Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.341.293/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9305898\CV EXPL 21-9382
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 april 2025
in de zaak van
[appellant],
gevestigd te [plaats] ,
appellante,
advocaat: mr. P.J. de Booij te Almere,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Smith te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de koop van een onroerende zaak. Tussen partijen is in geschil of [appellant] , verkoper, aanspraak kan maken op vrijgave van een bedrag dat bij de notaris in depot staat vanwege bij de oplevering geconstateerde gebreken en op betaling van twee meerwerkfacturen. Net als de kantonrechter wijst het hof de vorderingen van [appellant] af.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding met grieven van 25 april 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 5 april 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van antwoord, met producties;
- akte van de kant van [appellant] ;
- antwoordakte van de kant van [geïntimeerde] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in 2.1-2.7 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat. Aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, zijn de feiten de volgende.
3.1.
Op 27 februari 2020 hebben partijen een overeenkomst met als titel
“koopovereenkomst” gesloten, waarmee [appellant] het appartemensrecht rechtgevende op,
kort gezegd, het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de begane grond, met tuin en
kelder, op het adres [straat] in [plaats] aan [geïntimeerde] heeft verkocht.
3.2.
Het betrof een nog te realiseren renovatieproject. In het pand zat een restaurant geëxploiteerd door [appellant] . De eigenaar van [appellant] heeft het pand zelf verbouwd tot appartement. Hij heeft daarbij de hulp ingeschakeld van werknemers van het restaurant (die vanwege de coronamaatregelen niet in het restaurant konden werken) en anderen.
3.3.
Op 25 november en 8 december 2020 heeft een bouwkundige van Huiskeur B.V. (hierna: Huiskeur) in opdracht van [geïntimeerde] inspecties uitgevoerd en twee rapporten opgesteld. Daaruit blijkt dat de werkzaamheden nog niet gereed waren en dat het wel uitgevoerde werk gebreken vertoonde.
3.4.
[appellant] heeft het appartementsrecht op 11 december 2020 aan [geïntimeerde] geleverd.
3.5.
Dezelfde dag hebben partijen en notaris [naam] (hierna: de notaris) een depotakte ondertekend. Daarin is onder meer opgenomen:
1.
De notaris houdt een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens bij de oplevering van het verkochte geconstateerde gebreken dan wel nog niet gerealiseerde werkzaamheden, een en ander blijkende uit een tweetal opleveringsrapporten de dato 25 november 2020 en 8 december 2020, partijen genoegzaam bekend.
De notaris houdt een bedrag van twintigduizend euro (€ 20.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens bij de oplevering van het verkochte geconstateerde gebreken dan wel nog niet gerealiseerde werkzaamheden, een en ander blijkende uit een tweetal opleveringsrapporten de dato 25 november 2020 en 8 december 2020, partijen genoegzaam bekend.
Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat dit door en voor rekening van partij 1 [hof: [appellant] ] wordt verholpen dan wel als nog wordt gerealiseerd dan wel - wat betreft de tekening – wordt aangeleverd.
2. Partij 1 en partij 2 [hof: [geïntimeerde] ] verkrijgen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. Deze vordering wordt op één van de hierna vermelde wijzen onvoorwaardelijk:
- na ondubbelzinnige gelijkluidende schriftelijke opdracht van partij 1 en partij 2, dan wel
- na een in kracht van gewijsde gegaan vonnis of een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis.
Alsdan zal het depotbedrag door de notaris worden uitgekeerd overeenkomstig die opdracht of dat vonnis.
3.6.
[geïntimeerde] heeft geen medewerking verleend aan het doen uitkeren van het depotbedrag
aan [appellant] .
3.7.
Op 6 februari 2021 en 14 april 2021 heeft een bouwkundige van Woningkeurgroep B.V. (hierna: Woningkeur) in opdracht van [geïntimeerde] inspecties uitgevoerd en naar aanleiding daarvan op 6 februari 2021 en 17 april 2021 twee rapporten opgesteld.
3.8.
Op 13 september 2020 en 21 mei 2021 heeft [bedrijf] [appellant] een factuur
gestuurd voor extra elektrawerkzaamheden op het adres [straat] in [plaats] , ten
bedrage van € 3.787,30 en € 1.488,30.
4.Eerste aanleg
4.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat, gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld binnen acht dagen na het vonnis aan de notaris te berichten dat hij het depot kan overmaken aan [appellant] op straffe van een dwangsom. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van het meerwerk à € 3.783,-- en € 1.488,30, echter beperkt tot € 5.000,--, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
4.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen. Uit de rapporten van Woningkeur van 6 februari 2021 en 17 april 2021 blijkt dat niet alle gebreken uit de rapporten van Huiskeur volledig zijn hersteld. In ieder geval heeft [appellant] niets aan de gebreken in de kelder gedaan. Bij die stand van zaken kan [appellant] geen medewerking eisen van [geïntimeerde] aan uitkering van het depotbedrag. [appellant] heeft verder onvoldoende onderbouwd welke werkzaamheden [bedrijf] heeft verricht en waarom deze als meerwerk kwalificeren.
5.Beoordeling
5.1.
[appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd.
5.2.
Grief 1is gericht tegen de afwijzing van de gevorderde vrijgave van het depot. Volgens [appellant] is in een andere tussen partijen gevoerde procedure bij de rechtbank voor de post “Kelderluik, hek, toegangstrap” een bedrag van € 2.432,10 toegewezen en heeft zij dit bedrag ter verrekening aangeboden. De werkzaamheden aan het kelderluik, het hek en de trap zijn bovendien uitgevoerd. Uit productie 43 in de andere procedure blijkt dat op 9 december 2020 alleen nog de plaatsing van de andere trap met traphek een probleem was. Ook blijkt uit een akte in de andere procedure dat het onvoldoende afgewerkte stucwerk geen punt meer is. De post “Stucwerk na vocht kelder” is onderdeel van de betonrenovatie, die thuishoort in de andere procedure en geen opleverpunt is. Het depot had dus moeten worden vrijgegeven en er had hooguit een bedrag van € 1.200,-- in mindering kunnen worden gebracht, aldus [appellant] .
5.3.
Het hof is, net als de kantonrechter, van oordeel dat [geïntimeerde] moet meewerken aan vrijgave van het depotbedrag aan [appellant] als de gebreken die zijn genoemd in de rapporten van Huiskeur door [appellant] zijn hersteld. Het is aan [appellant] om te stellen en bewijzen dat de gebreken die zijn genoemd in de rapporten van Huiskeur door haar zijn hersteld, aangezien zij zich op de rechtsgevolgen van die stelling beroept (artikel 150 Rv Pro). Daarin is zij niet geslaagd.
5.4.
[appellant] heeft in haar eerste grief weliswaar stellingen ingenomen met betrekking tot een aantal gebreken in de kelder, maar uit die stellingen blijkt niet dat de desbetreffende gebreken aan de kelder allemaal zijn hersteld, terwijl dat door [geïntimeerde] is betwist. Daarbij komt overigens nog dat [appellant] geen stukken heeft overgelegd waaruit de juistheid van haar stellingen blijkt. Zij heeft alleen verwezen naar stukken die kennelijk in een andere procedure tussen partijen zijn overgelegd, maar dat is onvoldoende.
5.5.
Bovendien heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat in het laatste rapport van Woningkeur van 17 april 2021 behalve de gebreken aan de kelder nog meer gebreken zijn geconstateerd die ook al voorkomen in de rapporten van Huiskeur, zoals bijvoorbeeld de constructie van de berging en het niet afgeronde schilderwerk aan de achtergevel van het kozijn in de woonkamer, de boeidelen, het kozijn van de berging, het gevelkozijn van de voorgevel en de roedes in de voorgevel. Over de stand van zaken met betrekking tot die gebreken heeft [appellant] in deze procedure echter niets gesteld.
5.6.
Grief 1 slaagt kortom niet.
5.7.
Grief 2is gericht tegen de afwijzing van de gevorderde betaling van de facturen van [bedrijf] . [appellant] heeft gesteld dat op de facturen van [bedrijf] staat vermeld welke werkzaamheden zijn verricht en dat uit een e-mail van [appellant] aan [geïntimeerde] van 22 februari 2021 blijkt dat [geïntimeerde] allerlei extra’s wilde. [geïntimeerde] heeft dat nooit bestreden, aldus [appellant] .
5.8.
Ook hier geldt dat het aan [appellant] is om te stellen en bewijzen dat de werkzaamheden van [bedrijf] meerwerk betroffen en [geïntimeerde] gehouden is daarvoor extra te betalen. Dat is [appellant] evenmin gelukt. [geïntimeerde] heeft één en ander betwist. In het licht daarvan heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de facturen van [bedrijf] betrekking hadden op werkzaamheden die geen onderdeel uitmaakten van het overeengekomen werk en dat [appellant] [geïntimeerde] erop heeft gewezen dat deze werkzaamheden noodzaakten tot een prijsverhoging, terwijl niet is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] dat laatste uit zichzelf had moeten begrijpen. Een verplichting van [geïntimeerde] om meerwerk te betalen kan het hof daarom niet vaststellen.
5.9.
Dit betekent dat ook grief 2 faalt.
5.10.
Grief 3is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Volgens [appellant] heeft de kantonrechter haar ten onrechte in het ongelijk gesteld. Zoals uit het voorgaande blijkt, is het hof echter van oordeel dat de grieven niet slagen. De kantonrechter heeft [appellant] dus terecht in de proceskosten veroordeeld.
Conclusie
5.11.
De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Omdat [appellant] in hoger beroep opnieuw in het ongelijk is gesteld, zal zij ook worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep. Daarvan maken onderdeel uit de proceskosten in het door haar ingestelde incident. Weliswaar heeft [appellant] dit incident later ingetrokken, maar [geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd dat haar advocaat op dat moment de nodige werkzaamheden had verricht om een memorie van antwoord in het incident op te stellen. [geïntimeerde] heeft daarom niet alleen recht op vergoeding van de door haar gemaakte kosten voor het indienen van de memorie van antwoord, maar ook van de door haar gemaakte kosten voor de voorbereiding van de memorie van antwoord in het incident. Het hof stelt de proceskosten in hoger beroep als volgt vast:
- griffierecht € 349,--
- salaris advocaat € 1.821,-- (tarief € 1.214,-- * 1,5 punt)
Totaal € 2.170,--
6.Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de
zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 2.170,--;
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.E. van der Werff en K. van Dijk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 april 2025.