Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.321.067/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9940827 EA VERZ 22-362
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 oktober 2024
in de zaak van
[appellant 1] ,
en
[appellant 2] ,
beiden wonend te [plaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. W.M. van Agt te Amsterdam ,
tegen
[VvE] ,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellanten] en de VvE genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellanten] willen een uitbouw aan hun woning realiseren en hebben daarvoor toestemming nodig van de VvE. De VvE heeft deze toestemming niet verleend. [appellanten] komen hiertegen op, omdat zij menen dat er geen redelijke grond is om toestemming te weigeren. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de VvE toestemming heeft mogen weigeren. Het hof neemt dit oordeel over.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij beroepschrift, ingekomen bij het hof op 5 januari 2023, in hoger beroep gekomen van een beschikking van 12 december 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als verzoekers en de VvE als verweerster.
De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 25 juni 2024 laten toelichten, [appellanten] door mr. Van Agt voornoemd en de VvE door mr. J.N. Heeringa, advocaat te Amsterdam, beiden aan de hand van overlegde spreekaantekeningen.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – alsnog het besluit van de VvE om [appellant 1] geen toestemming te verlenen voor de te realiseren uitbouw zal vernietigen en aan [appellanten] vervangende machtiging zal verlenen voor het realiseren van de uitbouw, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.
De VvE heeft geconcludeerd tot afwijzing van deze verzoeken en bekrachtiging van de beschikking, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten en rente.
De VvE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
3.Feiten
3.1.
De kantonrechter heeft onder 1.1. tot en met 1.7. van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat.
3.2.
Het gebouw, plaatselijk bekend [straat] te [plaats] , bevattende 35 woningen met bergingen en vijf garages, is gesplitst in appartementsrechten bij de Akte van Splitsing (hierna: splitsingsakte) van 23 januari 1978.
3.3.
[appellanten] zijn eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met berging en tuin, plaatselijk genummerd 74, met appartementsindex A-l. [appellanten] zijn als eigenaars in de gemeenschap gerechtigd voor zes/tweehonderd vijftiende aandeel.
3.4.
In de splitsingsakte is het modelreglement van 22 februari 1973 van toepassing
verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte omschreven. In dit modelreglement is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“Artikel 6
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. (...)
Artikel 7
De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. (...)
Artikel 9
Het privé gedeelte dat betrekking heeft op een woning, is bestemd voor particulier woongebruik door de tot gebruik gerechtigden met hun gezin;
(…)
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming(en) is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
Een door de vergadering verleende toestemming kan worden ingetrokken. (...)
Artikel 15
1. De eigenaar of gebruiker van een privé gedeelte, voor zover bestemd tot tuin, is verplicht deze voor zijn rekening als tuin aan te leggen en te onderhouden met inachtneming van de besluiten van de vergadering en van het huishoudelijk reglement.”
3.5.
Op 16 mei 2022 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Op de agenda stond onder meer (onder agendapunt 2.) het nemen van een besluit op het verzoek van [appellanten] met betrekking tot het plaatsen van een uitbouw aan hun woning. Voorafgaand aan de vergadering zijn een brief van [appellanten] van 12 april 2022, een voorwoord van het bestuur van 19 april 2022 en een brief van [Naam 1] , bovenbuurman van [appellanten] , van 2 mei 2022 ingekomen.
3.6.
In de notulen van de vergadering is onder meer het volgende vermeld:
“De heer [appellant 1] geeft een korte presentatie over de uitbouw die zij graag zouden willen realiseren aan de achterzijde van hun woning.
Hij licht hierin ook toe dat ze de zorgen van de heer [Naam 1] (omschreven in zijn schrijven van 2 mei wat is nagezonden aan de leden) m.b.t. zijn veiligheid serieus hebben genomen en de plannen erop hebben aangepast, tevens zullen ze maatregelen treffen (zoals verlichting in de tuin met bewegingsmelders en een inbraakinstallatie en ook het beter afsluiten tuin middels schuttingen/rasters, beplanting etc.).
Een wijziging op de met de vergaderstukken meegezonden plannen betreft het uiterlijk van de uitbouw, deze zal niet modern wit worden, maar zal gaan passen in de omgeving, met muren van bakstenen en het dak zal worden voorzien van sedum-beplanting.
Er wordt door een van de aanwezigen gevraagd of er voor de uitbouw geheid moet worden, de door de heer [appellant 1] meegenomen aannemer geeft aan dat er niet geheid zal worden, maar men zal gebruik maken van pulspalen, de in de grond worden getrild. In totaal zullen er 5 palen van 12 meter gepulst worden onder de te storten betonnen vloer.
De heer [appellant 1] geeft aan er ook mee akkoord te gaan als de bewoner boven hem het balkon zou willen uitbouwen op zijn uitbouw. De heer [Naam 1] laat weten zijn balkon niet te willen uitbouwen.
(...)
De heer [Naam 2] licht toe dat indien er toestemming wordt gegeven voor de uitbouw van nummer 74 (...), dat deze uitbouw ook het voorbeeld zou worden voor alle eventuele volgende uitbouwen om zo de eenheid van het pand te bewaren. Tevens licht hij toe waar technisch en/of esthetisch gezien rekening mee gehouden dient te worden bij het realiseren van een uitbouw en dat eventuele aanvullende voorwaarden opgesteld kunnen worden door de leden/het bestuur.
De punten die reeds besproken zijn met het bestuur zijn weergegeven in de toelichting van het bestuur en worden tijdens de vergadering nader toegelicht. Belangrijk is dat regulering m.b.t. realisatie en de verantwoordelijkheid van een uitbouw, inclusief de voorwaarden vanuit de VvE, juridisch worden vastgelegd in een gebruiksovereenkomst die vooraf door alle betrokken partijen getekend dient te worden. De eventuele daarbij behorende juridische kosten komen voor rekening van de eigenaar van de desbetreffende uitbouw.
De heer [Naam 3] stelt de vraag of eventuele toestemming nu, een precedent schept voor toekomstige aanvragen voor het realiseren van een uitbouw? Het bestuur geeft aan dat dit het geval is, tenzij de voorgestelde plannen niet binnen de afgegeven voorwaarden vallen. Sowieso zal iedere aanvraag opnieuw beoordeeld worden en over gestemd moeten worden tijdens een vergadering. Een aantal bewoners geven aan dat hun zorg uitgaat naar de beperking van het uitzicht van de verdiepingen boven de begane grond ongeacht het soort dak van de uitbouw, maar ook om de waarde vermindering van deze woningen. Er wordt door een van de bewoners op de begane grond aangegeven dat zij zich zorgen maakt over het uitzicht (alsmede het gevoel tussen muren te komen te zitten) als haar beide buren een uitbouw zouden realiseren.
(...)
Nadat er geen vragen meer zijn wordt de leden gevraagd hun stem in te vullen op
het stemformulier.
Dhr. [Naam 1] , d.d. 2-5-2022, bezwaar uitbouw [straat] 74
De heer [Naam 1] licht toe dat hij tegen een uitbouw is en hier ook al persoonlijk met de heer [appellant 1] over heeft gesproken. De heer [Naam 1] geeft aan dat de uitbouw langs de gehele breedte van zijn balkon zal lopen en het zo voor inbrekers veel makkelijker zal worden om in te breken. Daarnaast zal hij na 40/45 jaar met uitzicht op natuur, nu gaan uitkijken op een dak van zo’n 28 a 30 vierkante meter. Dit zal hem tevens beperken in zijn creativiteit m.b.t. het schilderen wat hij vaak op het balkon doet. Verder is hij ook zeer bezorgd dat de waarde van zijn woning zal verminderen. Mevrouw [appellant 2] reageert op het protest van de heer [Naam 1] en geeft aan dat ze maatregelen zullen nemen tegen mogelijke inbraak. Op dit moment is de tuin redelijk open en ze zijn van plan de tuin af te schermen met schuttingen/rasters en met begroeiing. Ze denkt dat dit er ook voor zal zorgen dat de kans op inbraak bij de heer [Naam 1] kleiner wordt. De verkoopprijzen van woningen in [plaats] stijgen enkel de afgelopen jaren en een waardevermindering door het realiseren van een uitbouw lijkt haar niet reëel.
Nadat beide partijen voor bezwaren en argumenten hebben aangegeven wordt de discussie afgesloten en de leden nogmaals gevraagd hun stem op het stemformulier in te vullen.”
3.7.
Met betrekking tot het “
Te nemen besluit 2.1: De aanwezigen gaan akkoord met het verzoek tot de uitbouw [straat] 74, zoals aangegeven op 3D impressie, [Naam 4] Interieur, onder voorbehoud van het gestelde door het bestuur d.d. 19-4-2022.”hebben de leden met 30 stemmen voor en 136 stemmen tegengestemd.
Te nemen besluit 2.1: De aanwezigen gaan akkoord met het verzoek tot de uitbouw [straat] 74, zoals aangegeven op 3D impressie, [Naam 4] Interieur, onder voorbehoud van het gestelde door het bestuur d.d. 19-4-2022.”hebben de leden met 30 stemmen voor en 136 stemmen tegengestemd.
3.8.
Met betrekking tot het “
Te nemen besluit 2.2: De aanwezigen geven het bestuur het mandaat om de gemaakte afspraken, inzake de uitbouw [straat] 74, zoals besproken tijdens de ledenvergadering verder af te handelen en schriftelijk vast te laten leggen.”hebben de leden met 128 stemmen voor en met 50 stemmen tegengestemd.
Te nemen besluit 2.2: De aanwezigen geven het bestuur het mandaat om de gemaakte afspraken, inzake de uitbouw [straat] 74, zoals besproken tijdens de ledenvergadering verder af te handelen en schriftelijk vast te laten leggen.”hebben de leden met 128 stemmen voor en met 50 stemmen tegengestemd.
4.Beoordeling
4.1.
[appellanten] hebben in eerste aanleg de kantonrechter verzocht, samengevat:
I. het besluiten van de VvE van 16 mei 2022 te vernietigen;
II. [appellanten] vervangende machtiging te verlenen voor het realiseren van een uitbouw;
III. de VvE te veroordelen in de kosten van deze procedure en te bepalen dat bij het omslaan van deze kosten over de leden van de VvE [appellanten] daarvan uitgezonderd worden.
4.2.
De kantonrechter heeft de verzoeken van [appellanten] afgewezen. Samengevat heeft de kantonrechter aan die beslissing ten grondslag gelegd dat niet kan worden geoordeeld dat de VvE bij afweging van de bij dat besluit betrokken belangen niet in redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen en dat evenmin kan worden geoordeeld dat de VvE haar medewerking of toestemming voor de door [appellanten] gewenste uitbouw zonder redelijke grond heeft geweigerd. Met de grieven komen [appellanten] tegen dit oordeel op.
4.3.
De kantonrechter heeft onder 6. en 7. het beoordelingskader juist geschetst. De rechter dient in een zaak als deze, kort samengevat, te toetsen of de VvE bij afweging van alle belangen in redelijkheid tot weigering van de gevraagde toestemming had mogen komen en of de VvE de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.
Met grief 1 hebben [appellanten] , zo begrijpt het hof althans, willen stellen dat het bij een beslissing als deze gaat om een belangenafweging. [appellanten] lijken er met de grief hoe dan ook aan voorbij te gaan dat het, gelet op het hiervoor genoemde criterium, niet gaat om de vraag hoe
de rechterde belangen zou afwegen. Het gaat om de meer marginale toets of
de VvE, gelet op de belangen over en weer, in redelijkheid toestemming kon weigeren althans dit zonder redelijke grond deed. Om dit te beoordelen zal het hof allereerst de door de VvE te wegen belangen in kaart brengen.
de rechterde belangen zou afwegen. Het gaat om de meer marginale toets of
de VvE, gelet op de belangen over en weer, in redelijkheid toestemming kon weigeren althans dit zonder redelijke grond deed. Om dit te beoordelen zal het hof allereerst de door de VvE te wegen belangen in kaart brengen.
4.4.
Het belang van [appellant 1] komt erop neer dat hij zijn woning wil vergroten om deze te kunnen gaan bewonen. [appellant 1] heeft daarover nog toegelicht dat hij inmiddels de woning op basis van de Leegstandswet heeft verhuurd en dat hij, zodra toestemming tot uitbouw zal worden verleend, die huurovereenkomst denkt te kunnen beëindigen om daarna de aanbouw te realiseren en de woning met zijn gezin te gaan bewonen. [appellant 1] heeft nog twee andere woningen in [plaats] in eigendom, waarvan hij er een met zijn gezin bewoont. De VvE betwijfelt of [appellant 1] de woning zelf wil gaan bewonen. Gelet op de toelichting die [appellant 1] heeft gegeven, gaat het hof bij de verdere beoordeling ervan uit dat [appellant 1] de woning na uitbouw zelf wil gaan bewonen.
4.5.
Door de VvE is ook in hoger beroep gewezen op de belangen van de overige eigenaren. Die belangen zijn er met name in gelegen, dat door de voorgenomen uitbouw het (architectonisch) uiterlijk van het gebouw ten nadele verandert en dat het woongenot van de overige eigenaren wordt beïnvloed door verlies van groen, een ingebouwd gevoel en verandering van uitzicht.
4.6.
De overige grieven en de toelichting daarop bij de mondelinge behandeling, waarmee [appellant 1] onder meer stelt dat er geen verlies van groen is omdat op de uitbouw een groen dak komt, dat het uiterlijk niet wordt gewijzigd omdat de stijl hetzelfde is, dat niet alle eigenaren zicht zullen hebben op de uitbouw en dat het bij de bezwaren van bewoners gaat om sentiment waarmee geen rekening moet worden gehouden, brengen het hof niet tot een andere conclusie dan de rechtbank. Juist is dat niet alle eigenaren in dezelfde mate vermindering van uitzicht en een ingesloten gevoel zullen ervaren. Ook juist is dat het ingesloten gevoel enigszins wordt beperkt door de afstand tussen de uitbouw en het naastgelegen appartement. Ook indien daarmee rekening wordt gehouden zijn de bezwaren van de andere eigenaren echter begrijpelijk en gerechtvaardigd. Dat [appellant 1] zijn uitbouw architectonisch passend vindt neemt niet weg dat het strakke ontwerp van de achtergevel door de uitbouw verandert en wordt onderbroken. Dat hij het dak daarvan groen maakt, doet er onvoldoende aan af dat hij een deel van het perceel dat tot tuin bestemd is aan die bestemming onttrekt en dat meerdere appartementen uitzicht zullen hebben op een dak in plaats van een tuin.
Aan het door [appellant 1] gestelde belang doet af dat de woning ook zonder uitbouw bewoonbaar is en dat hij, toen hij de woning kocht, heeft moeten begrijpen dat onzeker was of de VvE toestemming zou moeten verlenen voor de door hem gewenste uitbouw.
4.7.
Het hof oordeelt, tegen de achtergrond van de geschetste belangen, dat de VvE bij afweging van die belangen in redelijkheid tot weigering van toestemming kon besluiten en niet zonder redelijke grond toestemming heeft geweigerd. De redelijke grond voor dat besluit is daarin gelegen dat de overige eigenaren, hoewel niet allemaal in gelijke mate, de hiervoor geschetste nadelige gevolgen van de uitbouw zullen ondervinden. Het belang van [appellant 1] bij zijn uitbouw is niet zodanig dat de VvE niettemin toestemming voor de uitbouw had moeten geven.
4.8.
Gelet op dit oordeel slagen de grieven niet. De beschikking waarvan beroep zal worden bekrachtigd en [appellanten] moeten de proceskosten van de VvE betalen.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de beschikking waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 783,-- aan verschotten en op € 2.428,-- voor salaris, alsmede op € 178,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, J.C. Toorman en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.