Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.322.752/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 9756490\CV EXPL 22-1437
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 februari 2024
inzake
[appellante]
wonende te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. S.H.N. de Wijs te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
[geïntimeerde 2] ,
beide wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. S.A. Wensing te Emmen.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 7 februari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 9 november 2022, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. Bij tussenarrest van 14 maart 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Omdat partijen geen mogelijkheid zagen voor een minnelijke regeling heeft de mondelinge behandeling na aanbrengen niet plaatsgevonden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen toe zal wijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellante] in, naar het hof begrijpt, de proceskosten in hoger beroep.
[geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1-2.4 de feiten vastgesteld die in eerste aanleg tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.
2.1.
[appellante] is eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 12 in [plaats] . [geïntimeerden] waren eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 6 in [plaats] .
2.2.
Naar aanleiding van een geschil tussen partijen over het gebruik en inrichting van het perceel van [geïntimeerden] (hierna: het perceel) hebben zij op 28 juni 2004 een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) gesloten. In de vaststellingsovereenkomst staat onder andere het volgende kettingbeding (hierna: het kettingbeding):
- het weiland, voor zover niet in gebruik voor agrarische doeleinden, dient uitsluitend voor het hobbymatig houden van paarden van de eigenaar. (…)
- de paardenbak dient uitsluitend voor privé-gebruik. Het is derhalve verboden de paardenbak op enigerlei wijze bedrijfsmatig te exploiteren. (…)
- partij sub 1 is verplicht er zorg voor te dragen dat deze verplichting aangaande het privé-gebruik van de paardenbak en het weiland ook voor de rechtsopvolgers van partij sub 1 zal gelden. (…)- in geval van niet nakoming door partij sub 1 van één van de hiervoor vermelde verplichtingen verbeurt deze aan de wederpartij een direct opeisbare boete van € 20.000,-.
2.3.
In 2020 hebben [geïntimeerden] hun woning verkocht aan [naam 1] en [naam 2] (hierna: [naam 1] en [naam 2] ). [naam 1] en [naam 2] zijn actief in de paardensport en daarnaast influencers. In dat kader nemen zij op het perceel video’s op, bestemd voor sociale media.
2.4.
In november 2021 heeft [appellante] de gemeente [gemeente] verzocht handhavend op te treden tegen [naam 1] en [naam 2] . Bij besluit van 26 april 2022 heeft de gemeente het verzoek van [appellante] ter zake van de bomen en heg toegewezen. Het verzoek tot handhaving ter zake van de vermeende bedrijfsactiviteiten is afgewezen. Het houden van de paarden heeft hier grotendeels een hobbymatig karakter, aldus de gemeente.
3.Beoordeling
3.1.
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot betaling van € 20.000,- te vermeerderen met wettelijke rente en kosten. [appellante] heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerden] in strijd hebben gehandeld met de vaststellingsovereenkomst omdat zij hun rechtsopvolgers niet erop hebben gewezen dat het weiland en de paardenbak alleen voor privégebruik mogen worden aangewend en [naam 1] en [naam 2] het perceel bedrijfsmatig exploiteren. [geïntimeerden] zijn daarom een boete van € 20.000,- verschuldigd, aldus [appellante] .
3.2.
[geïntimeerden] hebben de vordering betwist. [geïntimeerden] hebben aangevoerd – samengevat – dat zij geen boete verschuldigd zijn aan [appellante] omdat het perceel van [naam 1] en [naam 2] niet bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd en bij de verkoop wel is bedongen dat het weiland en de paardenbak privé zouden worden gebruikt.
3.3.
De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] afgewezen. De kantonrechter gaat ervan uit dat het kettingbeding is opgelegd aan [naam 1] en [naam 2] , omdat [geïntimeerden] dat gemotiveerd hebben betoogd. Ten overvloede heeft de kantonrechter nog overwogen dat het kettingbeding een overbodig karakter lijkt te hebben omdat bedrijfsmatig gebruik op basis van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Het kettingbeding moet verder zo worden uitgelegd dat dit ertoe strekt potentiële overlast door bedrijfsmatige exploitatie van de paardenbak te voorkomen en niet om te voorkomen dat iemand er min of meer toevallig geld verdient. Tegen die achtergrond is het verbod op het bedrijfsmatig gebruik van het perceel uit de vaststellingsovereenkomst niet geschonden. Voor dat oordeel biedt steun dat de gemeente heeft beslist dat de activiteiten van [naam 1] en [naam 2] niet vallen onder het verbod in het bestemmingsplan, aldus de kantonrechter.
3.4.
Tegen dit oordeel komt [appellante] met zes grieven op.
3.5.
Grief 1is gericht tegen de overweging dat ervan kan worden uitgegaan dat het kettingbeding in de vaststellingsovereenkomst aan [naam 1] en [naam 2] is opgelegd. [appellante] heeft betoogd dat het kettingbeding alleen schriftelijk kan worden opgelegd aan rechtsopvolgers. Het ligt op de weg van [geïntimeerden] om dit aan te tonen. Bovendien hebben [naam 1] en [naam 2] aanvankelijk tegenover [appellante] gesteld dat zij niet gebonden zijn aan enige verplichting uit de vaststellingsovereenkomst.
3.6.
Het hof volgt [appellante] niet in haar stelling dat het kettingbeding schriftelijk aan rechtsopvolgers moet worden opgelegd. In de vaststellingsovereenkomst zijn geen nadere afspraken gemaakt over de manier waarop het kettingbeding aan rechtsopvolgers moet worden opgelegd. Het opleggen van het in deze zaak overeengekomen kettingbeding aan rechtsopvolgers is dus vormvrij.
3.7.
Naar het oordeel van het hof is het, in afwijking van de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro, aan [geïntimeerden] om te bewijzen dat dat zij het kettingbeding aan hun rechtsopvolgers hebben opgelegd. De reden hiervoor is dat dit feit ‘in hun domein’ ligt. Het zijn immers [geïntimeerden] die de koopovereenkomst met [naam 1] en [naam 2] ten aanzien van het perceel hebben gesloten. [appellante] heeft daarbij geen enkele betrokkenheid gehad.
3.8.
[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij het kettingbeding zowel mondeling als schriftelijk met [naam 1] en [naam 2] zijn overeengekomen. Volgens [geïntimeerden] heeft [naam 1] dat bevestigd tijdens de comparitie van partijen bij de kantonrechter en is in de koopovereenkomst bepaald dat koper kettingbedingen aanvaardt.
3.9.
[appellante] heeft gewezen op een e-mailbericht van de advocaat van [naam 1] en [naam 2] van 14 oktober 2021 aan haar rechtsbijstandsverlener. In dit e-mailbericht heeft de advocaat van [naam 1] en [naam 2] onder meer geschreven:
Uw client beroept zich op een vaststellingsovereenkomst van 28 juni 2004 waarin zij geen partij zijn. Cliënten zijn niet bekend met deze vaststellingsovereenkomst, laat staan gehouden tot enige verbintenis die hieruit zou kunnen voortvloeien.
3.10.
Gelet op hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, is onvoldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerden] het kettingbeding aan hun rechtsopvolgers hebben opgelegd. Aangezien [geïntimeerden] een bewijsaanbod hebben gedaan, zullen zij worden toegelaten dit bewijzen op de hierna in het dictum vermelde wijze.
3.11.
Grief 2is gericht tegen de overweging dat het kettingbeding een overbodig karakter lijkt te hebben omdat bedrijfsmatig gebruik op basis van het bestemmingsplan niet is toegestaan. Volgens [appellante] zit tussen de bestuursrechtelijke beoordeling en de civielrechtelijke beoordeling een verschil.
3.12.
De overweging waartegen de tweede grief is gericht, is een overweging ten overvloede. [appellante] heeft daarom geen belang bij deze grief.
3.13.
Grieven 3 en 4zijn gericht tegen de overwegingen dat het verbod op het bedrijfsmatig gebruik van het perceel uit de vaststellingsovereenkomst niet geschonden en dat hiervoor steun kan worden gevonden in de beslissing van de gemeente dat de activiteiten van [naam 1] en [naam 2] niet vallen onder het verbod in het bestemmingsplan. [appellante] heeft gesteld dat de activiteiten van [naam 1] en [naam 2] niet zijn aan te merken als hobbymatig, aangezien zij zich tegenover hun betalende abonnees hebben verplicht wekelijks nieuwe video’s te plaatsen.
3.14.
Ook deze grieven falen bij gebrek aan belang. Het hof legt het kettingbeding aldus uit dat [geïntimeerden] een boete van € 20.000,- verbeuren als zij nalaten de verplichting aangaande het privégebruik van de paardenbak en het weiland aan hun rechtsopvolgers op te leggen. Of en in hoeverre hun rechtsopvolgers het perceel vervolgens privé of bedrijfsmatig gebruiken, is dus niet relevant voor de vraag of [geïntimeerden] de boete uit de vaststellingsovereenkomst hebben verbeurd.
3.15.
Grief 5is gericht tegen de afwijzing van de vordering, voor zover die afwijzing erop is gegrond dat het perceel niet bedrijfsmatig wordt gebruikt. Aan de verplichting in de vaststellingsovereenkomst om het kettingbeding op te leggen aan rechtsopvolgers op straffe van een boete van € 20.000,- is niet de voorwaarde gesteld dat het bedrijfsmatig gebruik zich moet openbaren. Het is dus niet van belang of het perceel daadwerkelijk bedrijfsmatig wordt gebruikt, aldus [appellante] .
3.16.
Het hof is het met [appellante] eens dat hier niet relevant is of [naam 1] en [naam 2] het perceel bedrijfsmatig gebruiken, maar alleen of [geïntimeerden] de verplichting om het kettingbeding aan hun rechtsopvolgers op te leggen, zijn nagekomen (zie ook hiervoor onder 3.14). [appellante] heeft echter slechts belang bij deze grief als haar eerste grief slaagt. De beslissing hierover wordt aangehouden tot het in deze zaak te wijzen eindarrest.
3.17.
Grief 6is gericht tegen de afwijzing van de vorderingen van [appellante] in het dictum van het bestreden vonnis. De beslissing hierover wordt eveneens aangehouden tot het in deze zaak te wijzen eindarrest.
Slotsom
3.18.
[geïntimeerden] zullen worden toegelaten tot het bewijs van hun stelling dat zij het kettingbeding aan hun rechtsopvolgers hebben opgelegd. Het hof zal iedere verdere beslissing aanhouden.
4.Beslissing
Het hof:
- laat [geïntimeerden] toe te bewijzen dat zij het kettingbeding aan hun rechtsopvolgers hebben opgelegd,
- bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 19 maart 2024 voor uitlating door [geïntimeerden] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
- bepaalt dat, als [geïntimeerden] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel bewijsstukken willen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,
- bepaalt dat, indien [geïntimeerden] getuigen willen doen horen, een getuigenverhoor zal plaatshebben voor mr. J.E. van der Werff, daartoe tot raadsheer‑commissaris benoemd, in het Paleis van Justitie, IJdok 20 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;
- bepaalt dat, indien [geïntimeerden] getuigen willen doen horen, de advocaat van [geïntimeerden] uiterlijk op 19 maart 2024 aan (het enquêtebureau van) het hof moet opgeven de verhinderdata van partijen, hun advocaten en de voor te brengen getuigen in de periode april, mei, juni en juli 2024;
- bepaalt dat [geïntimeerden] uiterlijk twee weken voor het getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan het hof en de wederpartij moeten toesturen,
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.E. Hinskens-van Neck en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2024.