4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
10. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (hierna: de vergelijkingsmethode).
11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
12. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank overweegt daarbij dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen. Hierbij dient wel de goede procesorde in acht te worden genomen. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet in zijn belangen is geschaad nu de in overweging 4 genoemde vergelijkingsobjecten door de rechtbank met de toezending van het verweerschrift aan eiser bij brief van 17 oktober 2022 zijn toegestuurd. Eiser is in de gelegenheid gesteld om op de nieuwe vergelijkingsobjecten te reageren. Eiser is derhalve niet in zijn belangen geschaad.
13. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voorts voldoende vergelijkbaar met de woning om de waarde daarvan te kunnen onderbouwen. Daartoe overweegt zij dat de vergelijkingsobjecten evenals de woning allemaal in [Z] zijn gelegen, uit een (nagenoeg) gelijk bouwjaar zijn en de inhoud en perceelgrootte niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat het feit dat verweerder in de matrix als bouwjaar 1999 in aanmerking had genomen in plaats van 1991 hier niet aan af doet.
Onvoldoende rekening gehouden met kwaliteit van de woning
14. Eiser heeft aangevoerd dat de keuken 18 jaar oud is en het toilet ruim 25 jaar oud is en dat hier rekening mee gehouden moet worden. Verweerder stelt dat hier rekening mee is gehouden. De kwaliteit van de woning is als ’beneden gemiddeld’ gekwalificeerd. De waarde per kubieke meter van de woning ligt daardoor ook lager dan de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat er voldoende rekening is gehouden met de aanwezige verschillen in staat van onderhoud en kwaliteit van de woning. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van de woning lager dan ‘beneden gemiddeld’ had moeten worden gekwalificeerd.
Onvoldoende rekening gehouden met [B-straat] in [Z]
15. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de transactie van het vergelijkingsobject aan de [B-straat] . Dit vergelijkingsobject werd op 12 december 2018 verkocht voor € 435.000. De rechtbank oordeelt dat dit vergelijkingsobject een ander type woning is en daarom minder bruikbaar is om de waarde van de woning te onderbouwen dan de door verweerder getoonde objecten en zal de verkoopgegevens dit object dan ook buiten beschouwing laten. Het is een hoekwoning en deze woning beschikt niet over een tweede verdieping, maar over een bergruimte welke bereikbaar is middels een vlizotrap. Daarnaast beschikt dit object niet over een garage.
Onvoldoende rekening gehouden met [C-straat] in [Z]
16. Voorts stelt eiser dat er te weinig rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van het vergelijkingsobject aan de [C-straat] in [Z] . Eiser heeft in zijn beroepschrift hierover gesteld dat dit vergelijkingsobject is verkocht in maart 2019 voor € 510.000. De rechtbank overweegt dat verweerder in het verweerschrift heeft gesteld dat de vastgestelde WOZ-waarde van de woning lager is dan de prijs waarvoor het vergelijkingsobject is verkocht, terwijl dit vergelijkingsobjecteen kleinere inhoud en kleinere kavel heeft. Voorts is de kwaliteit van het vergelijkingsobject net als de woning als ‘beneden gemiddeld’ gekwalificeerd wegens de keuken en badkamer, die al sinds de bouw aanwezig zijn. Het onderhoud en de ligging van zowel de woning als het vergelijkingsobject zijn als ‘gemiddeld’ gekwalificeerd. De aan de woning toegekende prijs per kubieke meter bedraagt € 615 terwijl deze voor het vergelijkingsobject € 680 bedraagt. Dit betekent dat de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter veel lager is dan die voor het vergelijkingsobject. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject [C-straat] .
Onvoldoende rekening gehouden met [D-straat] in [Z]
17. Tevens stelt eiser dat er te weinig rekening is gehouden met de verschillen ten opzichte van het vergelijkingsobject aan de [D-straat] in [Z] . Eiser heeft in zijn beroepschrift hierover gesteld dat dit vergelijkingsobject is verkocht in april 2020 voor
€ 496.500. De vastgestelde WOZ-waarde van de woning is lager dan het bedrag waarvoor dit vergelijkingsobject is verkocht. Het vergelijkingsobject heeft een kleinere inhoud en een kleinere kavel. Verweerder heeft, blijkens de matrix, de kwaliteit van het vergelijkingsobject net als de woning als ‘beneden gemiddeld’ gekwalificeerd terwijl het onderhoud en de ligging voor zowel de woning als dit vergelijkingsobject als ‘gemiddeld’ zijn gekwalificeerd. De aan de woning toegekende waarde per kubieke meter bedraagt € 615 terwijl de kubiekemeterprijs voor het vergelijkingsobject € 683 bedraagt. Dit betekent dat de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter veel lager is dan die voor het vergelijkingsobject. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en het vergelijkingsobject aan de [D-straat] in [Z] .
Immateriële schadevergoeding
18. Eiser heeft verzocht om toekenning van vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek toe, omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 12 maart 2021 afgerond twee jaren en 3 maanden zijn verstreken. Daarmee is de redelijke termijn met 3 maanden overschreden. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Genoemde overschrijding is geheel toe te rekenen aan de bezwaarfase, die is voltooid toen de verweerder met dagtekening 16 november 2021 uitspraak op bezwaar deed. Verweerder dient daarom € 500 te betalen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de rechtbank verweerder veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 500.
19. Er is aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837, namelijk 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde punt van € 837 en, omdat de proceskostenvergoeding slechts wordt toegekend vanwege de toekenning van een schadevergoeding, een wegingsfactor van 0,5.”