Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 23/793
1 april 2025
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X], wonende te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
tegen de uitspraak van 20 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/6950 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 325.000.
1.2.
Bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 20 juli 2023 heeft de rechtbank als volgt beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 300;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van de immateriële schade van eiser tot een bedrag van € 200;
- veroordeelt verweerder en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) in de proceskosten van eiser, ieder tot een bedrag van € 418,50 en
- draagt verweerder en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden, ieder tot een bedrag van € 24,50.”
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:
“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1989. De inhoud van de woning is 317 m³ (exclusief een aanbouw van 9 m³) en de oppervlakte van het perceel is 178 m². De woning is voorzien een vrijstaande berging/schuur (20 m³) en een aangebouwde garage (45 m³).”
2.2.
Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“
Beoordeling van het geschil
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport en waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
De transactiedata van de vergelijkingsobjecten liggen voldoende dichtbij de waardepeildatum. Verder zijn de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
8. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met waardematrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.
9. Met betrekking tot de stelling van eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld indien de in beroep aangepaste secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten naar beneden worden bijgesteld en de indexering van de vergelijkingsobjecten op basis van de leveringsdatum (zoals in bezwaar) en niet de verkoopdatum (zoals in beroep) wordt gedaan, overweegt de rechtbank als volgt.
10. Het staat verweerder vrij in beroep nog eens te beoordelen of de secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist bepaald zijn en deze – na nader onderzoek – te wijzigen indien daarvoor reden is. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat dat in dit geval gebeurd is en heeft onweersproken gesteld dat dit door de taxateur in beroep op zorgvuldige wijze is gedaan.
11. Ten aanzien van de indexering volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:113, dat voor de waarde op een bepaald tijdstip maatgevend is de prijs die zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. De wettelijke veronderstelling dat de verkrijger de onroerende zaak onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik kan nemen, hetgeen pas op de datum van levering het geval is, doet hieraan niet af. Ook kan niet als juist worden aanvaard dat partijen in onderhandelingen over de koopprijs rekening zullen houden met de tijdsduur tussen het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de levering, nu partijen de ontwikkeling van de markt voor onroerende zaken niet kunnen voorzien. Het is om redenen van uitvoerbaarheid echter toelaatbaar om van een dergelijke gelijkstelling uit te gaan indien niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering. Dit betekent dat verweerder in beroep terecht uitgaat van indexatie vanaf de datum van totstandkomen van de koopovereenkomst in plaats van de datum van levering, hetgeen tot een hogere prijs voor de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum leidt.
12. Met inachtneming daarvan is de rechtbank van oordeel dat verweerder geslaagd is in zijn bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat:
( i) de in geschil zijnde waarde van de woning, de waarde in zijn geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken;
(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend (vgl. het gerechtshof Amsterdam 9 augustus 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2341).
Slotsom
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.
Verzoek vergoeding immateriële schade
14. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank toe, omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 16 maart 2021 tot het doen van deze uitspraak op 20 juli 2023 afgerond twee jaar en vijf maanden zijn verstreken. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een vergoeding van € 500. Omdat van de vijf maanden overschrijding (afgerond) drie maanden aan de bezwaarfase is toe te rekenen en twee maanden aan de beroepsfase, dient verweerder van het bedrag van € 500 (3/5 x € 500 =) € 300 te vergoeden en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) (2/5 x € 500 =) € 200.
15. Verweerder heeft nog betoogd dat geen recht bestaat op vergoeding van immateriële schade, omdat geen sprake is van spanning en frustratie bij eiser die het recht op deze vergoeding heeft overgedragen aan gemachtigde. Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. Op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad wordt spanning en frustratie bij eiser verondersteld. Indien hij zijn vordering uit dezen hoofde overdraagt aan gemachtigde is dit een afspraak waarvan het partijen (eiser en gemachtigde) vrij staat die te maken, maar dit doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan het recht van eiser op vergoeding van immateriële schade. Ook ziet de rechtbank, bij de huidige stand van de jurisprudentie van de Hoge Raad over de vergoeding van immateriële schade, geen aanleiding tot matiging van de hoogte van de vergoeding.
Proceskosten en griffierecht
16. Aanleiding bestaat verweerder en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) te veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5, omdat de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de overschrijding van de redelijke termijn). De proceskostenvergoeding komt voor de helft ten laste van verweerder en voor de helft ten laste van de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid). Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”
5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep
Standaardgrieven
5.1.
Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar:
Gronden
Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.
r.o. 5.1.2
OrtaX: de vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.
r.o. 5.4.5
Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.
r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v.
Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.
r.o. 5.6
WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.
r.o. 5.4.1. e.v.
iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen.
r.o. 5.5.1.
Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap.
r.o. 5.5.2
Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan
hulpmiddelenten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling.
hulpmiddelenten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling.
r.o. 5.6.1
Matrix: omdat de matrix pas is opgemaakt in de beroepsfase heeft zij niet ten grondslag gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven niet op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase had moeten worden verstrekt.
r.o. 5.3.3
Wet van Gossen: deze ervaringsregel inhoudende dat het marginale nut van een goed afneemt naar mate er meer eenheden van dat goed voor de behoeftebevrediging beschikbaar komt, is in beginsel niet van toepassing bij de vergelijking van de omvang van woningen.
r.o. 5.3
Waardering van de woning
5.2.
Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 5 tot en met 8 en r.o. 12 van haar uitspraak – zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt inzake de in hoger beroep ingebrachte klachten als volgt.
5.3.1.
De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een geüpdatete versie van zijn matrix overgelegd. Deze update heeft plaatsgevonden vanwege de omschakeling van berekening op kubieke meters naar vierkante meters gebruiksoppervlakte. Hierbij is dezelfde grondstaffel aangehouden als in de beroepsfase. Ook zijn de gehanteerde vergelijkingsobjecten en overige waarderingselementen niet gewijzigd. Uit deze matrix volgt dat de gemiddelde prijs per m2 van de woning (€ 2.219) lager is dan de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 2.253).
5.3.2.
Het Hof is van oordeel dat ook in de geüpdatete matrix voldoende rekening is gehouden met de verschillen bestaande tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook deze matrix maakt voldoende inzichtelijk op welke wijze er is omgegaan met de verschillen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat de update alleen ziet op de berekening van het gebruiksoppervlak, en dat de uitkomst gunstig is, omdat ook nu de prijs per m2 van de woning lager dan gemiddeld is.
5.4.
Belanghebbende heeft in hoger beroep alternatieve vergelijkingsobjecten aangedragen die, zo betoogt hij, een WOZ-waarde van € 273.000 onderbouwen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De woning [adres 2] en de woning [adres 3] zijn minder goede vergelijkingsobjecten, omdat zij op 1 tot 2 kilometer afstand van de woning zijn gelegen. Dit is te ver om te kunnen dienen als vergelijkingsobject. Dit geldt zeker nu de heffingsambtenaar dichterbij gelegen woningen heeft aangedragen. De woning [adres 4] kan wel dienen als vergelijkingsobject, maar biedt geenszins steun aan het standpunt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof gemotiveerd en onbetwist betoogd dat, als hij de verkoopprijs van [adres 4] indexeert, hij uitkomt op een waardering van € 304.000, en dat indien hij deze woning meeneemt in de matrix, de WOZ-waardering uitkomt op € 326.000.
5.5.
Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.
Slotsom
5.6.
De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt.
6.Kosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.
7.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: