ECLI:NL:GHAMS:2025:2237

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/183

31 juli 2025

uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 7 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/120 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 324.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 16 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 18 januari 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 19 april 2024.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij brief van 29 juli 2025 heeft het Hof partijen geïnformeerd dat het onderzoek is gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een eindwoning (hoekwoning zonder extra grond), gebouwd in 1987. De woonoppervlakte is ongeveer 105 m² (inclusief een dakopbouw van 4 m²) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 145 m² (exclusief een brandgang van 19 m²). De woning heeft verder een dakkapel en vrijstaande berging/schuur van 5 m².

2.2.

De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verzocht om hem (haar) alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken te verstrekken. Als voorbeelden van die gegevens heeft de gemachtigde achtereenvolgens genoemd ‘de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor,de correctie in verband met Covid-19 etc.’

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag naar de gemachtigde gestuurd waarin is vergeleken met drie tussenwoningen aan de adressen [straat 2] 113, 69 en 171 te [Z] . In het taxatieverslag zijn de transactiedata, de verkoopprijzen en de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten vermeld.

Met de uitspraak op bezwaar zijn een grondstaffel, een matrix met KOUDV- en liggingsfactoren van vijf vergelijkbare verkopen (tussenwoningen) aan de adressen [straat 2] 171, 185, 3, 207 en 69 te [Z] , en de correctiepercentages voor de KOUDV-factoren naar de gemachtigde gestuurd.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg (tijdig) een waardematrix overgelegd, waarin is vergeleken met vier verkooptransacties. Het betreft de tussenwoningen aan de adressen [straat 2] 207, 185, 171 en 113 te [Z] . Tevens zijn de iWOZ-vastgoedrapporten van deze woningen overgelegd.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover van belang in hoger beroep, als volgt overwogen en beslist: (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Verstrekken gegevens

7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist.

8. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de gevraagde stukken ten laatste bij het doen van uitspraak op bezwaar aan eiser heeft verstrekt. Dat er geen zelfstandig overzicht van de toegepaste indexatie is verstrekt vindt, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, zijn oorzaak in het gegeven dat deze indexatie niet in algemene zin beschikbaar is. Dat dit in de nabije toekomst wel mogelijk zal zijn zoals verweerder tijdens de mondelinge behandeling heeft uiteengezet, kan er niet toe leiden dat verweerder thans niet in redelijkheid aan het verzoek heeft voldaan. Gelet op het verschil tussen de verkoopprijzen en de vastgestelde waarde van de vergelijkingsobjecten zoals vermeld in de matrix moet de professionele gemachtigde van eiser in staat zijn de indexatie daaruit af te leiden. Bijgevolg is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan zijn informatieverplichting heeft voldaan.

Voorts is de rechtbank van oordeel dat verweerder het bepaalde in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht niet heeft geschonden.

Waarde van de woning

10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

11. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

12. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal tussenwoningen zijn, gelegen in dezelfde straat en uit hetzelfde bouwjaar (1987), waarvan de oppervlakte niet al te zeer afwijkt van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

13. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatierapport en matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstallen en van de kavels, kwaliteit, voorzieningenniveau, de staat van onderhoud, uitstraling en doelmatigheid alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Hierbij overweegt de rechtbank dat verweerder in de matrix in beroep, overeenkomstig de wens van eiser, de voorzieningen van de woning op een ‘2’ heeft gesteld. Het staat verweerder vrij in beroep nog eens te beoordelen of de secundaire objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist bepaald zijn en deze - na nader onderzoek - te wijzigen indien daarvoor reden is. Dat de vergelijkingsobjecten [straat 2] 171 en [straat 2] 185, naar eiser stelt, een lagere waarde voor de woning onderbouwen blijkt niet uit de door verweerder overgelegde matrix.

Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder bij de waardebepaling van de woning rekening heeft gehouden met het recht van overpad. Het perceel van de woning is 164 m2, maar verweerder heeft 19 m2 niet meegenomen in de waardering in verband met het recht van overpad. Eiser heeft niet onderbouwd dat verweerder op deze wijze onvoldoende rekening heeft gehouden met het recht van overpad. Het voorgaande betekent dat verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de door verweerder getoonde objecten.

14. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de eenheidsprijs van de woning tot stand is gekomen. Deze is vastgesteld op

€ 2.170 en dat is naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog, nu de eenheidsprijzen van de vergelijkingsobjecten € 2.082, € 2.151, € 2.320 en € 2.702 zijn. Dat aan de aanbouw een lagere waarde per vierkante meter dient te worden toegekend dan verweerder heeft gedaan heeft eiser niet onderbouwd. Dat de aanbouw bouwkundig van een lagere kwaliteit dan het hoofgebouw zou zijn heeft hij weliswaar gesteld maar niet onderbouwd. De rechtbank acht dat geen gegeven van algemene bekendheid zodat zij daarvan kan uitgaan. Ook wijst de rechtbank er op dat verweerder in de bezwaarfase om fotomateriaal heeft gevraagd om de staat van onderhoud en daarmee ook de kwaliteit van de woning inzichtelijk te maken. Eiser heeft niet aan het verzoek voldaan zodat bijgevolg de rechtbank de door verweerder gehanteerde kwalificatie juist acht.

Waardering objectonderdelen

15. Eiser voert aan dat verweerder in de waardematrix en uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarden van de objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank bieden de in de waardematrix en uitspraak op bezwaar vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten voldoende inzicht aan eiser om de toegekende waarde te beoordelen en daarmee tevens zijn proceskansen te kunnen bepalen. Het staat verweerder daarbij vrij om de waarde te onderbouwen op de door hem meest geschikt geachte wijze en hij is dan ook niet verplicht om de waarden van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten op wiskundige wijze te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zowel in de bezwaar- als de beroepsfase voldoende inzicht heeft geboden in de (wijze van de) waardebepaling van de woning. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat verweerder in de in beroep overgelegde waardematrix wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. Daarbij merkt de rechtbank op dat verweerder de eindwaarde dient te onderbouwen en dat heeft hij naar het oordeel van de rechtbank gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.

Indexeringspercentages

16. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789).

De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Slotsom

17. Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Verweerder heeft de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen niet te hoog vastgesteld. Wat eiser overigens heeft aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Hij heeft ook desgevraagd door de rechtbank geen begin van een onderbouwing van de door hem bepleite waarde kunnen geven.

18. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van griffierecht.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ

5.1.

Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.2.

Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende het taxatieverslag heeft gestuurd alsmede, uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar, een grondstaffel en van vijf vergelijkingsobjecten gelegen aan het [straat 2] de KOUDVL-factoren, de daarbij gehanteerde correctiepercentages, de transactiedata en verkoopsommen. Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2).

5.3.

Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de eventuele juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist. De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of die nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek in beroep

5.4.

Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek, omdat de rechtbank een verkeerde uitleg heeft gegeven aan artikel 40 Wet WOZ en artikel 8:42 Awb. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd (hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is).

5.5.

Het Hof acht overigens aannemelijk dat de gemeente [Z] op een eerder moment in de bezwaarfase dan bij de uitspraak op bezwaar aan de gemachtigde Excel lijsten heeft verstrekt met door de gemeente gehanteerde grondstaffels. Gelet op de overige informatie die belanghebbende reeds met het taxatieverslag verkreeg en de uitgebreid gemotiveerde uitspraak op bezwaar, volgt het Hof belanghebbende niet in zijn stelling dat hij wel beroep moest instellen om een volledige onderbouwing van de WOZ-waarde te verkrijgen.

WOZ-waarde

5.6.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden.

5.7.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 10 tot en met 18) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.8.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden.

6.6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. M.J. Leijdekker, voorzitter, F.J.P.M. Haas en
M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 31 juli 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: