Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.345.387/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/752574 / KG ZA 24-519
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2024
in de zaak van
1.IJVOGEL AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2.
[appellant] ,
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
IJTOREN B.V.,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.J. Scholten te Utrecht.
Partijen worden hierna IJvogel c.s. (afzonderlijk: IJvogel en [appellant] ) en IJtoren genoemd.
1.De zaak in het kort
Partijen zijn ieder voor een derde eigenaar van een aantal panden in Amsterdam. Het beheer over deze panden wordt uitgevoerd door IJtoren. IJvogel en [appellant] zijn niet tevreden met de wijze waarop het beheer over de panden door IJtoren wordt uitgevoerd en vorderen in deze procedure dat het beheer bij wege van voorlopige voorziening wordt overgedragen aan een derde.
2.Het geding in hoger beroep
IJvogel c.s. zijn bij dagvaarding met grieven van 15 augustus 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 18 juli 2024 van de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, (hierna: de voorzieningenrechter), in kort geding onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen IJvogel c.s. als eisers en IJtoren als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven. Op de eerstdienende dag hebben IJvogel c.s. geconcludeerd overeenkomstig de dagvaarding.
IJtoren heeft vervolgens een memorie van antwoord, met producties, ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
IJvogel c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen in eerste aanleg zal toewijzen, met veroordeling van IJtoren in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
IJtoren heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van IJvogel c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.Feiten
De voorzieningenrechter heeft onder 2.1 tot en met 2.6 van het bestreden vonnis de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Deze feiten zijn de volgende.
3.1.
Partijen zijn, ieder voor 1/3e, gezamenlijk eigenaar van tien panden in Amsterdam (hierna ook: de OG-portefeuille). Deze panden worden verhuurd. Oorspronkelijk waren de panden eigendom [Persoon 1] . Hij was een familielid van [appellant] en van de eigenaren van IJvogel en IJtoren.
3.2.
Het beheer van de OG-portefeuille werd steeds uitgevoerd door de zoon [Persoon 1] , samen met diens zoon [Persoon 2] . Het beheer is later ondergebracht bij IJtoren, waarvan [Persoon 2] de eigenaar-directeur is.
3.3.
Er is geen schriftelijke beheerovereenkomst. IJtoren ontvangt voor het beheer zeven procent van de huurinkomsten.
3.4.
IJtoren beheerde, naast de OG-portefeuille, ook een aantal panden die 100% eigendom zijn van IJvogel. IJvogel heeft het beheer van die panden in april 2023 overgedragen aan Nederlandsche Beleggings Maatschappij B.V. (hierna: NBM).
3.5.
Op 20 oktober 2023 hebben IJvogel en [appellant] de samenwerking met IJtoren met betrekking tot de OG-portefeuille opgezegd tegen 1 december 2023.
3.6.
Eind december 2023 heeft IJvogel een advocaat ingeschakeld die aan IJtoren heeft gevraagd dan wel haar heeft gesommeerd om mee te werken aan de overdracht van het beheer van de OG-portefeuille aan NBM, per 1 februari 2024. IJtoren heeft dat afgewezen.
4.Eerste aanleg
4.1.
IJvogel c.s. hebben in eerste aanleg bij de voorzieningenrechter gevorderd – samengevat – om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. IJtoren te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het vonnis het beheer dat IJtoren voert over de onroerende zaken van (ook) IJvogel c.s. over te dragen aan NBM, op straffe van een dwangsom van € l.000,00 per dag of dagdeel dat IJtoren nalatig blijft in de overdracht en het verlenen van medewerking aan de overdracht met een maximum van € 200.000,00, waarbij geldt dat onder overdracht ieder geval dient te worden verstaan:
a. het ter beschikking stellen en het fysiek overhandigen door IJtoren van alle keuringsrapporten en huurcontracten met eventuele allonges, sleutels, onderhoudscontracten, overige relevante contracten, alle financiële gegevens en documenten met betrekking tot de onroerende zaken van IJvogel c.s. aan NBM, waaronder begrepen alle correspondentie tussen beheerder en huurders, zoals indexatiebrieven,
b. het overleggen van een schriftelijke financiële verantwoording aan IJvogel c.s. tot het moment van overdracht aan NBM op basis waarvan IJtoren huurpenningen en overige te relateren gelden ten aanzien van onroerende zaken in beheer van IJvogel c.s. heeft overgemaakt aan IJvogel c.s. en nog aan IJvogel c.s. zal overmaken ten aanzien van de nog niet afgedragen gelden toekomend op grond van het gedane beheer door IJtoren,
c. het overzetten van de met betrekking tot de onroerende zaken geopende bankrekening(en) op naam van IJvogel c.s., alsmede het overzetten van andere registraties op naam van IJvogel c.s. die zien op de in beheer gehad hebbende onroerende zaken en waar nu IJtoren of een aan IJtoren gelieerde derde voor staat geregistreerd,
d. het schrijven van een brief aan de huurders dat het beheer per direct is overgedragen aan NBM, zodat de volgende huurbetalingen uitsluitend bevrijdend aan NBM kunnen worden betaald;
II. IJtoren te veroordelen tot betaling aan IJvogel c.s. van een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
III. IJtoren te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
IJtoren c.s. hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat de zij de beheerovereenkomst met IJtoren hebben opgezegd omdat zij niet reageert op redelijke verzoeken en slecht beheer voert. Bij de opzegging is een redelijke termijn in acht genomen. Het is van groot en spoedeisend belang om op korte termijn orde op zaken te stellen in de OG-portefeuille. Het is niet duidelijk of aan voorschriften wordt voldaan, zoals het plaatsen van rookmelders, en of servicekosten worden doorbelast. Ook worden huren niet geïndexeerd. [appellant] lijdt in elk geval verlies op de exploitatie van de OG-portefeuille en langer wachten leidt tot meer schade, aldus nog steeds IJvogel c.s.
4.3.
De voorzieningenrechter heeft de gevraagde voorzieningen geweigerd. De voorzieningenrechter heeft daartoe, kort gezegd, overwogen dat een bestaande regeling van beheer op grond van artikel 3:168 lid 3 BW op verzoek van de meest gerede partij door de kantonrechter gewijzigd of buiten werking gesteld kan worden. IJvogel c.s. zijn echter, hoewel zij dit in hun correspondentie hadden aangekondigd, niet overgegaan tot het indienen van een verzoekschrift bij de kantonrechter, maar hebben in plaats daarvan een kort geding aanhangig gemaakt. In kort geding zou vooruitgelopen kunnen worden op een constitutieve beslissing van de kantonrechter, maar aan de zijde van IJvogel c.s, ontbreekt het aan een spoedeisend belang dat de verstrekkende gevolgen daarvan rechtvaardigt, aldus de voorzieningenrechter.
5.Beoordeling
5.1.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen IJvogel c.s. met vier grieven op.
Gemeenschap: beheersregeling
5.2.
Met de eerste grief voeren IJvogel c.s. aan dat de voorzieningenrechter de aard van de bodemprocedure als bedoeld in artikel 3:168 lid 3 BW heeft miskend. Bij die procedure gaat het om het wijzigen of buiten werking stellen van een bestaande beheersregeling. Dit laatste is hier echter niet langer aan de orde omdat de samenwerking met IJtoren als beheerder al op 20 oktober 2023 is opgezegd, aldus IJvogel c.s.
5.3.
Tussen partijen bestaat een gemeenschap. Daarop zijn de bepalingen van titel 7 van boek 3 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing. Vast staat dat partijen het beheer van hun gemeenschappelijke goederen bij (niet schriftelijk vastgelegde) overeenkomst hebben geregeld, zoals bedoeld in artikel 3:168 BW. Uit de wetsgeschiedenis van dat artikel volgt, anders dan IJvogel c.s. stellen, dat de meerderheid van de deelgenoten niet zonder meer de beheersregeling kan beëindigen door opzegging of kan wijzigen. Dit dient, op grond van het derde lid, te geschieden door de kantonrechter als partijen geen overeenstemming kunnen bereiken. Dat betekent dat de eerste grief faalt.
Spoedeisend belang?
5.4.
De tweede en derde grief lenen zich voor gezamenlijke behandeling omdat deze zich in de kern richten tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat IJvogel c.s. geen spoedeisend belang hebben. IJvogel c.s. voeren daarnaast aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij maanden hebben stilgezeten alvorens het kort geding aanhangig te maken. De enkele omstandigheid dat een eiser geruime tijd heeft laten verstrijken voordat hij een kort geding start, behoeft de voorzieningenrechter er niet van te weerhouden om een spoedeisend belang aan te nemen, aldus IJvogel c.s.
5.5.
Het hof stelt voorop dat voor beantwoording van de vraag of een in kort geding verlangde voorziening in hoger beroep voor toewijzing in aanmerking komt, beoordeeld dient te worden of de eisende partij (ook nog ten tijde van het arrest van het hof) bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Bij die belangenafweging kan een rol spelen dat de eisende partij lang heeft stil gezeten, zij het dat deze omstandigheid niet op zichzelf het oordeel kan rechtvaardigen dat de eisende partij geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening heeft.
5.6.
IJvogel c.s. hebben in een e-mail van 29 december 2023 aan IJtoren aangekondigd een bodemprocedure in de zin van artikel 3:168 lid 3 BW te zullen gaan voeren als IJtoren niet zou instemmen met de beëindiging van het beheer per 31 januari 2024. IJvogel c.s. zijn daartoe echter niet overgegaan en hebben zes maanden na die aankondiging een kort geding aanhangig gemaakt. In een geval als het onderhavige, waarin IJvogel c.s. stellen dat er grote problemen voortvloeien uit het door IJtoren gevoerde beheer, acht het hof het juist dat het “stilzitten” door IJvogel c.s. bij de beoordeling van de spoedeisendheid wordt betrokken. Indien IJvogel c.s. destijds een verzoek bij de kantonrechter had ingediend, zou daarop nu reeds kunnen zijn beslist.
5.7.
Hiervoor is reeds overwogen dat op grond van artikel 3:168 lid 3 BW een bestaande beheersregeling op verzoek van de meest gerede partij door de kantonrechter gewijzigd kan worden. In kort geding zou vooruitlopend daarop een ordemaatregel getroffen kunnen worden, waarbij het beheer alvast overgedragen wordt. Daarvoor is dan wel vereist dat zich een dermate dringende situatie voordoet dat een zo ingrijpende maatregel gerechtvaardigd is. Dat laatste hebben IJvogel c.s. onvoldoende aannemelijk gemaakt, terwijl er daarnaast onvoldoende is toegelicht waarom IJvogel c.s. ook nu nog niet een verzoekschrift bij de kantonrechter hebben ingediend. Daarbij komt, dat IJvogel c.s. in dit geval als voorlopige voorziening vorderen dat het beheer wordt overgedragen aan een partij die gelieerd is aan een van hen. Zo is gebleken dat een van de bestuurders van NBM vanaf 17 mei 2023 directeur/bestuurder is geworden van IJvogel. Een en ander wekt de indruk dat IJvogel niet zo zeer beoogt het beheer veilig te stellen, maar eerder het heft in eigen hand wil nemen ten koste van haar deelgenoot. Het hof acht dat niet passend, vooruitlopend op het voeren van de daartoe geëigende procedure ex artikel 3:168 lid 3 BW. Als er wel spoedseisend belang was geweest bij het treffen van een ordemaatregel, had het eerder voor de hand gelegen dat overdracht aan een onafhankelijke derde was gevorderd.
5.8.
Uit het voorgaande volgt dat de grieven 2 en 3 falen.
Slotsom en kosten
5.9.
Het hoger beroep van IJvogel c.s. heeft geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, waaronder begrepen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Ook de vierde grief, die zich richt tegen die kostenveroordeling, wordt derhalve verworpen. IJvogel c.s. zullen als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
6.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt IJvogel c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van IJtoren vastgesteld op € 798,00 aan verschotten en € 1.214,00 voor salaris.
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten
,J.C.W. Rang en
,J.C.W. Rang en
J.C. Toorman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.