ECLI:NL:GHAMS:2025:1473

• Datum uitspraak: 27 mei 2025
• Publicatiedatum: 5 juni 2025
• Zaaknummer: 24/79
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. Leijdekker; C.J. Hummel; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep WOZ-waarde onroerende zaak vastgesteld door heffingsambtenaar

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 27 mei 2025 uitspraak gedaan in het hoger beroep van een belanghebbende tegen de WOZ-waarde van zijn woning, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning aan de [A-straat] 8 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 441.000. De rechtbank Noord-Holland had het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Tijdens de zitting op 13 mei 2025 heeft de belanghebbende zijn grieven gepresenteerd, waaronder dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en dat de heffingsambtenaar niet voldoende gegevens had verstrekt ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Het Hof heeft de argumenten van de belanghebbende beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. De rechtbank heeft in haar overwegingen onder andere gewezen op de verplichtingen van de heffingsambtenaar om relevante gegevens te verstrekken en de criteria voor het vaststellen van de WOZ-waarde.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/79

27 mei 2025

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z], belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 24 oktober 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/1493 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 8 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op

€ 441.000.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde gehandhaafd.

1.3.

Het daartegen ingestelde beroep heeft de rechtbank ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning uit het bouwjaar 1975. De oppervlakte van de opstal is 114 m² en de oppervlakte van het perceel is 117 m². De woning is voorzien van twee dakkapellen en een inpandige berging.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’):

“
Op de zaak betrekking hebbende stukken

6. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR
18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

7. Eiser stelt dat verweerder zes referentieobjecten in bezwaar aan had moeten dragen. Verweerder heeft in de bezwaarfase echter drie vergelijkingsobjecten aangedragen. De rechtbank oordeelt dat verweerder aan de hand van deze vergelijkingsobjecten de waarde voldoende heeft onderbouwd en dat er geen aanleiding bestond om extra vergelijkingsobjecten aan te dragen. Deze grief faalt.

8. Voorts heeft eiser gesteld dat verweerder ten onrechte slechts een gedeelte van de iWOZ-kaarten heeft overgelegd. Door dit zogenaamde 8:42-stuk niet over te leggen heeft verweerder volgens eiser onvoldoende inzichtelijk dan wel oncontroleerbaar gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning.

9. De rechtbank volgt het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad in het arrest van 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526, dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen.

10. Ter zitting heeft eiser gesteld dat ook de bouwtekeningen als op de zaak betrekking hebbende stukken moeten worden beschouwd. Eiser heeft verwezen naar een uitspraak van het Hof Amsterdam van 11 februari 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:685).

11. De rechtbank is van oordeel dat anders dan eiser meent, de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren zoals bedoeld in artikel 8:42 van de Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Het Hof heeft in bovengenoemde uitspraak beslist dat zij geen aanleiding ziet om tegemoet te komen aan het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar op de voet van artikel 8:45 Awb te gelasten alsnog genoemde stukken over te leggen. Daarnaast heeft zij in deze uitspraak beslist dat de heffingsambtenaar niet is gehouden om eiser van alle gebruikte vergelijkingspanden en van alle door belanghebbende voorgestane vergelijkingspanden de matrix, de bouwtekening en een specificatie van de berekening van de inhoud volgens NEN2580 te verstrekken. Verweerder had de bouwtekeningen dus niet hoeven te verstrekken.

12. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan.

Waarde van de woning

13. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

14. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

15. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort voor de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn allemaal rijwoningen en zijn net als de woning gebouwd in 1975. Ook de oppervlakten van de opstallen en de grondoppervlakten zijn (nagenoeg) gelijk aan de (grond)oppervlakte van de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

17. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, maar heeft dit op geen enkele wijze onderbouwd. Deze grief slaagt niet.

18. Eiser heeft in zijn nadere stuk verwezen naar drie verkopen. Het betreft
[B-straat] 31, welke is verkocht op 5 september 2021 voor € 397.000. De verkoop van [C-straat] 14, die op 14 augustus is verkocht voor € 436.000. En eiser heeft verwezen naar de verkoop van [A-straat] 13, die op 14 april 2020 is verkocht voor € 375.000. De verkopen van [C-straat] 14 en [A-straat] 13 heeft verweerder ook in zijn matrix opgenomen en tonen aan de hand van de vierkantemeterprijzen aan dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het object dat eiser aanvoert aan de [B-straat] 31 acht de rechtbank niet bruikbaar, omdat dit object een stuk verder van de woning is gelegen dan de vergelijkingsobjecten die verweerder heeft genoemd in zijn matrix. Daarbij is uit het door eiser ingebrachte taxatierapport niet af te leiden hoe de genoemde vergelijkingsobjecten de getaxeerde waarde onderbouwen. De kwaliteit en staat van onderhoud staat hier tevens niet in vermeld. De rechtbank is van oordeel dat aan dit rapport onvoldoende betekenis toekomt voor de beoordeling van de waarde zoals die in het kader van de Wet WOZ dient te worden vastgesteld.

Indexeringspercentages

19. Voor zover eiser heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en bijgevoegde matrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. Voorts merkt de rechtbank op dat verweerder op 6 juli 2022 een e-mail aan eisers toenmalige gemachtigde heeft verstuurd met de ‘uitgangspunten taxaties gemeente [Z]’. Daarin is een toelicht op de indexering opgenomen. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.

Slotsom

20. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

21. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

5.1.

In hoger beroep voert belanghebbende de volgende grieven aan:

Het is onduidelijk hoe de verkoopcijfers die de heffingsambtenaar hanteert voor de onderbouwing van de waarde zijn geïndexeerd;

Bij gebrek aan wetenschap worden de objectkenmerken van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten betwist;

de heffingsambtenaar heeft de bouwtekeningen en IWOZ-kaarten ten onrechte niet overgelegd;

de heffingsambtenaar had alle verkoopcijfers die in het kader van de modelmatige waardebepaling zijn gebruikt, moeten verstrekken;

De drie door belanghebbende aangehaalde referentieobjecten [B-straat] 31, [D-straat] 4 en [A-straat] 13, tonen aan dat de waarde te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van € 385.000

5.2.

De heffingsambtenaar voert in hoger beroep aan dat de door belanghebbende genoemde verkopen van [B-straat] 31 en [D-straat] 4 te ver vanaf de waardepeildatum zijn gerealiseerd. De door belanghebbende genoemde verkoop van [A-straat] 13 is door de taxateur reeds opgenomen in de matrix die is overgelegd bij de rechtbank; deze verkoop ondersteunt de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar merkt daarbij op dat de factoren ‘onderhoud’ en ‘voorzieningen’ van [A-straat] 13 terecht zijn gesteld op een 2 en van de woning terecht op een 3. Verder schaart hij zich achter de uitspraak van de rechtbank.

Het Hof oordeelt als volgt.

5.3.

Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank en de gronden die zij daarvoor heeft gehanteerd. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven (de grieven 1 tot en met 4) heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar:

Gronden

ECLI:NL:GHAMS:2023:2594

Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb : de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.

r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v.

ECLI:NL:GHAMS:2024:2282

iWOZ-kaarten en bouwtekeningen : de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen.

r.o. 5.5.1. en 5.5.2

Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten : belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap.

r.o. 5.5.2

Indexering : indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan
hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling.

r.o. 5.6.1

Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen.

5.4.

In hoger beroep verwijst belanghebbende naar drie alternatieve referentieobjecten: [B-straat] 31, [A-straat] 13 en [D-straat] 4. Deze verkopen leiden het Hof niet tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit oordeel verwijst het Hof - voor zover het [B-straat] 31 en [A-straat] 13 betreft - naar hetgeen de rechtbank heeft overwogen en beslist in r.o. 18 van haar uitspraak. Ten aanzien van [D-straat] 4 overweegt het Hof dat dit object is verkocht op 15 augustus 2019. Deze verkoop is daarmee niet rondom de waardepeildatum gerealiseerd en reeds daarom niet, althans minder, geschikt voor het onderbouwen van de gezochte waarde dan de verkopen die de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, die wel rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd.

5.5.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2021 niet te hoog heeft vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.6.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van het hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 27 mei 2025 in het openbaar uitgesproken.

De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

(alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

de naam en het adres van de indiener;

de dagtekening;

een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

e gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: