Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer : 200.332.533/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10043069 CV EXPL 22-10499
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 juni 2025
inzake
STADSHART B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
1. [geïntimeerde 1] ,
gevestigd te [plaats] ,
2. [geïntimeerde 2] ,
wonend te [plaats] ,
3. [geïntimeerde 3] ,
wonend te [plaats] ,
geïntimeerden,
appellanten in incidenteel appel,
advocaat: mr. A.M. van der Zwart te Leusden.
Partijen worden hierna Stadshart en (geïntimeerden gezamenlijk) [geïntimeerden] genoemd.
Tegenwoordig zijn:
mr. M.A. Wabeke - voorzitter
mr. R.J.M. Smit - raadsheer
mr. J.E. van der Werff - raadsheer
mr. M.J.S. Crousen - griffier
Verschenen zijn:
aan de zijde van Stadshart:
- [naam 1] (financieel manager Stadshart) en [naam 2] (accountant ABC), bijgestaan door mr. Visser voornoemd en mr. S. Nooteboom, advocaat te Rotterdam,
aan de zijde van [geïntimeerden] :
- [naam 3] , [naam 4] en zijn echtgenote, bijgestaan door mr. van der Zwart voornoemd. Ook aanwezig is [naam 5] (tolk).
Bij vonnis van 12 september 2023 (hierna: het bestreden vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadshart als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagde, heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam de vorderingen van Stadshart afgewezen en Stadshart veroordeeld in de kosten van het geding en nakosten.
Stadshart is bij appeldagvaarding van 18 september 2023 in hoger beroep gekomen tegen dit vonnis. De zaak is op de rolzitting van 26 september 2023 aangebracht. Bij arrest van 10 oktober 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze zitting heeft op 13 februari 2024 plaatsgevonden. Partijen hebben toen geen minnelijke regeling getroffen. Het proces-verbaal van die zitting bevindt zich niet bij de stukken.
Vervolgens heeft Stadshart op 30 april 2024 een memorie van grieven genomen. [geïntimeerden] heeft op 9 juli 2024 een memorie van antwoord tevens incidenteel appel met producties genomen. Stadshart heeft op 17 september 2024 een memorie van antwoord in incidenteel appel genomen.
Stadshart heeft geconcludeerd dat het hof, in principaal appel – uitvoerbaar bij voorraad – het bestreden vonnis zal vernietigen, een tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen wordt beëindigd en [geïntimeerden] veroordeelt het gehuurde te ontruimen. In incidenteel appel heeft Stadshart geconcludeerd tot ongegrondverklaring van de vordering van [geïntimeerden] , met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties in zowel principaal als incidenteel appel, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd dat het hof de vordering van Stadshart afwijst en het bestreden vonnis bekrachtigt, met dien verstande dat het een langere opzegtermijn vaststelt van 10 jaar dan wel een door het hof in goede justitie te bepalen termijn, met veroordeling van Stadshart in de proceskosten van beide instanties.
Tijdens de mondelinge behandeling op 26 juni 2025 hebben mrs. Visser en Van der Zwart voornoemd het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord.
Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal worden uitgewerkt.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De zaak in het kort
[geïntimeerden] huurt van Stadshart bedrijfsruimte in [plaats] . Daarin exploiteert [geïntimeerden] een snackbar. Stadshart heeft de huur opgezegd op grond van primair dringend eigen gebruik en subsidiair de stelling dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vorderingen van Stadshart afgewezen. Het hof bekrachtigt dat vonnis.
Beoordeling
Feiten
Het hof gaat uit van de door de kantonrechter vastgestelde feiten, die in hoger beroep niet zijn betwist.
De grieven
1. De eerste vier grieven zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering op de primaire grondslag: het dringend eigen gebruik.
2. Deze grieven slagen niet. Ook het hof acht het dringend eigen gebruik onvoldoende aannemelijk geworden. Dat oordeel berust op het volgende.
3. Bedrijfseconomische belangen kunnen op zichzelf genomen voldoende zijn voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Die belangen moeten echter wel voldoende aannemelijk zijn geworden, waarbij voldoende concreetheid mag worden verwacht. Die concreetheid ontbreekt in deze zaak, gelet op de volgende feiten en omstandigheden:
i. i) de gestelde rendementsverbetering wordt grotendeels onderbouwd met een verwachte huuropbrengst van € 145.000,-- per jaar. Deze opbrengst heeft Stadshart onderbouwd met een verklaring van makelaar [bedrijf] . Dit betreft echter een zeer korte, zeer algemeen geformuleerde en op geen enkele wijze toegelichte verwachting;
ii) daarbij komt dat die verwachting is gebaseerd op de evenmin onderbouwde verwachting dat de door Stadshart gestelde samenvoeging kan doorgaan. Stadshart heeft immers medegedeeld dat het nog niet zeker is of Bar Brandstof uiteindelijk bereid zal zijn om voor een samengevoegde ruimte de door Stadshart gewenste jaarhuur van € 145.000,- te betalen. Integendeel, Stadshart heeft op de zitting laten weten dat Bar Brandstof heeft gezegd te denken aan een jaarhuurprijs ‘in de richting van € 140.000,-‘. Er is geen enkele aanwijzing dat een andere huurder wel bereid zou zijn de gewenste jaarhuurprijs voor de samen te voegen ruimtes te betalen, nog daargelaten dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat de huur met Bar Brandstof in dat geval binnen afzienbare tijd zou kunnen worden beëindigd;
iii) verder heeft Stadshart aangevoerd, dat als een horizontale samenvoeging niet mogelijk zou zijn, zij in ieder geval een andere invulling aan het gehuurde wenst te geven. Zo wenst zij de kelder van het gehuurde, die nu als opslagruimte wordt gebruikt, in te zetten voor een extra ruimte waarin producten kunnen worden genuttigd dan wel verkocht. Stadshart heeft daarbij medegedeeld dat zij hoe dan ook geen snackbar meer wil op de locatie van het gehuurde. Stadshart heeft echter niet gesteld laat staan aannemelijk gemaakt dat zij op die wijze een aanzienlijke rendementsverbetering zou kunnen realiseren;
4. Omdat Stadshart aan de gestelde rendementsverbetering onvoldoende handen en voeten heeft gegeven is het gestelde dringend eigen gebruik niet aannemelijk geworden, is bewijslevering niet aan de orde en zijn de vorderingen van Stadshart op de primaire grondslag terecht afgewezen.
5. De grieven 5 tot en met 7 zijn gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering op de subsidiaire grondslag: de belangenafweging.
6. Deze grieven slagen evenmin. Ook wat het hof betreft wegen de belangen van [geïntimeerden] namelijk zwaarder dan die van Stadshart. Zo is voldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerden] door de pandemie, waarin zij bovendien geen noemenswaardige huurkorting heeft gekregen en door de werkzaamheden op het kruispunt Rozengracht/Lijnbaansgracht en Marnixstraat heeft ingeteerd op haar reserves en haar vennoten in die periode hun pensioenvoorziening niet verder hebben kunnen opbouwen. Dat twee gezinnen van inkomen uit [geïntimeerden] afhankelijk zijn is niet, althans onvoldoende gemotiveerd door Stadshart betwist. Dat geldt ook voor de stelling van [geïntimeerden] dat het niet of nauwelijks mogelijk zal zijn haar onderneming elders op rendabele wijze voort te zetten. Hiertegenover staan enkel de door Stadshart gestelde bedrijfsecomische belangen, die, zoals hiervoor is geoordeeld, onvoldoende concreet uit de verf zijn gekomen.
7. Uit het voorgaande volgt dat de grief over de proceskosten evenmin slaagt.
8. Bij deze stand van zaken behoeven de grieven in het principaal hoger beroep voor het overige geen bespreking.
Incidenteel hoger beroep
9. In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerden] herhaald dat zij belang heeft bij een langere termijn dan die als genoemd in artikel 7:300 lid 4 BW waarbinnen Stadshart niet zou mogen opzeggen. Zij onderbouwt dat door erop te wijzen dat zij voor haar inkomen afhankelijk is van de exploitatie van het gehuurde. Dat is echter onvoldoende grond om af te wijken van het in die bepaling opgenomen uitgangspunt van één jaar na het onherroepelijk worden van de afwijzing van de beëindigingsvordering.
Slotsom en proceskosten
10. Beide hoger beroepen hebben dus geen succes. Stadshart moet de proceskosten van het principaal hoger beroep betalen en [geïntimeerden] die van het incidenteel hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Stadshart in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 783,- aan verschotten en op € 3.642,- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van Stadshart tot op heden begroot op € 1.214,- aan salaris advocaat en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van deze uitspraak plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform art. 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.