Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 24/147
1 april 2025
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 15 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2118 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de [gemeente ], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [C-straat] 29 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 358.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 15 december 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Belanghebbende heeft 17 januari 2025 een nader stuk ingediend.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):
“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1976. De oppervlakte van de opstal is
110 m2 en de oppervlakte van het perceel is 122 m2. De woning is voorzien van een inpandige berging.”
110 m2 en de oppervlakte van het perceel is 122 m2. De woning is voorzien van een inpandige berging.”
2.2.
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt de heffingsambtenaar aangeduid als ‘verweerder’):
“
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
Informatieverstrekking bezwaarfase
6. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien belanghebbende aan de heffingsambtenaar een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), de heffingsambtenaar op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van belanghebbende om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.
7. Tussen partijen is niet langer in geschil dat verweerder in bezwaar alle gegevens heeft verstrekt waar eiser om heeft verzocht, met uitzondering van de gegevens van zes (in plaats van drie) referentieobjecten waar eiser in de bezwaarfase om heeft verzocht. Verweerder heeft namelijk het taxatieverslag per e-mail van 15 maart 2022 en de indexering, de grondstaffel en de KOUDV-factoren per e-mail van 6 juli 2022 aan de voormalig gemachtigde van eiser toegestuurd.
8. Eiser heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van zes referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens eiser aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast betoogt eiser dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat verweerder deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van eiser had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht, hierna: Awb) en in beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb). Verweerder stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft toegezonden en ingebracht en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is.
9. De rechtbank is van oordeel dat de transactiegegevens van de zes gevraagde referentieobjecten niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen (vgl. rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594).
10. Ook anderszins ziet de rechtbank geen grond voor een verplichting van verweerder om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). Deze grief faalt op die grond.
Op de zaak betrekking hebbende stukken (8:42 Awb)
11. Eiseres stelt ook dat verweerder verplicht is om naast de waardematrix nog de volledige iWOZ-kaarten in het geding te brengen, omdat eiser de juistheid van de in de waardematrix opgenomen gegevens wil kunnen controleren. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (vgl. het gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, indien eiser van mening is dat de door verweerder in de waardematrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van de bouwtekeningen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807).
De waarde van de woning
12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
13. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in [gemeente ] gelegen rijwoningen uit een nagenoeg gelijk bouwjaar (1976 tot 1978) zijn die ook wat ligging en omvang betreft niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus gebruikt worden ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat erom dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
14. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. De rechtbank overweegt in dit verband dat de toegekende kwalificaties en de correcties daarvoor op de kennis, kunde en ervaring van de taxateur berusten. Dat mag ook. Het gaat te ver om in alle woningtaxaties te veronderstellen dat een taxateur exact kan aangeven hoe hij is gekomen tot specifieke cijfermatige correcties voor verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoud. Waar het uiteindelijk om gaat is of verweerder met hetgeen hij aanvoert aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is van belang dat enig houvast wordt geboden welke elementen een rol spelen bij de correcties. Een exacte kwantitatieve vertaling mag daarbij echter niet worden verlangd. Hetgeen eiser in deze procedure heeft aangevoerd is onvoldoende om de toegekende kwalificaties onjuist te achten. Daarbij neemt de rechtbank nadrukkelijk in aanmerking dat eiser ondanks een daartoe strekkend verzoek van verweerder in de bezwaarfase geen foto’s heeft toegezonden om het gebrekkige onderhoudsniveau en/of de gedateerde voorzieningen te onderbouwen.
15. Volgens eiser heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de scheurvorming aan de binnenkant en het schilderwerk dat tussen de 11 en 15 jaar oud is. Eiser heeft deze stelling geenszins onderbouwd en bovendien heeft eiser niet gereageerd op verweerders verzoek om foto’s te overleggen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser derhalve niet aannemelijk gemaakt dat aan de door hem genoemde omstandigheden een waardedrukkende factor moet worden toegekend. Bij de waardering van de woning is verweerder uitgegaan van een prijs per m2 van € 2.451. Naar het oordeel ligt deze prijs in lijn met de vergelijkingsobjecten (van € 2.445 tot en met € 2.759 per m2). Deze stelling van eiser kan derhalve niet slagen.
16. Eiser heeft gewezen op de verkopen van [C-straat] 15 , [C-straat] 10 en [D-straat] . [C-straat] 10 is door verweerder in de beroepsfase reeds gehanteerd als vergelijkingsobject en leidt blijkens de matrix niet tot een lagere waarde. De objecten [C-straat] 15 en [D-straat] acht de rechtbank minder goed bruikbaar, daar de transactiedata van [C-straat] 15 meer dan een jaar van de waardepeildatum is gelegen en [D-straat] in een andere wijk dan de woning is gelegen en daardoor niet goed vergelijkbaar is wat betreft ligging. De rechtbank neemt bovendien in aanmerking dat verweerder vrij is in de keuze van de vergelijkingsobjecten. In het belastingrecht is immers sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van het gebruik van vergelijkingsobjecten die door eiser als voldoende dan wel beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd, ook niet indien de door verweerder bij beschikking vastgestelde waarde wordt betwist.
17. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Standaardgrieven
5.1.
Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar:
Gronden
Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.
r.o. 5.1.2
OrtaX: de vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
r.o. 5.4.5
Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v.
Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
r.o. 5.6
WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
r.o. 5.4.1. e.v.
iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen.
r.o. 5.5.1.
Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap.
r.o. 5.5.2
Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan
hulpmiddelenten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling.
hulpmiddelenten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling.
r.o. 5.6.1
Matrix: omdat de matrix pas is opgemaakt in de beroepsfase heeft zij niet ten grondslag gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven niet op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase had moeten worden verstrekt.
r.o. 5.3.3
Wet van Gossen: deze ervaringsregel inhoudende dat het marginale nut van een goed afneemt naar mate er meer eenheden van dat goed voor de behoeftebevrediging beschikbaar komt, is in beginsel niet van toepassing bij de vergelijking van de omvang van woningen.
r.o. 5.3
De waardering van de woning
5.2.
Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 12 tot en met 15 van haar uitspraak– zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt voorts inzake de in hoger beroep ingebrachte klachten als volgt.
5.3.1.
Het nader stuk van belanghebbende betreft een matrix waarin de door belanghebbende in eerste aanleg aangedragen vergelijkingsobjecten zijn verwerkt. Het betreft de verkopen van [C-straat] 10 en 15 en van [D-straat] . Er staat geen nieuwe informatie in de matrix.
5.3.2.
Het Hof ziet geen aanleiding om van het oordeel van de rechtbank dat deze drie objecten minder bruikbaar zijn voor een vergelijking met de woning dan die aangedragen door de heffingsambtenaar, af te wijken. Hiertoe overweegt het Hof, conform de rechtbank, dat (i) [C-straat] 10 in de beroepsfase reeds is gehanteerd door de heffingsambtenaar en niet tot een lagere waardering leidt, (ii) [C-straat] 15 een transactiedatum kent die meer dan een jaar van de peildatum is gelegen, en (iii) [D-straat] in een andere wijk dan de woning is gelegen.
5.4.
Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.5.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: