Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.319.313/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/714022 / HA ZA 22-160
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 november 2024
in de zaak van
[appellant 1] ,
en
[appellant 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. M.S. Rozenbeek te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Partijen hebben met elkaar een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot een woonhuis. De kopers hebben een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde van financiering. De procedure draait om de vraag of dat beroep slaagt. Het hof beantwoordt die vraag, net als de rechtbank, ontkennend, omdat niet is gebleken dat de kopers zich voldoende hebben ingespannen om de financiering te verkrijgen. Ook ziet het hof geen reden voor matiging van de contractuele boete.
2.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 11 november 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank [woonplaats 2] van 5 oktober 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
Bij tussenarrest van 27 december 2022 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 28 maart 2023 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 9 september 2024 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. Mr. Heeringa heeft zich bediend van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben bij hun memorie het hoger beroep beperkt tot het vonnis in conventie (hierna: het bestreden vonnis). Zij hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen, met haar veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [appellanten] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.12 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat zijn die feiten de volgende.
3.1
Partijen hebben op 28 juni 2021 een koopovereenkomst met elkaar gesloten waarbij [geïntimeerde] aan [appellanten] haar woning heeft verkocht voor een koopsom van € 1.300.000,=.
3.2
De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bedingen:
Artikel 7
De Koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:
a. Koper niet uiterlijk op09 augustus 2021een toezegging waaraan geen voorwaarden zijn verbonden waaraan nog niet is voldaan heeft verkregen van een kredietinstelling of een verzekeringsbedrijf met een vergunning in de zin van de Wet op het financieel toezicht erkende geldverstrekkende instelling voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het Verkochte - eventueel, indien de desbetreffende geldgever dat verlangt voor het verstrekken van een zodanige geldlening, onder medeverband van de rechten uit een te sluiten overeenkomst van levensverzekering tot een verzekerd kapitaal, na te melden hoofdsom niet te boven gaande - tot een hoofdsom van de koopsom
onder de voorwaarden en bepalingen die bij de hiervoor bedoelde erkende en geldverstrekkende instellingen gebruikelijk zijn niet voor die datum is toegezegd en Koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgemelde datum schriftelijk en gedocumenteerd met eenafwijzing van een hiervoor bedoeldeerkende en geldverstrekkende instelling, aan
Verkoper en aan de Notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), de Koop wil ontbinden; (…)
Artikel VI
(…)
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:
a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of
b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.
(…)
3.3
Op verzoek van [appellanten] is de termijn waarbinnen een beroep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde van artikel 7 een Pro aantal keer verlengd, uiteindelijk tot 17 september 2021.
3.4
Op 15 september 2021 heeft de adviseur van [appellanten] namens hen het volgende aan de makelaar van [geïntimeerde] bericht:
(…) Het dossier is finaal beoordeeld en de bank wil geen hypotheek verstrekken. Dit vanwege het inkomen uit vast dienstverband in het bedrijf van zijn zoon, tevens valt de marktwaarde van zijn huidige woning tegen.
Graag zou ik gebruik willen maken van mijn recht tot ontbinding van de koopovereenkomst. Ik zal de afwijzing van de Asr hierbij bijvoegen. (…)
3.5
De bijgevoegde brief van ASR, gedateerd 15 september 2021, luidt als volgt:
U hebt bij ons een hypotheek aangevraagd voor de woning (…). Wij hebben uw hypotheekaanvraag zorgvuldig beoordeeld met de informatie die u ons hebt gegeven.
Uw hypotheekaanvraag voldoet helaas niet aan onze voorwaarden en daarom wijzen wij deze aanvraag af. Hieronder leest u waarom wij deze aanvraag afwijzen.
Het inkomen voldoet niet aan onze acceptatievoorwaarden.
3.6
Bij brief van 1 oktober 2021 heeft de toenmalige advocaat van [appellanten] geschreven dat [appellanten] de koopovereenkomst terecht met een beroep op artikel 7 van Pro de koopovereenkomst hadden ontbonden, maar nog steeds bezig waren met hun financieringsaanvraag bij ING Bank.
3.7
De toenmalige advocaat van [geïntimeerde] heeft daarop bij brief van 8 oktober 2021 laten weten dat het beroep op de ontbindende voorwaarde niet werd geaccepteerd.
3.8
Tussen partijen is overleg gevoerd over een uitstel van de datum van levering. Uiteindelijk werd 6 december 2021 als nieuwe leveringsdatum afgesproken.
3.9
De levering van de woning op 6 december 2021 is niet doorgegaan, omdat ING Bank definitief geen financiering aan [appellanten] heeft verstrekt dan wel haar aanbod tot financiering kort daarvoor had ingetrokken.
3.1
Op 8 december 2021 heeft [geïntimeerde] [appellanten] bij deurwaardersexploot in gebreke gesteld en [appellanten] gesommeerd, overeenkomstig het bepaalde in artikel VI van de koopovereenkomst, binnen acht dagen alsnog aan hun verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen, bij gebreke waarvan de koopovereenkomst zou worden ontbonden en direct aanspraak zou worden gemaakt op de contractueel bedongen boete van tien procent van de koopprijs.
4.Eerste aanleg
4.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, de hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van € 130.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente en met buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van het geding. In reconventie hebben [appellanten] eigen vorderingen ingesteld, die in hoger beroep niet meer van belang zijn, omdat die zijn afgewezen en [appellanten] daartegen niet opkomen.
4.2
De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en daartoe, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, als volgt overwogen.
De ratio van het in artikel 7 gestelde Pro vereiste van een goede documentatie is volgens vaste rechtspraak dat de verkoper zich aan de hand van die documentatie een beeld moet kunnen vormen of de koper terecht een beroep doet op het financieringsvoorbehoud. Uit de over te leggen bewijsstukken moet onder meer kunnen worden afgeleid of de koper heeft voldaan aan zijn verplichting om zich voldoende in te spannen om de benodigde financiering te verkrijgen.
In de gegeven omstandigheden hebben [appellanten] niet kunnen volstaan met het tijdig verstrekken van een afschrift van de afwijzingsbrief van ASR. Die brief is uiterst summier over de reden van de afwijzing en laat daarnaast onduidelijkheid erover bestaan op grond van welke aangeleverde stukken de aanvraag is beoordeeld. Bovendien lijkt de aanvraag pas een dag voor de datum van de afwijzingsbrief te zijn gedaan. Dat doet vermoeden dat [appellanten] kort voor het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud een summiere/onvolledige aanvraag bij ASR hebben gedaan met het doel een afwijzing te krijgen, ook al omdat [appellanten] zich eerder steeds hebben beroepen op een hypotheekaanvraag bij ING Bank. In verband met hun inspanningsverplichting had het daarom op de weg van [appellanten] gelegen om aanvullend toe te lichten en nader te onderbouwen waarin hun concrete inspanningen ter verkrijging van een financiering (nog meer) hebben bestaan. Deze nadere toelichting en/of onderbouwing hebben zij echter niet gegeven. Aldus hebben [appellanten] onvoldoende inzichtelijk gemaakt dat zij hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting, wat betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat hun geen geldig beroep toekwam op artikel 7 van Pro de koopovereenkomst. Op de nader overeengekomen leveringsdatum van 6 december 2021 waren [appellanten] dus nog gehouden tot afname van de woning. Vast staat dat levering van de woning op die datum niet heeft plaatsgevonden. Bij exploot van 8 december 2021 zijn [appellanten] vervolgens in gebreke gesteld, waardoor zij de boete verschuldigd zijn geraakt. Vervolgens is de koopovereenkomst rechtsgeldig ontbonden.
Het door [appellanten] subsidiair gedane beroep op matiging van de contractuele boete wordt afgewezen. Het boetebeding in kwestie is een gangbaar beding. Het dient als fixatie van de aan de verkoper te vergoeden schade en heeft tot doel de koper tot afname van de gekochte woning te prikkelen. Het is dus in beginsel niet van belang dat de schade van de verkoper in werkelijkheid (aanmerkelijk) lager is. Dit is alleen anders indien een onbillijke discrepantie bestaat tussen de werkelijk geleden schade en de contractuele boete. Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] , zoals [appellanten] suggereren, iets van doen heeft gehad met het niet verstrekken dan wel alsnog intrekken van een financiering door ING Bank. Voorts heeft [geïntimeerde] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij door het niet afnemen van de woning door [appellanten] op 6 december 2021 naast veel stress ook schade heeft geleden en/of nog zal lijden. Bij deze stand van zaken bestaat geen onbillijke discrepantie tussen de werkelijke schade en de hoogte van de verschuldigde contractuele boete, aldus nog steeds de rechtbank.
5.Beoordeling
5.1
[appellanten] hebben tegen de toewijzing van de vordering van [geïntimeerde] en de overwegingen waarop die berust drie grieven aangevoerd. De eerste twee grieven betreffen de vraag of het beroep op het financieringsvoorbehoud rechtsgeldig is gedaan. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De derde grief gaat over het beroep op matiging.
Het beroep op de ontbindende voorwaarde
5.2
In de toelichting op de grieven 1 en 2 hebben [appellanten] het volgende aangevoerd. Op grond van artikel 7 van Pro de koopovereenkomst hoefden [appellanten] slechts één financieringsaanvraag te doen en dat hebben zij gedaan. Zij hebben zelfs meer gedaan dan was voorgeschreven, want zij hebben nog een tweede financieringsaanvraag gedaan, bij ING Bank. Geen van beide aanvragen heeft geleid tot een financieringsaanbod. Verdergaande verplichtingen zijn [appellanten] in artikel 7 niet Pro opgelegd. Ook aan de documentatieverplichting is voldaan, want de ontvangen afwijzingsbrief van ASR is meteen meegestuurd en er was geen verplichting onderliggende stukken te delen. De reden voor de afwijzing was in de brief vermeld: het inkomen voldeed niet. ASR zegt zelf de aanvraag zorgvuldig te hebben beoordeeld, waaruit volgt dat ten minste de relevante inkomensstukken zijn ingediend. Niet blijkt dat de aanvraag onvolledig was. In de brief waarin een beroep op het financieringsvoorbehoud is gedaan is bovendien vermeld dat het inkomen niet voldoende was en dat de opbrengst van de eigen woning tegenviel. Op basis van de gangbare acceptatievoorwaarden zouden ook andere banken geen financiering verstrekken. Financiering door ING Bank, de eigen bank van [appellanten] , was nog het meest waarschijnlijk. Vanwege het aflopen van de termijn hebben [appellanten] echter ervoor gekozen naast de lopende aanvraag bij ING Bank ook nog een aanvraag te doen bij ASR. [appellanten] hoefden niet toe te lichten waarom zij niet meer inspanningen hebben geleverd, want zij hebben al meer gedaan dan was voorgeschreven. [geïntimeerde] wist op 15 september 2021 dat ING Bank in de lopende aanvraag nog geen toezegging had gedaan, dus ook dat hoefden [appellanten] verder niet toe te lichten, aldus nog steeds [appellanten]
5.3
De afwijzing waarop [appellanten] hun beroep op het financieringsvoorbehoud hebben gestoeld, is de afwijzing door ASR. Van de (uiteindelijke) afwijzing door ING Bank zijn in dit geding ook in het geheel geen stukken overgelegd (afgezien van een e-mailbericht aan [geïntimeerde] van de fraudeafdeling van ING Bank dat op 6 december 2021 geen hypotheek zou worden gevestigd), noch hebben [appellanten] over dat deel van het financieringstraject voldoende concrete mededelingen gedaan. Stukken dienaangaande zijn niet in het geding gebracht en ook ter zitting in hoger beroep is niet duidelijk geworden wat de exacte reden is geweest voor de uiteindelijke afwijzing door ING Bank. De aanvraag bij ING Bank kan daarom geen steun bieden aan de stelling van [appellanten] dat zij zich voldoende hebben ingespannen om financiering te verkrijgen.
5.4
Op zichzelf is juist dat [appellanten] hebben voldaan aan de formaliteiten van artikel 7 van Pro de koopovereenkomst, zijnde een tijdig beroep op het financieringsvoorbehoud onder overlegging van een afwijzing door een erkende geldverstrekker. Daarmee is echter nog niet de vraag beantwoord of [appellanten] zich voldoende hebben ingespannen om de financiering te verkrijgen. Of zij aan die inspanningsplicht hebben voldaan zou moeten blijken uit de overgelegde documentatie, de afwijzingsbrief van ASR. In het midden kan blijven of in het algemeen kan worden gezegd dat de afwijzingsbrief van ASR voldoende concrete informatie bevat om een beoordeling door [geïntimeerde] van het beroep op de ontbindende voorwaarde mogelijk te maken. In dit geval speelt immers nog de bijzonderheid dat uit nader onderzoek door [geïntimeerde] is gebleken dat de financieringsaanvraag bij ASR eerst een dag voor de afwijzing is ingediend. Dit gegeven roept serieuze vragen op over de zorgvuldigheid van deze aanvraag. Terecht heeft de rechtbank overwogen dat het erop lijkt dat een summiere of onvolledige aanvraag is gedaan met de bedoeling een afwijzing te verkrijgen.
5.5
Anders dan [appellanten] hebben aangevoerd kan uit de afwijzingsbrief zelf niet worden afgeleid dat de aanvraag volledig is geweest. De gebruikte formulering “zorgvuldig beoordeeld met de informatie die u ons hebt gegeven” beantwoordt niet de vraag welke informatie is verschaft en laat zelfs de interpretatie toe dat niet genoeg informatie is gegeven.
5.6
Ook verder hebben [appellanten] tegenover de gemotiveerde stellingname van [geïntimeerde] hun betoog dat de aanvraag bij ASR voldeed aan de daaraan te stellen eisen, onvoldoende onderbouwd. [appellanten] hebben in hoger beroep een verklaring van hun adviseur overgelegd, maar het hof kan daaruit niet afleiden dat de aanvraag volledig is geweest. Welke gegevens in concreto bij de aanvraag zijn verstrekt blijkt uit de verklaring al helemaal niet. Andere stukken zijn door [appellanten] niet in het geding gebracht, terwijl het toch eenvoudig zou moeten zijn om de aanvraag bij ASR met de onderliggende bescheiden te produceren. Aangenomen mag immers worden dat die aanvraag schriftelijk (althans digitaal) is gedaan. Als het produceren van een afschrift van genoemde stukken al niet mogelijk was, had ten minste mogen worden verwacht dat een enigszins gedetailleerde beschrijving was gegeven van dit deel van het financieringstraject, maar dergelijke stellingen ontbreken eveneens. Al met al is het hof van oordeel dat [appellanten] de stelling van [geïntimeerde] dat zij zich niet voldoende hebben ingespannen om de benodigde financiering te verkrijgen, onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken.
5.7
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de eerste twee grieven falen.
Matiging
5.8
In hoger beroep hebben [appellanten] aan hun beroep op matiging van de boete de volgende stellingen ten grondslag gelegd:
- door [appellanten] is tijdig en op de juiste wijze een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan,
- [geïntimeerde] heeft niet voldaan aan de op haar rustende schadebeperkingsplicht, want ten tijde van de mondelinge behandeling na aanbrengen stond de woning nog niet te koop,
- [geïntimeerde] heeft niet inzichtelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk schade heeft geleden, zodat er een wanverhouding bestaat tussen de boete en de daadwerkelijk geleden schade,
- door [appellanten] is voor € 20.000,= aan werkzaamheden verricht in de door hen gekochte woning, waarmee [geïntimeerde] is verrijkt en tevens heeft zij [appellanten] verboden de materialen die in de woning zijn achtergebleven op te halen,
- [geïntimeerde] heeft inmiddels zelf weer haar intrek in de woning genomen.
5.9
Terecht heeft de rechtbank tot uitgangspunt genomen dat met het instrument van de matiging terughoudend dient te worden omgegaan en dat voor matiging slechts plaats is als onverkorte toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt.
5.1
Ook het hof ziet geen grond voor matiging van de boete. Terecht heeft de rechtbank overwogen dat het overeengekomen boetebeding een zeer gebruikelijk beding is in koopovereenkomsten tussen particulieren. Omdat over de financieringsaanvragen bij ASR en ING Bank veel onduidelijkheid is blijven bestaan, kunnen [appellanten] aan het feit dat zij die aanvragen hebben gedaan, geen argument in hun voordeel ontlenen. Verder is het begrijpelijk dat [geïntimeerde] ten tijde van de mondelinge behandeling na aanbrengen de woning nog niet in de verkoop had gezet, omdat [appellanten] in eerste aanleg in reconventie nakoming van de koopovereenkomst hebben gevorderd en pas na indiening van de memorie van grieven duidelijk werd dat zij daarop niet langer aanspraak maakten. Dat het afketsen van de verkoop voor [geïntimeerde] tot ongemak en stress heeft geleid, acht het hof aannemelijk, evenals enige vorm van schade in de vorm van (nodeloos gemaakte) verhuiskosten. Ook is het nog altijd de vraag of bij een volgende verkoop dezelfde verkoopprijs zal worden behaald. Dat door [appellanten] noemenswaardige werkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd is door [geïntimeerde] betwist en door [appellanten] niet aangetoond. Al deze feiten en omstandigheden in onderling verband in aanmerking genomen kan niet worden gezegd dat toewijzing van het volledige boetebedrag buitensporig of onaanvaardbaar is.
Slotsom en kosten
5.11
De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij worden [appellanten] veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
- griffierecht € 1.780,=
- salaris advocaat € 10.716,=
Totaal € 12.496,=
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 12.496,=;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. J.C.W. Rang en mr. I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024.