ECLI:NL:GHAMS:2025:1961

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.338.237/01

zaak-/rekestnummer rechtbank Amsterdam : 10633091 EA VERZ 23-740

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 juli 2025

inzake:

1.[appellant 1] ,

2. [appellant 2],

beiden wonend in [plaats] , China,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS BEDRIJVENPARK ASTERBAAN

gevestigd in Amsterdam,

geïntimeerde in principaal hoger beroep,

appellante in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. F.G. Horsting te Amsterdam,

Partijen worden hierna [appellant 1] , [appellant 2] en de VvE genoemd. [appellant 1] en [appellant 2] worden hierna samen ook [appellanten] genoemd.

De zaak in het kort

Appellanten verzoeken om nietigverklaring of vernietiging van een besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE. Anders dan de VvE heeft betoogd, zijn appellanten ontvankelijk in hun verzoeken. De verzoeken worden echter afgewezen omdat appellanten daarbij geen redelijk belang hebben. Het onderliggende geschil tussen partijen betreft een voorgenomen wijziging van de splitsingsakte, waarbij het besluit waarvan de nietigheid of vernietiging wordt verzocht geen rol (meer) speelt.

1.Het geding in hoger beroep

1.1

[appellanten] zijn bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 29 februari 2024, in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 2 februari 2024 onder bovenvermeld zaak-/rekestnummer heeft gegeven (verder: de bestreden beschikking). Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, de bestreden beschikking zal vernietigen en de verzoeken van [appellanten] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties.

1.2

Op 23 juli 2024 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep met producties van de VvE ingekomen, tevens houdende incidenteel hoger beroep, inhoudende het verzoek om, uitvoerbaar bij voorraad:

primair: de bestreden beschikking te vernietigen en [appellanten] in hun verzoek niet-ontvankelijk te verklaren;

subsidiair: de bestreden beschikking te bekrachtigen;

steeds met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in hoger beroep.

1.3

Op 5 september 2024 is ter griffie van het hof een verweerschrift in incidenteel hoger beroep van [appellanten] ingekomen strekkende tot – zakelijk weergegeven – verwerping van het incidenteel hoger beroep, met veroordeling van de VvE in de proceskosten in beide instanties.

1.4

De mondelinge behandeling van het hoger beroep is bepaald op 8 april 2025. Op verzoek van [appellanten] heeft de mondelinge behandeling geen doorgang gevonden. Partijen hebben vervolgens afgezien van een mondelinge behandeling van het hoger beroep. Zij hebben beiden op 22 april 2025 schriftelijk pleidooi bij het hof ingediend.

1.5

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op vandaag.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in 2.1. – 2.14. van de bestreden beschikking de feiten vastgesteld. Over de vastgestelde feiten bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Deze feiten komen, samengevat en aangevuld met andere onomstreden feiten, neer op het volgende.

2.1

Bij notariële akte van 19 maart 2015 is het bedrijfsverzamelgebouw aan de Asterweg 55, 57, 63, 65, 71 en 73 in Amsterdam gesplitst in zes appartementsrechten, te weten A1 tot en met A6. Bij deze splitsing is de VvE opgericht. Het totaal aantal in de vergadering van eigenaars van de VvE uit te brengen stemmen bedraagt zes, waarbij aan de appartementsrechten elk één stem toekomt.

2.2

Bij notariële akte van 19 maart 2015:

-is appartementsrecht A1 ondergesplitst in de onderappartementsrechten A7, A8 en A9; en

- is appartementsrecht A5 ondergesplitst in de onderappartementsrechten A10, A11 en A12.

2.3

Bij notariële akte van 1 februari 2016:

-is appartementsrecht A6 ondergesplitst in de onderappartementsrechten A13, A14 en A15; en

-is onderappartementsrecht A10 ondergesplitst in de onderonderappartementsrechten A16 en A17.

2.4

USP Investments B.V. (verder: USP) is eigenaar van de onderappartementsrechten A7, A8 en A9 en vertegenwoordigt daarmee één van de zes stemmen in de VvE.

2.5

[naam 1] (verder: [naam 1] ) is eigenaar van appartementsrecht A2 en vertegenwoordigt daarmee één van de zes stemmen in de VvE.

2.6

Stichting Hiawatha (verder: Hiawatha) is eigenaar van de appartementsrechten A3 en A4 en vertegenwoordigt daarmee twee van de zes stemmen in de VvE.

2.7

[appellant 1] is eigenaar van onderappartementsrecht A11.

2.8

[naam 2] Investment B.V. (verder: [naam 2] ) is eigenaar van onderappartements-rechten A12, A13 en A14 en van onderonderappartementsrecht A17.

2.9

[appellant 2] is eigenaar van onderappartementsrecht A15 en van onderonderapparte-mentsrecht A16.

2.1

Hiawatha wenst haar appartementsrecht A4 uit te breiden met (het recht op het uitsluitend gebruik van) een aanbouw op de begane grond om daarin drie geluidsopnamestudio’s te realiseren.

2.11

Op 15 maart 2022 heeft online een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Bij deze vergadering waren [naam 1] , [naam 2] , Hiawatha en USP aanwezig. [appellant 1] was gedurende een gedeelte van de vergadering digitaal aanwezig. [appellant 2] was niet aanwezig. Tijdens de vergadering heeft Hiawatha een voorlopig bouwplan gepresenteerd. Er zijn tijdens deze vergadering geen besluiten genomen met betrekking tot het bouwplan. [appellant 1] heeft de beheerder van de VvE bij e-mail van 15 maart 2022 meegedeeld dat hij zich niet met het bouwplan van Hiawatha kan verenigen.

2.12

Op 17 november 2022 heeft opnieuw een vergadering van eigenaren plaatsgevonden. Bij deze vergadering waren [naam 1] , [naam 2] , Hiawatha en USP aanwezig. [appellanten] zijn niet voor de vergadering uitgenodigd en waren niet bij de vergadering aanwezig. In de notulen van deze vergadering is onder meer het volgende vermeld:

2.Besluit wijziging akte van splitsing

(…)De VvE geeft akkoord op het wijziging van de splitsingsakte zoals voorgesteld in de bijlage. Dit onder voorwaarde dat er een afrekening komt voor het verkrijgen van het exclusieve gebruiksrecht door Hiawatha Beheer voor het te plannen gebouw aan de andere eigenaren in de Hoofd VvE voor hun deel van het eigendom de grond welke gepland staat voor bebouwing. Dit zal volgens de volgende methode gebeuren:

-De beheerder stelt drie taxateurs voor aan de VvE welke de grondwaarde van de te gebruiken grond volgens tekening zal taxeren.

- De VvE kiest hieruit één taxateur, Hiawatha Beheer onthoudt zich van het opgeven van een voorkeur hiervoor.

- Hiawatha Beheer is vervolgens gehouden de getaxeerde waarde aan te bieden als vergoeding aan de 4 andere eigenaren in de Hoofd VvE. Hierbij zal het gedeelte dat toeziet op het deel van Hiawatha Beheer (1/3e van het totaal) worden afgetrokken worden van de totale getaxeerde waarde.

- Het staat eigenaren in de Hoofd VvE vrij en lagere vergoeding te verlangen, een hogere vergoeding verlangen kan niet.

Onder deze voorwaarde mag Hiawatha Beheer verder gaan met de wijziging van de splitsingsakte en de verdere voorbereiding en aanvang van de bouw. (…)

2.13

Bij e-mailberichten van 16 en 17 maart 2023 heeft Core Notariaat te Amsterdam aan alle in 2.4 tot en met 2.9 genoemde partijen een concept van de akte van wijziging hoofdsplitsing en de gewijzigde splitsingstekening toegezonden, alsmede een volmacht op basis waarvan de akte namens de desbetreffende gerechtigden kan worden ondertekend door een medewerker van Core Notariaat. Met uitzondering van [appellanten] hebben alle gerechtigden de volmacht verleend.

2.14

Bij e-mail van 23 maart 2023 heeft de beheerder van de VvE het volgende aan [appellant 1] geschreven:

Goedemorgen [appellant 1] ,

Bijgaand de laatste notulen.

2.15

Bij e-mail van 17 april 2023 heeft [appellant 1] onder meer het volgende aan de beheerder van de VvE geschreven:

Kan je mij die notulen nogmaals doorsturen dan ga ik ze lezen.

2.16

Bij e-mail van 22 juni 2023 heeft [appellant 1] onder meer het volgende aan de beheerder van de VvE geschreven:

Hoi Heren,

Het is echt een zeer kwalijke zaak natuurlijk dat ik al geruime tijd geen toegang heb tot de notulen van de VVE van de panden op de Asterweg. Wanneer kan ik die ontvangen?

2.17

Bij e-mail van 22 juni 2023 heeft de beheerder van de VvE onder meer het volgende aan de advocaat van [appellanten] geschreven:

Goedendag,

Bijgaand de drie notulen van de ledenvergaderingen in 2022.

3.Eerste aanleg

3.1

In het inleidend verzoekschrift hebben [appellanten] de kantonrechter verzocht om, uitvoerbaar bij voorraad, het besluit van 17 november 2022 van de vergadering van eigenaars nietig te verklaren dan wel te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten. Aan hun verzoeken hebben [appellanten] kort samengevat ten grondslag gelegd dat zij niet zijn opgeroepen voor de vergadering en dat hun belang bij het tegenhouden van de bouwplannen van Hiawatha zwaarder weegt dan het belang van de VvE bij het toestaan van die bouwplannen.

3.2

De VvE heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [appellanten] in hun verzoeken, althans tot afwijzing van die verzoeken, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

3.3

Bij de bestreden beschikking zijn de verzoeken van [appellanten] afgewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.

4.Beoordeling

4.1

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering zijn [appellanten] met vier grieven opgekomen en de VvE met twee grieven.

Principaal hoger beroep

4.2

De eerste grief van [appellanten] is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het niet oproepen van [appellanten] voor de vergadering van eigenaars van 17 november 2022 erin heeft geresulteerd dat het in die vergadering genomen besluit vernietigbaar is. [appellanten] betogen dat de kantonrechter had moeten oordelen dat het besluit nietig was. Zij voeren aan dat een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars op grond van artikel 2:14 BW jo. 5:129 BW nietig is als het besluit in strijd met de splitsingsakte is genomen.

4.3

De grief slaagt niet. De in artikel 2:14 BW neergelegde hoofdregel waarop [appellanten] een beroep doen, geldt op grond van artikel 2:15 lid 1 sub a BW niet voor bepalingen in de splitsingsakte die het tot stand komen van besluiten regelen, zoals oproepingsvoorschriften. Strijd met dergelijke bepalingen leidt tot vernietigbaarheid van het desbetreffende besluit, niet tot nietigheid.

4.4

Met hun tweede en derde grief komen [appellanten] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] geen redelijk belang hebben bij vernietiging van het in de vergadering van 17 november 2022 genomen besluit. [appellanten] beogen met deze vernietiging de wijziging van de splitsingsakte te verhinderen.

4.5

Ook deze grieven treffen geen doel. In zijn beschikking van vandaag in de procedure met zaaknummer 200.337.773/01 heeft het hof overwogen dat aan een wijziging van de splitsingsakte op de voet van artikel 5:139 lid 1 BW geen besluit van de vergadering van eigenaars ten grondslag hoeft te liggen. Vereist is slechts dat de eigenaars aan de wijziging hun medewerking verlenen. Die medewerking is in dit geval toegezegd door alle eigenaars van de betrokken (onder(onder))appartements-rechten, behalve door [appellanten] Het hof heeft in de voornoemde beschikking geoordeeld dat de kantonrechter de medewerking van [appellanten] terecht heeft vervangen door een machtiging als bedoeld in artikel 5:140 lid 1 BW. Op grond van deze machtiging kan thans de splitsingsakte worden gewijzigd. Vernietiging van het besluit van 17 november 2022 zou daaraan niets afdoen. [appellanten] hebben daarom geen belang bij die vernietiging.

4.6

De eerste drie grieven falen. Daaruit volgt dat [appellanten] in eerste aanleg terecht in de proceskosten zijn veroordeeld. Dat betekent dat ook hun vierde grief, die betrekking heeft op deze proceskosten, geen succes heeft.

Incidenteel hoger beroep

4.7

Het incidenteel hoger beroep van de VvE is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter om [appellanten] ontvankelijk te verklaren in hun verzoek ex artikel 5:130 lid 1 BW. De VvE voert daartoe met grief 1 aan dat [appellanten] het verzoek niet tijdig zouden hebben gedaan. Met grief 2 betoogt de VvE dat [appellanten] als houders van onder(onder)appartementsrechten niet konden opkomen tegen besluiten die zijn genomen door de vergadering van eigenaars op het niveau van de hoofdsplitsing. De grieven slagen niet.

4.8

Artikel 5:130 lid 2 BW bepaalt dat een verzoek tot vernietiging van een besluit van een orgaan van een vereniging van eigenaars moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen.

4.9

De VvE voert aan dat de notulen van de vergadering van 17 november 2022 op 23 maart 2023 per e-mail aan [appellanten] zijn toegezonden zodat hun verzoek, dat dateert van 26 juli 2023, te laat is gedaan. [appellanten] hebben gemotiveerd betwist dat zij de notulen op 23 maart 2023 hebben ontvangen. Zij stellen dat aan de e-mail geen bijlage was gehecht. Gelet op de betwisting van [appellanten] lag het op de weg van de VvE om haar stelling dat de notulen op 23 maart 2023 aan [appellanten] zijn verstrekt nader te onderbouwen. Zij heeft dat onvoldoende gedaan. Het door de VvE overgelegde afschrift van de e-mail van 23 maart 2023 bevat geen indicatie (in de vorm van een op een bijlage wijzend pictogram of anderszins) dat aan deze e-mail daadwerkelijk een bijlage was gehecht, terwijl de inhoud van de overige tussen [appellanten] en de beheerder van de VvE gewisselde correspondentie wijst in de richting van de juistheid van het betoog van [appellanten] De VvE voert nog aan dat [appellant 1] bij e-mail van 17 april 2023 aan de beheerder van de VvE heeft verzocht om de notulen
nogmaalsaan hem toe te sturen. Dat impliceert volgens de VvE dat [appellant 1] de notulen al eens eerder had ontvangen. Dat dit daadwerkelijk is gebeurd, is echter gemotiveerd door [appellanten] betwist, terwijl [appellanten] er terecht op wijzen dat het niet logisch zou zijn om eerder al toegezonden notulen nogmaals bij de beheerder op te vragen. Het hof gaat er, mede in het licht van de inhoud van de overige tussen [appellant 1] en de beheerder gevoerde correspondentie, vanuit dat [appellant 1] met het woord
nogmaalsin zijn e-mail van 17 april 2023 in feite het woord
alsnogheeft bedoeld.

4.1

Ook in haar standpunt dat [appellanten] als houders van onder(onder)apparte-mentsrechten niet kunnen opkomen tegen besluiten die zijn genomen op het niveau van de hoofdsplitsing, kan de VvE niet worden gevolgd. De vordering tot vernietiging van een besluit van een (orgaan van een) rechtspersoon staat op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW open voor eenieder die een redelijk belang heeft bij de naleving van de geschonden verplichting. Het instellen van een dergelijke vordering is in de context van een vereniging van eigenaars dus niet beperkt tot partijen die een appartementsrecht op het niveau van de hoofdsplitsing houden.

Slotsom en kosten

4.11

Alle grieven falen. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel. De VvE wordt veroordeeld in de kosten van het incidenteel appel.

5.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikking;

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 798,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 1.214,00 voor salaris;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.J.R. Brons, mr. J.C. Toorman en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2025.