Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.339.127/01 KG
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 10859042 \ KG EXPL 23-193
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2024
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats] ,
appellante,
advocaat: aanvankelijk mr. R.J.A. Verhoeven te Alkmaar, onttrokken,
tegen
[woonstichting],
gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.A.E. Potveer te Alkmaar.
Partijen worden hierna [appellant] en [woonstichting] genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] heeft een woning gehuurd van [woonstichting] . Aan het hof ligt de vraag voor of de vordering tot ontruiming van de woning in kort geding kan worden toegewezen, omdat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen door structureel ernstige overlast jegens omwonenden te veroorzaken, zoals door [woonstichting] gesteld. Evenals de kantonrechter, wijst het hof de vordering toe.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 5 maart 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 7 februari 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [woonstichting] als eiseres en [appellant] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis).
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis (naar het hof begrijpt: gedeeltelijk) zal vernietigen en de vordering van [woonstichting] tot ontruiming van het gehuurde alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [woonstichting] in de proceskosten in beide instanties.
[woonstichting] heeft, samengevat, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.22. de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep nog van belang en aangevuld waar nodig, zijn de feiten de volgende.
3.1.
[appellant] heeft sinds 16 september 2013 van (de rechtsvoorganger van) [woonstichting] een woning in [plaats] (hierna: de woning of het gehuurde) gehuurd. Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing.
3.2.
[woonstichting] heeft per e-mail van 26 oktober 2021 aan [appellant] bericht, voor zover van belang:
Wij hebben gehoord van bewoners op uw galerij dat u de hond in de hal/gang los laat lopen. De hond heeft afgelopen weekend een andere bewoner gebeten terwijl de hond los liep. (…)
Het is zeer tegen de woonregels in dat honden of andere huisdieren los lopen in de hallen of gangen van het gebouw. (…)
De politie is bij u afgelopen weekend aan de deur geweest om u erop te wijzen dat dit gedrag niet acceptabel is.
3.3.
Op 22 en 23 augustus 2022 heeft [woonstichting] van omwonenden wederom klachten ontvangen over [appellant] .
3.4.
Bij brief van 29 augustus 2022 heeft [woonstichting] [appellant] gesommeerd de overlast te staken. De brief houdt verder in, voor zover van belang:
Bij ons zijn wederom een fors aantal klachten gemeld van bewoners uit uw wooncomplex. Helaas is de situatie met uw woongedrag niet verbeterd. Sterker nog de klachten zijn heviger dan voorheen.
(…)
Het betreft onder meer de volgende klachten: Geluidsoverlast (dagelijks schreeuwen, schelden, slaan op de radiatoren, vooral in de nacht maar ook overdag). Maar ook klachten gericht op uw hond, (…)
(…)
Meerdere keren is de politie, Vangnet en Advies en de dierenpolitie ingeschakeld. Nu blijkt zonder dat het enige verbetering heeft opgeleverd.
3.5.
[appellant] is in september 2022 opgenomen geweest in het ziekenhuis vanwege een herseninfarct.
3.6.
Op 5, 6 en 22 september 2022 heeft [woonstichting] opnieuw van omwonenden klachten ontvangen over [appellant] .
3.7.
[woonstichting] heeft per brief van 26 september 2022 aan [appellant] bericht, voor zover van belang:
Na de sommatie van 29 augustus 2022 is gebleken dat u nog steeds onophoudelijk overlast veroorzaakt en met name ’s nachts. De politie is meerdere keren bij u langs geweest om de overlast te stoppen. Meerdere bewoners in uw wooncomplex hebben veel last van uw gedrag, van uw omgang met uw hond en het blaffen van uw hond.(…)Meerdere bewoners ondervinden de volgende overlast:- Geluidsoverlast; met name in de avond en nacht schreeuwen, schelden van u naar omwonenden en blaffen van de hond. Wakker houden van andere bewoners.- Spullen vanaf uw balkon naar beneden gooien.- Omgang met de hond; plassen in de hal/gangen, hond buitensluiten op het balkon.- Verward gedrag. Hiervoor is Vangnet en Advies meerdere keren langs geweest om hulp te bieden maar worden zij niet door u toegelaten.- De politie is meerdere keren bij u langs geweest na meldingen van bewoners.Het gegeven dat u uw ziekenhuis opname op eigen initiatief heeft afgebroken (met nog aanwezige letsel) maakt andere bewoners in het complex nog onzekerder en zij voelen zich hierdoor onveilig.(…)Meerdere keren is de politie, Vangnet en Advies en de dierenpolitie ingeschakeld zonder dat het enige verbetering heeft opgeleverd. U laat zich niet helpen door Vangnet en Advies terwijl dit juist heel belangrijk is voor u. Wij verzoeken u dringend om de hulp van Vangnet en Advies te aanvaarden.(…)Omdat u ondanks vele waarschuwingen uw gedrag niet verbetert en niet meewerkt tot verbetering zijn wij genoodzaakt het overlastdossier over te dragen aan onze advocaat.
3.8.
In december 2022 en januari 2023 heeft [woonstichting] wederom diverse klachten van omwonenden ontvangen over [appellant] .
3.9.
Op 30 januari 2023 heeft een zogenaamd Individueel Casuïstiek Overleg plaatsgevonden over [appellant] , waarbij aanwezig waren Vangnet en Advies, de wijkagent, het Veiligheidshuis, woonurgentie gemeente [plaats] en [woonstichting] . Ook op 7 maart en 11 april 2023 hebben dergelijke overleggen plaatsgevonden.
3.10.
De gemachtigde van [woonstichting] heeft bij brief van 31 januari 2023 [appellant] gesommeerd de overlast te staken en erop gewezen dat, als niet wordt voldaan aan de sommatie, een procedure zal worden gestart tot ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, ontruiming van de woning in kort geding.
3.11.
Ook in februari 2023 heeft [woonstichting] diverse klachten van omwonenden ontvangen over [appellant] .
3.12.
Bij brief van 2 maart 2023 heeft de gemachtigde van [woonstichting] aan [appellant] bericht dat de ernstige overlast doorgaat gelet op de klachten die [woonstichting] blijft ontvangen, dat diverse hulpverleners hebben geprobeerd met haar in contact te komen maar elk contact door haar wordt vermeden en dat [woonstichting] ter voorkoming van een procedure bereid is haar in de gelegenheid te stellen binnen een week contact op te nemen met Vangnet en Advies en/of Brijder om een afspraak te maken.
3.13.
Ook in maart, april en mei 2023 heeft [woonstichting] klachten ontvangen over [appellant] van omwonenden.
3.14.
De gemachtigde van [woonstichting] heeft per brief van 25 mei 2023 aan de gemachtigde van [appellant] bericht dat de overlast voortduurt, dat omwonenden hun woning ontvluchten en dat hulpverlening met enig serieus zicht op verbetering niet van de grond is gekomen. Ter voorkoming van een procedure wordt [appellant] de gelegenheid gegeven om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen.
3.15.
De gemachtigde van [appellant] heeft op 7 juni 2023 aan de gemachtigde van [woonstichting] per e-mail bericht dat [appellant] de huurovereenkomst niet vrijwillig zal opzeggen en dat zij zich niet herkent in de verwijten.
3.16.
In het weekend van 13 september 2023 zijn medewerkers van [woonstichting] samen met de politie vanwege overlastmeldingen bij de woning geweest. Zij mochten van [appellant] niet binnen komen.
3.17.
De gemachtigde van [woonstichting] heeft op 14 september 2023 per e-mail aan de gemachtigde van [appellant] bericht dat een procedure zal worden gestart, omdat [appellant] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd.
3.18.
[woonstichting] heeft op 19 september 2023 een buurtonderzoek uitgevoerd en de verklaringen van omwonenden op een formulier genoteerd. Veertien bij naam en adres genoemde omwonenden hebben toestemming gegeven voor het delen van hun verklaring. Twee omwonenden hebben laten weten geen overlast te ondervinden van [appellant] .
3.19.
Op 28 september 2023 heeft opnieuw een Individueel Casuïstiek Overleg plaatsgevonden, waarbij aanwezig waren [woonstichting] , Veilig Thuis en de politie. Vangnet en Advies heeft schriftelijk input voor het overleg gegeven.
3.20.
Op 12 en 29 september en 2 oktober 2023 zijn klachten binnengekomen bij [woonstichting] over [appellant] . Een medewerker van [woonstichting] heeft schriftelijk verklaard dat zij op 2 oktober 2023 contact heeft opgenomen met een omwonende over overlast vanaf 28 september 2023 en dat deze omwonende vertelde zondagavond (1 oktober 2023) door de ambulance te zijn opgehaald omdat hij hartklachten kreeg van de door [appellant] veroorzaakte overlast.
3.21.
De gemachtigde van [woonstichting] heeft per e-mail van 5 oktober 2023 aan de gemachtigde van [appellant] de ernst van de situatie benadrukt en erop gewezen dat [appellant] zich moet onthouden van het veroorzaken van overlast om escalatie te voorkomen.
3.22.
Op 17 oktober en 14 november 2023 en 8 januari 2024 heeft [woonstichting] opnieuw klachten van een omwonende ontvangen over overlast door [appellant] .
3.23.
Een medewerker van Vangnet en Advies van GGD Hollands Noorden heeft op 22 januari 2024 in een onder anderen aan de gemachtigde van [appellant] gezonden e-mail verklaard, voor zover van belang:
Wij zijn al jaren bekend met de problematiek rondom mw..
(…) maar nooit is hulpverlening helemaal goed op gang gekomen.
Sinds September 2023 is hier een duidelijke verandering in ontstaan, (…).
(…)
Op dit moment is, (…), de aanvraag (…) de deur uit om middels diagnostiek te kijken wat nu precies maakt dat mw. (…) de afgelopen jaren toenemend overlast veroorzaakt.
Er is sprake van drugsgebruik en overmatig alcoholgebruik in het verleden waardoor mogelijk defecten zijn ontstaan, persoonlijkheidsproblematiek, niet verder uitgezocht of behandeld, NAH[= niet-aangeboren hersenletsel; hof]
na herseninfarct wat ook van grote invloed op het gedrag kan zijn (…).
na herseninfarct wat ook van grote invloed op het gedrag kan zijn (…).
Vanuit Vangnet hopen wij dat mw. de tijd krijgt om hulpverlening verder op te tuigen en (…) vervolgens passende woonruimte te vinden, evt. in aanmerking komend voor beschermd wonen.
(…)
Mocht mw. voor deze tijd dakloos raken is het risico groot dat de maatschappelijke teloorgang verergert en dat wat wij nu met mw. aan het opbouwen en uitzoeken zijn teniet wordt gedaan.
3.24.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de gevorderde ontruiming toegewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.25.
[woonstichting] heeft het gehuurde vervolgens op 30 mei 2024 doen ontruimen.
4.Eerste aanleg
4.1.
Voor zover in hoger beroep nog van belang, heeft [woonstichting] in eerste aanleg gevorderd dat [appellant] bij wijze van voorlopige voorziening wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten. [woonstichting] heeft daaraan samengevat ten grondslag gelegd dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de wet en de huurovereenkomst door zich niet als een goed huurder te gedragen. [appellant] heeft structureel ernstige overlast jegens omwonenden veroorzaakt, bestaande uit (nachtelijk) schreeuwen, schelden, bonken, gooien met spullen over het balkon, het plaatsen van spullen in de gemeenschappelijke ruimte en het verwaarlozen van de woning met stankoverlast en hinder tot gevolg. De overlast heeft op de omwonenden een grote impact. [appellant] is herhaaldelijk door [woonstichting] en de politie verzocht om de overlast te staken, maar [appellant] is kennelijk niet in staat daaraan te voldoen. [appellant] heeft alle handreikingen van (hulp)organisaties afgewezen en er is geen zicht op verbetering, aldus [woonstichting] .
4.2.
[appellant] heeft verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vordering.
4.3.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de hiervoor genoemde vorderingen van [woonstichting] toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [woonstichting] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [appellant] in strijd met haar verplichtingen heeft gehandeld door vanaf 2021 structureel ernstige overlast jegens omwonenden te veroorzaken. Dat de onlangs aanvaarde hulpverlening zal leiden tot verbetering van het woongedrag, is volgens de kantonrechter niet aannemelijk geworden. Volgens de kantonrechter is in hoge mate waarschijnlijk dat de ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De kantonrechter heeft de ontruimingstermijn bepaald op een ruimere termijn dan door [woonstichting] gevorderd (op drie maanden in plaats van op drie dagen), zodat de opgestarte hulpverlening nog voldoende tijd zou krijgen om passende woonruimte voor [appellant] te onderzoeken.
5.Beoordeling
5.1.
[appellant] heeft in hoger beroep alleen een grief gericht tegen de toegewezen ontruiming.
5.2.
Volgens [appellant] is de kantonrechter ten onrechte tot het oordeel gekomen dat zij vanaf 2021 structureel overlast heeft veroorzaakt. De kantonrechter heeft dat oordeel volgens [appellant] vrijwel uitsluitend gebaseerd op geanonimiseerde schriftelijke klachten, zodat onder meer niet kan worden uitgesloten dat de klachten valselijk zijn opgemaakt of afkomstig zijn van slechts één persoon. Slechts één klager is wel bij naam bekend en dat levert te weinig grond op om de gestelde overlast aan te nemen. [appellant] herkent zich niet in de klachten. De gevorderde ontruiming dient volgens haar alsnog te worden afgewezen.
5.3.
Volgens [woonstichting] faalt de grief.
5.4.
Voorop wordt gesteld dat in dit kort geding beoordeeld dient te worden of de ontruimingsvordering van [woonstichting] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen.
5.5.
De grief slaagt niet. Evenals de kantonrechter is het hof voorshands van oordeel dat op grond van de stukken voldoende aannemelijk is dat [appellant] sinds 2021 structureel ernstige overlast jegens omwonenden heeft veroorzaakt. Het betoog van [appellant] dat het daarbij bijna alleen gaat om geanonimiseerde klachten, met alle daaraan verbonden gevaren, en dat dit daarom te weinig bewijs oplevert om de gestelde overlast aan te nemen, volgt het hof niet. De - door [woonstichting] - geanonimiseerde klachten komen immers inhoudelijk voor een groot deel overeen met de klachten van de onderburen, van wie de naam wel bekend is gemaakt. Ook komen de klachten wat betreft de aard en de omvang daarvan overeen met de verklaringen van de omwonenden die [woonstichting] in het buurtonderzoek heeft verzameld. Deze verklaringen zijn alle wel voorzien van namen en adressen van de desbetreffende bewoners. Het hof ziet bij deze stand van zaken geen aanleiding om bij de inhoud van de geanonimiseerde klachten vraagtekens te plaatsen of om deze buiten beschouwing te laten. Gelet op de duur en de ernst van de overlast en de gevolgen die de overlast heeft voor de omwonenden, is de vordering tot ontruiming in dit kort geding terecht toegewezen.
5.6.
De conclusie luidt dat het hoger beroep geen succes heeft en dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, voor zover in hoger beroep aan de orde. [appellant] is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 798,00
- salaris advocaat
€ 1.214,00(tarief II, 1 punt)
€ 1.214,00(tarief II, 1 punt)
Totaal € 2.012,00
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [woonstichting] vastgesteld op € 2.012,00 en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, M.J.R. Brons en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2024.