minder zwaar dan de belangen van [appellant] . Hierbij heeft het hof mede in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat de politie-inval van tweeëneenhalf jaar geleden tot onrust bij andere huurders in het seniorencomplex heeft geleid.
Slotsom
7. De slotsom is dat grief 4 slaagt en dat de andere grieven geen (nadere) bespreking behoeven. De vorderingen van Woonzorg worden afgewezen en het bestreden vonnis wordt vernietigd. De proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep komen voor rekening van Woonzorg als de in het ongelijk gestelde partij, inclusief de nakosten en de gevorderde wettelijke rente, die na veertien dagen zal ingaan. Deze kosten worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Woonzorg in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot op € 398,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 475,42 aan verschotten en € 2.428,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze mondelinge uitspraak plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na deze mondelinge uitspraak dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform artikel 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.
------------------------------
Voorzitter