4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het volgende overwogen:
7. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Zoals weergeven onder de aanleiding voor deze procedure heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde verlaagd in beroep. De rechtbank stelt hierdoor vast dat het beroep van eiser gegrond is. De overige beroepsgronden worden hieronder afzonderlijk besproken.
Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat verkoop 1 een ongeschikt vergelijkingsobject voor de woning is. Hoewel de heffingsambtenaar in de beroepsfase verkoop 2 en verkoop 3 heeft gehanteerd als vergelijkingsobjecten, resulteert het handhaven van verkoop 1 in een te hoge waarde van de woning. Verkoop 1 betreft volgens eiser een ander segment woning, van hoogstaande kwaliteit. Daarnaast voert eiser aan dat de woning in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten geen (achter)tuin heeft en geen lichtinval aan de achterzijde van het pand. Dit heeft een waardedrukkend effect.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat verkoop 1 als vergelijkingsobject kan dienen voor de woning. Uit de matrix blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woningen. De stelling van eiser dat de woning geen tuin heeft, kan de rechtbank niet volgen. Uit het taxatierapport blijkt dat de woning over een voor stadbegrippen relatief grote (voor)tuin beschikt.
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte de zogenaamde 60%-regel niet heeft toegepast op de verouderde badkamer, keuken en wc. Deze grond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft met het ingediende overzicht taxatiewaarden aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit. Uit de matrix blijkt dat de gemiddelde neutrale prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten € 6.571,- is en de vierkante meterwaarde van de woning € 6.242,-, dat wil zeggen een verschil van € 329,- per vierkante meter. De oppervlakte van de woning is 277 m². Dit betekent dat er een marge is van € 91.133,-, waarmee op grond van de 60%-regel een investeringsruimte van € 151.888,- bestaat. Uit hetgeen eiser naar voren heeft gebracht, volgt niet op voorhand en zonder nadere onderbouwing dat dit bedrag onvoldoende is om de woning daarmee naar een gemiddeld kwaliteitsniveau te brengen. Dat daarvoor meer nodig is, is niet gebleken.
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ook overigens onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat waarin het huis verkeert. Eiser stelt dat sprake is van achterstallig onderhoud, zoals achterstallig schilderwerk, houtrot van de kozijnen, lekkage aan het dak, vochtoverlast aan de binnenzijde van de woning, de woning heeft niet-geïsoleerde muren en is geheel voorzien van enkelglas. De rechtbank overweegt dat eiser geen onderbouwing van het achterstallige onderhoud heeft overgelegd in de vorm van (een taxatierapport met) foto’s of een offerte van een bouwkundige of aannemer, waaruit blijkt dat daadwerkelijk sprake is van achterstallig onderhoud. Om deze reden oordeelt de rechtbank dat niet is gebleken dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde staat van het onderhoud.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Eiser ervaart parkeeroverlast, de woning ligt nabij een overlastgevende verkeersdrempel en twee stinkende ondergrondse containers. Daarnaast voert eiser aan dat de nabijgelegen school en sportvelden eveneens (geluids)overlast veroorzaken. De rechtbank is van oordeel dat verkeersdrempels en ondergrondse containers gebruikelijke voorzieningen betreffen ten behoeve van een behoorlijk gebruik van de openbare ruimte. De rechtbank acht het niet aannemelijk dat van deze voorzieningen zodanig zijn dat daarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Met betrekking tot de ervaren parkeeroverlast en de ervaren (geluids)overlast door de nabijgelegen school en sportvelden is de rechtbank van oordeel dat een zekere mate van (geluids)overlast maar ook een zekere parkeerlast inherent zijn aan het wonen in grootstedelijk gebied. Bovendien hebben de vergelijkingsobjecten een soortgelijke ligging ten opzichte van dergelijke voorzieningen (verkoop 1 is bijvoorbeeld gelegen tegenover een school).
11. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de nieuwe WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding
12. Eiser heeft de rechtbank ter zitting verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.
13. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.3 De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.
14. Voor de schadevergoeding wordt als uitgangspunt een tarief gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. De rechtbank moet beoordelen op welke manier de termijnoverschrijding moet worden toegerekend aan de bezwaar- en aan de beroepsfase. De veroordeling tot vergoeding van die schade moet naar evenredigheid worden uitgesproken ten laste van het bestuursorgaan of, als de overschrijding van de termijn heeft plaatsgevonden in beroep, ten laste van de Staat.
15. Eiser heeft een bezwaarschrift ingediend op 28 februari 2021. Uitgaande van een redelijke termijn van twee jaar, had in deze procedure uiterlijk op 28 februari 2023 uitspraak moeten worden gedaan. Gelet op de datum van deze uitspraak van 1 februari 2024 doet zich een overschrijding van de redelijke termijn voor van ongeveer elf maanden. Een rechtvaardiging van de overschrijding van deze termijn is de rechtbank niet gebleken.
16. De rechtbank is van oordeel dat de bestuursrechter, binnen de ruimte die de rechtspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens daarvoor biedt, kan differentiëren bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. De huidige door de hoogste bestuursrechters toegepaste forfaitaire vergoeding van € 500,- per zes maanden acht de rechtbank te grofmazig, omdat dit uitgangspunt geen recht doet aan de grote verscheidenheid van zaken die door de bestuursrechter wordt behandeld en aan de daarmee samenhangende diversiteit van belangen die voor betrokkenen met die zaken gepaard gaan. Of een beslissing slechts eenmalig gevolgen voor iemand heeft of voor langere tijd (bijvoorbeeld bij een verblijfsvergunning) is daarbij een factor die kan meewegen. Een andere factor is het financiële belang dat in een zaak speelt.
17. Het enige belang dat in deze zaak speelt is een financieel belang. Het gaat om een eenmalige belastingaanslag voor één kalenderjaar en een waardebepaling die slechts op een tijdvak van één jaar ziet. Er is niet gebleken van bijzondere omstandigheden, zoals de vaststelling van een erfpachtcontract of de aangifte voor de erfbelasting, op grond waarvan de vastgestelde WOZ-waarde anderszins een financieel belang substantieel zou raken. De ondervonden spanning en frustratie is daarmee anders, namelijk wezenlijk minder, dan bij bestuursrechtelijke procedures waar andere belangen op het spel staan, zoals procedures over een verblijfsvergunning of een (terugvordering van een) uitkering. Het financiële belang in deze zaak is op zichzelf niet gering, gelet op de waarde van de woning en de heffingen die daarop vervolgens gebaseerd zijn, maar daarentegen is niet gebleken dat de vermogens- of inkomenspositie van eiser zodanig is dat de uitkomst van de procedure vanwege de financiële situatie van eiser zodanig prangend is dat de langere duur ervan gecompenseerd moet worden met een substantieel bedrag. Tot slot heeft eiser zich laten vertegenwoordigen door een gemachtigde die op een no cure no pay-basis werkt. Dit betekent dat eiser ook bij een langere duur van de procedure geen extra kosten hoeft te maken, en dat hij in elk geval daardoor geen spanning en frustratie lijdt, noch door te moeten afwegen van de kosten voor professionele rechtsbijstand tegenover een mogelijk voor hem financieel gunstige uitkomst van die procedure.
18. Mede in het licht van het bedrag dat de wetgever heeft bepaald voor nieuwe vergelijkbare zaken in de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm, in werking getreden per 1 januari 2024, en gelet op de hierboven onder overweging 16 en 17 beschreven aard en omvang van de procedure en de daarbij te verwachten spanning en frustratie bij eiser, is de rechtbank van oordeel dat een vergoeding voor immateriële schade van € 50,- per half jaar gerechtvaardigd is.
19. Gelet op bovenstaande kent de rechtbank eiser een schadevergoeding van € 100,- toe wegens overschrijding van de redelijke termijn.
20. Vervolgens moet beoordeeld worden aan wie de overschrijding van de redelijke termijn moet worden toegerekend. De redelijke termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar is door de heffingsambtenaar overschreden. In de rechterlijke fase is de behandeling van het beroep binnen de redelijke termijn van anderhalf jaar gebleven. De overschrijding wordt dus volledig aan de heffingsambtenaar toegerekend. De heffingsambtenaar dient een schadevergoeding van € 100,- aan eiser te vergoeden.
Proceskosten en griffierecht
21. De rechtbank ziet in verband met de nadere waardebepaling in beroep aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.4 Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 1.133,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,-, en daarnaast 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5).
Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
22. De heffingsambtenaar moet eiser het betaalde griffierecht van €50,- vergoeden.”